以綜合性公證養(yǎng)老法律服務(wù)推動(dòng)住房反向抵押養(yǎng)老制度構(gòu)建

李容琴 徐 斌

1．重慶人文科技學(xué)院，重慶 401524；2．重慶公孝律師事務(wù)所，重慶 401120

一、住房反向抵押養(yǎng)老制度及其發(fā)展現(xiàn)狀

（一）住房反向抵押養(yǎng)老制度的內(nèi)涵及優(yōu)勢(shì)

1．住房反向抵押養(yǎng)老制度的概念

住房反向抵押養(yǎng)老是一種新型養(yǎng)老模式，該模式的實(shí)質(zhì)是老年人基于對(duì)自身房屋的所有權(quán)，將其抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)向老年人一次性或定期支付養(yǎng)老金供其養(yǎng)老。而該養(yǎng)老金的數(shù)額則需要金融機(jī)構(gòu)通過(guò)綜合判斷房屋價(jià)值、預(yù)期增值幅度、房屋貶值、老年人身體狀況等因素評(píng)估確定。［1］

其本質(zhì)上仍沒(méi)有超出不動(dòng)產(chǎn)抵押關(guān)系，一般來(lái)講，老年人的身份是借款人，其向金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取的養(yǎng)老金實(shí)質(zhì)是借款，老年人將自己合法擁有的住房作為擔(dān)保物抵押給金融機(jī)構(gòu)，當(dāng)雙方約定的條件成就后，金融機(jī)構(gòu)可就老年人的住房進(jìn)行優(yōu)先受償。［2］

2．住房反向抵押養(yǎng)老制度的優(yōu)勢(shì)

相較于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老制度、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老制度及其他養(yǎng)老制度而言，住房反向抵押養(yǎng)老制度的優(yōu)勢(shì)在于，不僅可以減輕養(yǎng)老壓力，降低老年人養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)，還可以充分利用老年人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)資源，拓寬養(yǎng)老保障資金渠道，充分發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)和資金管理方面的優(yōu)勢(shì)，助力養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。［3］

（二）住房反向抵押養(yǎng)老制度的模式

1．住房反向抵押養(yǎng)老制度的模式分類(lèi)

理論上，住房反向抵押養(yǎng)老制度存在兩種基本模式：一種是金融機(jī)構(gòu)不以取得抵押房屋所有權(quán)為目的，僅收取一定借款利息，并將借款本金和利息共同就抵押房屋的價(jià)值優(yōu)先受償，該種模式是住房反向抵押養(yǎng)老的傳統(tǒng)模式，也是實(shí)踐中最為常見(jiàn)的模式；另一種是金融機(jī)構(gòu)以取得抵押房屋所有權(quán)為目的，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)向老年人支付的養(yǎng)老金達(dá)到約定數(shù)額后直接取得抵押房屋的所有權(quán)，該種模式在實(shí)踐中并未實(shí)行。

2．兩種模式的對(duì)比分析

金融機(jī)構(gòu)以取得利息收益為核心的模式的優(yōu)點(diǎn)在于，金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)穩(wěn)定，且有房屋作為抵押物，風(fēng)險(xiǎn)較小。同時(shí)，較取得房屋所有權(quán)而言，受房屋貶值影響較小，省去了處置房屋的時(shí)間成本等，程序相對(duì)簡(jiǎn)便。但該模式的缺點(diǎn)也較為明顯，主要體現(xiàn)為：

（1）借款本金少，養(yǎng)老金額度低。實(shí)踐中，出于降低風(fēng)險(xiǎn)的目的，金融機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)住房?jī)r(jià)值設(shè)立養(yǎng)老金上限額，該額度往往不會(huì)高于房屋估值的50%，最高也不會(huì)高于75%。此外，因住房?jī)r(jià)值還要用于抵扣金融機(jī)構(gòu)所預(yù)估取得利息部分，使得實(shí)際取得的借款本金將進(jìn)一步被壓縮。

