“不動產統一登記”意味著什么?

謝瑋

4月25日，自然資源部部長王廣華宣布，中國已全面實現“不動產統一登記”。這意味著，無論是城市房屋、農村宅基地還是不動產、自然資源，覆蓋所有國土空間、涵蓋所有不動產物權的不動產統一登記制度全面建立。

這是一條重磅消息。有人認為，不動產統一登記是為開征房地產稅鋪路：還有人說，這是為了反腐。那么，事實究竟如何？

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不動產統一登記這件事已經推了10年。

2013年3月，黨中央、國務院決定，建立不動產統一登記機構，整合分散在多個部門的不動產登記職責，實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。

具體登記什么？包括：不動產的自然狀況，比如土地坐落、面積、用途等；不動產權屬狀況，比如權利人是誰，權利類型是建設用地使用權還是房屋所有權等；不動產權利的限制事項等，比如抵押、查封、異改登記等。

在許多人印象中，“不動產”意味著城市房屋、農村宅基地等建筑物及其產權。但其實，“不動產登記”的內涵更寬泛。

按照物權法定原則，目前主要對10類不動產權利進行登記：（一）集體土地所有權；（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；（三）森林、林術所有權；（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權和土地經營權；（五）建設用地使用權；（六）宅基地使用權；（七）海域使用權；（八）地役權；（九）抵押權；（十）居住權；以及法律規定需要登記的其他不動產權利。

因此，全面實現不動產統一登記，被稱為“讓山山水水也有了‘戶口本”。

需要注意的是，不動產登記依當事人申請啟動，作為行政行為，依法登記是基本原則，違法用地和建筑不不能登記，不能通過登記將其合法化。

不動產統—登記的意義何在？

自然資源部自然資源確權登記局局長田文彪表示，一方面，產權制度是社會主義市場經濟的基石，不動產登記是產權保護的重要制度，是自然資源管理不可或缺的重要基礎性工作；另一方面，土地、房屋等不動產是企業和群眾最普遍、價值最高的財產，通過不動產統—登記明晰產權、定分止爭，依法對重大財產權進行統一、嚴格的保護，可以避免不同類型權利交叉重疊，防止企業、群眾權益受損。

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一項工作需要10年完成，難度可想而知。

新中國成立后，各類不動產登記的職責曾長期分散在國土、住房、農業、林業等多個部門。2014年，時任國土資源部不動產登記局負責人表示，以前分散登記，由于各部門登記方法、技術規程不一致，很容易導致不動產權利的重登、漏登，產生不動產權利糾紛問題，比如農林用地、農牧用地以及林牧用地之間的權屬界線不清，權利歸屬不明確，引發矛盾和糾紛。

推進不動產統—登記，既難在條塊分割的分散登記體制，也難在眾多歷史遺留問題，更難在多方利益主體之間的調和博弈。比如一些人沒有及時辦理登記就進行交易流轉，導致不動產權屬存在糾紛；有人“東拼西湊，終于在縣城買上一套房”，誰料施工單位驗收手續不全，房本辦不下來。再如，在集體林權制度改革時，將林地承包經營權細化為林地所有權、林地使用權，存在確權登記歷史遺留問題等。

可見，解決這些問題有多難。不少省份打出了“絕不能把歷史遺留同題再留給歷史”的口號，全力推動不動產統一登記制度落地實施。

具體到個人層面，中原地產首席分析師張大偉認為，推進不動產統一登記一度面臨兩大阻力：首先，國人秉持“財不外露”觀念，怕泄露個人隱私，對統一登記配合度低；其次，部分既得利益群體名下房產多，進行不動產統一登記、住房信息聯網直接牽動其利益。“不動產登記不存在技術問題，最關鍵的是頂層設計。目前看，政府相關部門在加快推進政策落地。”張大偉說。

自然資源部數據顯示，目前全國約有3000個大廳、4萬個窗口、10萬人的登記隊伍，每天為40萬群眾和企業提供各類登記服務，10年來累計頒發不動產權證書79億多本、不動產登記證明36億多份，電子證書證明33億多本。隨著近年“四統一”改革推進，各級自然資源主管部門共解決了1100多萬套房屋辦證問題，惠及2600多萬群眾。

據悉，目前國家、省、市、縣四級聯通的不動產登記基礎信息平臺平穩運行，不動產登記數據庫宴時更新，已包含超過15億條不動產登記信息。分析認為，全國不動產信息實現互通，不僅為及時準確掌握物權情況提供了重要抓手，更對加快構建完整內需體系、系統推進全國統一大市場建設有重要意義。

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聊完不動產統一登記是什么、為什么，再展望一下未來。網友們關心，這是為開征房地產稅鋪路嗎？名下房子一查就知，能助攻反腐嗎？

中國農業大學土地資源管理系主任朱道林認為，不應簡單將不動產統—登記與不動產征稅聯系到一起，與反腐也沒有直接關系，“至少不是直接目的”。

“沒有不動產登記，就無法明晰不動產產權，就無法合法占有、使用、收益，無法充分發揮不動產的經濟價值，就沒有社會主義市場經濟制度的建立和完善，就沒有社會主義市場經濟的穩定和發展。”分析人士指出。

北京大學法學院教授樓建波稱，社會上一度認為實施不動產統一登記是為了開征房地產稅，這是誤解。登記本身是為保障不動產交易安全、保護不動產權利人的臺祛財產權。至于稅收征營，跟物權保護是不同時制度安排，實施不動產統一登記制度不是為了征收房地產稅，但實施登記，可以輔助支撐稅收征管。

啥意思呢？在分散登記模式下，稅務機關需要分別從房屋登記機構和土地登記機構那里獲取房屋及土地登記信息，匯總后作為課稅依據；實施不動產統—登記后，稅務機關就能直接從不動產登記機構獲取全部信息。理論上講，征稅更方便了，但房地產稅是否征收、何時征收、征收多少，應由法律規定。

華夏新供給經濟學研究院院長賈康說，就國際經驗而言，不動產的產權與信息登記是任何國家都要實施的，我國也早有明確時間表。單就房產稅來說，2021年，財政部就提出要積極穩妥推進房地產稅立法和改革。不動產登記和房地產稅征收，目前看雖有邏輯上的呼應，但具體方案落地還有待官方公布。

從現階段看，盡管房地產稅尚未落地，但全面實現不動產統一登記，可使國家更精確識剮剛需和改善需求，也利于更精準執行“房住不炒”。

摘自微信公眾號“俠客島”