“買賣不破租賃”的效力范圍

劉秋梅

北京天元（蘇州）律師事務所，江蘇 蘇州 215000

一、問題提出

“買賣不破租賃”乃被當今各國民事立法所采納為基本規則和通例。其字面含義為，在租賃關系存續過程中，承租人的租賃權不受租賃物所有權變動的影響。該原則同樣被我國民事立法所采納，《民法典》第七百二十五條“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”的規定，便是這一規則在我國現行民事法律中的體現。不同于德、日等國通過民法典或單行民事法對“買賣不破租賃”的效力進行詳盡規定的做法，我國《民法典》第七百二十五條的規定文辭簡約，關于該規則適用范圍、適用條件、法律效果等方面的詳細規定在司法解釋及其他規范性文件中也付諸闕如。因此，在租賃物出賣后，對原出租人、受讓人和承租人之間法律關系的處理在實務中成為爭議點和難題。

筆者就代理過一件涉及“買賣不破租賃”規則的案件。該案中，二審法官對“買賣不破租賃”效力的不同理解進行改判，足見該原則的運用存有爭議。

案情如下：B 公司租賃A 公司的某廠房達數年，后因A 公司高額負債，廠房被法院拍賣。自然人C 參與競拍，并成功競買，成為廠房所有權人。自然人C 支付拍賣款后，法院將款項分配給債權人，A 公司無其他財產。之后，B 公司以A公司為被告、C 為第三人要求返還租賃押金。審理過程中，各方就押金應當由誰返還產生爭議。

一審法院認為，自然人C 通過拍賣方式購得涉案房屋，就依法承受房屋租賃合同的全部權利及義務，承租人B 公司在押金返還條件成就時，可以向自然人C 主張返還押金。判決在本案情形下顯然會導致利益失衡，因為原房屋所有權人A公司并未將押金交付給B 公司，且已經喪失償還債務能力，若買受人承擔向B 公司返還押金的義務，其不可能向A 公司追償，由其承擔此難以預料之損失，難謂公平。此案經上訴，在二審中獲得了改判。二審法院認為，租賃物在租賃期間發生所有權變動的不影響租賃合同的效力之規定，僅意味著受讓人應當依照原租賃合同約定的租金標準等條件接受租賃物上的租賃權負擔，而不意味其應當承擔原出租人就其租賃合同所應承擔的全部債務，自然人C 未實際取得租房押金，亦不負有返還租房押金的義務。

對于押金返還問題，理論和實務界有三種觀點。第一種觀點認為，“買賣不破租賃”意味著受讓人概括承受原租賃合同的全部權利義務，因此在本案中受讓人作為租賃法律關系的新當事人，當然承擔向原承租人返還押金的義務。至于原房屋所有權人A 公司，由于其已從租賃法律關系中脫離，自無需承擔押金返還義務。這一觀點乃我國臺灣地區早期實務觀點，受到史尚寬和鄭玉波等學者的支持［1］。在羅某桂與馮某學房屋租賃合同糾紛上訴案①（2013）深中法房終字第258 號。，章某某、王某某與嚴某房屋租賃合同糾紛上訴案②（2017）粵03 民終8663 號。中，法院都判定房屋的受讓人應當向承租人返還押金，而不考慮其是否實際收到該押金。第二種觀點則認為，應當由押金的實際占有人承擔返還義務：如果原出租人已向受讓人轉交了押金，那么受讓人應承擔押金返還義務，承租人不得向原出租人主張押金；若原出租人未向受讓人轉交押金，那么承租人應當向原出租人要求返還，受讓人不承擔返還的義務。該觀點為我國臺灣地區現今實務界所采納，理由是，押金契約為要物契約，以金錢的交付為成立要件，因此，在受讓人未受押金權之轉移時，對于承租人自不負押金返還之義務。我國實務界也存在著大量支持這一觀點的判例，例如在李某某與劉某租賃合同糾紛上訴案①（2018）粵01 民終7671 號。，上海某某五金機電有限公司與項某某、陳某某房屋租賃合同糾紛上訴案②（2013）滬二中民二（民）終字第891 號。，劉某某與陳某某房屋租賃合同糾紛上訴案③（2018）湘01 民終578 號。等案件中，法官都判定應當由押金的實際占有人向承租人返還押金。第三種觀點則采用了類似債務并存承擔的模式，認為押金返還義務人為受讓人，而原出租人需要對受讓人的押金返還債務承擔擔保責任。在我國，由于法律并無關于原出租人和受讓人承擔連帶責任的明文規定，法官在裁判中難以作出令原出租人和受讓人承擔連帶責任的判決。

