小區(qū)名稱權(quán)實踐的困境與路徑

宋 偉 哲

(華東政法大學(xué)馬克思主義學(xué)院,上海 201620)

一、問題的提出

2018年12月3日,民政部等六部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進一步清理整治不規(guī)范地名的通知》。此后,全國各地相繼出臺具體措施,引起社會廣泛關(guān)注。尤其是“小區(qū)改名”成為這次整治活動的焦點所在,屢次登上新聞的“熱搜”和“頭條”。小區(qū)改名的核心不在于小區(qū)名稱的具體內(nèi)容,因為這次整治活動中所指的“大、洋、怪、重”等名稱問題,在《地名管理條例》《地名管理條例實施細則》以及相關(guān)地方立法中早有明確規(guī)定,只是有關(guān)部門對地名的審核還不夠規(guī)范。問題的真正難點在于,誰有權(quán)來決定小區(qū)的名稱,是業(yè)主、開發(fā)商,還是政府部門。當權(quán)利主體確定后,小區(qū)名稱的制定、修改程序如何,法律對于小區(qū)名稱權(quán)應(yīng)該作出怎樣規(guī)制,這些問題尚未有明確答案,也未受到學(xué)術(shù)界的重視,在《物業(yè)管理條例》及相關(guān)物業(yè)管理地方立法中也未作規(guī)范。

在以往的法學(xué)研究中,小區(qū)治理問題重點圍繞物權(quán)法中的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論展開,多年來已取得了較為豐碩的成果。但長期以來,小區(qū)名稱權(quán)問題不受關(guān)注,論及小區(qū)名稱權(quán)問題的著作、論文數(shù)量極少,理論研究基礎(chǔ)比較薄弱。在僅有的一些研究中,絕大部分立足于知識產(chǎn)權(quán)法的角度。個別文章雖然以小區(qū)名稱權(quán)為主要內(nèi)容,但其理論分析尚有不少待商榷之處,對問題的實踐也未涉獵。這些研究成果忽視了小區(qū)治理的問題,且未論及業(yè)主的合法權(quán)益,這不符合業(yè)主自治的基本法律原則,無法完整詮釋小區(qū)名稱權(quán)的全部內(nèi)涵。此外,小區(qū)治理的實踐情況也不容樂觀。絕大多數(shù)業(yè)主對于小區(qū)名稱權(quán)的了解處于空白狀態(tài),并不知道此為自身經(jīng)濟利益的一項重要權(quán)利,且這種經(jīng)濟利益對于小區(qū)治理的成敗有著極為密切的聯(lián)系。因此,本文對小區(qū)名稱權(quán)進行法理分析,從理論上厘清其概念、屬性、內(nèi)容,明確業(yè)主在小區(qū)名稱權(quán)中的合法權(quán)益;同時,對小區(qū)名稱權(quán)在實踐中遇到的困境進行分析,并提出相應(yīng)的解決之道。

二、小區(qū)名稱權(quán)的法理分析

(一)小區(qū)名稱權(quán)的概念

名稱權(quán)是一項重要的人格權(quán)。有關(guān)名稱權(quán)的概念,有學(xué)者認為,“名稱權(quán)是法人以及其他非法人組織對其用以確定和代表自身并區(qū)別于他人的符號和標記所享有的權(quán)利”[1]。也有學(xué)者認為,“名稱權(quán)是指法人及特殊的自然人組合依法享有的決定、使用、改變自己的名稱,依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓名稱,并排斥他人非法干涉、盜用或冒用的人格權(quán)”[2]。我國《民法典》第110條第2款規(guī)定:“法人、非法人組織享有名稱權(quán)、名譽權(quán)、榮譽權(quán)。”據(jù)此規(guī)定,住宅小區(qū)既不是法人,也不是非法人組織,似不享有名稱權(quán)。但住宅小區(qū)系全體業(yè)主共有,業(yè)主依法享有管理住宅小區(qū)的權(quán)利,這一權(quán)利當然包含為小區(qū)命名、更名等一系列權(quán)利。這一權(quán)利由業(yè)主大會行使,沒有成立業(yè)主大會的小區(qū)由業(yè)主共同決定行使。目前,我國業(yè)主大會的法律性質(zhì)雖然尚有爭議,但從發(fā)展趨勢看,業(yè)主管理團體法人化方向發(fā)展乃是各國家或地區(qū)立法與實務(wù)的基本潮流[3]。因此,這一立法缺憾不應(yīng)影響小區(qū)名稱權(quán)的行使。綜上所述,小區(qū)名稱權(quán)的概念可作如下界定:住宅小區(qū)的業(yè)主或業(yè)主大會依法享有決定、使用、改變小區(qū)名稱,并排除他人非法干涉、盜用、冒用的權(quán)利[4]。

