深圳：城中村煥新

張靜

深圳龍華區元芬新村改造后的微棠樓棟

6月7日、7月3日，深圳市發布《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》，新規都將于８月１日正式實施。其中，《深圳市保障性租賃住房管理辦法》規定，保障性租賃住房的出租對象包括符合條件的新市民、青年人及各類人才。

2022年深圳全市常住人口1766萬，常住人口平均年齡32.5歲，是名副其實的“青春之城”。作為土地資源緊缺、人口凈流入的超大城市，為更好滿足新市民、青年人的住房需求，深圳因地制宜，把城中村改造作為全周期保障性住房建設的一項重點工作。

今年25歲的山西姑娘胡文競在深圳工作了3年多，工作單位在羅湖區，住在40分鐘地鐵車程外的龍華區元芬新村。元芬新村曾經是典型的城中村，如今新村內有部分居民樓已被改造成為微棠公寓。胡文競租住其中一個單間，在不到20平方米的小房間里，床、衣柜、置物架，獨立衛生間配洗衣機、洗面盆，還有電磁爐，可謂樣樣俱全。小胡很喜歡這個溫馨小家。

深圳市城中村共有住房約540萬套（ 間）、約2 億平方米，占全市租賃住房比例超過60%。

2023年2月，深圳市市長覃偉中在作2023年政府工作報告時說：“我們要盡最大努力幫助新市民等群體緩解住房困難，讓大家更有盼頭、更加安居樂業。”

“統租城中村是深圳多渠道統籌公共住房供應的重大創新，踐行了國家提出的超大特大城市穩步推進城中村改造相關政策，也是住房資源存量盤活的重要渠道。”廣東省城鄉規劃設計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

“人多地少”

走在任何一條深圳街口，幾乎都能看到現代化的大樓與老舊低矮的樓群交錯。

在2019年出版的《奇跡城市：深圳城市治理40年》一書中，深圳大學政府管理學院黨委書記、全球特大型城市治理研究院執行院長陳文等作者詳細追溯了“深圳特色”城中村的由來。

伴隨改革開放的腳步，深圳走上快速城鎮化道路，很多村集體和村民選擇“耕種”一種新“經濟作物”——樓。在“耕樓”熱潮中，“三天建一層”不再是神話，一棟棟村民自建樓拔地而起。這些樓聚集成“村”，散落在深圳各主要行政區，讓新市民、青年人能在工作地附近找到廉價住處，無需受長途通勤之苦，實現一定程度的“職住平衡”。

深圳城中村量大面廣。據《經濟日報》報道，深圳市城中村共有住房約540萬套（間）、約2億平方米，占全市租賃住房比例超過60%。

“城中村是歷史原因造成的廉租房現象，它的存在提升了城市活力。”微棠公寓的建設運營方——深圳愿景微棠商業管理有限公司（以下簡稱“微棠”）相關負責人告訴《瞭望東方周刊》。

雖然與北上廣并列為一線城市，但深圳“人多地少”——面積僅1997平方公里，與許多二線城市動輒七八千平方公里的面積相比，差距甚大。深圳可開發土地少，使得近20年房價一直在上升。高房價增加了企業運營成本，也抬高了人才留深成本。2021年，深圳出臺二手房指導價，嚴控房地產價格過快上漲。

目前，深圳人房屋自有率為23.7%，有近73%的人租房生活。對深圳而言，城中村是保租房增加供給的重點規劃區域。“其實舊改已經做了很多年，早期推倒城中村房屋后，重建的商品房往往豪宅化、大面積，缺少小戶型，可容納人口數量比城中村少很多。”微棠相關負責人認為，“建設成更有活力、更多元、更宜居的新型社區才是城中村的未來。”

2019年3月，深圳市印發《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019-2025）》（以下簡稱“規劃”）。深圳提出通過微改造方式，增加城中村必要的公共空間與配套設施，并規范引導各區在綜合整治分區內有序推進城中村住房規模化統租改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系。

“規劃”當時已提出，引導城中村存量房屋開展規模化租賃業務；鼓勵有社會責任感、有實力的大型企業，不以追求利潤為目的，積極參與城中村綜合整治以及綜合整治后物業的統一經營管理，確保城中村的可持續發展。

