房地產工程規劃許可審批優化研究

王倩倩

摘?要：房地產行業對我國社會經濟發展有著重要影響。目前我國的房地產項目逐漸市場化，這給房地產行業帶來較大的發展空間。但是在政府相關部門過多管控和低效審批下，房地產工程的順利實施存在著一些阻礙。針對此種情況，我國實施了“放管服”審批改革，各地也逐漸開展規劃許可審批優化工作，并取得一定成效。政府相關部門要認識到對房地產工程規劃許可審批優化的必要性和重要性，積極采取有效措施提升這項工作的成效。本文主要分析房地產工程規劃許可審批存在的問題和原因，探討房地產工程規劃許可審批優化策略，希望對相關人員有一定的借鑒意義。

關鍵詞：房地產工程；規劃許可審批；優化

中圖分類號：D9?????文獻標識碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.14.062

1?基本概念界定

1.1?規劃許可審批定義

規劃許可審批是政府部門對房地產建設企業遞交的建設工程設計方案以及其他相關內容開展的實質審查，確保房地產建設企業提交的設計方案符合相關要求。規劃許可審批主要分為兩部分，分別是技術審查和行政審批。技術審查需要規劃部門借助第三方對房地產建設企業提供的設計方案從設計規范、管理規定、規劃要求等方面進行審查，只有設計方案合規合理才能通過技術審查。行政審批指的是規劃部門統籌考慮各個方面，比如技術審查報告、部門意見、公眾意見等，并按照一定程序做出審批決定。規劃許可審批對房地產企業工程建設具有重要意義，同時規劃許可審批也是規劃許可的一個關鍵環節。規劃許可審批質量不僅決定著規劃許可的效能，同時對社會市場運行整體效率也會產生較大影響。因此，政府部門要認識到房地產工程規劃許可審批優化的意義，為這項工作的開展提供全面支持，為房地產市場發展提供更好的服務。

1.2?“放管服”審批改革

“放管服”是政府部門簡政放權、放管結合，優化服務的簡稱。對規劃許可審批而言，“放”就是最大化減少審批事項，進一步精簡審批內容，盡可能減少政府對微觀事務的干預等。在“放管服”背景下，政府部門要把不屬于自身管理的內容交給市場、企業、個人，尊重市場發展規律，使市場在資源配置中發揮出更大作用?！昂喺艡唷庇欣谡块T落實責任主體，對權力錯位現象進行及時糾正，激發市場主體潛力?！肮堋币笳块T充分發揮監管職能，避免市場一放就亂，為市場平穩運行提供可靠保障?！胺本褪钦块T要轉變職能，由前期的行政審批轉變為行政服務，通過提供高質量的公共服務提升市場活力和創新力。“放管服”三個方面是一個有機整體，只有同步推進才能使它們相輔相成，相得益彰，進而推動審批改革持續深入。

2?房地產工程規劃許可審批現狀

目前我國房地產工程規劃審批相比前期有了較大改善，審批內容主要包括總平面圖、立面圖、剖面圖、設計說明等。如果房地產效果處于城市的重要地段，還需要提供效果圖。從審批流程來看規劃許可內部流程主要包括技術審查環節、意見征求環節、批前公示環節、行政許可環節。有些房地產工程規劃還需要跨部門審批，比如幼兒園工程規劃需要征求教育部門意見，規劃部門還要和工程建筑面積、綠地率、出入口、建筑退讓等進行合規性審核。如果相關部門審核不通過則需要建設單位重新報審。不同區域房地產規劃許可審批存在一定的差異性，建設單位要深入分析房地產工程規劃許可審批要求才能獲得高效審批。

3?房地產工程規劃許可審批存在問題和原因分析

3.1?房地產工程規劃許可審批存在問題

3.1.1?房地產工程規劃許可審批內容較多

目前房地產工程規劃許可審批內容較多，制約了審批效率，影響了工程項目的高效進行。首先，房地產工程在進行規劃許可審批中圖紙較多，比如總平面圖、立面圖、剖面圖、單體平面圖等。對單個樓體還有地下室平面圖、頂層平面圖、屋頂平面圖等。如果房地產企業工程建設較為復雜，圖紙數量還會更多，這增加了房地產建設企業的工作量，制約了建設項目的實施進程。其次，政府部門對規劃許可審批管控較多。不同地區在規劃許可審批管控方面存在一定差異，但是整體來說管控要素較多，比如總平面內容中有出入口設置、建筑退讓、建筑面積；開發指標中的建筑密度、綠地面積、機動車位等；公共設施中的幼兒園、居委會、衛生服務站、垃圾站等。最后，審批部門與其他部門存在著較多的交叉審查內容。很多城市房地產工程的審批主要分為立項用地規劃、工程建設許可、施工許可、竣工驗收四個部分。在工程建設許可部分需要建設企業完成項目相關的所有審批事項，在完成這些審批工作中需要人防部門、航道部門、文物保護部門等的參與，同時還會征求交通部門、教育部門、民政部門的意見。

