房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管理的策略初探

饒安甜

落實好房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管理工作，可以促使房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力不斷增強(qiáng)，保證企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展。本文對經(jīng)濟(jì)風(fēng)險做了簡要介紹，同時對房地產(chǎn)企業(yè)需要面對的主要經(jīng)濟(jì)風(fēng)險做了分析，并基于此分別從增強(qiáng)風(fēng)險意識、豐富籌資渠道以及做好投資管理等方面提出了經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管理的策略。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，其具備著資金回收周期相對較長、投資金額大以及風(fēng)險高等特點，所以企業(yè)在實際運營過程中，比較容易遇到一系列經(jīng)濟(jì)風(fēng)險問題，從而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失。因此，有必要對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管理策略做出深入研究，以此幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地應(yīng)對各類經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

一、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險概述

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，主要指的是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景存在著一定的不確定性。企業(yè)需要面對的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險可以劃分為多種類型，包括自然風(fēng)險、社會風(fēng)險以及經(jīng)營風(fēng)險、投資風(fēng)險等。同時每一類風(fēng)險又能夠細(xì)分為多種不同的風(fēng)險，所以經(jīng)濟(jì)風(fēng)險涉及的內(nèi)容相對較多。作為企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)知自身可能遇到的主要經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，并采取合理措施進(jìn)行防控，從而確保自身能夠在市場經(jīng)濟(jì)下實現(xiàn)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)需要面對的主要經(jīng)濟(jì)風(fēng)險分析

（一）戰(zhàn)略風(fēng)險

對于房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略來講，其能夠分為基本競爭戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略以及擴(kuò)張性戰(zhàn)略和多樣化戰(zhàn)略等多種不同類型。企業(yè)在實際經(jīng)營發(fā)展過程中，借助戰(zhàn)略的合理制定，可以為企業(yè)自身的發(fā)展確定方向，使企業(yè)未來的走向得以明確，有助于企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展。通常情況下，企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃要基于企業(yè)自身財務(wù)狀況以及土地儲備、市場營銷等多種內(nèi)部因素，還有企業(yè)發(fā)展需求、市場需求以及金融政策等一系列外部因素進(jìn)行編制。如此方可提高戰(zhàn)略的科學(xué)性、合理性。而在實際編制戰(zhàn)略規(guī)劃過程中，一旦企業(yè)針對上述各類因素具體情況做出了錯誤的研判和評估，很容易對戰(zhàn)略的可行性以及科學(xué)性產(chǎn)生不利影響，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展方向出現(xiàn)偏離，難以達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)。若是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃存在不足，則容易給企業(yè)造成重大損失。

（二）籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)有著明顯的資金密集型特征，在經(jīng)營生產(chǎn)過程中需要投入大量資金，而為了保證資金流充足，很多房地產(chǎn)企業(yè)需要借助籌資去有效儲備資金。但由于資金來源以及籌資方式有所不同，會引發(fā)一系列的籌資風(fēng)險。主要包括以下幾種風(fēng)險問題。

1.匯率風(fēng)險。若是房地產(chǎn)企業(yè)借助對外活動開展籌資，那么匯率變化容易給企業(yè)帶來一定的籌資風(fēng)險。

2.杠桿風(fēng)險。財務(wù)杠桿是評價籌資風(fēng)險的一個關(guān)鍵因素，若是杠桿過大，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對的風(fēng)險問題也會不斷增加。

3.再融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠擴(kuò)大自身的經(jīng)營生產(chǎn)規(guī)模，往往會開展再融資活動。但因為受到籌資結(jié)構(gòu)不合理等因素的影響和限制，導(dǎo)致其比較容易面臨再融資風(fēng)險，例如未能選用合理的融資方式以及融資工具、未能對融資結(jié)構(gòu)做出科學(xué)調(diào)整等，出現(xiàn)資金鏈斷裂，容易導(dǎo)致企業(yè)直接面臨破產(chǎn)危機(jī)。