(二)小區(qū)名稱權(quán)的屬性和內(nèi)容

1.屬性。關(guān)于小區(qū)名稱權(quán)的法律屬性,史尚寬認為,“以政府生活上之利益為內(nèi)容者,為公權(quán)。以社會生活之利益為內(nèi)容者,為私權(quán)”[5]。雖然小區(qū)名稱“具有私法意義上的商業(yè)標識屬性和公法意義上的地名屬性”,但是公法屬性“對于使用該名稱在私法領(lǐng)域中享有的權(quán)利、承擔(dān)的義務(wù)及責(zé)任并無影響”[6],且政府的管理行為并未改變小區(qū)名稱權(quán)主體的權(quán)利和義務(wù),因此“其最終的權(quán)利屬性仍是私權(quán)”[7]。

2.內(nèi)容。名稱權(quán)的內(nèi)容主要包括名稱設(shè)定權(quán)、名稱變更權(quán)、名稱使用權(quán)、名稱轉(zhuǎn)讓權(quán),小區(qū)名稱權(quán)的內(nèi)容亦包括上述4項。業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán),享有管理小區(qū)公共事務(wù)的權(quán)利。因此,小區(qū)名稱權(quán)的行使主體當屬于小區(qū)的所有者,即全體業(yè)主。小區(qū)名稱的設(shè)定、變更、使用、轉(zhuǎn)讓,自然應(yīng)由全體業(yè)主共同決定。(1)名稱設(shè)定權(quán)及名稱變更權(quán)。小區(qū)的名稱設(shè)定應(yīng)當嚴格遵守《地名管理條例》以及地方立法的相關(guān)規(guī)定。小區(qū)名稱的變更是小區(qū)業(yè)主享有的合法權(quán)利。考慮到小區(qū)名稱亦有公法上的地名屬性,一旦確定,不宜頻繁進行變更。不少地方立法對于地名的變更制定了較為嚴格的標準,使得地名的變更難度遠大于地名設(shè)定的難度。當然,若小區(qū)業(yè)主對小區(qū)名稱不滿并提出合理的變更方案,經(jīng)合法程序作出了表決,則公權(quán)不應(yīng)成為私權(quán)行使的阻礙,這也符合小區(qū)自治的法律原則。一些地方立法,如《上海市地名管理條例》第20條第3款規(guī)定,因產(chǎn)權(quán)所有人提出申請,需要變更建筑物、構(gòu)筑物名稱的,可以更名。這里雖然只是就更名問題作了規(guī)定,但產(chǎn)權(quán)所有人的權(quán)利同樣適用于名稱的設(shè)定、使用、轉(zhuǎn)讓等情形。(2)名稱使用權(quán)。名稱使用權(quán)“指名稱權(quán)人有權(quán)對其名稱在一定范圍內(nèi)享有獨占使用的權(quán)利”[1]。這種權(quán)利“排除他人非法干涉和非法使用”[8]。小區(qū)名稱使用權(quán)的問題主要集中在知識產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域。近年來,開發(fā)商為了取得更好的經(jīng)濟效益,在樓盤名稱上投入了很多心血,有些開發(fā)商的樓盤甚至已經(jīng)產(chǎn)生了品牌效應(yīng)。在這種情況下,開發(fā)商當然有權(quán)利保護自己的知識產(chǎn)權(quán)。但建筑物名稱與商標在對象、構(gòu)成、構(gòu)成的依據(jù)、審核程序等方面存在著很大差異[9]。有關(guān)小區(qū)名稱的知識產(chǎn)權(quán)保護不能與商標保護劃等號。考慮到住宅小區(qū)已成為我國城鎮(zhèn)居民最主要的居住區(qū)域,數(shù)量極其龐大。國家機關(guān)對于小區(qū)名稱的保護,應(yīng)當嚴格限定在地方立法所規(guī)定的行政區(qū)域內(nèi),盡量避免相關(guān)訴訟糾紛滋生,以免激化小區(qū)矛盾。(3)名稱轉(zhuǎn)讓權(quán)。名稱轉(zhuǎn)讓權(quán)“是指名稱權(quán)人將其名稱全部讓與給某一個受讓人,使受讓人成為該名稱權(quán)的主體”[1]。小區(qū)名稱可以讓與,其受讓的對象可以為另一個住宅小區(qū),但這種情況在現(xiàn)實中的可能性并不大。有關(guān)小區(qū)名稱的出讓,最值得關(guān)注的當屬小區(qū)冠名問題。“所謂冠名, 就是一方當事人以自己的姓名、名稱或商標、產(chǎn)品名稱等對于另一方當事人所有或管理的對象化事物進行的命名”[10]。企業(yè)可以與住宅小區(qū)簽訂冠名合同,將企業(yè)名稱或商品名稱冠名于住宅小區(qū)名稱之前。通過冠名,企業(yè)可以獲得廣告效益,小區(qū)可以獲得經(jīng)濟收益,從而達到雙贏。