（2）金融機(jī)構(gòu)取得利潤(rùn)有限，參與度不高。因金融機(jī)構(gòu)所能取得利潤(rùn)僅限于借款的利息部分，而該利息標(biāo)準(zhǔn)同樣受限于相關(guān)法律法規(guī)對(duì)最高利息標(biāo)準(zhǔn)的限制，故其計(jì)息標(biāo)準(zhǔn)并不高，使得金融機(jī)構(gòu)的參與熱情和積極性都不高。

（3）未能充分利用房屋價(jià)值。金融機(jī)構(gòu)向老年人給付的養(yǎng)老金與利息的總額不能超過(guò)住房?jī)r(jià)值，再考慮到通貨膨脹等因素，老年人實(shí)際得到的養(yǎng)老金數(shù)額將遠(yuǎn)低于其住房?jī)r(jià)值，這將造成房屋價(jià)值的嚴(yán)重浪費(fèi)。

正是由于該模式存在較多弊端問(wèn)題，而金融機(jī)構(gòu)以取得抵押房屋所有權(quán)的模式恰好在這方面具有一定優(yōu)勢(shì)。基于此，本文探討的住房反向抵押養(yǎng)老模式是以金融機(jī)構(gòu)取得房屋所有權(quán)為核心的模式。

二、我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老制度的發(fā)展困境分析

（一）抵押合同存在構(gòu)成“流押條款”的風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)現(xiàn)行法律體系下，并不支持所謂“流押條款”的有效性，使得金融機(jī)構(gòu)直接取得抵押房屋的所有權(quán)喪失了法律基礎(chǔ)。雖然《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》）在條文和制度設(shè)計(jì)上肯定了“流押條款”的部分有效性，允許設(shè)置流押條款的債權(quán)人依法就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。但相較于原“禁止流押”的相關(guān)規(guī)定并無(wú)實(shí)質(zhì)性改變，只賦予了債權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)，仍不能直接取得房屋的所有權(quán)。［2］此種情況下，由于無(wú)法取得房屋增值后的期待利益，使得金融機(jī)構(gòu)的積極性受到了嚴(yán)重打擊。同時(shí)，這一問(wèn)題也嚴(yán)重阻礙了住房反向抵押養(yǎng)老模式在我國(guó)的落地和推廣。

（二）基于房屋所有權(quán)處分的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)

《民法典》刪除了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（已廢止）中“未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定，承認(rèn)了抵押權(quán)的追及效力。據(jù)此，在住房反向抵押期間，老年人有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、再抵押等，且無(wú)需經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意，這顯然加大了老年人擅自處分房屋的可能性，導(dǎo)致執(zhí)行難度進(jìn)一步加大。

此外，繼承人（或受遺贈(zèng)人）在取得房屋的所有權(quán)上有著天然優(yōu)先性，而在住房反向抵押養(yǎng)老制度運(yùn)行過(guò)程中，金融機(jī)構(gòu)僅能行使抵押權(quán)人權(quán)利，享有的權(quán)利也僅僅是債權(quán)，無(wú)法有效對(duì)抗繼承權(quán)和受遺贈(zèng)權(quán)，容易產(chǎn)生權(quán)利沖突。

（三）房屋價(jià)值評(píng)估與養(yǎng)老金額度分配

住房反向抵押模式的兩個(gè)重點(diǎn)是住房?jī)r(jià)值評(píng)估和養(yǎng)老金額度分配問(wèn)題，因此，房屋價(jià)值評(píng)估就成為住房反向抵押養(yǎng)老中相當(dāng)重要的問(wèn)題，直接決定了老年人獲取的養(yǎng)老金數(shù)額多少以及金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小。［4］

三、綜合性公證養(yǎng)老法律服務(wù)概述及優(yōu)勢(shì)

（一）綜合性公證養(yǎng)老法律服務(wù)內(nèi)涵

1．公證制度的概念

公證是指公證機(jī)構(gòu)根據(jù)法人、自然人以及其他組織的申請(qǐng)，嚴(yán)格按照法定程序?qū)τ蟹梢饬x的事實(shí)、民事法律行為、文書(shū)的真實(shí)合法性進(jìn)行證明的活動(dòng)。相較于法院訴訟活動(dòng)，公證服務(wù)則更為靈活，公證機(jī)構(gòu)可根據(jù)申請(qǐng)人的不同需求對(duì)公證項(xiàng)目進(jìn)行一定程度上合理的個(gè)性化定制。