（三）生產(chǎn)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)需要面對的生產(chǎn)風(fēng)險問題，往往貫穿于整個生產(chǎn)活動中。也就是說一個開發(fā)項目從最初的方案設(shè)計一直到竣工驗收這整個過程中，隨時都有可能出現(xiàn)生產(chǎn)風(fēng)險，從而對房地產(chǎn)企業(yè)自身的穩(wěn)定健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。例如，在一個開發(fā)項目施工建設(shè)過程中，若是出現(xiàn)了前期設(shè)計方面的調(diào)整以及變更，則容易引發(fā)拆除、重建以及返工等多種問題，從而使得造價成本超出預(yù)算，使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅度下降，而且還有可能引發(fā)工期延誤，產(chǎn)生合同糾紛。

除此之外，在實際開展房地產(chǎn)項目施工建設(shè)作業(yè)時，若是管理以及監(jiān)督工作未能落實到位，也容易出現(xiàn)各項施工作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化程度不夠、各類原材料質(zhì)量不達(dá)標(biāo)以及各專業(yè)協(xié)調(diào)性不足等問題，這些都可以對工程建設(shè)效率以及質(zhì)量和施工安全等產(chǎn)生不利影響，進(jìn)而引發(fā)一系列風(fēng)險。

（四）投資風(fēng)險

投資風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常需要面對的一類經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。企業(yè)在實際開展投資活動時，國家政策以及市場供需關(guān)系發(fā)生變化，都可能給房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動帶來一定的風(fēng)險。目前來看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實際開展投資活動時，多是以地塊以及工程項目為主，兩者均具備實際開發(fā)周期長、施工建設(shè)規(guī)模大以及投資金額大等特點，往往前期變現(xiàn)能力嚴(yán)重不足，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。除此之外，在實際施工建設(shè)過程中，一旦國家政策以及市場環(huán)境出現(xiàn)變化，也會使企業(yè)的投資活動產(chǎn)生一系列風(fēng)險。所以整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對有極大不確定性的投資風(fēng)險，屬于企業(yè)需要高度重視的一類經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管理策略研究

（一）持續(xù)增強(qiáng)風(fēng)險意識

在市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展，并且獲取到良好的競爭優(yōu)勢，應(yīng)該持續(xù)增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險能力，并且使企業(yè)全員均具備較強(qiáng)的風(fēng)險意識，如此方可更為精準(zhǔn)地識別以及防御風(fēng)險。具體做法如下：

1.房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該率先認(rèn)識到風(fēng)險控制的重要價值和意義，要主動開展房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險相關(guān)知識的學(xué)習(xí)和研究活動，以此持續(xù)增強(qiáng)自身的風(fēng)險防控意識，在此基礎(chǔ)上做好經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管理的頂層設(shè)計工作，如成立經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管控小組、建立健全經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管控制度體系、加大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管控投入力度等，以此為企業(yè)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管理工作的高效開展奠定良好基礎(chǔ)。

在房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層充分認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管控重要性之后，可借助召開經(jīng)濟(jì)風(fēng)險防控會議或者是開展專項培訓(xùn)教育活動等形式，向企業(yè)內(nèi)部管理層以及員工層宣傳經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管理的相關(guān)知識，以此幫助企業(yè)全體員工充分認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管理的價值和意義，持續(xù)增強(qiáng)全員風(fēng)險防控意識，從而使企業(yè)全體員工積極主動地為經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管理工作獻(xiàn)計獻(xiàn)策，并且將風(fēng)險管控工作主動落實到每一個生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，進(jìn)而達(dá)到大幅度提升房地產(chǎn)企業(yè)管控經(jīng)濟(jì)風(fēng)險能力的目的，推動企業(yè)不斷向好發(fā)展。

（二）科學(xué)編制企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃

戰(zhàn)略規(guī)劃的編制屬于房地產(chǎn)企業(yè)需要重點關(guān)注的內(nèi)容，要盡可能地保證戰(zhàn)略方向的合理性以及正確性，避免因為戰(zhàn)略方向存在錯誤或者是偏差，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。具體做法如下：

1.應(yīng)該給予房地產(chǎn)企業(yè)的一系列目標(biāo)客戶群體足夠關(guān)注，切實根據(jù)目標(biāo)群體的實際情況和需來合理編制戰(zhàn)略規(guī)劃。這便需要房地產(chǎn)企業(yè)在編制戰(zhàn)略規(guī)劃前，積極主動地落實好市場調(diào)研工作，以此了解和掌握目標(biāo)客戶群體的基本特點，挖掘其現(xiàn)實需求，然后再開展戰(zhàn)略規(guī)劃的編制工作，以此確保自身所提供的產(chǎn)品可以切實滿足目標(biāo)客戶的需要，進(jìn)而避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