(三)小區(qū)名稱權(quán)的行使程序

小區(qū)名稱權(quán)的行使必須遵循一系列的法律程序。我國《民法典》第278條規(guī)定,小區(qū)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項由業(yè)主共同決定。小區(qū)名稱的設(shè)定、變更、使用、轉(zhuǎn)讓顯然系小區(qū)管理中的重大事項,應(yīng)當由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會或一定數(shù)量的業(yè)主代表根據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》及管理規(guī)約的規(guī)定提出小區(qū)名稱設(shè)定或修改的議案,并召開業(yè)主大會議決,再遞交政府部門審批備案。根據(jù)我國《民法典》第278條的規(guī)定,業(yè)主大會議決方式有特殊議決和一般議決2種方式,前者需要經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意,而后者只需經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。我國《民法典》第278條對于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,改變共有部分的用途或利用共有部分從事經(jīng)營活動等情況特別規(guī)定了特殊議決的表決方式。有學(xué)者認為,小區(qū)名稱的設(shè)定、變更雖然與業(yè)主生活密切相關(guān),但是其重要程度遠不及上述事項,建議采用普通議決的模式[4]。這也符合目前我國《民法典》的相關(guān)規(guī)定。筆者對此有不同看法。小區(qū)名稱不但關(guān)乎業(yè)主生活方便,其背后更關(guān)乎業(yè)主的巨大經(jīng)濟利益,包括小區(qū)冠名費用、房屋升值空間等,采用特殊議決的表決模式可能更符合小區(qū)治理實際情況。未來修訂法律時,可以考慮對此項內(nèi)容進行完善。此前,已有一些地方立法進行了類似規(guī)定。如《汕頭經(jīng)濟特區(qū)地名管理條例》第24條第2款規(guī)定:“申請對已有業(yè)主購買的住宅區(qū)或者具有地名意義的建筑物更名的,申請人應(yīng)當征得專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,并提供業(yè)主大會決議。”此外,業(yè)主還應(yīng)將相關(guān)程序標準列入《業(yè)主大會議事規(guī)則》及管理規(guī)約中,以便實踐中規(guī)范操作。

