全面預算管理在房地產企業經營管理中的實施研究

李建重

摘 要：在當前房地產企業經營管理中，全面預算管理具有重要意義，需要房地產企業管理人員對此給予足夠重視。同時房地產企業管理人員應根據當前全面預算管理現狀予以分析，從而對其不斷完善，促使房地產企業全面預算管理得到進一步加強。因此，本文根據全面預算管理在房地產企業經營管理中的實施進行探討分析。

關鍵詞：全面預算管理；房地產企業；措施

隨著時代不斷進步，從而推動房地產企業隨之逐漸發展。在現階段房地產企業經營管理中，全面預算管理具有不可忽視的作用，促使房地產企業需要對此加強管理，有效防范房地產企業財務風險，為其發展奠定良好基礎。

一、房地產企業全面預算管理的重要性

全面預算管理為企業提供一個重要的科學手段，通過全面預測和籌劃，能為企業提供合理而科學的資源配置，從而更好的實現企業戰略目標，降低企業的風險。只有內部管理強，自身實力硬才能在激烈的外部競爭中脫穎而出，才能幫助房地產企業在激烈的市場競爭環境下越走越遠。競爭激烈的房地產行業，從快速增長階段進入成熟階段，同時房地產企業面臨著越來越大的風險，未來發展也越來越具有不確定性，在外界環境越來越復雜的情況下，誰能持續發展，屹立不倒，那就更要拼內部實力。全面預算管理就是預先做好準備及安排，通過對內外部環境的調研，全面掌握市場信息，平衡現有的資源進行科學合理的預算。事前及時發現風險，提出相關風險對策，提前準備；事中及時分析，發現問題，控制風險；事后對照總結，吸取經驗，不斷改進。只有科學合理建立全面預算管理體系，并切合實際的應用到房地產企業管理之中，才能因地制宜，開源節流，不浪費任何人力物力，規避風險，促進企業良性發展，提高企業競爭力。

二、房地產企業全面預算管理存在的問題

（一）對全面預算的認識不夠

全面預算管理需要的是整個房地產公司的預算數據，它包含市場開發、設計、成本管理、工程建設、營銷管理等各個部門的數據，是大家合作配合、交叉探討、互相支持而形成的最終結果。如果對全面預算的認識不夠，那么全面預算管理的作用就會被限制和降低，無法發揮全面預算管理的價值。很多房地產公司的全面預算管理都是重編制輕執行，編制上報后，全面預算這項工作就完成，以至于后期執行隨意，不管不顧，等到發現預算支出不足或者超預算，就隨意進行調整或者干脆就消極怠工。從企業層面看，高層管理人員對全面預算管理的認知膚淺，覺得很簡單，或多此一舉，浪費人力物力，忽視預算管理工作；從職工角度看，更是缺乏整體的認知，很多人就會認為這是財務部的工作和自己沒關系，對全面預算缺乏正確的認識，參與積極性不高，甚至敷衍了事，以至于全面預算管理工作根本做不到全方位、全過程、全員的參與。有效的全面預算管理一定是要在執行環節有效運用的，制定而不執行，則成為一紙空談，達不到實際的目的；不按照預算隨意執行，更是將全面預算管理束之高閣，置若罔聞；按照預算執行后隨意調整則使原有的預算失去客觀性，嚴肅性。

（二）全面預算的制度不完善

以上問題的存在都會對全面預算管理制度的制定造成一定影響，以至于房地產企業在開發經營中缺乏科學合理的全面預算管理制度的支撐，也就難以發揮其真正的作用。很多房地產公司全面預算制度都是照抄照搬拿來制定的，根本不符合自己公司的實際情況，甚至幾年不修訂，也沒有人按照制度去實際應用，導致制度形同虛設；有些房地產公司的全面預算制度并不符合企業長遠發展戰略，而是著眼于短期利潤的實現；還有一些房地產公司的全面預算制度把預算指標設置得過高或過低，沒有結合具體實際進行考量。在預算管理中缺乏監控或監控失效層出不窮，限制全面預算管理作用的發揮，預算管理的監控要貫穿于全面預算管理每個環節之中，持續監控才能保證預算管理工作達到最佳效果。實際操作中往往都是在監控環節跟不上，沒有一個有效的監控機制，就不能及時發現問題，糾正偏差。此外考核機制不健全，考評不合理，權責劃分不明確也是限制全面預算管理效果的重要原因，忽視考核，就沒有動力，考評不合理就會打消積極性，不去分析問題產生的原因，吸取經驗，全面預算的作用就會失效，無法為企業的內部控制管理提供幫助和支持，限制企業的發展進步。

