進一步激活房地產市場 讓不動產合理“動起來”

李慧嫻

梳理各地發布的2022年統計公報和公開數據，不難發現，已有9個省份城鎮化率超過70%，城市建設的重點已經轉入對存量的提質增效階段。為推動建設沒有“城市病”的城市，促進城市人居環境高質量發展，近年來，住建部積極主導將城市體檢從國家戰略落實為城市高質量發展的具體實踐，探索建立“一年一體檢、五年一評估”的城市體檢工作制度，旨在促進城市化高質量的發展。

當前，國內房地產市場呈現復雜態勢。首先，城市房價普遍較高，部分城市房價遠超人均收入水平。其次就是供需關系問題，現在的房地產市場還存在供求矛盾，一些大城市房源供不應求，而一些小城市房源供過于求。同時由于土地資源有限，土地競爭日趨激烈，導致土拍價格屢創新高。政府也因此出臺了一系列房地產市場調控政策，如限購、限貸、限售等，對市場產生了較大影響。由于資金鏈問題、土地成本上升、市場風險增加等原因，一些房地產開發商面臨著較大的經營壓力。

房地產市場的供需情況分析

房地產市場的供給側分析。政策收緊給房地產市場帶來了很大影響，為抑制房價上漲、保障居民住房需求及有效利用城市土地資源，我國多次出臺房地產調控政策。其中，限購、限售、限價等政策影響了房企的資金鏈，導致一些小開發商退出市場。同時，各地控制土地資源供給數量、提高用地標準等也對住宅項目的開發形成了一定的限制。當前，房地產市場面臨的主要問題是庫存過剩。

房地產市場的需求側分析。各地出臺的限購、限貸等政策限制了購房者的數量，消費者購房需求受到直接抑制。大量人口流入大城市同時也帶來了相應的居住需求，但大城市土地資源有限，房產價格持續上漲，給購房者帶來了很大負擔。隨著經濟環境的變化和人口老齡化的加劇，越來越多的人選擇退回觀望，這部分人不僅降低了購房需求，而且還會對房地產市場未來走勢存在擔憂。

由于現階段城市房地產需求側和供需側的失衡，城市建設開始側重于存量房的提質增效。城市提質增效依賴于基礎設施建設，包括道路、橋梁、水、電、燃氣、污水處理等方面。隨著人口不斷增長，政府應當積極推進公共住房建設，并鼓勵社會力量參與，同時，也要加強住房制度、土地利用、城市環境等方面的規劃和管理。

城市規劃是城市建設的基礎工作，政府應當嚴格執行有關法律法規，提高城市規劃的科學性、先進性和可行性。充分考慮城市文化、環保、產業結構等，使城市規劃與大眾的實際需求緊密相連。公共服務設施建設也是不可或缺的重要一環，需要建設各種公共設施，如學校、醫院、圖書館、博物館、公園、體育館等，以滿足城市居民的日常生活需求。

房地產市場新發展模式的探索

引導健康投資，進行區域細化。針對房地產供給側和需求側存在的矛盾，引導健康投資和區域細化是一個比較好的解決辦法。政府要制定一些限購、限貸的房地產調控政策，并加強市場監管，防止投機行為。同時要加強對房地產市場的監測和分析，進行區域風險評估。政府通過對不同區域的供需情況、人口流動情況、經濟發展情況等因素的分析，從而確定不同地區的房地產發展方向和政策導向。政府可以通過減稅、補貼等方式來鼓勵房地產企業進行技術研發和產品創新，提高產品質量和競爭力。

為了區域細化，加強區域間協調，避免惡性競爭和重復建設也很重要。政府可以采用多方溝通機制，交流共同發展規劃，避免出現過度競爭和重復建設的情況，促進區域間房地產行業的有序發展。政府有責任引導房地產企業履行社會責任和可持續發展戰略，可以通過政策和激勵措施鼓勵房地產企業關注環境、社會等多方面影響，積極實行可持續發展策略。

基于存量提質增效，開展城市體檢工作。城市體檢是指通過對城市住房規劃的實施情況進行精細化監測，評估城市住房規劃的質量和效果，為改善城市住房環境提供依據和參考。建立完善的城市住房規劃監測評價指標體系是城市住房規劃監測評價工作的基礎，評估指標應涵蓋房地產市場、住宅質量、價格、住房保障等各方面內容。通過對城市住房規劃的實施情況進行定期監測和調研，了解住房市場供需、住房政策落實、住房保障單位及個人購房能力以及住房質量等多方面情況。通過問卷調查、采訪等形式，對城市住房規劃相關數據進行收集、清理和整合，確保數據準確、完整、可靠，并結合監測指標對數據進行分析。根據收集的數據，建立城市住房規劃數據庫，記錄城市住房規劃實施情況，為評價和改進城市住房規劃提供基礎支撐，從而推進城市住房環境改善，滿足人民對美好生活的向往。

廣東省四會市城市體檢工作的具體實踐

開展前期研究，完善指標支持。開展指標體系設計、數據規范研究、社會滿意度調查等前期工作，重點圍繞生態宜居、健康舒適、安全韌性、交通便捷、風貌特色、整潔有序、多元包容、創新活力等8個方面共計50項指標開展評估工作，相關的指標評估內容體系隨著城市發展需求也逐漸趨于成熟，呈現出規范化和專業化的發展態勢。

成立、優化組織機制，加強工作統籌。充分依托四會市城市體檢經驗，成立工作領導小組，并在市住建局成立城市體檢辦公室，由專人負責推進城市體檢具體工作。

常態化工作制度保障。通過擬定《四會市2022年城市體檢工作實施方案（征求意見稿）》，包括總體要求、工作機制、實施步驟、保障措施等內容，并充分征求相關單位意見，形成常態化工作制度保障。

設立多元評估視角和主體。召開相關單位技術服務及社會滿意度調查工作會議，四會市住建局、廣東省規劃設計研究院有限責任公司、廣州市規劃院、廣東省市政行業協會等主要相關單位參會，就工作實施方案、指標體系及社會滿意度調查工作進行研究討論，實現評估視角和評估主體的多元化。

注重社會影響與社會監督。第三方技術服務公司對四會市各鎮街社區進行社會滿意度調查，重點對東城街道、城中街道、貞山街道內社區居民以及農村居民開展社會滿意度配額問卷調查工作，并在“桔子新聞”等新聞平臺開展社會滿意度配額問卷調查工作和城市體檢宣傳工作。通過整理調查數據，為城市體檢提供有力支持。

在房地產供需關系變化影響下，房地產行業的發展重心向存量房提質增效轉移，通過四會市的實踐探索發現，要想使城市體檢評估真正發揮作用，必須建立常態化的工作制度保障、合理的監測指標體系、完善的基礎信息平臺、科學的分析評估方法以及多元的評估視角和主體。借助城市體檢制度來協調供需關系，從而推動城市化建設高質量發展。