房地產企業工程項目成本核算管控問題研究

陳琪琦 溫州奧林匹克假日大酒店有限公司

引言

新時期下，國家對房地產行業發展提出新要求，企業為了實現可持續發展目標，必須做好成本核算與管控任務。房地產企業通過開展成本核算與管控工作，能夠明確成本架構、成本支出等情況。然而，房地產企業的成本內容比較多，財務人員很難理清開發成本、設施費用、施工成本的內容與關系，可能會增加導致企業的經濟損失。鑒于此，深入分析房地產企業的成本核算、管控問題，具備較強的現實意義。

一、房地產企業成本核算與管理的重要性

（一）增加企業利潤

房地產行業發展進程中，國家進行了多次干預和調控，從而抑制房價的增長。當前，房地產行業開始進入到深度調整期，導致利潤空間被壓縮，企業要做好成本核算與管控，降低成本支出，增加經濟利潤。因此，房地產企業要科學開展成本管理工作，尤其是要管控費用支出，從而擴大利潤空間，保證經濟效益。

（二）降低企業的總體風險

房地產企業要科學評估項目投資、收益問題，以此為基準控制成本支出。成本控制工作，對房地產項目的利潤空間影響大，如果不注重控制成本支出，則會減少項目開發利潤，加大企業的資金風險。

（三）提升企業的管理水平

房地產企業經營管理的內容非常多，成本核算、管控只是一部分工作，但要重視成本核算、成本管控的價值，加大管理力度，才可以提升企業的管理效益，控制成本支出，擴展利潤空間。

二、房地產企業的成本核算與管控問題

（一）核算對象問題

房地產企業缺乏明確的成本核算對象，開展成本核算之前，沒有做好全方位調查與研究工作，所掌握的數據信息不完整。此外，企業的核算對象選擇單一，沒有科學篩選核算內容，加大了核算的盲目性，很難獲得準確結果，導致成本判定的漏洞較多。同時，企業在選擇核算對象時，沒有參考階段性標準，導致各階段的核算對象固定。核算人員沒有把握好動態影響因素，致使成本核算方向的偏差大，凸顯出核算工作的矛盾。房地產企業不注重分析成本核算對象，沒有認識到不同核算對象的差異性，所以在未來工作中，企業要謹慎選擇核算對象，從而加強成本核算效果。

（二）核算費用問題

房地產企業的成本核算費用問題多，特別是成本費用歸類、整理不完整，盲目使用成本費用。費用核算時，核算人員總是等到工程竣工后，再開展集中核算，并未采用分階段核算法，加大了成本核算壓力。針對在建項目、投建項目、完工項目，也會產生核算費用問題。房地產企業沒有把控好成本核算費用，致使費用使用權限不明確，很難獲得各部門配合，還會影響費用核算的準確度。在調整和改善核算費用時，企業應當基于多角度分析，掌握生產運營的具體情況，做好核算費用的改善工作，最大限度提升核算效率與準確性。

（三）核算科目問題

在近幾年發展中，社會各界都非常關注房地產企業的成本核算問題，特別是核算科目問題。企業的核算科目問題，主要是前期整理不到位，缺乏完善的基礎保障，所以很難獲得理想的科目核算效果，還會增加核算偏差與錯漏問題。核算科目少，多是由于企業不關注成本核算的細節，盡管核算方向準確，但是核算流程非常簡單，嚴重影響核算結果的準確性。房地產企業要系統處理成本核算科目問題，確定核算科目后，細化每個科目的影響，加大核算科目的支持度，減少潛在的風險隱患。

三、房地產企業的成本核算與管控問題的原因

（一）成本管理意識薄弱

房地產企業的管理人員、財務人員，均缺乏成本管控意識。在制定考核制度時，企業只關注銷售指標，不太重視其他內容，比如公司成本管理成效。此外，多數房地產企業缺乏成本管控制度，致使員工不太了解成本管控職責，缺乏積極的工作態度，很難管控好成本效益，也不能準確核算企業成本，精益化管理成效不足。

（二）成本核算不清晰，科目處置不合理

房地產項目用地，多采用分期、分批方式。房地產項目中，涉及多個產品種類，包括公寓樓、商鋪、普通住宅等。然而在會計準則中，未明確劃分成本核算對象的類別，因此企業無法了解成本組成內容。房地產企業缺乏明晰的成本核算對象，未區分項目開展前的成本。所以不同時間點產生的成本，都會影響房地產企業的成本歸集、分配方法。