（三）預算編制內容不合理

一些房地產企業尤其是規模較小的房地產企業，制定預算時在細節上顯得粗放，有些房地產企業以本部門為核心制定經營預算、財務預算和資本預算，這樣的預算編制方法達不到全面預算管理的要求。預算編制內容粗放、教條，存在很大程度的預算松弛。房地產業不同于其他領域，它建設周期大，建設必須以計劃為基礎進行。當前外部環境的變化多端，人們的行為也多變，這將給企業計劃的編制與決策造成相當的障礙。它關系到許多層面的共同利益，它體現多方協商的成果。因為很多管理者的實際權益是與計劃項目聯系在一起的，有些管理者為一己之私就會進行對公司不利的活動，通過操縱計劃項目以達到自身的利益。公司在制定計劃前通常是由下層部門的主管申報計劃，下層崗位的負責人很可能想通過壓低計劃標準來緩解他們的工作負擔，從而達到自身的私人收益。

三、加強房地產企業全面預算管理的策略

（一）培養全體員工的意識

要發揮全員的智慧和經驗，為全面預算管理獻計獻策，激發員工的事業心和責任感，讓每個人參與到全面預算管理中來，越是基層員工越了解自己那部分業務的真實情況，才能用最有合理依據的數據做支撐，得出正確的預算結果。全員進行全面預算管理的培訓，或是分項目分部門的培訓很有必要，從思想上認識和重視全面預算管理，才能達到全員參與的目的。這一切都要從提高認識開始，樹立起全員參與、人人有責的預算管理理念。很多房地產企業年末開始定下年度計劃。然而大部分企業對下年度市場沒有精準的分析，只是根據以往年度數據進行一定比例的增長，由此作出的年度經營目標缺乏實戰性。企業應做出戰略梳理，制定科學有效的戰略目標。企業通過對戰略目標的分析和分解，將戰略目標解析成一個個可量化、有標準、有責任人和完成時間節點、可考核的經營計劃，這些經營計劃構成經營目標。

讓每一位領導和員工都切身體會到全面預算管理在企業中存在的意義，了解全面預算管理包含的內容和運用的方法，明白自己需要在全面預算中承擔的任務和責任。首先，企業高層人員要從思想上重視對預算執行情況的日常監管和考核，使預算管理發揮應有的約束作用，培養員工的集體觀念，并鼓勵和號召全體員工積極參與。將已制定好的預算目標分解到各個責任中心，如果在預算實際執行時沒有完成目標，那么應由該責任中心獨立承擔預算責任。各責任中心將預算分解到每個人，將預算執行情況與個人薪資掛鉤，做到賞罰分明，這樣才能保障預算目標的完成。

（二）制定適合本企業的全面預算管理制度

全面預算編制要涵蓋房地產企業各個節點和模塊，例如前期市場開發、成本管控、工程管理、財務核算、營銷管理等，每個模塊的預算數據要由本模塊專業負責人員進行數據統計、分析，既要適應目前市場環境的大趨勢要求又要符合本企業自身實際情況。制定全面預算管理制度，必須與企業的發展戰略相匹配，并且需要圍繞著企業的經營目標展開，逐層分解，制度的內容要全面、細致，應包含總則、組織機構、編制、管理執行體系、監控與分析、考核與激勵、附則等，盡量做到用通俗易懂的語言描述，便于指導實際操作、分清具體責任。