三、小區(qū)名稱權(quán)的實踐困境

在實踐中,小區(qū)名稱權(quán)幾乎處于束之高閣的狀態(tài)。業(yè)主想要行使這項權(quán)利,面臨著多重困境。

(一)業(yè)主自治能力不足

小區(qū)名稱權(quán)系業(yè)主的一項合法權(quán)益,但在實踐中卻鮮有業(yè)主主動提出行使這項權(quán)利,有的業(yè)主甚至不知道小區(qū)名稱可以由業(yè)主命名和更改。“我覺得樓盤叫什么名都沒問題,充其量是個符號而已,能夠有區(qū)別作用就夠了”[11]。這可以說是反映了大部分小區(qū)業(yè)者內(nèi)心的真實狀況。產(chǎn)生這種狀況的主要原因在于業(yè)主自治能力不足。業(yè)主自治是目前我國物業(yè)管理法律的基本原則。小區(qū)名稱權(quán)的設(shè)定、更改等事宜屬于業(yè)主自治的內(nèi)容,只能由業(yè)主主動維護自身合法權(quán)益,其他機構(gòu)不可越俎代庖。我國規(guī)制物業(yè)管理的法律有很多,包括我國《民法典》《物業(yè)管理條例》以及地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章等。“據(jù)統(tǒng)計,業(yè)主對它們的知曉在‘比較了解’程度以上的不足20%,而不太清楚的則各占到40%”[12]。可見,法律觀念的淡薄是導(dǎo)致這一問題的重要因素。此外,集體行動困難也是導(dǎo)致業(yè)主無法行使這一權(quán)利的重要原因。小區(qū)名稱相關(guān)權(quán)利的行使屬于小區(qū)治理的重大事項,必須經(jīng)過全體業(yè)主表決才能作出相關(guān)決定。但就我國目前的狀況而言,能夠成功召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會的小區(qū)并不是很多。有研究表明,全國大多數(shù)城市成立業(yè)主委員會的比例不超過30%[13]。許多小區(qū)雖有自治機構(gòu),但也矛盾叢生或處于癱瘓狀態(tài),多數(shù)業(yè)主對于小區(qū)公共事務(wù)不夠關(guān)心,甚至有的業(yè)主認為這是政府部門的事情。另外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位往往有著千絲萬縷的聯(lián)系,許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至就是開發(fā)商的子公司。當業(yè)主想要修改小區(qū)名稱時,有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能會制造麻煩。在多重因素的影響下,小區(qū)名稱權(quán)的行使缺乏推動力,舉步維艱。