（三）成本核算人員的缺失

房地產企業注重培養銷售人才，主要是因為銷售與利潤掛鉤，所以導致成本核算人員缺失，并且未制定專項培訓內容。多重因素影響下，企業很難建立一套完整的成本管理體系，整體管理水平不高。由于房地產企業的成本管理要求提升，人員不僅要懂得財務知識，還要具備稅收籌劃能力。但是由于具備綜合能力的人員不足，企業也不注重系統化培訓，減緩了成本核算與管控進度。

（四）信息化管理水平一般

針對房地產企業而言，長期使用傳統信息化管理方式，各部門的系統相互獨立，且遵循的規范不統一。企業的成本核算，包括資金管理、成本估算、合同結算等內容，如果采用傳統的信息化管理方式，則很難準確清洗和篩選數據。所以信息化水平對企業成本項目管控的影響明顯。

四、房地產企業工程項目成本核算管控要點

（一）明確成本核算對象

房地產企業持續加強成本核算意識，明確核算對象，不再出現盲目選擇核算對象的問題。企業在選擇核算對象時，綜合考慮項目地點、工程結構，按照分配費用、歸集情況，明確費用承擔人員，減少成本核算對象的偏差。在核算成本時，應當遵照設計概預算，從而提升核算結果的準確性。企業明確核算對象之后，聯合對象特點開展核算分析工作，凸顯成本核算的個性化，加大成本核算發展的支持度。

（二）準確歸集與分配成本

房地產企業逐步完善成本核算體系，加大成本費用的管控力度，減少費用控制的不良問題。在成本費用歸集、分配操作中，限制費用的領取與使用，要保證費用使用過程的明晰化。比如針對基礎設施費用，則要采用因果關系法，合理分配成本費用。針對公共配套設施費用，則要參考受益比例進行分配。針對前期工程費用、基礎設施費用、開發間接費用，應當參考建筑面積比實行分攤機制。企業調整成本核算費用之后，要加大工作依據，提升費用的清晰度。

（三）合理設置核算科目

房地產企業的成本核算特殊，所以要持續優化核算科目，減少科目過少、過多等問題，保證核算科目的可行性。設計和實施核算科目時，必須參考現有會計制度的要求，細化核算內容，避免盲目增加科目。設計核算科目時，核算人員要按照項目特點，建立成本明細臺賬，提升核算科目的個性化。企業在設置成本核算科目時，還要觀察合同內的信息，包括建筑面積、開工/竣工時間等，賬表采用明細賬格式，從而掌握成本費用開支情況。

五、房地產企業加強成本核算與管控的措施

（一）優化管理理念，細化職責

企業要注重管理層、基層成本管理理念的更新，從而優化成本控制模式。只有管理層加強成本管控意識，才能高效處理經濟成本問題。企業管理層要關注成本管理的價值，改變傳統的成本管理理念，以提升成本管理效益。在更新成本管理理念時，企業管理人員承擔的責任重大，要定期召開部門會議，全面討論成本管理內容提升對成本管控的關注度。企業成本管理，與成本部、財務部相關，但不能只依賴上述部門管控，而是要實現全員成本管控，落實崗位職責。管理層要細化成本管理內容，建立成本管理制度，聯合信息技術細化崗位職責內容，將其作為企業的工作規范。企業還要注重成本管理制度的完善，確保員工認識到成本管理內容，持續提高成本管控效果。

（二）細化成本核算對象，保證成本科目設置效果

第一，合理設置成本科目：房地產企業發展中，總成本是企業生產、銷售產品的消耗金。基于成本結構組成，企業要設置會計部門，羅列出成本科目，科學掌控成本細節問題。

第二，針對不同時期的項目，要采用不同的管理方法：開展房地產項目之前，企業要明確成本核算對象，聯合造價工程部門的標價，準確預算項目成本。對于項目潛在成本，則要做好初步預算，既可以確保成本的明細度，又可以使企業具備統一標準，加大不同項目的對比度。企業建賬過程中，應當參考國家規定與標準，保證科目設置的合理性。聯合企業實際情況，設置明細科目，以滿足日常管理、上報數據分析的需求。會計核算本部門要對應成本數據、概預算數據，編制詳細的財務報表。如果項目的運行時間長，財務部門要保證數據分類的合理性。在各項財務軟件中，優化調整不合理科目。項目運行期間，還要重置明細科目，維護成本的可比性，確保管理層科學分析和應用數據。