全面預算管理制度的制定要符合自己單位的特點，不是照抄照搬，并且需要隨著內外環境的變化動態管理，定期修訂，以適應新形勢、新變化、新任務的要求。既要強化預算管理的執行力度，又要兼顧柔性調整，時刻關注內外環境的變化及預算執行進度，實際發生數據要及時與預算數據進行對比分析，查明原因，適時地按照審批程序做出相應調整或修正，保證全面預算管理的順利推進，減少損失，防范風險；柔性調整時要嚴格執行調整審批手續，有理有據，調整流程設定不能過于寬松，更不能根據年度業務活動情況調整預算考核指標情況；掌握非必要不調整原則，保證全面預算管理的嚴肅性和權威性。全面預算管理需要剛柔并進，剛性的約束，柔性的調節，兩者相互支撐，相互融合，才能保障企業目標的實現。配備全方位能力強，認真負責的專業人員完成預算的核查及匯總工作，企業要引入復合型管理人才，專責進行全面預算管理的核查匯總，并加以專業培訓，人員變更的要及時做好交接和學習培訓。充分發揮預算管理委員會的作用，提高預算管理委員會的工作效率，沒有預算管理委員會的，也要配備相關人員盡職履責。在全面預算的執行過程中要加大責權劃分，集中管控的同時責任落實到各個歸口管理部門，嚴格按照全面預算管理的工作安排進度執行，不得隨意變更。財務部門作為最后的把關管控歸口要仔細核對是否有預算或者超預算，對于一般事項，沒有預算的要拒絕入賬，特殊事項要有調整手續，嚴格把關。

（三）充分利用好高科技和信息化管理手段為全面預算管理服務

房地產公司在編制計劃時要以項目為基礎實行彈性計劃，制定一個可以滿足項目多種變化的計劃，其前提條件是要事先評估項目期內業務量的變化。不管自上而下或者自下而上，還是上下結合的預算編制模式，都需要通過一個更加科學有效的預算管理過程來推動預算管理的高效實施，從而彌補由于各部門間的功能交叉造成信息混亂。通過配備一個功能強大的人員對整個預算管理工作過程進行軟件設計，通過建立并匹配信息相互銜接，就可以減少預算編制部門的數量，從而提升效率；通過提高其功能關聯度和自動審核能力，發揮大數據分析的作用，自動匹配和匯總預算數據，減少人為差錯；根據房地產投資跨年度的性質，科學高效的建立起全周期監控和滾動預算，滿足實時查詢、對比、分析、修正等全面預算管理數據的需求。

（四）引進先進管理方法推動預算執行

在遵循相關預算政策和標準的情況下，根據市場情況對相關預算進行完善，如此可以讓房地產企業的相關預算得到更大的完善，方便編制、匯總、審核等執行，進而可以幫助企業編制和執行更好的指標考核相關制度，從而對可能調整的內容隨時改善。信息系統強大的數據處理功能為企業預算的編制和執行提供強有力的工具，因此，房地產企業建立符合本企業實際情況的全面預算管理系統，可以在很大程度上避免預算執行中人為操縱因素，也可以提高全面預算的執行效率。應加強例外管理，例外管理由預算委員會負責。實施全面預算管理制度必須建立動態調整機制，加強同外部的聯系，這是基于房地產企業的特點而言，房地產企業的周期性強，受市場影響較小，容易受到多個方面的干擾，而價格和資金也隨時可能發生變化，因此要探索建立有一個符合房地產企業項目投資開發和運營體系的預算調整機制。企業的外部環境往往是動態的，且可能產生價格上的波動，企業在制定全面預算管理制度的時候，就要將動態調整機制引入進來，綜合考慮可能的潛在的影響，防范可能產生的一些風險。所以，企業需要設立專門的管理部門和制度，在此基礎上打造高效的市場宏觀隊伍，保持對市場的敏感性分析，這一點對于房地產企業而言十分重要，也必須引起高度的重視，并在實際工作中將其落地。對于超出預算以及原本不被列入預算項目的支出，不能隨意刪減，需要了解例外事項產生的原因，再將其具體的變化細化分解。成本費用的測量計算需要由預算委員會授權財務部門負責，并剖析此例外事項對預算總體目標會產生正面還是負面影響，參考其他部門意見提出多種解決的方案，在眾多可選方案中按照預算流程選取最佳方案。

四、總結

綜上所述，在現階段房地產經營管理中，全面預算管理對其發展具有不可替代的作用，通過對當前房地產全面預算現狀予以分析，同時采取改變觀念，引進新型管理方式等措施促進房地產全面預算管理整體得到提升，為房地產經營管理提供有效保障。

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