(二)小區(qū)有償冠名困難

小區(qū)名稱權(quán)的背后有著較大的經(jīng)濟利益,這涉及小區(qū)的有償冠名。目前,我國的住宅小區(qū)絕大部分都不存在有償冠名,大部分業(yè)主也不了解這一情況。實踐中,小區(qū)名稱早已被建設(shè)單位命名好并申請政府部門審批。在樓盤售罄之后,絕大部分小區(qū)仍然會保留著原有的名稱。許多開發(fā)商在新建小區(qū)時,已將自己的企業(yè)名稱冠名于小區(qū)名稱之中,或?qū)⒛骋幻Q注冊為商標品牌,冠名于自己開發(fā)的樓盤名稱之中。在這個過程中,建設(shè)單位基本不會向業(yè)主繳納相關(guān)冠名費用,小區(qū)名稱相當于免費替建設(shè)單位打長期廣告。建設(shè)單位的這種無償冠名行為,在其尚未將樓盤銷售完畢時,當然無可厚非。但當樓盤全部售罄后,小區(qū)的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移至全體業(yè)主手中時,小區(qū)是否有必要繼續(xù)替建設(shè)單位打免費廣告只能由全體業(yè)主作出決定。可以預(yù)見的是,在法律保護業(yè)主合法權(quán)益之時,必然有相當一部分業(yè)主不會同意免費向開發(fā)商提供服務(wù)。“小區(qū)有償冠名是拓寬地名管理資金籌措渠道,彌補政府投入不足,提高城市管理水平的一種好方法”[14]。目前,經(jīng)費不足是導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主自治難以取得良好效果的重要原因。小區(qū)治理需要大筆經(jīng)費,而多數(shù)小區(qū)的公共收益都非常有限,小區(qū)有償冠名正是解決這一問題的好方法。但在實踐中,即便小區(qū)業(yè)主意識到了這一問題,也很難維護自己的合法權(quán)益。主要原因在于許多地方禁止地名有償冠名。如《呼和浩特市地名管理條例》第8條規(guī)定地名命名不得實行有償冠名,《天津市地名管理條例》第9條規(guī)定“禁止用企業(yè)名稱、商標名稱為道路、橋梁、機場、火車站、軌道交通站點、隧道、港口、碼頭、公園、廣場等公共設(shè)施和居住區(qū)命名,本市已有地名除外”。此外,一些地區(qū)雖然不禁止地名有償冠名,但冠名費卻不能歸小區(qū)所有,甚至全部收歸政府管理部門[15]。這極大打擊了業(yè)主對于小區(qū)名稱權(quán)行使的積極性。

(三)建設(shè)單位壟斷小區(qū)名稱設(shè)定權(quán)

在實踐中,小區(qū)名稱設(shè)定權(quán)基本上被建設(shè)單位壟斷。幾乎所有的新建小區(qū)在建立之初,早已由建設(shè)單位向當?shù)氐孛鞴軝C關(guān)申請審批好了小區(qū)名稱。不少地方通過地方立法的形式,將小區(qū)名稱初始設(shè)定權(quán)直接賦予了建設(shè)單位。如《天津市地名管理條例》第13條規(guī)定:“新建、改建、擴建居住區(qū)、公共建筑以及橋梁、隧道、公園、廣場等建設(shè)項目,建設(shè)單位應(yīng)當在建設(shè)項目開工后向所在區(qū)地名主管部門申請辦理地名命名手續(xù)。”依照法律規(guī)定,建設(shè)單位在未將樓盤出售之前,為小區(qū)的產(chǎn)權(quán)所有者,當然有權(quán)為住宅小區(qū)命名。建設(shè)單位小區(qū)名稱設(shè)定權(quán)的行使,只需要遵守《地名管理條例》和當?shù)氐胤搅⒎纯伞５敇潜P全部售罄之時,小區(qū)的所有權(quán)已經(jīng)由建設(shè)單位變?yōu)槿w業(yè)主;在業(yè)主新購物業(yè)人數(shù)及專有面積遠超過建設(shè)單位未售出面積之時,若業(yè)主對小區(qū)名稱不滿,則可以行使名稱變更權(quán),而無法行使名稱設(shè)定權(quán)。在目前的法律框架內(nèi),小區(qū)名稱變更權(quán)的行使難度要遠大于名稱設(shè)定權(quán)。以《天津市地名管理條例》為例,該條例直接將新建小區(qū)名稱設(shè)定權(quán)賦予建設(shè)單位,但對于小區(qū)名稱的更改,則設(shè)置了更嚴苛的標準。該條例第18條第2款規(guī)定,只有“居民區(qū)或者建筑物、構(gòu)筑物改建、擴建,需要變更地名的”時候,才可以更名。雖然該條第4款也作了“其他需要變更的情形”的兜底性規(guī)定,但一般的小區(qū)更名狀況無效。也有地方立法直接將小區(qū)名稱設(shè)定權(quán)、名稱變更權(quán)一并賦予建設(shè)單位。如《江門市地名管理辦法》第20條第1款規(guī)定:“建筑物、住宅區(qū)以及住宅區(qū)內(nèi)道路名稱的命名、更名,由建設(shè)單位提出申請,由所在地縣級地名主管部門審批。”這意味著小區(qū)業(yè)主單純就小區(qū)名稱提出更名意見,很難獲得法律的支持。

