企業跨界轉型之路能否成功

摘?要：在企業不斷發展中，萬達集團一直在尋求更領先更創新的發展道路。作為尋求創新和轉型的領頭企業，萬達在努力將經營模式的轉變真正推向成為企業產業結構創新。萬達在2015年前后便著手進行多元化戰略布局和大規模整改，打破傳統戰略發展觀念，進軍商業地產則是其邁向可持續發展的第一步。文章以傳統房地產企業萬達集團的轉型之路為例，對萬達輕資產商業模式進行分析，就萬達集團多元轉型后的未來發展提出個人觀點。

關鍵詞：萬達；輕資產；商業模式

中圖分類號：F273.4文獻標識碼：A?文章編號：1005-6432（2023）18-0000-00

1?萬達集團輕資產模式介紹

• 1萬達集團簡介

萬達集團成立于1988年，房地產行業是其業務重心。萬達集團成立初期的經濟大環境給它創造了很大難題，對此，萬達積極進行房地產銷售與樓盤建造以及環境等方面的銜接與結合，通過舊城改造等方式邁出了集團發展的第一步。此后，萬達集團一路高歌猛進，開始向全國范圍內進行業務擴展。憑借資源高效整合，業務流程優化，利用其對土地潛力的敏銳嗅覺開發了眾多高質且高性價比的樓盤，經過多年的發展，萬達集團已經成為了中國傳統房地產界的標志性企業。

1.2?輕資產模式介紹

輕資產，其主要創新點在于“輕”，這相對于行業內多數企業采取的重資產模式而言的，其資產主要有智力資本，組織管理能力以及人才要素等構成。輕資產經營模式的核心是通過多種途徑進行企業資源優化配置從而使得企業可以處于產業鏈條的利潤水平最高階段。例如通過采用杠桿方式利用資源，減少以資金等為主的資源要素投入，以降低成本，提高盈利能力。在行業當前整體投資回報率增速緩慢甚至負增長的背景下，企業間競爭的不斷加劇使得如何追求更高效的盈利能力成為了企業必須面對的問題。輕資產模式由于投入較少等模式特點，使得在這一行業背景下，企業能夠高效開展運營，減輕要素壓力，實現高質量盈利發展。

1.3?輕資產與傳統競爭模式對比1.3.1?傳統競爭理論與輕資產模式特點

傳統競爭理論下的競爭方式即通過成本領先和差異化戰略來爭取獲得更多的市場份額和數量增長。而輕資產模式的主要關注點在于客戶的需求和利潤增長，以此作為企業發現競爭優勢，挖掘競爭潛力從而制定競爭戰略的出發點。客戶的多元化需求和價值觀、產業鏈的高利潤階段，通過杠桿方式利用資源，實現股東財富最大化等都是輕資產模式下的企業競爭著眼點。不同于內部自我積累和外部新建發展，采用輕資產模式進行運營發展，可以獲得更穩定的盈利增長和高質量的利潤結構，這會使得企業在競爭中獲得長效動力。

中國的商業地產處于較為嚴重的失衡狀態，明顯集中于超一線與一線城市，呈現局部過熱的現狀。但三四線城市與一些中小城市都存在較大的下沉市場和消費需求，市場的不平衡發展為萬達向輕資產模式轉變提供了新的方向。萬達可以集中利用中小城市消費群體忠誠度高，人口總量大等因素，抓住機會快速形成萬達商業單中心。

2.3?輕資產模式為萬達賦能

對比重資產經營模式，輕資產能夠有效利用項目開發水平等智力資本在微笑曲線上游和下游獲得更高利潤空間和價值增值。所謂輕資產，通常又會被稱作“輕資產運營模式”，主要指各大企業緊抓自身的關鍵發展業務，同時對非核心的各類業務進行外包處理。該模式是萬達集團豐富自身發展模式的第一步，萬達可以在輕重資產模式下并行穩定發展。同時，輕資產模式下，萬達可以通過租金分成獲得收入，減少經過房地產銷售節而導致的現金流不穩定狀況，減少了傳統房地產的現金流回籠慢對萬達后續發展的影響進而使得企業負債有效降低，最終使凈資產收益率以及凈利潤率有效提高。輕資產合作模式的推出，能夠快速占領市場，滿足多元需求缺口，從而進一步提升萬達市場份額。輕資產賦予萬達的不僅僅是模式轉變，更是一條可持續發展的道路。2.4?其他相關邊際效益