解決上述關于押金返還問題的關鍵在于解決“買賣不破租賃”的效力邊界問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規定，“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持”。這一規定明確表明，至少在房屋租賃領域，對“買賣不破租賃”原則的適用應當采取“契約地位承受”模式，由受讓人承受原出租人在租賃合同中的權利義務。這一模式也得到了大量案例、立法部門釋義書以及學界的支持［2］。如此，“買賣不破租賃”的效力邊界問題也就轉化為了受讓人承擔的權利義務范圍問題，即：租賃物所有權變動后，受讓人是概括承受原租賃合同中的所有權利義務，還是僅承受其中的部分權利和義務？如果僅承受其中部分權利和義務，那么應當承受哪部分權利和義務？區分標準是什么？押金返還義務是否屬于應由受讓人承擔的義務？

二、“買賣不破租賃”效力范圍的法理探討

“債權與物權的區分，構成了大陸法系近、現代民法上財產權利制度的‘脊梁’。”［3］物債二分乃中國民法體系不可分割的組成部分，物權與債權分別具有的支配權與請求權、絕對權與相對權的性質區分也成為理論通說而深入人心。傳統理論認為，物權具有對世效力，可以對抗權利人之外的一切人；而債權僅具有對人效力，權利人只能對特定的義務人主張權利。由此，債之相對性或者合同相對性原則成為我國合同相關制度和規則賴以構建、發展的基本原則。根據這一原則，合同關系是封閉的，其僅在締約方之間產生約束力，原則上無法為第三方創設權利和義務，當事人與第三人之間沒有任何法律關系的連接。隨著社會發展，經濟活動越來越復雜，即使相互之間并無特別結合關系，不同主體的利益也越來越多地發生牽連。此時，若固守嚴格的合同相對性原則，在需要平衡合同當事方和第三方利益的場合，便會束手無策。為解決此問題，各種對合同相對性進行突破的規則應運而生，債權物權化便是其中代表。債權物權化意指賦予某些本身明顯被確定為債權的權利一些物權的特征和效力。經由物權化，債權人基于合同享有的權利便可具有類似物權的對世效力，得向合同外的第三人主張。

公示公信乃物權法基本原則。正所謂“權利對于第三人之對抗力與權利之公示作用相伴而生，乃法律之基本原則”［4］，物權之對世效力的正當性，正源于公示。理由在于，民法是私法，核心是意思自治，在原則上，個人行為是個人意思之外化，行為結果應該出于個人理性的選擇，個人也僅應負擔經由其理性選擇的行為結果［5］。因此，只有通過一定的方法讓第三人知道某項權利的存在，才能使其預見到自己行為將發生的后果，令其負有該項權利所生負擔方為公允，權利也由此獲得對世效力。參考本為債權而依法律被確定為物權的權利——擔保物權，其無不以占有或登記等公示方法的完成作為生效要件。因此，一項權利取得對世效力，成為絕對權的依據，正在于公示。

考察境外立法例，幾乎全以公示作為租賃產生對抗效力的要件。例如《德國民法典》就以交付作為使受讓人加入原租賃關系中的條件。更多國家或地區則以登記作為公示手段，如日本、奧地利等國直接規定單純的登記對抗主義，而意大利、我國臺灣地區等則采用了附條件的登記或公證對抗主義。由此可見，主張受讓人應該承受原租賃合同中權利義務的基本邏輯前提是，上述權利義務已經以某種方式得到公示，因而受讓人在為取得租賃物所有權的原因行為時，先得了解標的物上所存負擔，其對此負擔之繼受，非為不測之損害。尤其在租賃合同業已登記情況下，受讓人得以了解合同中全部條款及條件，并以之作為決定是否買受標的物、買受條件的參考因素，令其承擔租賃合同中全部權利義務，自無不當。