2.在實際開展戰(zhàn)略規(guī)劃編制工作時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對內(nèi)外部環(huán)境做出充分考慮，借助全面分析和研究內(nèi)外部環(huán)境，來保證發(fā)展戰(zhàn)略可以切實滿足自身的發(fā)展需要。除此之外，在編制戰(zhàn)略規(guī)劃過程中，企業(yè)還應(yīng)該明確自身的優(yōu)勢所在，要盡可能地做到揚(yáng)長避短，設(shè)定科學(xué)合理的發(fā)展方向，充分結(jié)合國家有關(guān)政策方針，以此提高發(fā)展戰(zhàn)略的合理性以及適宜性。

3.房地產(chǎn)開發(fā)具備著一定的特殊性，往往在獲得地塊的之前，已經(jīng)明確了地塊的實際用途。因此，在編制戰(zhàn)略規(guī)劃時，應(yīng)該結(jié)合規(guī)劃地塊的實際用途來開展戰(zhàn)略方向的設(shè)定，以此更好地明確企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展方向，避免出現(xiàn)戰(zhàn)略方向錯誤或者是偏差等問題。

（三）豐富籌資渠道，做好籌資管控工作

1.房地產(chǎn)企業(yè)在實際開展籌資活動時，籌資規(guī)模大小、方式以及籌資結(jié)構(gòu)等都能夠引發(fā)一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。為了提高籌資工作的風(fēng)險管控成效，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重加大對籌資工作的管控力度。例如，在籌資決策階段，為了有效規(guī)避決策失誤風(fēng)險，應(yīng)該建立健全籌資決策機(jī)制，全面落實好籌資需求方面的評估分析工作，以此降低籌資決策的盲目性；進(jìn)入到籌資設(shè)計環(huán)節(jié)后，應(yīng)該對籌資方案設(shè)計做出嚴(yán)格管控，要盡可能地多設(shè)計幾套籌資方案，并組織相關(guān)專家開展籌資方案的比選工作。企業(yè)在明確最佳方案的基礎(chǔ)上，再對該方案開展深入分析，從而對方案做出進(jìn)一步優(yōu)化和改進(jìn)，以保證籌資方案的科學(xué)性以及合理性。進(jìn)入到籌資審批環(huán)節(jié)后，應(yīng)該充分明確審批機(jī)構(gòu)及人員構(gòu)成，同時明確相關(guān)工作人員的審批權(quán)限以及具體責(zé)任，以此確保籌資審批能夠嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致地開展下去，一旦出現(xiàn)問題可以追究責(zé)任到個人并且及時做出有效改正。進(jìn)入到籌資執(zhí)行環(huán)節(jié)后，應(yīng)該成立相應(yīng)監(jiān)管小組，專門對籌資方案的具體執(zhí)行過程開展監(jiān)控工作，以此確保方案能夠得到正常執(zhí)行。

2.房地產(chǎn)企業(yè)在實際開發(fā)一個項目時往往需要耗費較長的時間，同時投資金額巨大，若是企業(yè)自身缺乏雄厚的實力，很容易在一個項目施工建設(shè)中逐漸被資金拖垮，所以持續(xù)地豐富籌資渠道，保證資金的充足供應(yīng)，屬于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避籌資風(fēng)險的一個關(guān)鍵舉措。具體包括以下幾種：

（1）自籌資金。主要指的是利用企業(yè)股東追加股本金或者是提供股東借款等措施來解決資金問題。

（2）預(yù)售資金。開展房地產(chǎn)預(yù)售活動，屬于現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場較為常見的一類籌資方式。企業(yè)可以在房地產(chǎn)區(qū)位以及環(huán)境等條件相對較好的基礎(chǔ)上，借助預(yù)售的方式有效籌集一定量的建設(shè)資金。

（3）銀行貸款。其屬于房地產(chǎn)企業(yè)開展籌資活動的一個關(guān)鍵籌資渠道，現(xiàn)階段國內(nèi)超過70%房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金全部來自銀行貸款。