輕資產快速擴大規模，能產生邊際效應，例如萬達正在做的寶貝王，是中國第一個綜合性的兒童娛樂項目。按照萬達廣場的發展速度，它很快能成為全球最大的兒童娛樂企業。萬達廣場數量擴大，還能為萬達做O2O、互聯網金融等帶來更多資源。

3?萬達輕資產基本狀況介紹

萬達商業地產在?2014?年和快錢公司、光大安石、四川信托以及嘉實基金等公司展開合作，簽訂投資框架的相應協議，共建萬達廣場超過?20?座。這也正式拉開了萬達向輕資產模式戰略轉型的大幕。2017年，由于銀行收緊房地產貸款，萬達在背負4000多億負債的經營情況下，當機立斷，將其旗下的13個文旅項目、77家酒店悉數出售轉讓給富力和融創，同時將多家萬達百貨的門店出售給蘇寧集團。經過大量的土地，樓盤以及店面剝離，萬達不僅為盤活集團資金缺口提供了保障更是邁出了向輕資產轉型的一大步。?此后，萬達的經營管理更加合理，在輕資產模式的理念驅動，萬達通過投資建設萬達廣場而后進行招租更快地實現由重資產向輕資產的轉變。在這一過程中，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達獨創的“慧云”系統來有效進行商業信息化管理。萬達通過和投資方按比例進行收益分配來減輕現金流不穩定性，提高利潤空間。在向輕資產轉變進程中，萬達不斷改進管理模式，利用技術創新和產業優勢提高品牌效益。卸下房地產重甲的萬達商業管理已經日趨成熟。

4?萬達輕資產轉型前后基本財務狀況分析

4.1??萬達重資產模式下財務數據分析

在萬達向輕資產轉型之前，由于房地產市場趨于飽和且泡沫較大，在行業下行壓力作用下萬達的經濟效益并不樂觀。根據萬達年報數據顯示，萬達商業地產的凈資產收益率在?2011?年、2012?年處于穩定的高水平，而后續兩年則快速下跌，由11?年的?32.71%持續下跌至?13.44%。這說明?2013?年起萬達商業地產的收益狀況已經出現較大波動，持續保持高收益將變得更加困難。從絕對數來看，萬達集團的凈利潤在三年時間內持續下跌，從12年的278.2億元下跌至228.12億元。除此之外，重資產模式下萬達資金償債能力也有所減弱。土地，樓盤以及門店等長期占用資金導致負債及利息大幅增加，而息稅前利潤卻無法保持穩定增長。根據年報數據顯示，萬達商業?2012?年到?2014?年期間的現金流利息保障倍數由3下降到1.22，跌幅接近60%。

與此同時，土地價格飛速增加，營銷設計等相關成本也極大的擠壓了萬達房地產的利潤空間。在收益波動和現金流周轉過慢的雙重作用下，萬達經營狀況陷入了瓶頸期。

4.2?萬達輕資產模式下財務數據分析

萬達采用輕資產模式經營以后，現金儲備狀況得到顯著改善。由于土地樓盤等重資產的剝離使得萬達的被占用的資金得以釋放。數據顯示，單就貨幣資金這一科目，萬達在15-17年三年時間內就實現了從731.48億元到1198.13億元的飛速飆升。基于輕資產的經營理念，萬達去地產化促進了存貨的減少實現了周轉率的提升，大大提升了營運能力，使得經營更加靈活。

