沈陽市老舊小區改造后構建長效治理機制的研究

穆林林 張麗莉

摘?要：城市老舊小區改造三分建，七分管，改造后小區的長效管理比改造本身更重要。截止到目前，沈陽市老舊小區改造項目共計998項，改造后期如何將老舊小區改造的成果行之有效的保持具有重大意義。本文通過沈陽老舊小區改造的現狀進行分析，并對老舊小區改造后長效機制的現實困境進行總結歸納。針對現實中的三大困境問題，本文從綜合創新的角度出發，總結商品房住宅小區管理的經驗，構建了適合老舊小區長治久安的四項長效管理機制，為老舊小區改造后可持續管理、經營、發展提供保障。

關鍵詞：沈陽市；老舊小區；治理機制；專業化

中圖分類號：F2?????文獻標識碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.14.020

2020年7月國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號），首次將城鎮老舊小區改造工作明確列入各級政府工作日程，意味著城鎮老舊小區改造工作在全國全面推開。這蘊含著黨中央、國務院統籌疫情防控與經濟發展兩個大局，把城鎮老舊小區改造工作作為推動我國經濟高質量增長的助推動力。

1?《城鎮老舊小區改造工作的指導意見》背景下沈陽老舊小區改造的現狀

遼寧省老舊小區改造堅持“分類實施、綜合改造提升”的原則，對全省老舊小區進行全面調查摸底，建立臺賬，摸清符合認定標準的老舊小區數量等基本情況，建立老舊小區改造項目庫，為總體謀劃推進老舊小區改造奠定基礎。根據《城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，沈陽市從2017年至2021年對523個老舊小區實施了改造，共投資31.1億元。2022年沈陽市計劃改造475個老舊小區，共計2717棟、總建筑面積1213.6萬平方米，惠及居民19.8萬戶，實現了從“住有所居”向“住有宜居”“住有美居”的轉變，“十四五”期間，沈陽將完成1723個老舊小區改造，2022年計劃改造475個，2023年計劃改造800個，2024年計劃改造322個，2025年對全市老舊小區進行再摸底再排查，開展老舊小區改造回頭看工作，不斷提升小區業主的獲得感、幸福感、安全感。對于改造完畢的老舊小區，如何使改造后的成果得以長期保持，繼續助推城鎮老舊小區改造工作，持續改善居民的居住環境，提升城市品質形象，建立長期維護和運營管理機制，成為目前沈陽老舊小區改造后一個重要的研究內容。

2?沈陽市老舊小區改造后長效機制的現實困境

2.1?沈陽市老舊小區管理模式多、專業化管理及運營程度不高

目前，沈陽市在老舊小區管理可分為專業化物業管理、保障型物業管理、業主自治、產權單位自管、社區服務中心管理等五大類。經過調研發現，沈陽市老舊小區物業管理缺失或管理低質化供給的普遍現象，這也是群眾意見大、呼聲高，亟需補短板的民生工作。截至2021年4月全市共有住宅區5030個（含遼中區），其中新建小區1958個，老舊小區3072個（老舊小區占全市小區總數的61%），老舊小區中實行專業化物業管理45個，保障型物業管理1507個，業主自治205個，產權單位自管389個，社區服務中心管理926個。存在實行專業化物業管理占有率低（僅為1.5%）、物業服務費收繳難、缺少經營管理的創收途經、政府相關補貼政策到期后物業企業經營困難難以為繼的問題。因此，將老舊小區的創新物業管理模式與政府改造過程中的城市規劃相結合、提高專業化的物業管理水平至關重要。

2.2?沈陽老舊小區無住宅專項維修資金，缺乏專項維修資金管理機制

“住宅專項維修資金”是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，由商品住宅、住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅的業主共同繳納。沈陽首批征收住宅專項維修資金的時間是從2002年3月1日，而沈陽市針對老舊小區的認定時間結點為2000年以前的影響居民正常生活的小區。綜上，沈陽市老舊小區并無住宅專項維修資金，這導致老舊小區改造后房屋及設備一旦出現大修、更新、改造的維修費用無法落實，如同房屋、設備失去了“養老金”保障，影響業主的正常使用及人身安全。同時，老舊小區住宅專項維修資金缺乏資金的歸集、使用、續籌等行之有效的管理機制，使老舊小區在專項維修資金使用過程中出現的突發問題、權責問題、糾紛問題等無章可依。

