物業亂象治理須“過五關”

張宏羽

近年來，小區業主與物業公司之間的糾紛頻出，小區物業服務管理是否規范影響著居民生活的安全感和幸福感。有的小區業主“炒掉了”長年服務小區的物業公司，還有的請來專業審計團隊倒查賬目，業主與物業公司鬧上法庭的事件也屢見報端。物業亂象叢生，復雜且多樣，可謂“關關難過”，社會呼喚“破局”之策。

關卡一：隨意收費

照明費、打墻費、拆欄桿費、垃圾處置費、供水加壓費……提到物業亂收費情況，不少業主有一肚子苦水——這個費那個費，或強制服務，或巧立名目，十個手指都數不過來。此外，物業公司不執行政府指導價、不按規定公示進行收費、不按規定提供服務而收費等問題也較為突出。

記者注意到，2022年11月江蘇省市場監管局發布一批物業服務企業侵犯業主權益專項整治的典型案例，其中不少都與亂收費有關：在一起案例中，徐州市某物業公司向不帶電梯的多層住宅業主多收12.93萬元。

不僅如此，有的物業公司存在價格欺詐、高額收費的情況。據相關媒體報道，在一年半的時間里，某物業公司利用小區各公共區域的電表、水表配置不到位的漏洞，公示虛假公共能耗費收支情況，使得1259戶業主的權益受損。

關卡二：疏于服務

交了物業費，物業公司就一定能提供相應的服務嗎？在有的小區，這得打上一個大大的“問號”。

2022年12月，安徽省合肥市通報了一起物業公司疏于服務的案例。該物業公司的服務存在小區衛生保潔不到位、公共區域垃圾和樓道雜物清理不及時、非機動車亂停亂放、“飛線”充電、車輛管理不到位等問題。通報顯示，雖經多次約談，該物業公司均未進行有效整改。之后，小區業主委員會將不再與該物業公司續約。

這并非個例。在全國范圍內，物業公司疏于服務的情況時有發現。上海市嘉定區人民檢察院曾辦理過一起公益訴訟案，檢察官多次排摸，發現多輛電動自行車停在樓棟“飛線”充電。檢察機關遂向相關部門制發檢察建議，要求對“飛線”充電問題進行整治。

在上海市寶山區人民檢察院辦理的一起公益訴訟案中，檢察官發現隨機抽查的樓棟多層樓層有自行車、雜物和花盆等物品占用疏散通道、安全出口，部分樓層甚至占用了一半的疏散通道。檢察官還發現，部分防火門的自動閉門器、鉸鏈損壞，甚至存在防火門無法正常關閉的情況。檢察機關向職能部門制發了檢察建議，建議其對消防安全問題及時處理，督促物業公司加強對消防設施的維護管理。

關卡三：停車費用

涉及物業的糾紛有不少是因物業公司亂漲停車費用引發的。在一起法院判例中，廣東省廣州市的杜女士曾于2016年與開發商D公司簽訂合同購買房產，根據合同的規定，D公司在買賣合同訂立時已選聘J公司提供前期物業管理服務并與J公司簽訂了《前期物業服務合同》。與D公司簽訂合同的當天，杜女士也與J公司簽訂了《前期物業管理服務協議》和《臨時管理規約》。相關協議明確約定了機動車地下車位的停車費為300元/個/月；機動車地面車位的停車費為200元/個/月。

2017年房屋交付使用后，杜女士一直按照此標準向J公司繳納停車費。2018年1月，J公司忽然張貼出一紙公告，上調地下車位的停車費。杜女士等業主要求恢復原價，而J公司態度強硬拒不協商。杜女士遂將D公司和J公司訴至法院。

法院認為，《前期物業服務合同》是商品房買賣合同的一部分，對原告、D公司、J公司均具有法律約束力。D公司、J公司未經小區業主同意單方面將地下車位月租價格上調，程序上侵害了小區業主的知情權，又違反合同約定。法院判決，兩被告應按照約定，按原價收費標準向原告開放小區地下車位服務。

杜女士的勝訴可以適用在所有小區嗎？答案或許沒那么簡單。在大多數地區，停車費的定價權完全交由市場，由經營者自主制定，對于停車費漲價的問題，若未簽訂《前期物業服務合同》與《前期物業管理服務協議》，訴訟之路恐怕舉步維艱。

曾有專家認為，住宅小區配套的車庫、車位具有特殊性，是小區住宅的附屬設施，且不少小區未成立業主委員會，業主缺乏與開發商議價維權的能力，故建議將住宅小區機動車停放服務收費納入政府指導價管理，以此進行合理限制。記者梳理發現，出于各種考量，我國目前出臺小區停車收費政府指導價的地區并不算多。

