不動產登記制度下的房地產經濟發展方向及路徑探究

張鴻森?楊李?李紅艷

一、前言

房地產行業發展是我國經濟發展的重要組成部分。改革開放之后，我國房地產行業經歷了幾十年的快速發展期，其中也出現了許多問題。為了解決這些問題，規范行業行為，讓房地產行業更加健康地發展，我國出臺了不動產登記的制度，對相應的法律進行調整。不動產登記制度能很好地處理房地產行業當中存在的違規行為，給行業的發展做好幫助和指導，保障權利人的合法權益與房地產交易安全。為此，對不動產登記制度下的房地產經濟發展方向進行研究，力求找到有效路徑以供參考。

二、 不動產登記與房地產經濟的內涵

我國在2015年3月全面執行不動產登記制度，目的是保護不動產所有人的合法權益，保障不動產交易的過程當中所有的流程安全。尤其是對于不動產登記的機構、流程與信息等方面要進行明確。不動產登記工作的開展，對于房地產稅的征收是有一定幫助的，而且也在中國征收房產稅的方式和技術層面打好了基礎，做好了樣板[1]。不動產登記的推行，能更好地保護房屋所有者的權益，有效解決不動產相關的各種問題。另外，我國在重慶、成都、武漢、天津、北京、上海這六大城市中住房空置率只有北京和上海相對較低，如圖1。而不動產登記制度的推行能有效降低住房空置率，讓房屋能夠被充分利用，政府也能通過這樣的方式更好地進行管控，讓房地產行業健康發展。

三、 不動產登記對于房地產發展的影響

（一） 對房價的影響

要重視不動產登記的制度，其中最為重要的就是要搞明白新出臺的價格變動規則。不動產登記制度與房價之間并無直接的因果關系，影響房價的因素有很多種，市場供求關系是主要因素，房價的波動調整對于物業稅會有很大的影響。而在2015年3月全面執行不動產登記制度以及市場供求變化，北京、上海、深圳房價在此之后有一定程度的增長，如圖2。但是從對房屋需求的角度來分析，制度的建設并不能粗暴地從控制房價入手，而是要保障房地產開發的順序，規避人們在實際交易過程中可能遇見的各種問題和風險[2]?？梢哉f，不動產登記制度的出臺給房地產稅的征收打好了基礎，而且還能不影響房地產市場的實際發展。

（二）增加二手房供應

不動產登記制度的實施，能夠有效地明確產權的歸屬問題。在實際的執行過程中，房地產登記制度對于二級市場的影響是很大的。在產權歸屬明確的前提下，二手房市場在交易的過程中，對于消費者以及售賣者和二手房機構或者公司都給予了極大的方便，并且避免了消費者居住時間過長的產權不明的情況。因此，政府能夠通過這個制度對市場和房地產行業進行監管。而且制度出臺之后，投資者還會拋售手中的房產，讓二手房市場的供應量增加，并且讓二手房市場規模相應增加，這樣就能抑制二級市場的房價，如圖3。

（三）影響房地產經濟

不動產登記制度的全面執行并不是為了打擊房地產行業，相反是為了讓行業能夠實現更加健康地發展。經過幾十年高速擴張，房地產行業暴露出許多問題，如租售結構不合理。我國城鎮租賃占比遠遠低于發達國家，城鎮居民家庭解決居住問題主要方式是購置住房，而不是租賃住房，我國388個城市的平均租售比約為1：350，而北京、上海、深圳等地達1：700。政府通過不動產登記制度能很好地把握房地產的發展趨勢，同時對于房地產相關信息進行細致的分析，讓房地產信息不對等的問題得到解決。不動產登記制度對于房地產市場會產生影響，但是這種影響只是暫時的，要不斷完善房地產登記的過程，盡量減少投資，進而更好地做好市場監控[3]。

四、不動產登記與房地產經濟的關系

不動產登記與房地產經濟之間的關系要從多個層面來論證和分析。簡單來講，只要房屋完成不動產登記，那么就說明房屋屬于不動產，自身具備了固定性，同時也表明了房屋的歸屬權利。作為不動產的房屋具有復雜性，產權糾紛的問題在實際當中發生的頻率非常高。從房屋本身來講，不動產登記制度的落實，就是為了進行房地產經濟的宏觀調控，讓政府能夠更有效地做好房價的調控，再一次落實“房住不炒”的政策導向。所以房地產經濟與不動產登記之間并不存在必然和直接的聯系。從經濟學原理的層面來分析，決定房價的重要因素是市場的供求關系，不動產登記制度不但給房產稅的執行打好基礎，而且還能發揮其他的功能，尤其是能很好地解決房產當中的權屬糾紛，維護社會的和諧和穩定。此外，從行業作用方面，以前在長期的GDP考核影響下，經濟對房地產非常依賴，房地產經濟發展迅速，而不動產登記制度的出臺一定程度上促進了房地產經濟的發展。而且不動產登記制度能夠帶動二手房的入市資源增加，讓房屋的入住率不斷攀升，進而解決我國城市當中住房空置率較高的問題。不動產登記能夠最大限度地保障房地產經濟實現有秩序的發展，讓政府能更有效地落實宏觀經濟調控，更好地發揮其作用和效果。