2022年10月，財政部發布《關于支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見》，提出將加大中央財政城鎮保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保租房和老舊小區改造的支持力度。

各種信號表明，深圳未來保障性住房比例會進一步提高。“6月7日、7月3日發布的四個法規，是一個里程碑式的節點。”深圳市住房研究會執行會長陳藹貧表示，四個法規的出臺，意味著深圳與國家住房保障體系全面接軌。四個辦法的保障對象更精準，明確針對中低收入群體，其中包括戶籍中低收入群體和新市民、新青年群體，政策規定也更精細。

元芬樣板

6月中旬，《瞭望東方周刊》記者來到位于深圳龍華區大浪街道元芬新村內的微棠公寓。夏日陽光下，公寓樓體色彩明快、街道干凈整潔。

“我3年前從深圳大學畢業，工作后一直住這里，這幾年社區環境和生活便捷度一直在提升，地鐵開通后交通也更方便。”胡文競告訴《瞭望東方周刊》。

元芬新村占地約10萬平方米，毗鄰深圳地鐵6號線元芬站和4號線龍勝站，距最近的商業中心不到3公里。據社區提供的最新數據，目前社區常住居民約1.5萬人、戶籍人口565人。

4月2日，深圳市龍華區元芬村，青年公寓住戶在社區增設的健身房鍛煉（毛思倩/ 攝）

過去的元芬新村，樓棟缺乏系統規劃，樓體破腐陳舊，結構開裂，基礎設施落后，環境臟亂，水電缺口較大，無消防安防等安保系統，缺少便利性生活服務。

2018年，經當地街道社區牽線，微棠被引入元芬新村，采取整村統租改造為長租社區的方式，以市場化力量參與當地城中村整體規劃及綜合整治改造。

“城中村的本質是低效住宅，但其體量大，做長租公寓、保租房具有天然優勢，能帶來規模效應。”微棠相關負責人說，“業主放心將房子委托給我們進行管理，主要有兩方面原因：一是他們比較省心，由我們來承擔管理職責；二是我們投入資金對其樓棟進行微改造微更新，從消防、安防、樓宇結構到戶內設施配套等層面系統都有提升。”

微棠聚焦青年公寓特點，秉持“在不影響房屋結構基礎上優化戶型”的原則，弱化獨立廚房、客廳等使用率較低的空間，在公共區域配置服務設施，提升社區居住體驗。

目前，微棠公寓的房型有開間、一居、兩居、三居、Loft公寓（小戶型、高舉架）等，租金根據房型、采光、位置等調整。

龍華區和大浪街道都向元芬社區改造傾斜資源，政府主導、社區協同、企業運營，元芬新村—微棠公寓的成功改造和后期運營，為深圳城中村改造為品質化租賃社區提供了樣本，該項目被寫入龍華區“十四五”規劃。

“2021年下半年，我們帶著城中村改造的‘元芬經驗走出元芬，實現了從1到10的擴大。”微棠相關負責人說。

2023年2月10日，由深圳市人才安居集團持股51%、愿景集團持股49%、注冊資本20億元成立的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司（以下簡稱“安居微棠”）揭牌。

安居微棠定位為深圳市城中村租賃住房社區運營服務商，以“微利可持續、全鏈條服務”為經營理念，通過開展城中村保障性住房品質化改造提升，破解城中村公共配套設施不足問題，消除城中村房屋安全、消防安全、用電安全等重大安全隱患，持續提升城中村居住環境品質。企業發揮國企低成本融資和市場經驗豐富的雙重優勢，重點為“20+8”等重點產業（以先進制造業為主體的20個戰略性新興產業集群、前瞻布局的8大未來產業）就業的新市民提供“小戶型、高品質、低租金、全智能”的保障性租賃住房。深圳市住房和建設局相關負責人介紹，2023年，全市計劃通過城中村規模化品質化改造提升，籌集保障性住房5.2萬套（間），接近全市城中村租賃住房總量的1%。實施城中村保障性住房規模化品質化改造提升，就是要更好解決來深建設者住房問題，讓他們住得起、住得好、住得安全。