2．綜合性公證養(yǎng)老法律服務(wù)的概念

綜合性公證養(yǎng)老法律服務(wù)的目標(biāo)是防控社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)社會(huì)秩序，同時(shí)保障老年人財(cái)富的有序傳承，在此過(guò)程中，始終堅(jiān)持以社會(huì)需求為導(dǎo)向，以公證公信力和法律效力為堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，并由公證機(jī)構(gòu)整合社會(huì)各界力量，以遺囑辦理、遺產(chǎn)繼承、遺產(chǎn)管理、設(shè)置監(jiān)護(hù)等傳統(tǒng)公證事項(xiàng)及其他相關(guān)事務(wù)為依托，是一種綜合性法律服務(wù)。［5］

公證機(jī)構(gòu)將根據(jù)老年人的多層次需求設(shè)計(jì)定制化的公證法律服務(wù)方案，并在后續(xù)的實(shí)施過(guò)程中，持續(xù)跟進(jìn)養(yǎng)老法律服務(wù)全過(guò)程，構(gòu)建由公證機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，相關(guān)社會(huì)力量參與的全方位、綜合化的公證養(yǎng)老法律服務(wù)體系，切實(shí)保障老年人的合法權(quán)益，讓老年人安享晚年。

（二）綜合性公證養(yǎng)老法律服務(wù)的優(yōu)勢(shì)

1．能有效發(fā)揮公證機(jī)構(gòu)公信力擔(dān)保作用

對(duì)于老年人群體而言，如果交付房屋后養(yǎng)老問(wèn)題仍得不到保障，將承受更大的經(jīng)濟(jì)壓力。而對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，一份公證反向抵押養(yǎng)老合同就是一份高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的投資，往往需要面對(duì)執(zhí)行困難、房屋貶值等風(fēng)險(xiǎn)。因此，公證機(jī)構(gòu)可以憑借其高度的公信力為住房反向抵押模式進(jìn)行背書(shū)，有效老年人和金融機(jī)構(gòu)的顧慮。

靈魂在于堅(jiān)守初心和宗旨。中國(guó)特色社會(huì)主義的理論自信之所以能夠立得住，根本原因就在于堅(jiān)持了社會(huì)主義道路，堅(jiān)持了馬克思主義的指導(dǎo)地位，這是一種不同于西方政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化的價(jià)值觀念和理論運(yùn)動(dòng)。如果沒(méi)有馬克思主義的理論自信，就會(huì)在“理論紛飛”的世界中陷入單純的資本邏輯、市場(chǎng)邏輯，而遺忘了社會(huì)主義的最終發(fā)展目標(biāo)，遺忘了人民性的普遍訴求，遺忘了中國(guó)共產(chǎn)黨的初心和宗旨，最終偏離了社會(huì)主義的方向。必須始終牢記為中國(guó)人民謀幸福、為中華民族謀復(fù)興的初心，始終把為人類(lèi)作出新的貢獻(xiàn)作為自己的使命。

2．具有高度的法律專(zhuān)業(yè)性

得益于公證行業(yè)的高準(zhǔn)入門(mén)檻和公證人員的高度專(zhuān)業(yè)性，公證機(jī)構(gòu)可以為養(yǎng)老服務(wù)實(shí)踐提供專(zhuān)業(yè)、及時(shí)的法律服務(wù)，盡可能有效避免住房反向抵押養(yǎng)老中的法律風(fēng)險(xiǎn)和漏洞，提高制度落地的可能性和執(zhí)行效率。

3．可以提供綜合性的法律服務(wù)方案

綜合性公證養(yǎng)老法律服務(wù)，是以公證機(jī)構(gòu)為主體、多方部門(mén)協(xié)作、跨部門(mén)、跨領(lǐng)域的多層次的養(yǎng)老法律服務(wù)體系。其涵蓋范圍廣，既能充分覆蓋老年人養(yǎng)老生活的全方面，還能靈活變通，通過(guò)“家事法律顧問(wèn)”的方式針對(duì)老年人的實(shí)際需求，量身定制公證法律服務(wù)方案。