（三）培養復合型的財務人才

房地產企業不僅要重視銷售人員，還要注重財務人才的培訓。房地產企業中，財務人員對成本管理工作起到決定性影響。作為復合型財務人員，應當不斷豐富財務知識，明確業務類型。企業組織財務人員參與培訓時，還要聯合非財務知識，搭建系統的培訓體系。對于剛入職的人員，則要做好一系列基礎培訓，確保人員熟悉企業的基本流程與工作內容。如果財務人員已經積累了豐富的經驗，則通過知識教育、技能培訓方法，不斷加強財務人員的業務能力。培訓過程中，落實獎懲制度、培訓活動，保證員工的培訓效果。比如針對性培訓內容，要保證考核內容的清晰度。針對完成培訓的人員，如果考核合格，則要給予相應獎勵。如果員工沒有完成培訓任務，則要做好懲罰處理。企業還要注重為員工提供晉升機會，使財務人員了解自身職業規劃，正確認知財務工作內容，轉變傳統思想觀念，逐漸轉型為管理型會計工作，參與到企業管理、決策工作中。

（四）提升企業的信息化水平

在大數據時代下，房地產企業緊跟時代要求，全面提升信息化建設水平。比如使用“Julius”軟件、大數據軟件，收集、分析成本數據。企業還要建立相關數據庫，比如供應商數據庫，對不同供應商進行分類。同時建立材料質量、履約能力、服務水平的信息庫，篩選最佳供應商。建立內部數據庫，比對分析各環節的成本數據，對照優秀企業的成本數據，找尋成本差異。通過信息化技術，可以降低企業成本，增加經濟效益。

在管控房地產企業的成本時，也要使用成本控制系統，聯合ERP 系統予以規范。建立ERP 動態管理模式，能夠科學管控項目成本。在ERP 管理模式中，要圍繞房地產開發的土地成本、安置成本，聯合ERP 管理模式的內容與要求，掌握企業不同部門的成本組成情況，保證成本管控工作的開展效益。

（五）完善企業管理制度，加大各部門溝通力度

房地產企業還要制定溝通制度，通過制度措施提升溝通效率，高效處理不良問題。對于企業來說，要制定完整的制度內容，加大制度的執行力度。房地產企業的各項制度良好，可以輔助績效管理，加大不同部門的聯動度。在實際工作處理中，要提升各部門的溝通效率，加強工作成效。基于綜合角度分析，企業運行問題多是受到制度不到位因素影響。所以房地產企業制定制度時，嚴禁套用其他企業的制度，而是要參考自身情況，制定針對性的管理制度。在制度規定制定過程中，要保證領導和員工的地位平等性。企業管理層應當加大溝通力度，實現各部門的真正融合。企業內部應當擁有良好氛圍，才能提升員工的工作積極性，加強各部門的協調能力，使各項成本費用降低，不斷提升各部門的績效水平。制定和完善管理制度，能夠促進企業各部門溝通，降低成本、提升績效，確保成本下降幅度高于績效提升幅度。

（六）完善會計核算機制

為了有序開展項目成本核算工作，優化完善會計核算制度，確保核算結果的準確性。房地產企業要實行科學的會計核算制度，維護項目成本核算合理性、規范性，確保財務管理部門遵循法律要求與標準。為了保障會計核算機制的實用性，管理部門要檢查會計核算機制的落實情況，同時發揮出會計核算機制的作用和價值，優化完善制度規定。此外，注重會計核算制度的完善，細化管理制度內容，在計入工程成本時，要遵循月份、季度周期，合理分配和歸納成本對象，以此發揮出會計核算制度作用。

結語

綜上所述，房地產企業發展中，要將土地紅利轉變為管理紅利，認識到成本核算與管理工作的重要性，增加利潤點。所以，企業要全面管控成本費用，完善成本核算制度，加大內部控制與管理力度，維護利潤空間的合理性，進一步加強市場競爭實力。