下半年樓市會怎么走

甄愛軍

當前購房者置業情緒仍受多方面因素影響，其中居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心等依然是關鍵，這些因素能否好轉以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產市場走勢。

恢復不及預期

從市場整體表現來看，2023年前兩個季度樓市已經進入復蘇階段，但恢復速度尚未達到市場預期。

據中指研究院統計，重點100城新建商品住宅成交活躍度一季度回升、二季度回落，上半年累計成交規模同比增長11%，成交規模為近年來同期較低水平。據初步統計，2023年上半年，重點100城新建商品住宅月均成交面積約3330萬平方米，同比增長11%，近8年中僅高于2022年同期。

上半年重點100城新建商品住宅銷售面積同比增長11%，其中一季度同比增長接近20%，二季度與去年同期基本持平。另據初步統計，2023年6月，重點100城新建商品住宅成交面積與5月基本持平，在高基數下，同比下降超20%。6月，市場表現明顯不及預期，年中并未出現明顯行情。

從需求特征來看，與去年類似，改善性住房需求仍是上半年市場關鍵支撐。此外，在房地產銷售疲軟背景下，房企推盤能力及意愿均偏弱，上半年供給端整體表現弱于銷售端，新房庫存小幅回落，但仍維持高位，三四線城市去化壓力突出。

市場成交不給力，在很大程度上拖累了房價走勢。從5月開始，百城新房價格轉跌，二手房價格環比已連跌13個月，房價下跌壓力加大。據中指院數據，2023年上半年，百城新建住宅價格累計上漲0.01%，24個城市價格累計上漲，74個城市累計下跌;6月百城新建住宅均價16179元/平方米，環比下跌0.01%，連續下跌2個月，跌幅與5月持平;同比下跌0.16%，跌幅較5月擴大0.05個百分點。

二手房方面，2023年上半年，百城二手住宅價格累計下跌0.82%，18個城市價格累計上漲，82個城市累計下跌。6月百城二手住宅均價15746元/平方米，環比下跌0.25%，連續14個月下跌;同比下跌1.75%，跌幅擴大0.23個百分點;環比下跌的城市有91個，較上月增加8個。

在土地市場方面，上半年全國土地市場延續低迷態勢，300城住宅用地供求規模同比下降均超三成，降至近10年來同期最低。不過，由于核心城市優質地塊放量，從而帶動樓面價結構性上漲。在全國銷售承壓背景下，房企在核心城市補貨意愿增強，局部城市土拍升溫，北京、杭州等城市多宗地塊競拍至最高上限，參拍企業數量創新高。上半年地方國資托底乏力，22城中拿地金額占比由上年的42%降至9%;央國企仍是拿地主力，上半年拿地金額占比升至57%。

政策持續松動

當前多數城市限制性政策已取消，但專家認為下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場下行趨勢。

與此同時，考慮到5月主要宏觀經濟指標有所轉弱，經濟恢復基礎尚不穩固，穩地產的重要性更加突出，加之二季度市場持續轉弱，下半年政策加力預期增強。具體來看，因城施策方面，核心一二線城市存在一區一策優化可能;企業端有望繼續落實資金支持政策;“保交樓”資金和配套政策亦存在進一步發力空間。

“下半年政策加力預期增強，但房地產政策力度和節奏取決于宏觀基本面的變化，若下半年經濟出現超預期轉弱情況，則房地產作為經濟‘穩定器，托底政策或將加快落地，核心一二線城市‘一區一策有空間。”中指院一位不具名分析師如是說。

從短期來看，預計需求端政策仍將聚焦于降低購房門檻和購房成本，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區一策”、結合生育政策等或是重要方向，如信貸端優化“認房又認貸”、降低首付比例、降低房貸利率等，針對改善性住房需求的信貸政策有望加力。此外，優化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產市場發展的舉措之一。

在企業端，政策仍將側重緩解房地產企業的資金壓力、防控風險，對房企的金融支持措施有望繼續落地。另外，“保交樓”資金和配套舉措也有望進一步跟進，以穩定市場預期。

成交小幅反彈？

當前購房者置業情緒仍受多方面因素影響，其中居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心等依然是關鍵，這些因素能否好轉以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產市場走勢。

有機構指出，中性預期下，全年宏觀經濟穩步恢復，下半年房地產政策維持當前節奏，購房者置業情緒緩慢修復。在此情況下，中指院有關人士預測，中性預期下，下半年市場恢復仍有波折，銷售面積在低基數下或實現小幅增長，全年銷售面積與2022年基本持平。

有專家認為，下半年應該進一步釋放政策效應，以促進樓市加快復蘇。上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，就新房交易市場來說，后續既要在行政、金融和財政等方面落實見效快的政策，也要積極關注一二手房聯動的問題。當前樓市政策調控要朝著“盤活二手房、鼓勵置換新房”的方向進行。他說：“只有這樣，才能防止市場進一步降溫，并促進房地產交易市場的通暢和健康發展。”