四、綜合性公證養(yǎng)老法律服務(wù)融入住房反向抵押養(yǎng)老的新模式

（一）以“居住權(quán)”避免“流押條款風(fēng)險(xiǎn)”

居住權(quán)是用益物權(quán)中的一種，是《民法典》施行后的新型制度。用益物權(quán)是通過(guò)事先設(shè)定或自然擁有的對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有的占有、使用和收益的權(quán)利，而居住權(quán)則僅針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)，即對(duì)他人的房屋享有的占有、使用的權(quán)利，并且僅限于居住相關(guān)。［6］

具體而言，老年人可與信托機(jī)構(gòu)達(dá)成協(xié)議，暫時(shí)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至信托機(jī)構(gòu)，同時(shí)約定在該房屋上設(shè)立一個(gè)居住權(quán)，當(dāng)住房反向抵押約定的條件達(dá)成時(shí)，信托機(jī)構(gòu)直接將所有權(quán)轉(zhuǎn)移至金融機(jī)構(gòu)。

通過(guò)這種模式，不僅能保證老有所居，也能有效防范老年人私自處分房屋，更重要的是可以有效避免住房反向抵押養(yǎng)老模式構(gòu)成流押性條款的法律風(fēng)險(xiǎn)，順利化解現(xiàn)行體制下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房屋增值價(jià)值的期待與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的矛盾，進(jìn)而推動(dòng)住房反向抵押養(yǎng)老制度的發(fā)展與實(shí)踐。

（二）探索建立具有強(qiáng)制執(zhí)行力的法律文書(shū)制度

可依據(jù)公證債權(quán)文書(shū)制度，構(gòu)建一種新型的公證文書(shū)強(qiáng)制執(zhí)行制度，賦予住房反向抵押公證的文書(shū)強(qiáng)制執(zhí)行力。該文書(shū)由老年人與金融機(jī)構(gòu)事先簽訂，對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老合同及相關(guān)住房的權(quán)屬情況、抵押情況和執(zhí)行內(nèi)容予以登記和明確，然后由公證機(jī)構(gòu)出具公證文書(shū)予以公示并留存。

與此同時(shí)，公證機(jī)構(gòu)可以協(xié)助查明房屋權(quán)屬信息，并要求抵押人作出權(quán)屬承諾，確保抵押人有完整的處分權(quán)，抵押房屋不存在權(quán)利瑕疵，避免造成后期執(zhí)行難的相關(guān)問(wèn)題。

（三）建立聯(lián)合信息查詢(xún)登記平臺(tái)

公證機(jī)構(gòu)可以聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)信息登記部門(mén)打造一個(gè)聯(lián)合信息查詢(xún)登記平臺(tái)。在老年人與金融機(jī)構(gòu)簽訂住房反向抵押養(yǎng)老合同前，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)授權(quán)可在該平臺(tái)查詢(xún)房屋的權(quán)屬信息。在合同簽訂后，可在該平臺(tái)進(jìn)行特殊登記，以防止老年人未經(jīng)金融機(jī)構(gòu)同意轉(zhuǎn)移所有權(quán)，當(dāng)老年人去世后，其繼承人也無(wú)法擅自處分該房屋，以此最大程度避免房屋執(zhí)行難的問(wèn)題。

（四）設(shè)置兜底條款促進(jìn)合同的有效執(zhí)行

老年人可與金融機(jī)構(gòu)事先訂立兜底條款，即金融機(jī)構(gòu)在支付了全部或大部分養(yǎng)老金的前提下，仍無(wú)法取得住房所有權(quán)時(shí)，則有權(quán)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)按其已付養(yǎng)老金及利息數(shù)額，就房屋拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償，即取得房屋的抵押權(quán)人身份。該抵押權(quán)的設(shè)立時(shí)間應(yīng)視為住房反向抵押養(yǎng)老合同訂立之時(shí)，一并予以登記。這一舉措，是在對(duì)原住房反向抵押養(yǎng)老模式吸收的同時(shí)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范的作用。即使金融機(jī)構(gòu)最終仍無(wú)法取得房屋所有權(quán)，該兜底條款也能有效保障金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期收益。

