淺談房地產企業財務風險防范及控制

市場經濟形勢的改變對房地產行業來講，既是機遇又是挑戰。現階段，在房地產企業發展中最需要解決的就是財務風險問題。因此，本文主要以財務風險的防范與控制為前提，梳理財務風險包含的因素以及產生的問題，并根據產生的問題提出合適的解決策略。

很多房地產企業規模在慢慢擴大的同時，而更多的隱患和問題隨之顯現出來。因此，預防和控制相應的風險是當下首要解決的問題。房地產企業的風險主要是財務風險，產生的原因就是房地產企業沒有建立或者優化企業管理體系，對財務管理工作也沒有給予重視。本文從房地產財務風險防范與控制展開分析和討論。

一、房地產企業財務風險的概念

房地產屬于資金緊密型企業，財務風險管理比較重要，主要包括以下幾個方面。

（一）房地產企業的規模比較大，投資資金數目也比較大，且回收的時間比較長。房地產企業的啟動資金大多依靠銀行借貸或者其他投資者的籌資。籌資風險主要包括房地產企業能不能按時還款，投資收益存在不確定性。

（二）部分房地產企業往往不會將資產僅使用到房地產項目中，還會涉及其他領域。面對不熟悉的領域，很容易導致投資失敗，或者投入的資金回報率為負值，這就影響企業的盈利能力，對企業的發展帶來一定的負面影響。

（三）房屋建成后需要經過較長時間才能將房產轉化為結算資金，再經過很長時間才能轉化為貨幣資金，且轉化的時間和金額都是未知的，這就容易造成資金回收存在一定的隱患。

（四）在進行收益分配時，對于投資者的收益時間、金額等無法掌握，就容易導致收益分配風險的發生。收益分配主要是指企業收到效益后對利潤進行分紅。如果對投資者的分配不均或者不公平，投資者的積極性和參與度就會下降，對以后的籌資就會產生一定的影響。

二、造成房地產財務風險的主要因素

（一）內部因素

內部因素主要指的是房地產企業內部管理產生的問題以及風險。比如，由于企業的內部管理體系不完善，或者工作人員沒有按照相應的標準去執行，在分析資金使用情況時，就無法給管理人員提供科學的有效數據，進而導致財務管理中出現一些隱患，后續的工作也無法繼續進行。此外，由于管理人員的整體水平普遍較低，導致財務風險問題時常發生。因此，財務部門中的管理人員要及時有效地發現潛在的風險，才可能避免后續財務風險的產生。

（二）外部因素

外部因素主要指企業自身情況以外給企業帶來的財務風險。比如宏觀政策的變化。如果企業沒有及時獲取宏觀政策的變化信息，沒有采取有效的應對措施，就會導致企業的投資策略出現問題。因此，企業需要時刻關注外部因素的變化，及時有效地調整自身的經營方式，盡量減少財務風險問題的發生。此外，企業在進行投資或者融資時，還需要對市場情況進行調查和分析，進而減少財務風險問題的產生。

三、我國房地產企業財務管理風險形成的原因

（一）企業人員對財務管理的認識不足，財務風險的管理意識比較低下

近幾年，房地產行業飛速發展。企業管理人員比較注重企業的經營情況以及經濟利益，但容易忽略企業的財務管理工作，進而導致財務風險管理控制意識不足。比如，財務管理人員的綜合素質和水平落后，沒有建立完善的財務管理體系。這些因素影響了企業資金的使用和周轉，企業的財務風險也相應擴大，企業的經濟收益也跟著減少，嚴重的還會導致資金鏈斷裂等問題，從而影響企業的穩定發展。

（二）財務管理體系有待完善

現階段，房地產行業仍存在許多問題和隱患。比如沒有建立合理有效的財務核算管理制度，工作人員對待管理工作比較隨意，企業的相關制度形同虛設，沒有有效地落實。與其他行業相比，房地產行業對資金有較高的需求。因此房地產行業大多憑借貸款和融資等方式獲取資金。如果企業沒有合理有效的財務管理制度，在籌集資金時就缺少制度約束，企業也會面臨較大的財務風險。

（三）企業中成本的管理控制落實不到位

房地產項目具有資金需求大、周期長的特點。從房地產項目前期的設計、購買土地使用權以及到項目的招標驗收等，每一個環節都需要資金的投入。房地產企業如果沒有進行合理有效的成本控制，比如在初期對設計圖紙和方案沒有綜合考慮，更沒有考慮建設的成本，致使設計的方案與實際情況存在差別，在后期施工中就會造成預算超支。還有一些企業在初期購買土地使用權時，沒有進行細致的調查，導致土地的價格與實際價值不匹配。這些因素導致項目投資大于預算成本，給房地產企業的成本管理控制帶來一定的困難。

（四）企業財務管理人員的素質有待提升

房地產企業財務管理存在風險的原因還包括財務管理人員的素質比較低，主要表現在以下幾個方面：

1.財務管理人員認為財務管理工作不重要，在實際工作中往往馬馬虎虎，給財務管理工作帶來一定的風險。

2.管理人員對于財務的收支工作比較注重，卻忽視對財務數據進行細致的分析和整合，無法將財務數據的價值發揮出來，從而削弱財務管理工作的時效性和真實性。

（五）企業預算管理工作沒有落實到位

預算管理工作沒有落實到位的情況有以下幾點：

1.與其他企業相比，房地產行業所需的成本較多，資金占用的時間較長，企業為了自身的利益，就會大量儲存土地。但是，由于預算管理工作沒有落實到位，導致沒有有效合理地控制大量儲存的土地成本，進而使企業的資金風險變大。