3.1.2?建筑設計管控力度有待加強

房地產工程對城市發展具有重要影響，尤其對城市面貌、建筑風格有著較大的決定性作用。政府部門針對房地產工程開展規劃許可審批時把工作重點放在了核對規劃條件方面，忽視了建筑工程設計對城市風貌的影響，弱化了對建筑設計的管控力度。首先，對多方案比選要求落實不到位。為了提升城市形象，在重點地段的建筑方案要進行多方案的比選。但是由于缺乏經費、建設單位缺少配套措施等因素的影響，多方案比選的實施面臨著很多的現實困難，可操作性不強，很容易流于形式。其次，規劃許可審批要求缺乏合理性。比如針對一些違法加建行為，規劃部門對屋頂造型高度提出了嚴格要求，雖然可以減少社會矛盾，但是缺乏合理性。最后，規劃部門的審批力度有所欠缺。很多城市的規劃許可審批內容不夠細致，影響了審批人員工作的高效開展。有些城市的規劃許可審批對建筑工程的高度、建設風格等設計內容沒有充分發揮規范和引導作用。

3.1.3?規劃許可審批標準較為復雜

房地產工程規劃許可審批的過程中有較多的標準，首先涉及的技術標準較多，比如《住宅設計規范》《城市停車規劃規范》《民用建筑設計通則》等；其次，技術標準較為復雜。部分城市所使用的審批標準規范或者規定用文字進行描述，內容不夠具體，更新不及時，難以滿足市場需求。在這種情況下房地產建設企業與審批人員在溝通過程中容易產生分歧，降低了審批效率。最后，審查手段具有滯后性。目前一些城市在進行規劃許可審查的過程中所使用的審查手段不夠先進，比如項目的報批圖紙和CPI文件的符合性仍需要人工進行審查，系統不能自動完成這部分工作。

3.1.4?部門之間缺乏充分溝通

房地產工程規劃許可審批需要建設企業自身去聯系各個部門獲得部門意見，這說明部門之間缺乏充分的溝通，部門之間的銜接不暢。首先，部門之間的文件往來經常會出現詞不達意的情況，溝通效率較低。其次，在審批過程中需要多個部門交叉審批，會出現不同的審批意見。由于各個部門缺乏溝通，增加了建設企業的配合難度。最后，各部門之間缺乏有效的協調機制，造成工程圖紙銜接不及時，降低了管理質量。

3.2?房地產工程規劃許可審批存在問題的原因

3.2.1?規劃許可邊界、許可內容不夠清晰

規劃許可邊界以及許可內容對審批工作的質量和效率有著較大影響，但是目前部分城市的規劃部門對規劃許可的管理邊界未能理清；其次，上級部門對規劃許可的內容未能進行明確的界定，這是因為內容的界定協調難度較大，會牽涉多個部門，同時會改變規劃許可的工作習慣，引起改革陣痛。

3.2.2?工作思路不夠科學

工作思路的科學性對工作效率起著較大的決定作用，但是在規劃許可審批中工作思路存在著“一圖到底”的現象，增加了圖紙修改頻次；規劃許可審批需要多個部門交叉審批，越位審批、以批代管情況嚴重。各個部門對自身職責缺乏清晰的認識，審批流程設計不夠合理。另外，由于跨部門聯審機制不完善，審核技術力量不強，聯合審批平臺功能不夠強大，聯合審批存在著較大困難。

3.2.3?對審批標準和審批技術缺乏深入研究

規劃部門要轉變角色，充分發揮自身的服務作用，但是對相關人員提供的培訓不足，對審批技術標準理解不夠透徹，不能較好處理一些疑難情形。另外，對審批技術缺少沉淀，相關人員未能對審批中特殊情況的處理規則進行總結，不能為后期審批提供借鑒，延長了審批時間，降低了服務效率。

3.2.4?缺乏誠信機制，實質審核效率不高

目前很多房地產企業還沒有建立完善的誠信機制，企業內部缺少信用管理，誠信記錄較少，影響了誠信積累。另外，在缺乏誠信機制背景下房地產工程在報建過程中會存在較多問題，比如整改難、隱患多等。這樣各個部門在開展實質審核時需要耗費大量的時間和精力才能最終做出審批決定，嚴重制約審批效率的提升。