(四)權(quán)利行使成本較大

就目前小區(qū)改名事件業(yè)主的反饋來看,大部分業(yè)主的關(guān)注焦點并不在小區(qū)名稱的內(nèi)容上,而在于小區(qū)改名帶來的一系列負面影響。如小區(qū)改名后,戶口簿、房產(chǎn)證等一系列證件的內(nèi)容需要更換。而這些證件的變更登記很可能影響孩子就學(xué)。在許多地方,學(xué)校對于學(xué)生入學(xué)審核是根據(jù)政府的原始數(shù)據(jù)來審查的,一旦相關(guān)數(shù)據(jù)更新不及時,業(yè)主子女很可能無法及時入學(xué)就讀。從這個意義上講,小區(qū)更名顯然加重了業(yè)主的負擔(dān),業(yè)主行使權(quán)利的主動性自然不高。對于政府部門而言,小區(qū)更換名字顯然加重了政府部門的工作負擔(dān)和經(jīng)濟開支。小區(qū)改名一旦成功,相關(guān)的地圖、郵政、印章、公共信息等均需要更正,這是一筆較大的開支,需要政府和社會承擔(dān)。可見,目前行使小區(qū)名稱權(quán)的確要付出較高的成本,而這一成本在各方看來似乎都不甚必要,其很自然地成為了小區(qū)名稱權(quán)實踐的阻礙力量。

四、小區(qū)名稱權(quán)的實踐路徑

小區(qū)名稱權(quán)是業(yè)主的一項重要權(quán)利,對小區(qū)治理有著重要意義。就法律意義而言,業(yè)主對于小區(qū)名稱權(quán)的關(guān)心和使用,是業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的一項重要展示;就經(jīng)濟意義而言,小區(qū)冠名權(quán)是業(yè)主的一筆重要收入;就小區(qū)治理而言,在小區(qū)成立之初行使小區(qū)名稱權(quán)有利于提升小區(qū)凝聚力,是提升業(yè)主自治能力的良好途徑。但目前業(yè)主對于小區(qū)名稱權(quán)的行使基本處于被動狀態(tài)。因而,業(yè)主應(yīng)提高權(quán)利意識,以便更好地實現(xiàn)小區(qū)名稱權(quán)。同時,立法應(yīng)為業(yè)主提供制度保障,以維護業(yè)主的合法權(quán)益。

(一)強化業(yè)主的權(quán)利意識

首先要采取的措施就是強化業(yè)主的權(quán)利意識,只有讓業(yè)主真正了解到了小區(qū)名稱權(quán)的重要性,才能使其主動行使這一權(quán)利。絕大部分業(yè)主還沒有意識到小區(qū)名稱權(quán)是一項重要的權(quán)利,因此在宣傳時應(yīng)格外重視,建議在首次業(yè)主大會召開時加以強調(diào)。筆者主張將此作為首次業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容,將此權(quán)利背后的經(jīng)濟利益明確告知業(yè)主,以增強業(yè)主行使此項權(quán)利的積極性。“普法最重要、最主要的目標應(yīng)是樹立法治思維”[16]。而培育業(yè)主法治思維最關(guān)鍵的措施在于實踐,要讓業(yè)主在實踐中學(xué)習(xí)和運用此項合法權(quán)益,形成法治思維。在召開首次業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會之時,政府基層部門和基層自治組織要提醒業(yè)主行使這項權(quán)利。同時,將此項內(nèi)容通過立法的形式確定下來。這可進一步強化業(yè)主的主人翁意識。