（4）通過企業(yè)合作籌集資金。此種方法涉及外資合作以及內(nèi)資合作兩種，借助合資合作能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)，同時其也屬于現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)最可行的一類籌資渠道。

（5）信托籌資。此種籌資渠道指的是信托公司為一些有較好盈利前景的房地產(chǎn)項目有效提供信托貸款或者是直接參與信托投資的一類籌資方式。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可在銀行貸款出現(xiàn)困難時，選用此類渠道，能夠更好地獲取到建設(shè)資金。

（四）做好生產(chǎn)風(fēng)險控制工作

房地產(chǎn)企業(yè)在實際開發(fā)工程項目的過程中，應(yīng)注重借助嚴(yán)格有效的管理工作來進(jìn)一步提升生產(chǎn)風(fēng)險的管控成效，以此保證企業(yè)能夠獲取到理想的經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)穩(wěn)定健康的發(fā)展。具體做法如下：

1.在實際開展房地產(chǎn)項目施工建設(shè)作業(yè)前，企業(yè)應(yīng)該組織有關(guān)人員對項目開展全面細(xì)致的調(diào)查分析工作，利用充足可靠的資料，合理地編制工程預(yù)算，同時借助相關(guān)制度的建設(shè)，保證預(yù)算能夠有效落實到每一個施工環(huán)節(jié)中，從而科學(xué)高效地控制造價，不斷提升項目的經(jīng)濟(jì)利潤。

2.加大對設(shè)計環(huán)節(jié)的管控力度?？赏ㄟ^招投標(biāo)等方式優(yōu)選設(shè)計單位，并督促其前往項目現(xiàn)場開展勘察工作，切實結(jié)合工程實際開展設(shè)計工作。對于設(shè)計方案還需要落實技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選工作以及限額設(shè)計制度，以此在提高設(shè)計水平的同時，更好地控制造價成本。

3.實際施工過程中，還應(yīng)該通過建立健全相關(guān)管理制度，落實好質(zhì)量管理、安全管理、進(jìn)度管理、成本管理等工作，以此規(guī)避返工、變更、質(zhì)量、工期延誤等各類生產(chǎn)風(fēng)險問題。對于一些大型建設(shè)項目，還應(yīng)該落實好國家政策、市場環(huán)境變化方面的預(yù)測分析工作，以此科學(xué)調(diào)控各類管理和施工活動，防止一系列經(jīng)濟(jì)風(fēng)險出現(xiàn)。

（五）合理管控投資活動

房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動有著明顯的長期性以及動態(tài)化特點，為了能夠有效規(guī)避投資風(fēng)險，還需要嚴(yán)格落實好投資環(huán)節(jié)的管控工作。在實際開展投資工作之前，企業(yè)需要結(jié)合市場環(huán)境、企業(yè)自身實際情況以及國家政策等多個方面的因素，落實好投資風(fēng)險預(yù)測以及評估工作，盡可能地掌握各類因素的變化趨勢，從而具有一定針對性地合理編制投資規(guī)劃，充分明確投資方向，最大限度保證企業(yè)投資能夠取得良好效益。在實際投資過程中，企業(yè)還應(yīng)該注重落實好動態(tài)化監(jiān)管，要提前對擬投資項目開展可行性研究工作，在此基礎(chǔ)上科學(xué)編制投資組合方案以及投資戰(zhàn)略，并結(jié)合投資方案和戰(zhàn)略規(guī)劃嚴(yán)格監(jiān)管投資活動的執(zhí)行情況，以此確保將企業(yè)可能面臨的投資風(fēng)險控制在最小狀態(tài)。除此之外，在投資階段，企業(yè)還可以利用購買項目保險等措施達(dá)到投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移的目的，有助于更好地防控經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

結(jié)語：

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其在生產(chǎn)經(jīng)營過程中需要面對的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險相對較多，如何做好經(jīng)濟(jì)風(fēng)險防控工作，屬于房地產(chǎn)企業(yè)需要重點思考的課題。文章針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管理策略做出了深入探討，以此為房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管控能力提供參考。

（作者單位：貴陽市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司）