4?部分城市規劃許可審批實踐和啟示

現階段有些城市已經開展了城市規劃許可審批的優化工作，并取得一定成效，比如揚州加大了對城市空間品質的管理，充分體現城市的地域特色，借助城市空間尺度和城市建筑形式加以引導。揚州市對瘦西湖、三灣片區進行規劃許可前要求甲級專業設計公司提供實景三維模型，并對實施細則進行了高度管控。廈門在建設工程規劃許可審批的優化中具有較強的先進性，它對房地產項目規劃條件的合規性進行了明確，對審批內容加以精簡，有利于提升審批效率。以上城市的規劃許可審批給這項工作的優化帶來一定的啟示，首先，規劃許可審批內容可以分段進行審核，這樣可以更好地平衡各方利益，促進城市建設。其次，要加強對建筑設計的管理，落實方案比選，提高公眾參與度，提升這部分工作的管理層級。規劃部門要積極向取得較好審批實踐的城市學習，推動本地區規劃許可審批優化工作的進行。

5?房地產工程規劃許可審批優化策略

5.1?劃清政府與市場邊界，提煉規劃許可審批內容

作為服務型政府要切實維護公共利益，充分利用市場對資源進行優化配置。在開展房地產工程規劃許可審批中首先要明確審批思路，對規劃許可內容進行優化，提升其科學性。政府部門要做好管控底線的規劃，加強對公共利益的導向。明確各部門責任，剝離市場中的交易因素。其次，政府部門要加強管控要素的分析，提煉許可審批內容。從規劃工作的具體實施角度分析開展城鄉規劃，確保把技術規范、城市規劃的最低要求落到實處。從城市風貌角度分析，政府部門要加強對建筑設計的管理，完善相關制度，加大對大體量公共建筑的審查。政府部門還要保障公共利益，促進公共配套設施落地。最后，政府部門還要深入分析審批內容，優化重構審批流程。房地產規劃許可審批比較復雜，相關人員應該基于服務型政府的轉變反思審批現狀，深入分析審批各個環節的內容，從整體對規劃流程進行優化重構，體現流程的市場化和企業化，實現審核的分階段進行，并及時提出處置意見。審批內容的精簡和調整會涉及多個部門，因此相關部門應該積極參與進來，推動審批改革的深入實施。

5.2?緊抓規劃許可審批核心，優化規劃許可審批機制

房地產規劃許可審批需要相關部門抓好審批核心，建立完善的審批機制。首先，政府部門要落實公共利益，在明確核心管控要素的基礎上加強管理。對總平面的審核要嚴格把關，體現出政府部門在維護公共利益和公共領域的管理職能。加強對建筑設計的審查，充分發揮多方案比選的作用，為提升城市風貌打好基礎。其次，政府部門要加強對施工圖的審查，實施分段審核。在審查中一方面要尊重市場，減少對市場的影響，另一方面還要根據審查工作實際采取形式審查和實質審查的分段進行。最后，相關部門還要為聯合審批機制的實施提供技術支持。成立專門的技術審查團隊，對一些復雜的建筑工程方案可以聘請第三方進行審查。相關部門還要逐步完善聯審機制，優化聯合審批流程，實行一個窗口，一個部門地審批。對一些部門意見不統一的項目要在線下進行交流，及時解決問題。強化聯合審批平臺功能，全面梳理審批要求，避免由于部門要求不同給工程建設企業增加工作量。

5.3?加強標準化智能化建設，提升規劃審批服務能力

房地產工程規劃許可審批的高質量開展需要首先提升這項工作的標準化水平，采取有效措施深入分析審批標準，明確審批標準之間的關系，加強不同規范條文之間的銜接。對一些條文表述不清的審批標準要進行優化，方便設計人員以及審批人員的工作。其次，還要加強規劃許可審批的智能化建設，充分利用先進的科學技術提升審查效率，減少人工審查。最后，還要加強對審批人員的培訓，提升他們的業務能力和綜合素質，樹立良好的公共服務理念，為房地產建設企業提供高效服務。

5.4?加大房地產市場監管，保障告知承諾制的實施

在“放管服”審批改革背景下，政府相關部門要加大對房地產市場的監管。首先，要使房地產企業明確自身的市場主體的責任，在設計方案時要確保合規性，滿足各方面的規劃條件和要求，對出現的市場交易糾紛主動加以解決等。其次，相關部門要促進房地產企業的合法經營，從報建方面加強監管，嚴肅處理申報資料的虛假行為；各個部門要聯合行動，對隱瞞、篡改等行為加強監管。最后，要對房地產建設企業加大誠信評價記錄，從施工圖制作、房產銷售、個人等方面加強誠信記錄，確保告知承諾許可制度的落地實施，提升房地產企業的誠信，使其主動承擔相應的責任。

6?結語

房地產工程規劃許可審批的優化對房地產企業以及房地產市場有著重要意義，各地政府部門要深入分析目前規劃許可審批存在的問題，明確問題成因，從而制定優化策略，提升房地產工程規劃許可審批的效率和質量，更好發揮政府部門的服務作用。

參考文獻

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