(二)設(shè)立小區(qū)臨時名稱制度

在我國目前的物業(yè)管理法律中,設(shè)有臨時管理規(guī)約制度,這是物業(yè)前期管理的重要社會規(guī)范。我國《物業(yè)管理條例》第22條規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前,制定臨時管理規(guī)約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù),違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。”建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前,作為物業(yè)的唯一業(yè)主,當然有權(quán)利制定管理物業(yè)的社會規(guī)范。但我國法律只是賦予其“臨時”的地位,待業(yè)主大會召開后,應(yīng)由全體業(yè)主共同制定真正的管理規(guī)約。這主要考慮到由建設(shè)單位制定的管理規(guī)約“不能完全體現(xiàn)本建筑物內(nèi)業(yè)主大會全體業(yè)主的意志,因此其所制定的管理規(guī)約并不具有終局性質(zhì), 只是起一個過渡的作用”[17]。這是法律保護業(yè)主合法權(quán)益的重要體現(xiàn)。

依據(jù)相同的法理,由建設(shè)單位命名的小區(qū)名稱,可以視為小區(qū)的臨時名稱。畢竟絕大部分建設(shè)單位開發(fā)物業(yè)的目的在于銷售盈利,而并非自己居住,住宅小區(qū)未來終將移交給全體業(yè)主共同管理。從這個角度來看,法律應(yīng)當尊重和保護業(yè)主對于住宅小區(qū)命名的權(quán)利。因此,筆者建議我國的物業(yè)管理法律仿照臨時管理規(guī)約制度創(chuàng)設(shè)臨時名稱制度。即建設(shè)單位開工之前向政府部門申請批準的小區(qū)名稱只作為小區(qū)的臨時名稱,待業(yè)主大會召開后,再由全體業(yè)主行使小區(qū)名稱權(quán),決定小區(qū)的正式名稱。當然,為提高建設(shè)單位的積極性,當召開首次業(yè)主大會時,完全可以將臨時名稱作為備選名稱之一,交由全體業(yè)主表決。如果廣大業(yè)主對于建設(shè)單位持認可態(tài)度,表決通過的可能性會比較大,這也在間接中提醒建設(shè)單位在修建樓盤時要格外重視產(chǎn)品質(zhì)量。

(三)確立小區(qū)有償冠名制度

小區(qū)有償冠名的困難主要體現(xiàn)在各地通過地方立法,或嚴格限制地名更名的條件,或直接禁止地名有償冠名。其實,有關(guān)地名有償冠名的爭議早已有之,許多地方諸如上海、合肥等甚至先放后禁[18]。目前,各地對于地名冠名問題態(tài)度不一,有些地方立法就為地名有償冠名提供了便利。如《宿州市地名管理辦法》第10條規(guī)定:“城鎮(zhèn)道路、橋梁、公園、廣場等可實行有償命名。地名有償命名采取公開拍賣或直接投資的方式進行,獲得冠名權(quán)的企事業(yè)單位、社會團體或個人可用單位名稱、商標名稱、產(chǎn)品名稱命名。”第8條還對地名更名作了細致規(guī)定,配合了地名有償冠名的條款:“因產(chǎn)權(quán)人提出申請,需要變更居民區(qū)、大型建筑物名稱的,可以更名;因?qū)嵭械孛袃斆枰兏孛?可以更名。”這些實踐表明,地名有償冠名制度的確為城市發(fā)展帶來了資金。根據(jù)這些地區(qū)的經(jīng)驗,地名有償冠名所簽合同的期限多在10年或20年以上,有較長的穩(wěn)定期,對于民眾日常生活的影響其實并不像反對者強調(diào)的那么高。退一步說,有償冠名中的各類地名性質(zhì)并不一樣,反對者以地名的公權(quán)屬性為由,但這種理由在小區(qū)有償冠名面前站不住腳。對于一般的城市道路或歷史文化建筑的名稱而言,公權(quán)屬性的確更為強烈。對住宅小區(qū)而言,小區(qū)名稱的私權(quán)屬性要遠高于一般地名的公權(quán)屬性,其先是業(yè)主私有財產(chǎn)的名稱,然后才是公共地名。小區(qū)業(yè)主對于小區(qū)名稱的管理,是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán),“成員權(quán)的實現(xiàn)主要體現(xiàn)為一種財產(chǎn)利益以及圍繞財產(chǎn)權(quán)利形成的共同管理權(quán)”[19],“行政部門不能干涉其從事市場活動的自由”[20]。從這個角度而言,即便某些地區(qū)禁止地名有償冠名,也應(yīng)在立法中加以區(qū)分,不能盲目一刀切,侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。