（五）建立跨部門(mén)、跨領(lǐng)域的綜合性養(yǎng)老法律服務(wù)平臺(tái)

綜合性公證養(yǎng)老法律服務(wù)可通過(guò)建立跨部門(mén)、跨領(lǐng)域的綜合性養(yǎng)老法律服務(wù)平臺(tái)，以公證機(jī)構(gòu)的公證服務(wù)為依托，持續(xù)拓展其他養(yǎng)老法律服務(wù)內(nèi)容。對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老法律服務(wù)的意義在于，可以通過(guò)公證制度優(yōu)勢(shì)作用的發(fā)揮，為住房反向抵押模式提供相關(guān)的配套服務(wù)。

1．與金融機(jī)構(gòu)的合作

由公證機(jī)構(gòu)對(duì)自身所在轄區(qū)內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估和選擇，建立供老年人選擇的金融機(jī)構(gòu)備選庫(kù)，庫(kù)中金融機(jī)構(gòu)均是由公證機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)考察的，專(zhuān)業(yè)度、可信賴(lài)度均有一定保障，盡可能為老年人選擇該服務(wù)時(shí)提供更多信心。

2．與評(píng)估機(jī)構(gòu)的合作

公證機(jī)構(gòu)可以聯(lián)合或選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋估值，因公證機(jī)構(gòu)的權(quán)威性和公信力，該評(píng)估結(jié)果在較大程度上能得到老年人和金融機(jī)構(gòu)雙方的信任。即使最終訴諸法院，在公證機(jī)構(gòu)對(duì)全過(guò)程證據(jù)留存的基礎(chǔ)上，訴訟效率也將得到提升。

3．與法律援助及法律服務(wù)機(jī)構(gòu)的合作

在金融機(jī)構(gòu)拒絕支付或遲延支付養(yǎng)老金時(shí)，公證機(jī)構(gòu)可協(xié)調(diào)公益性法律援助機(jī)構(gòu)或律師幫助老年人維權(quán)，及時(shí)向法院提起訴訟追討?zhàn)B老金。此外，基于公證機(jī)構(gòu)對(duì)證據(jù)保存的完整性和其公信力保障，申請(qǐng)先予執(zhí)行的可能性也極大提升。

4．其他服務(wù)內(nèi)容

在老年人提前離世的情況下，公證機(jī)構(gòu)能充分發(fā)揮其遺產(chǎn)管理人的資質(zhì)，在充分尊重老年人遺愿的基礎(chǔ)上，代為收取和保管其剩余養(yǎng)老金，并定期或一次性向老年人的繼承人發(fā)放。若老年人無(wú)繼承人，公證機(jī)構(gòu)還可就該筆養(yǎng)老金委托專(zhuān)門(mén)的喪葬機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)老年人的喪葬事宜，并依法妥善處理剩余養(yǎng)老金。

五、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，養(yǎng)老問(wèn)題儼然成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活的一個(gè)重要問(wèn)題。以綜合性公證養(yǎng)老法律服務(wù)為依托的住房反向抵押養(yǎng)老模式，聯(lián)合各部門(mén)、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)為老年人提供多樣化、定制化、專(zhuān)業(yè)化的法律服務(wù)，或能成為一個(gè)應(yīng)對(duì)社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題行之有效的解法。

誠(chéng)然，該模式在現(xiàn)今法律法規(guī)和政策下，能發(fā)揮的作用是有限的，特別是該模式的主要運(yùn)行邏輯仍與相關(guān)法律存在相抵觸之處。這就需要有關(guān)機(jī)關(guān)加大重視，就該領(lǐng)域進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)立法，包括風(fēng)險(xiǎn)防控和養(yǎng)老模式的合法化等。