除此之外，在輕資產模式下，萬達的營收結構得以高效優化。2018年萬達文化產業收入以占據總收入32%的高額比例超過占比25%的地產業務，?這代表著萬達在輕資產的推動下，以文化，商業管理等產業為代表的相關服務產業正在為萬達創造更大的經濟效益。通過19年財報數據披露，我們可以得知萬達商管的總資產為5752億元而負債則為2979億元，相較于其他傳統房地產企業動輒高達80%的資產負債率，萬達51.79%的數據顯然一定程度上向投資者說明了輕資產模式發展的成效。

5?萬達輕資產模式后續發展

5.1?萬達輕資產后續發展展望

萬達轉型前期的戰略布局優化和經營管理模式轉變顯然為萬達注入了新的活力。巔峰時期的萬達集團擁有200多座萬達廣場和1300多家影院，其商業觸角通過萬達影視，萬達商業，萬達金融集團以及萬達文旅四個不同的板塊滲透到了服務行業在內的多個領域。

在經歷大規模重資產剝離之后，步入輕資產模式正軌的萬達需要為后續發展開辟更加高效的道路。如何利用好輕資產模式創造更大經濟效益將成為萬達輕資產后續發展的關鍵。

5.2?萬達輕資產高效發展相關方法

5.2.1?建立輕資產標準模塊

商業管理公司是萬達廣場的管理者，它的商業管理內容也包括租金測算等關鍵環節。商業管理公司對于相關財務數據的測算結果是否準確會對萬達的財務策略有極大影響。以租金測算為例，萬達可以在其商業地產研究部也建立一套各地租金測算模型，進行獨立測算，通過建立一整套輕資產投資標準模塊，與商業管理公司的測算結果進行對于，能夠更好的保證企業管理成本和運營成本的控制。

5.2.2?工程管理重大改革

工程管理模式是否完善對萬達的運營效率有較大影響。萬達應該對工程管理模式進行改革，例如推出交鑰匙工程等方式。工程管理模式的改革會使得萬達在成本和效率方面都得到較大提升，實現管理便捷化，同時還能有效防止諸如工程招標腐敗等管理環節問題。

5.2.3?商業管理實現信息化

萬達廣場的商業管理體系中包括這諸多相互合作的子系統，萬達可以通過研發更新商業管理系統把萬達廣場的消防管理、機電管理等子系統集成到一個智能平臺上，通過數據和信息的整合真正實現廣場經營的全局謀劃和全局管理，更好的保障各個子系統的良好運作和萬達廣場本身的安全經營。

5.2.4?建立輕資產融資管道

萬達放棄原有重資產模式后，后續經營和投資的資金來源將成為萬達目前，面臨的主要問題。萬達可以通過拓展融資渠道方式；來緩解資金壓力。比如通過基金、保險等機構投資者籌集資金，或者可以建立內部融資管道。比如成立自己的電子商務公司，采用眾籌方式為萬達廣場輕資產融資。萬達的理財產品若推行成功，就能解決輕資產項目的投資。

總之，在輕資產成型的基礎上，萬達要優化輕資產標準模塊，通過獨立部門開展租金測算等業務為預期發展提供數據支撐。同時，以“交鑰匙工程”為代表的工程管理重大改革應該步入更加深入的改革階段，以期更好地降低成本，防止工程招標腐敗。而輕資產本身所具有的融資特點對萬達提出了融資的更高要求。萬達需要不斷完善融資環境，堅持內外部融資并行的模式。在以基金，保險等機構投資者為主的融資管道下，建立自己獨立的融資體系，更好地解決資金鏈的不穩定所導致的資金缺口問題。

綜合來看，萬達在傳統房地產行業中率先進行大膽改革與轉型，在突破地產業困境的同時為未來可持續發展提供了更為廣泛的思路。目前而言，輕資產模式無疑一種有效的轉型舉措，而未來萬達集團的發展藍圖仍然需要依靠戰略統籌規劃與經營管理改革并舉才能實現。

參考文獻：

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[2]丁嘉韻.?傳統機械制造業跨界并購互聯網企業的風險評估研究[D].成都：西南財經大學，2019.

[作者簡介]王程（2000—），女，山西晉城人，研究生，研究方向：會計。