在目前的小區(qū)治理中,公共資金匱乏是普遍的現(xiàn)象。物業(yè)管理法律中規(guī)定的小區(qū)公共收益多半來自小區(qū)廣告、公共停車位等,但其收益金額其實很少。小區(qū)冠名費可以給小區(qū)治理帶來運轉(zhuǎn)資金。法律制度尚且能夠規(guī)定建設(shè)單位要為小區(qū)配備物業(yè)管理用房,確立小區(qū)有償冠名制度并非是不可為之舉。筆者認為,應(yīng)當先由中央立法確立全國的小區(qū)有償冠名制度,再由地方立法根據(jù)各地實際情況制定具體實施方案。政府部門應(yīng)為小區(qū)改名提供便利,減少小區(qū)改名的不利影響。此外,在制定具體實施方案時,還要明確小區(qū)冠名收益歸于全體業(yè)主而非政府部門。當然,因小區(qū)改名產(chǎn)生的社會費用支出,倒是可以適當從此收益中扣除。

(四)完善小區(qū)社會規(guī)范

小區(qū)名稱權(quán)的行使是業(yè)主根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)來行使管理小區(qū)公共事務(wù)的職能。小區(qū)名稱權(quán)的行使涉及業(yè)主的重大利益,“沒有程序,就沒有真正的法治可言”[21]。因此,這一權(quán)利的行使必須依照嚴格的程序規(guī)范。“物業(yè)管理關(guān)系的規(guī)范類型有很多,國家制定法、公共政策、軟法與物業(yè)合同是4種基本的規(guī)范”[22]。在尊重業(yè)主自治原則的框架下,國家立法層面需要解決的內(nèi)容只是確立對業(yè)主的這一合法權(quán)利的保護,并將該權(quán)利列入管理規(guī)約,而該權(quán)利的具體行使程序則依照小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》及其他管理規(guī)約來規(guī)定。有學(xué)者認為,社區(qū)軟法應(yīng)該逐漸成為社區(qū)治理的基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性規(guī)范,在社區(qū)治理規(guī)范結(jié)構(gòu)中居于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位[23]。黨的十八屆四中全會也指出,要發(fā)揮市民公約、鄉(xiāng)規(guī)民約、行業(yè)規(guī)章、團體章程等社會規(guī)范在社會治理中的積極作用[24]。欲使小區(qū)名稱權(quán)的行使走上正軌,必須將此權(quán)利的行使程序在小區(qū)社會規(guī)范中作出明確規(guī)定。具體內(nèi)容的制定完全可以尊重各小區(qū)業(yè)主的意志。筆者建議充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。在小區(qū)名稱權(quán)的使用過程中,業(yè)主委員會雖然沒有直接決定小區(qū)名稱的權(quán)利,但是在全體業(yè)主行使相關(guān)權(quán)利之時,其作用不可或缺。具體而言,應(yīng)當由業(yè)主委員會向業(yè)主征集有關(guān)小區(qū)名稱的意見,再由其向業(yè)主大會提交供全體業(yè)主表決。表決方式建議采用“雙三分之二”(即我國《民法典》第278條所規(guī)定的由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決,參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意)的比例模式。此外,對于小區(qū)有償冠名問題,也必須在管理規(guī)約內(nèi)作出詳細規(guī)定。至于收益的用途,建議部分作為業(yè)主委員會的工作經(jīng)費,其余部分用于補充專項維修資金等。如此,小區(qū)名稱權(quán)的行使方能步入正軌并長久穩(wěn)定運轉(zhuǎn)。