打造獨具特色的社區，成為安居微棠“微利可持續”發展的重點。

社區體驗

在元芬新村內，本刊記者逛了生鮮超市、蜜雪冰城、古茗等年輕人喜愛的商鋪，還體驗了自習室、健身房和服務中心的多項服務。租戶有任何訴求，可以通過微棠App一鍵報單，智能客服24小時在線。

“平時下班不想做飯了，就去社區食堂吃，除了一般的大鍋菜，還有麻辣香鍋、小火鍋、小龍蝦等小鍋小炒，微棠住戶打九折，一頓飯也就十幾塊錢。周末或晚上要加班的時候，自己在房間感覺提不起精神，我就去自習室工作，那兒氛圍好，工作效率更高。”胡文競說。

據微棠相關負責人介紹，微棠社區是典型的適宜新市民和青年的設計格局。住戶平均年齡26歲，18-30歲的占比70%。房租占住戶收入比平均為17%，74%的住戶以地鐵通行方式為主，82%的住戶是上班族。

為培養住戶歸屬感，社區經常組織插花、做手機殼等諸多周末休閑活動，還會在畢業季組織政策宣講、人才引進、就業培訓和心理咨詢等公益活動。住戶們自發組織了飛盤、羽毛球、籃球等活動小組，30%以上的住戶在社區居住期間擴大了社交面。

“住在微棠，其實有種依然身處大學校園的感覺。”胡文競說。

健身小組的一名組織者小唐，剛來微棠時體重90公斤，靠健身減肥到70公斤，并因健身分享積累了粉絲，后來創業做健身類自媒體，掙到了人生“第一桶金”。

“這里是很多人來深圳的第一站，第一個落腳點好不好，對他們后續在城市的發展十分關鍵。”微棠相關負責人說，“深圳制造業占GDP比重超過30%。如今，深圳也面臨產業轉型，提出‘工業上樓、人才進村，就是為進一步吸引人才流入，增加就業創造機會。對制造業，城中村為勞動密集型企業降低了用工成本，有助于防止產業空心化；對服務業，城中村為大量中低端產業勞動力提供了廉價住所，降低了他們的生活成本。在這些大背景下，保留低成本居住空間必須且非常重要。”

微利可持續

改造后的城中村變身青年公寓，房租會不會上漲是租戶最關心的問題。

根據深圳市政府網站，深圳市保障性租賃住房租金標準為：政府組織配租的房源租金延續原人才住房的租金標準，按照同期同區域同品質租賃住房市場參考租金的60%確定；社會主體出租的房源租金，按照不高于同期同區域同品質租賃住房市場參考租金的90%確定。

如果保持租金不漲，投入巨資對社區升級改造的企業收益何來？

深圳市公寓租賃行業協會會長甘偉分析，對企業來說，收益來自圍繞租賃這一核心，提供更多、更廣、更多元的服務。“比如，增加租客生活化的商業、餐飲配套，就能產生收益，這需要項目企業對商業具有一體化規劃和運營能力。”甘偉說。

打造獨具特色的社區，成為安居微棠“微利可持續”發展的重點。

據微棠相關負責人介紹，改造微棠公寓后這幾年，通過打造特色街區，統一規劃更新業態，對社區商鋪進行了多輪整體提升。如今，便利店、藥店、超市等同業態店鋪各有特色，商鋪類型更加豐富，與租客的需求更加契合。

“目前，我們的租金收益占比約70%，未來希望降到60%以下，非租金收益占到40%以上。電梯廣告、零食柜、有償打印機、烘干機等項目還在持續提升服務，未來這些項目都可能產生租金外收益。”微棠相關負責人說。

“讓城市留住記憶，讓青年住有宜居。深圳城中村改造，貫徹落實了國家對于超大特大城市積極穩步推進城中村改造的決策部署，實現了‘穩租金、穩預期發展目標，同時高度契合城中村安全隱患整治和提高城市住房保障能力的需求，既提供了高品質、低成本的居住空間，減輕了外來人員的住房壓力，又形成了人才集聚效應，造就了特色化人才社區，實現了多方共贏。” 安居微棠住房租賃投資控股有限公司運營副總經理王潔舒告訴《瞭望東方周刊》。