2.3?老舊小舊改造后創新管理機制不足

黨的十九屆四中全會審議通過的《中共中央關于堅持和完善中國特色社會主義制度、推進國家治理體系和治理能力現代化若干重大問題的決定》指出，健全社區管理和服務機制，推行網格化管理和服務，發揮群團組織、社會組織作用，發揮行業協會商會自律功能，實現政府治理和社會調節、居民自治良性互動，夯實基層社會治理基礎。目前沈陽市老舊小區管理過程中，大部分小區未成立業主大會和業主委員會、老舊小區物業服務滿意度低、管理不規范，自治小區運行不透明等小區管理的“痛點”“難點”“堵點”，這些影響了廣大業主的獲得感和幸福感，在專業化老舊小區管理過程中，應加強創新管理機制的探索研究，重視基層黨建引領社區治理創新作用。

3?沈陽市老舊小區改造后長效機制的構建

3.1?建立健全老舊小區改造后的專業化物業管理機制

結合城鎮老舊小區改造工作，住房和城鄉建設部印發了《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號），提出要引導居民協商確定老舊小區的管理模式，推動建立物業管理長效機制。將周邊老舊小區進行區域劃分并鼓勵物業服務企業統一管理，達到物業管理有質、有序的全覆蓋的發展目標。以改造后老舊小區為依托實現物業管理全覆蓋的目標既是推進新型城鎮化的需要，更是不斷滿足人民對美好生活需要的時代要求。可根據老舊小區的具體情況建立并健全三種物業管理專業化機制即：①在政府引導或業委會員的牽頭下公開招標實力強、專業化、口碑好的物業服務企業。鼓勵有條件的街道（鎮）在遵照法律規定的基礎上，將周邊老舊小區進行區域劃分，統一委托給物業服務企業進行專業化物業管理。②對未進行業主自治管理的小區或沒有聘請專業物業服務企業進行物業管理的老舊小區，鼓勵街道社區在遵照法律規定的基礎上，可采用前期物業管理的方式，委托準物業服務企業實行基礎性的過渡管理，開展環境衛生、門禁等基性本物業服務工作，以此逐步提高物業服務質量及物業費收繳率。③組建小區自治組織。街道辦事處在區主管部門指導下，通過業主認可的方式組織成立業主大會，組建業主委員會等業主自治組織。建立健全基層黨組織領導，引導居民共同維護改造成果的自治共管模式，共促小區改造后維護更新進入良性軌道。居民擁有物業管理選擇權，可采用自助式物業助力居民自治、民主協商推進居民共管、網格化提升居民管理水平。

3.2?構建老舊小區“大區塊”經營機制，實現管理可持續發展

在老舊小區改造工作中，既要對老舊小區的基礎設施和環境進行優化，更需完善物業管理運營機制，這才能實現老舊小區改造的“內外兼修”。借鑒老舊小區物業管理案例經驗，構建“大區塊”物業經營模式可以為解決老舊小區物業管理服務難題提供思路。實現區域聯合，創立共建、共治、共享的“大區塊”治理體系，在城市管理上，相關政府管理部門將小區外的停車位、廣告等資源和管理職能，放權給“大區塊”物業管理部門，以增強物業管理公司自身的造血功能。

“大區塊”的思維模式下的小區聯合，可以通過多個老舊小區整合區域內可開發資源，內部挖潛增效并資源共享，形成規模化管理，從而降低綜合成本。“大區塊”將市政維護和小區物業管理有機結合，通過政府對老舊小區硬件改造及增、改功能性用房（社區養老、托管服務、文體活動中心等），完善并提高區域內小區配套設施及服務質量，同時政府將老舊小區附近的廢棄廠房、空地等資源和管理職能交由網格化物業管理部門運營，不斷增強物業企業自身的造血功能的同時可以進一步實現保障和改善民生的目標，最終實現老舊小區物業管理服務可持續發展。對于老舊小區原有的閑置的公共資源和公共空間，可以通過引入社會資金參與激活老舊小區內閑置的公共資源和公共空間，起到降低改造成本提高運營價值的作用。在豐富老舊小區適配性服務方面可以建立養老服務、托育服務、商業服務、物流服務、加裝電梯、快遞服務、停車場管理、物業管理服務等方面引入社會資本，經政府授權進行合法經營，增加居民的生活舒適度和幸福感。在資金保障方面支持項目實施主體通過公司信用類債券、項目收益票據等方式融資，推動開發性金融、政策性金融和商業銀行支持老舊小區改造。