2.由于企業對政策了解的不夠全面，沒有按照國家制定的政策及時進行調整，在一定程度上降低了企業預算管理工作的有效性和合理性，給企業的未來發展帶來隱患。

四、房地產企業提高財務管理風險防范與控制的有效策略

（一）企業財務人員需要提高風險防范和控制意識

房地產企業要想提高經濟效益，應不斷加強和提高財務人員的風險防范和控制意識。

1.在房地產企業中應建立和完善財務管理體系，對內部進行嚴格管理和控制。此外，還應對財務人員的業務往來以及資金、賬號和使用情況進行嚴格的審核和考察。與此同時，企業還需要對員工進行定期的學習培訓，以此提高財務人員對風險的控制和預測能力。

2.房地產企業還需要建立和完善相應的審計制度。為了讓企業更好地實現預期的目標，減少不必要的損失，企業還應當對財務進行嚴格的監督和管理，以此保證企業正常的運營。此外，企業還應當建立和設置審計部門或小組，制定審計的內容和具體程序，并配置專業的人員，以便定期對風險進行排查，將排查的結果有效快速地上報給管理部門。

（二）建立和優化預算管理制度，并優化財務管理中的各個環節

隨著社會的不斷發展，現代化的科學技術和設備廣泛地被企業應用，而現代化的管理方法更重要。比如全面預算管理，它具有全面、全員、全程的特點，在房地產企業中能有效合理地開展內部控制工作。全面預算管理分為四個方面：財務預算、經營預算、籌資預算以及資本預算，它可以通過分權和監控將房地產企業資源進行有效合理的分配，從而提高企業管理的效果。與此同時，在項目建設中企業還需要對各個環節的財務管理工作進行優化和分析，提高財務管理風險工作的防范和控制能力。比如，在工作中合理、公平、科學地安排施工進展，完善資金管理制度，做好資金運營的監督和控制，以此提高資金的使用效率。

（三）提高財務風險防范和控制的工作力度

在企業的風險控制工作中，房地產行業應根據市場的發展情況引進先進的科學的管理模式，以此提高企業應對經營風險的控制能力。此外，房地產企業還可以采用多種融資方式，比如民間借貸、債務融資等多種方式，從而降低公司融資的風險，同時也能有效避免因融資問題給企業帶來的風險。與此同時，企業還要禁止盲目擴張的行為，應嚴格按照企業自身的經營情況和市場環境決定公司是否繼續擴張，合理把控籌集資金的成本，并對貸款進行風險評估，避免資金使用出現問題。最后，房地產企業還應當識別財務管理的風險，并了解籌集資金的風險以及借貸風險等。對可能發生的風險進行預測和應對，將風險發生的概率降至最低。

（四）加強對房地產成本的管控工作

在市場環境中，房地產算是資金需求量較大的行業，所以房地產企業在經營過程中要全方位地監督和控制成本。比如預算的管理、成本的管理以及風險管理等。在房地產財務管理中最重要的內容就是成本的管控，因此相關人員應當對風險進行控制和防范。在房地產工程項目的初期階段，財務人員應該根據企業自身的發展現狀進行深入的分析和討論，根據分析結果制定有效的方案。當項目立項實施時，還應全方位考慮項目的成本、項目的周期以及人員等方面內容，以此來提高項目所使用資金的精確性。當項目進入施工階段時，財務人員應實施財務監督和控制制度，可以根據內外相結合的方式進行審核。最后，項目完成后還要配合各個部門做好項目工程款結算工作。

（五）分析和討論項目方案是否可行，減少財務風險的產生

由于房地產企業周期較長，資金投入較大，容易受到外界因素影響，從而引發財務風險。因此，企業要想減少財務風險問題，在項目初期就需要對項目方案進行詳細分析。此外，相關人員分析項目方案時，還應該實地調查研究，將調查結果在企業內部進行資源共享，確保相關工作人員能夠及時了解調查信息。調查的信息主要有市場環境、國家政策。與此同時，企業還需要對資金的使用情況以及應收賬款等進行詳細了解。工作人員還需要對企業的資金回籠以及業務收入等情況進行分析，以此保證現金流暢通，對房地產投資進行分析，從而為企業的決策提供依據。

（六）提升管理人員的水平和素質，避免財務風險的發生

企業管理人員的水平和素質與企業財務數據的有效性密切先關。因此，為了更好地降低財務風險，企業在進行人員招聘時應設置較高的門檻，繼而建設一支高質量的團隊。此外，企業還應當設置人才管理體系。在日常工作中，企業需要根據自身的情況和市場的運營對體系進行不斷完善和優化，以此保證體系的價值發揮，進而保障企業穩定長久發展。

（七）融資渠道的開拓，防范和控制財務風險

由于房地產行業投入資金較大，現有貸款無法滿足企業的需求資金。因此企業大多選擇銀行貸款等方式獲取資金。這種方式可以讓企業在短期內獲取資金，但銀行貸款比較依賴國家政策，容易受政策的影響產生變化。一旦銀行貸款出現問題，企業就會面臨一定的風險。因此，企業在獲取資金時，可以采用融資渠道擴展等方式平攤風險，盡量避免單一的貸款方式。此外，管理人員要掌握和了解獲取資金的情況，掌握后續資金使用的時間表，合理有效地防范財務風險的發生。

結語：

在房地產企業管理中最重要的就是財務管理問題。雖然一些企業的財務管理和風險防控水平不是很高，財務管理體系還需要優化，但企業應面對現實，更加注重財務管理工作。與此同時，在經營活動中，還要不斷地引進現代化的科學技術和理念，將財務管理風險管控落實到實處。以此提高企業整體經營能力和水平，保障企業穩定快速發展。

（作者單位：泉州兆隆置業有限公司）