房地產企業財務風險識別與防范

周文文 馬春英

房地產企業財務風險的識別

籌資活動風險 企業在生產經營中，要通過籌措資金來擴大生產經營規模，提升經營效益。對于資金需求量巨大的房地產企業來說，籌資活動進行得順利與否對于企業來說是非常重要的。怎樣用最少的時間籌措到最多的資金對于房地產企業來說是重中之重的事。如果籌資結構不合理，不能及時還本付息，就會出現財務風險。下面從綠地控股的短期償債能力和長期償債能力來識別該企業的籌資風險。

1.短期償債能力

企業短期償債能力的高低可以通過流動比率和速動比率反應出來。流動比率和速動比率可以反應出流動資產和速動資產變現的快慢。流動比率大小反映企業的短期償債能力的強弱，比較合理的流動比率應該為 2。由表1可知，2019—2021年綠地控股的流動比率呈現下降趨勢，說明該企業的資金流動速度變慢，償債能力下降，有可能讓企業面臨財務風險，企業要提高防范警惕。綠地控股2019—2021年的流動比率都為1左右，且2020—2021年流動比率下降較為明顯，說明短期償債能力變低，企業在未來的生產經營中可能會面對這樣的財務風險。速動比率是用來衡量企業的流動資產償還流動負債能力的指標。比較合理的速動比率應為1左右。如表1所示2019—2021年的速動比率都低于1，說明短期償債能力比較差。2019—2020年該企業的速動比率由0.41上漲為0.49說明短期償債能力略有好轉，但2021—2021年速動比率變小說明短期償債能力略有下降。

2 .長期償債能力

長期償債能力是用來衡量企業償還長期負債的指標，通過對長期償債能力指標的計算與分析，可以分析企業長期償債能力是否穩定和企業所面臨的財務風險等狀況。本文選取資產負債率分析綠地控股的長期償債能力。資產負債率，是衡量企業用債權人提供的資金進行經營活動的能力的指標，同時也是衡量債權人發放貸款是否安全的指標，計算企業負債總額與資產總額的比值得出資產負債率。資產負債率與企業的償債能力呈反比，資產負債率越高，償債能力越弱。資產負債率較合理的比率應低于50%。調查發現2019年—2021年三年的綠地控股的資產負債率都超過80%，說明企業的資產負債率較高，企業會面臨的財務風險較大。

投資活動風險 房地產行業相較于其他行業，利潤比較高，但是其自身開發周期長、資金投入量大的特點也意味著企業如果盲目投資會面臨比較高的財務風險。本文從綠地控股的對內投資和對外投資兩個方面來識別該企業的籌資風險。

1.對內投資

綠地控股所在的房地產行業的特點決定了其投資量比較大。綠地控股2019—2021年構建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金分別為8118632222.07元、9001173514.94元、6805589491.86元。2020年綠地控股的在構建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金高達90億元。近年來國家開始為抑制房價出臺政策，面對此種狀況，對于房地產企業是十分不利的，綠地控股這樣的房地產企業如果投入大量資金在這方面，短時間內資金不回流，會導致企業面臨一定的財務風險。

2.對外投資

公司可能會選擇多種方式對外投資，本文選取了綠地控股收購債券、收購子公司支付的現金進行分析。綠地控股2019—2021年綠地控股沒有收購債券，說明綠地控股在收購債券方面的投資相對保守。綠地控股2019—2021年收購子公司支付的現金分別為4771575302.22元、4239185598.70元、273380403.55元。2020—2021年該公司的收購子公司的現金大幅度下降，說明企業可能面臨到一定的財務風險。

房地產企業財務風險的防范措施

通過上述對于綠地控股的籌資活動風險、投資活動風險和經營活動風險的分析可知企業正面臨著一些財務風險，面對這些財務風險房地產企業要采取措施來進行防范。

對于籌資風險地防范措施 提高企業償債能力。房地產行業自身的特點決定了其投資規模大，而綠地控股近年來投資規模增大，形成存貨堆積，存貨變現能力較差，會使企業資金被占用，這樣會降低企業償還債務的能力。綠地控股的應收賬款在2019—2021年呈現上升趨勢，應收賬款周轉率在近三年總體呈現下降趨勢，這樣的現象對于企業資金的周轉變差，也會影響企業的償債能力，使償債能力變差。總之，為了保持償債能力的穩定性，綠地控股要合理管理其存貨和應收賬款等資產。

對于投資風險地防范措施

1.實施多元化戰略

如果企業盲目地進行多元化擴張，不利于企業的可持續發展，所以綠地控股應當結合企業的自身情況選擇合適的項目進行投資，注重企業的可持續發展，關注企業的核心競爭力，企業的核心業務是企業發展的根基，應選選擇與核心業務相關的業務進行投資，更加有利于企業的可持續性發展。

2.分析投資可行性

綠地控股在投資之前應當加強對于投資的可行性分析，對于投資項目認真調查研究，分析投資項目是否可行。公司要對被投資項目進行全面的了解，如被投資方的經營狀況、財務狀況等。如果需要可以聘請外部專家為企業提供投資意見，并對于資金的使用情況進行記錄，防止不必要的資金支出。

對于經營風險地防范措施

1.加強存貨和應收賬款地管理

存貨和應收賬款對于企業是非常重要的，因此企業要重視對于存貨和應收賬款的管理。綠地控股近年來存貨和應收行款的數額較大。對于存貨企業應當了解自身生產需求狀況，根據實際需求制訂存貨采購計劃。面對應收賬款較大這種情況，綠地控股應制訂相應的催收計劃，讓資金盡快回籠。

2.調整營銷策略

隨著經濟的發展，房地產企業快速發展，行業內的競爭較為激烈，要想在激烈的競爭環境中占據主動權，綠地控股要積極調整營銷策略。隨著大數據時代的到來，企業要積極創新營銷模式，還要調高營銷水平，要做到充分考慮消費者需求，利用大數據精準推送。

房地產行業具有高投入、高風險、等待期長等特點，與其他行業相比這些特點都十分明顯。房地產業作為中國的重要產業，其發展對于中國經濟的發展有著非常大的作用，房地產企業存在財務風險可能會對整個中國的經濟帶來非常大的影響。如何應對并防范財務風險的出現是整個房地產業都要面臨的問題。本文以綠地控股為例，從籌資活動、投資活動和經營活動三個方面分析綠地控股可能出現的財務風險，并且通過識別出的風險企業應當如何防范。通過本文對于綠地控股的財務風險的識別和防范，希望對于房地產行業的其他企業提供參考。

作者單位：沈陽大學商學院