我國原《合同法》第二百二十九條未為“買賣不破租賃”設置任何有關公示的前提條件，實為立法疏漏。該漏洞在最高院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（下稱《規定》）中得到部分彌補。根據該《規定》第三十一條，執行中，承租人只有在租賃期內占有不動產的情況下，才能拒絕向受讓人移交被執行的不動產。由此，我國在不動產執行領域確立了占有對抗主義。2020 年通過的《民法典》則為占有對抗主義在整個租賃領域中的適用一錘定音?！睹穹ǖ洹返谄甙俣鍡l規定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！庇纱耍凇百I賣不破租賃”方面，我國實證法規定終于實現了與世界各國主流做法的接軌。

在明確公示應為承租人得以憑其租賃關系對抗受讓人的物權條件之后，確定受讓人承受的權利義務范圍問題，就轉化為得以公示的權利義務的范圍問題：可通過公示由受讓人得知的權利義務，便有理由令其承受；受讓人無從得知的權利義務，便無需承受。在租賃合同未經登記的情況下，受讓人唯一能獲得的可靠的關于合同內容的信息，即為承租人對租賃物占有這一事實。占有作為靜態事實，其能夠表征的也僅為租賃合同中的靜態權利，即租賃支配權。即使在內容最簡單的租賃合同里，也包含著兩種租賃人得以享有的權利：一種是動態的、對人的租賃請求權，在僅有必要條款的租賃合同中，便是指要求出租人交付租賃物的權利；另一種是靜態的、對物的租賃支配權，指對租賃物進行占有、使用、收益的權利。后者同作為物權的所有權相比，在支配權能上僅相差處分權，因而被部分學者認為屬于對世權［6］。在租賃合同中能夠獲得公示，從而應當約束買受人的，便是對租賃物加以占有、使用、收益的租賃支配權。而請求返還押金的權利，屬于對人權，承租人僅可向原租賃合同對方當事人主張，買受人無法從公開渠道獲得關于此權利的可靠信息，自無理由負擔其所對應的義務。

根據《民法典》第七百零三條，租賃合同被定義為“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。由此可知，在租賃合同中，出租人將租賃物交付承租人使用、收益的義務同承租人支付租金的義務構成一對對待給付義務。由于租賃合同屬于持續性合同，而交付屬于一時性行為，故在出租人將租賃物交付給承租人后，發生牽連性義務，實際上就是出租人負擔的保證承租人對租賃物進行占有、使用、收益的義務與承租人負擔的支付租金的義務。如此，在保證承租人對租賃物的占有、使用、收益的義務已轉由受讓人承受的場合，根據債之牽連性原理，與之相互依賴、相互影響的受領租金權利之權利人亦應變更為受讓人。

綜上所述，在“買賣不破租賃”場合，受讓人所承受的權利義務應限于保證承租人對租賃物的占有、使用、收益，以及收取租金。同時，這一范圍限定也符合該規則設立之政策目標，具有正當性，下文進行詳細分析。

三、“買賣不破租賃”效力范圍限定的正當性分析

“買賣不破租賃”是近代法發展的產物，這一規則的立法目的首先在于保護承租人利益。然就受保護的利益范圍，仍需要進一步討論?？疾煸撘巹t的發展脈絡，其首先產生于不動產租賃領域，并以該領域為主要適用范圍，緣由在于，居住為人之基本需要，對一個人開展社會生活具有重大意義，為維護承租人的基本生活條件，需對租賃房屋的流轉進行一定限制，以避免承租人陷入流離失所的境地。為達此目的，關鍵在于保障承租人對租賃房屋的占有、使用，以實現對“土地和房屋的使用承租人和用益承租人的存續利益提供保障”［7］。由此看來，“買賣不破租賃”所意欲保護的并不是承租人的所有利益，而僅包括與對租賃物的使用、收益有關的利益?！叭魏稳瞬坏脼樗司喖s”乃私法意思自治原則之當然推論，通過“買賣不破租賃”使合同效力及于第三方，實為對意思自治的侵犯。這種侵犯之所以能夠獲得正當性，是因為它符合特定政策目的的需要。因此，“買賣不破租賃”在當且僅當能夠保障對租賃物進行使用、收益的存續利益，并且對意思自治造成盡可能小的侵害的情況下才是正當的。在此分析框架下，在房屋租賃合同中，與承租人占有、使用租賃物有關的條款應由受讓人承受，以保護承租人的生存、發展利益；而押金等條款由于其與對租賃物的占有、使用、收益無關，不涉及政策目的的實現，效力不應當然及于受讓人。