關卡四：公共收益

一些小區會在公共區域設置停車位，此類停車位收益往往是公共收益。除了公共區域的停車位收益，公共區域的廣告收益、租賃攤位的收益、利用公共配套經營的收益等也有可能是公共收益。

依照我國《民法典》規定，物業公司等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。物業服務人應當定期將業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

一些物業公司卻在公共利益上動起了歪腦筋。湖北省大冶市曾通報第一批專業化物業服務收費信息不透明專項整治典型案例。記者發現，六成案例涉及未公示和移交公共部位收益的情況。

在一起案例中，大冶市某物業公司服務小區期間，未公示公共部位收益，未移交公共部位收益。相關部門依據《湖北省物業服務和管理條例》及相關規定，責令該公司在小區顯著位置對收取的公共收益進行公示，并根據該公司與業主委員會合同約定，移交公共部位收益15萬元，對該物業公司相關負責人進行約談，扣除相應信用信息分值。

關卡五：內部亂象

物業公司內部管理的失序，也會給業主帶來困擾。在上海金山區人民檢察院辦理的一起物業人員職務侵占案中，某物業公司劉某的工作職責為收取該小區業主繳納的物業費、停車費、單據及發票管理、臺賬登記、接待等。劉某在2021年9月至10月期間，利用職務上的便利，將某小區業主以現金形式繳納的物業費、停車費等費用非法占為己有，金額達人民幣27萬余元。

記者發現，一些物業中還存在“抱團”敲詐業主的情況。上海青浦區人民檢察院就曾辦理過類似案件——物業主管周某某伙同物業客服部主管陳某、保安部主管宋某某，以不讓裝修工人進行房屋裝修、阻礙運輸車輛進入小區、拆除業主家中違法搭建等為由進行敲詐勒索，逼迫眾多業主給付財物，非法獲利3萬余元和10余條名牌香煙。

優美的社區環境離不開物業的有效管理

金山區人民檢察院的檢察官向記者表示，造成物業公司內部亂象的原因有三：第一，物業公司管理制度的漏洞是相關人員實施犯罪的重要原因；第二，相關物業人員普遍年齡大、文化程度低，相應的法律意識不強，加之公司法律宣傳教育不到位，會為違法犯罪行為的滋生提供溫床；第三，物業人員準入門檻低、工資待遇不高、流動性較大，公司相應的管理約束機制也比較薄弱，導致部分物業人員產生犯罪的念頭。

基層實踐助力“通關”

在“第二屆上海社會建設和基層社會治理創新項目征集與推廣活動頒獎儀式暨社會建設專家講壇”上，上海市閔行區新虹街道“黨建領航·紅色物業”項目獲得了“入圍創新展示項目”稱號。獲悉消息后，記者深入走訪新虹街道，以期為小區物業亂象治理探尋有益參考。

毀綠種菜、破墻開店、黑色廣告、群租……曾經，上海市閔行區新虹街道的小區物業服務管理工作不盡如人意。但僅用了短短幾年，這個街道的小區面貌“華麗蛻變”，物業服務管理有口皆碑，社區居民滿意度逐年提升。通過黨建這一根“紅繩”，新虹街道將物業治理各方有效串聯和整合，在區委組織部、區房管局的指導下，改變以往物業“單打獨斗”的工作模式，探索多元介入、共建共治“紅色物業創新治理”模式。

在深度賦能物業管理體系上，新虹街道加強行業黨建，成立“物業行業聯合黨總支”。制定《新虹街道物業管理考核獎勵方案》和全面推行物業服務“四個一”標準，提升物業服務的標準化、科學化水平。同時，借助“新虹街道物業管理實訓基地”及“新時代上海黨建引領物業治理創新實踐基地”等平臺，以黨性鍛煉、技能比武、教育實訓等方式強效增能。

“紅色物業”同當下的新應用、新技術相結合，實現物業監管動態化、物業管理實時化。推出“物業直通車”App，讓居民可以隨時隨地發現問題、上報問題，并在手機上對物業服務打分，并動態生成物業服務窗口排名和物業公司排名“黑白名單”。打造“紅色物業智慧安居”信息平臺，主系統共有物業監管、業委建設、租賃管理、應急智慧四大內容，28個小區的智能感知設備也悉數接入平臺。

對此，中國浦東干部學院基層黨建研究中心主任、教授吳濤評價道：“人民群眾在哪里，民生需求在哪里，黨建就覆蓋到哪里。黨建引領將物業管理的‘難點變成社區治理的‘亮點，將問題解決方案融入黨的方針政策，形成因地制宜、因時制宜的治理經驗，這不僅有助于黨組織發揮其自身優勢，做好物業公司與業主之間的‘調節器與‘中間人，還有效提升了社區治理的現代化效能和效益。”