五、 不動產登記制度下房地產經濟的發展方向和路徑

（一）強化房地產市場的宏觀調控

由于房地產與民生之間關系密切，能夠直接對社會群眾的實際生活產生影響，如果房地產市場的管理不到位，任由其隨意的發展，那么就會導致市場失控，簡單來講就是房價飆升，嚴重超出大眾的實際承受能力，損害群眾的根本利益，進而影響我國經濟的正常發展[4]。政府需要做的是合理管控房地產市場，對其進行適度的宏觀調控，讓房價能穩定在合理的范圍內，在科學的區間內可以讓市場自行調節，一旦超出這個區間標準，那么就必須要采用行政手段進行干預，幫助房價回歸正常。而且，地方政府還需要徹底落實“房住不炒”的定位，讓房屋真正回歸居住屬性，利用稅收的方式來減少投機或投資行為，讓房地產消費更加合理，進而實現市場的健康發展。

（二）搭建信息共享的網絡平臺

在互聯網信息化的大背景下，房地產行業要實現更好的發展，那么就需要用到大量的數據，以便于更加科學地分析，在這個基礎上制定出更加符合市場的、科學的、合理的發展戰略和方向。尤其是當下在不動產登記的制度之下，更是要實現不動產登記相關的信息共享，避免在租賃與其他的活動當中出現信息不對等的問題。實際上我國的網絡信息技術經過快速發展，這就給不動產登記信息共享平臺的構建打好了基礎。合理應用大數據技術以及云計算等先進的信息技術，能夠快速并且精準地做好不動產相關的信息與數據資料的搜集和分析[5]。依托互聯網平臺能讓不動產登記信息的查詢和相應的服務更加完善，而且也方便了大眾通過網絡平臺查找所需的信息。但是要注意的是，為了保護信息的安全，需要對個人登錄的權限進行合理限定，通過實名制的方式來約束信息的查詢和搜索行為。而且，對于重要的信息與數據要做好加密處理，避免重要的信息被泄露出去，保障房屋所有者的個人隱私不被侵犯。

（三）完善房地產的運營核心

房地產企業拿地之后要先后進行設計、施工、建筑和銷售等多個環節，實際上這就是房地產開發的整個流程。在過去的發展模式之下，房地產企業的運營管理中心不僅要對其產品做好相應的建設和營銷，而且要完善企業內部的管理制度與流程體系，但是運營管理中心的營銷模式過于落后，并不適應當下時代的要求。所以，在不動產登記制度背景下，房地產經濟有了更廣闊的選擇和發展空間，消費群體成為房地產開發和運營的中心。對于房地產企業來講，要更加重視服務客戶，滿足不同客戶的需求，為其認購提供保障[6]。更為重要的是，企業還要打造好品牌形象，其開發的產品不但要滿足居住功能，而且還要結合當地的風土人情，在因地制宜的基礎上進行創新。企業要定期分析客戶的需求，比如戶型和智能家居建設等，以便于給運營提供良好的建議和保障，讓房屋的居住觀念得到升級。在實際運營過程中，只有意識到客戶和房地產企業的關系，帶給客戶更好的體驗，才能夠保障企業健康發展和運行。

（四）落實土地供應政策

房地產經濟要得到更好的發展，那么房地產企業就必須要肩負起自身的義務和責任，除了發展經濟之外，還要保證給大眾提供優質的地產資源。因此，國家要對房地產企業進行規范與控制。強化土地供應的政策保障是重要舉措，對于地價要結合實際情況進行靈活的調控，幫助房地產企業實現良性的循環，這樣才能實現可持續發展。土地是基礎性資源，可以在價格和來源上對企業進行管控，即從宏觀的層面控制住房地產整體價格，做好調控，讓房地產行業穩健發展。此外，還要進一步推進土地收購儲備制度的實施，對其進行完善和調整，讓企業之間進行公平的競爭。國家對于房地產銷售市場也要做好調控，減少“炒房”現象發生，讓土地充分發揮價值，滿足人們的需要，拉升整體財政收入的同時也能為我國經濟發展做出貢獻。

六 、結語

綜上所述，經過前些年房地產市場的發展和實踐，可以看出房地產登記制度是勢在必行的，同時也非常受市場的歡迎，能夠給企業帶來非常多的便利，讓產權制度在更加完善和健全的同時，保障房地產行業的穩健與可持續發展。正因如此，我們才應當更加透徹地研究房地產統一登記的制度，對其進行深入了解和充分認識，更加深入地做好不動產登記的工作，讓房地產行業能走上可持續健康發展的道路，為我國經濟發展做出應有的貢獻。

引用

[1]何福春.不動產登記制度下的房地產經濟發展分析[J].住宅與房地產，2021（24）：16-17.

[2]王春梅.不動產登記制度下的房地產經濟發展方向及路徑探究[J].今日財富，2021（15）：3-4.

[3]趙秀容.不動產登記制度下房地產經濟發展思路探討[J].今日財富（中國知識產權），2020（07）：8-9.

[4]陳力群.不動產登記制度下的房地產經濟發展策略剖析[J].住宅與房地產，2019（31）：8.

[5]趙喜梅.不動產統一登記制度下的房地產經濟發展[J].今日財富，2019（19）：212-213.

[6]劉明昌.基于不動產登記制度下的房地產經濟發展策略剖析[J].商訊，2019（20）：144-145.