除保護承租人之外，“買賣不破租賃”還被用于實現穩定社會關系、保護交易安全的目的。若不確立此規則，業已穩定建立的租賃關系可能會受到租賃物所有權變動的影響，承租人可能遭受不測之損害，交易安全也會遭受破壞。令受讓人承受租賃合同的權利義務，固可維系租賃關系的穩定，但是如果不對承受范圍進行限定，可能會適得其反。交易安全意味著各個主體在經濟活動中都能夠預見自己行為的法律后果，未經同意不會被強迫承受不利益。就租賃合同中關于占有、使用租賃物的內容而言，對于受讓人，由于其在為取得租賃物所有權之原因行為時已可獲知承租人占有租賃物的事實，因而對于之后需允許承租人繼續占有租賃物這一后果能夠具有明確的認知，要求其承擔這一義務并未超出其預見范圍。對于承租人，其對租賃物行使的占有、使用權利乃靜態權利，僅需所有權人的不作為便可實現該權利。其享有的此項權利更多系于租賃物本身，只要租賃物狀態得以維持，即使出租人發生變更，承租人也不會因此遭受過多不利益。因此，令受讓人承受上述義務，對交易安全并無負面影響。而就押金返還等其他內容，對受讓人而言，其并無可靠渠道得知租賃合同中存在此類義務，強迫其承擔，為受讓人施加意料之外之負擔，買賣合同的穩定性會由此受到影響。而對于承租人而言，其要求出租人返還押金的權利乃動態權利，需義務人以積極作為予以配合才能實現。此義務能否完整履行，會受到義務人資力、信用等因素的影響，若受讓人資力欠缺，承租人的此項權利可能面臨無法實現的危險。因此，對于合同中此等義務的移轉，應當遵循債權移轉的一般規則，以權利人同意為生效要件，不然權利人可能遭受不利益。因此，“買賣不破租賃”所設權利義務范圍，應限于維持承租人對租賃物的占有、使用方面。

將“買賣不破租賃”涉及的租賃合同權利義務限于承租人對租賃物的占有、使用方面，還有利于簡化各方之間的法律關系，降低交易成本。就受讓人與原出租人之間的關系而言，標的物上存在的租賃關系屬于權利瑕疵。對于需保證承租人繼續占有、使用標的物這一瑕疵，受讓人在受讓時是明知的，在與原出租人的關系中自然不存在問題。而就押金返還等其他義務而言，受讓人在受讓時無從得知此等瑕疵，因而在標的物所有權轉移后，為維護自身利益，需要向原出租人主張瑕疵擔保責任或締約過失責任，徒增法律關系復雜性。若上述義務不當然由受讓人承受，則可避免此問題。在原出租人與承租人的關系方面，租賃合同訂立時，他們之間已經過磋商，因而存在著較好的信賴和合作基礎。對于未轉移給受讓人的權利義務，能夠繼續履行的，雙方仍得以順利履行；不能繼續履行的，也可依履行不能通過解除等方式處理。若合同全部權利義務概括由受讓人承受，需要對原出租人和承租人之間的關系進行清理，特別存在未履行完畢的義務時，法律關系尤其復雜。在受讓人與承租人的關系方面，受讓人未承受全部權利義務情況下，雙方得以通過合意確定是否承受或變更剩余權利義務，能有效避免糾紛產生。以本案中涉及的押金問題為例，受讓人可以同承租人約定，由原承租人向其轉交押金，從而使原押金關系完全轉移到受讓人與承租人之間；也可以約定由承租人另行交付押金；還可以約定承租人無需另行交納租金。無論在哪種情況下，新的押金法律關系或是舊的押金法律關系都僅牽涉兩方當事人，押金的占有主體和返還主體同一且明確，法律關系清晰明了。

四、結語

在物債二分體系下，物權因公示而取得對世效力。在租賃關系中，承租人亦通過對租賃物的占有、使用，形成了權利外觀，進而可以憑租賃關系對抗租賃物受讓人的物權，形成了“買賣不破租賃”規則。我國在處理這項規則時，采“契約地位承受”模式，受讓人應當承受的原租賃合同權利義務限于與承租人對租賃物的占有、使用直接相關或有直接牽連關系的權利義務，而諸如押金返還一類的義務因缺乏可靠公示方式，并不當然由受讓人承受。此做法可以在最小程度侵犯契約自由的情況下最大程度保護承租人利益，同時能夠維護交易安全，降低交易成本，是既符合法理，又符合情理的做法。