3.3?構建老舊小區住宅專項維修資金各項管理機制

構建沈陽市老舊小區共用部位、共用設施設備的維修保障機制，建立健全老舊小區住宅專項維修各項管理機制，包括資金的歸集、使用、籌集等管理機制，促進老舊小區改造后房屋及設備設施進入良性運行狀態。此方面具體工作方法可以是統籌推進老舊小區維修資金補建工作的協調指導、檢查督促工作；多渠道補建和續籌專項維修資金，如業主自籌資金交存。管理公約經業主大會同意后，由小區業委會組織業主交存。街道辦事處（鄉鎮人民政府）、業主委員會（社區居委會）應當督促業主按照交存標準交存，業主拒不全額交存的，業主委員會（社區居委會）可以向老舊小區所在地的人民法院提起訴訟實施追繳；扣除合理成本后的小區公共收益。利用小區共用部位、共用設施設備從事經營活動收取的相關收益，在扣除合理成本后可用于交存住宅專項維修資金，具體交存辦法在社區居委會指導下由業主大會決定等。通過居民自籌、公共部位收益補充、財政補助等多渠道補建和續籌專項維修資金，為老舊小區改造后實施長效管理提供資金保障。或者充分利用媒體，通過召開老舊小區現場會等多種形式，大力宣傳老舊小區維修資金交存政策；維修資金管理相關主管部門負責維修資金的收交工作，共同推進老舊小區維修資金制度的建立，包括維修資金交存、維修資金使用、維修資金監督管理、維修資金的法律責任等；制定老舊小區房屋維修資金補建工作方案，如老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制的總體要求、適用范圍、工作分工、政策依據、補建標準、從老舊小區角度充實并完善住宅專項維修資金管理辦法等相關工作方案。

3.4?加快成立業主大會和業主委員會，加強黨建引領作用，形成老舊小區治理創新機制

加快老舊小區成立業主委員大會和業主大會。街道負責組織和指導成立業主委員會和業主大會，及時制定具有老舊小區特色的《業主大會議事規則》和《業主管理規約》。黨建工作融入老舊小區管理，能夠推進物業服務企業和業主委員會、社區等多元主體共同參與基層社會治理，有助于兼顧各方利益、調動各方積極性，推動老舊小區管理工作從行業、政府管理向社會治理轉變，形成社區治理合力。對于多模式的老舊小區管理主體而言，切實做好物業服務黨建工作，也有助于激發黨員同志的先鋒模范帶著作用，能夠進一步提高物業服務水平和質量，塑造企業文化與品牌、開展社區文化；推進“兩鄰”理念落地生根，在踐行“兩鄰”理念過程中，將黨建引導與兩鄰理念相結合，做到“黨建引領、與鄰為善、以鄰為伴”的基層治理機制，在形成老舊小區區域共融、資源共享、互通開放、區域共治的社區治理新格局中，突出文化的融合力和親和力，使得老舊小區形成“小鄰更和睦，大鄰更和諧”的小區治理新氛圍。同時，還要加強居民在社區當中的中心地位，關注居民作為治理的主體參與到社區治理當中，強調基層黨建要融入社區治理的各項事務，黨建創新引領要真正下沉到基層，組織體系實現縱向到底、橫向到邊。黨建引領，縱向到底主要包括：通過黨建引領將黨組織延伸到樓宇、服務和管理下沉到小區。以人為本，橫向到邊包括：發揮“粘結劑”作用，凝結小區物業管理、發揮“助推器”作用，會聚共建單位力量、發揮“動力源”作用，深化黨員志愿服務。

參考文獻

［1］張歆.遼寧多方位發力助推城鎮老舊小區改造[N].中國財經報，20200813.

[2]劉桐.沈陽老舊小區改造充滿濃厚文化味[N].遼寧日報，20220824.

[3]楊晨輝.構建城市老舊小區“大區域”物業管理模式探究[J].中國住宅設施，20201130.

[4]張立凱.老舊小區改造背景下大連市西崗區社區治理問題研究[J].大連理工大學.