地產板塊有望迎來行情修復　投資布局借路指基可事半功倍

梁杏 麻繹文

近期住建部、央行、金融監管總局聯合印發《關于優化個人住房貸款住房套數認定標準的通知》（以下簡稱“通知”），推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。在7-8 月基本面持續下行壓力下，政策有望快速被各城使用，降低購房成本，釋放剛性和改善性需求；尤其一線城市推進首套房“認房不認貸”政策落地，刺激一線城市一二手房量價企穩的同時，也有利于穩住市場預期。投資角度，房地產板塊差異較大，龍頭部業績較穩定但彈性差，二三線則相反，穩妥投資借路指基為宜。

從統計局的數據看，今年1-7 月地產數據持續低迷，1-7 月商品房累計銷售面積同比下降6.5%，7 月單月銷售面積同比下降15.5%；1-7 月商品房累計銷售金額同比下降1.5%，7 月單月銷售金額同比下降19.3%。7 月降幅更是出現顯著擴大。

短期數據下滑的原因，可能包括上半年經歷了疫情以來的積壓需求集中釋放，市場銷售持續走弱。但整體來看，購房者對于房價悲觀預期較強，也是重要的影響因素。供給端來看，房企面臨市場接受度較差帶來的去化壓力，因此進入7 月推盤更為謹慎；另一方面也受到資金壓力影響，新開工大幅下降，有效供應不足。

本周三部門聯合印發通知，推動落實購買首套房貸款“ 認房不用認貸”。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。8月29 日，廣州和深圳已經跟進，標志著一線城市認房不認貸政策落地。9月1 日，上海和北京官宣執行認房不認貸政策。

在7-8 月基本面持續下行壓力下，政策有望快速被各城使用，降低購房成本，釋放剛性和改善性需求；尤其一線城市推進首套房“認房不認貸”政策落地，刺激一線城市一二手房量價企穩的同時，也有利于穩住市場預期。

8 月31 日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局更是在需求端政策方面三箭齊發。首先是統一房貸首付比例下限為首套和二套分別不低于20%和30%。從現行各城市首套、二套房首付比例看，一線城市二套房普遍有2-4 成下降空間，重點二線城市也有1 成下降空間，政策利好限購的一線和強二線城市的需求釋放。

其次是下調二套住房貸款利率下限，將二套住房利率政策下限從LPR+60BP 調整為LPR+20BP，整體有40BP的下降空間。據貝殼研究院數據，2023年8 月百城首套房貸利率為3.9%（LPR-30BP），二套房貸利率為4.81%（LPR+61BP）。預計在央行定調后，各城市將相繼跟進下調，主要能降低改善性住房的購買成本。

最后是存量房貸利率可置換調降，但調整后的利率不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。對房貸利率高加點時的購房者而言，此舉能減輕一定壓力。

本周政策“組合拳”發布后，未來可能會有放松一線城市遠郊區域限購限售、放寬非普通住宅的認定標準等政策預期。它們對于地產數據的企穩以及產業鏈公司的股價表現，都會起到一定推動作用。

從產業鏈建材板塊來看，在中證全指建筑材料指數的49 只成分股中，主要受制于地產數據的疲軟，上半年共有27 只歸母凈利潤下滑。融資端，本周證監會提出房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制，房企資金壓力有望緩解，建材行業信用風險有望降低。

從下屬的賽道來看，目前玻璃旺季逐步到來，補庫帶動價格持續上漲。玻璃加工廠旺季訂單小幅好轉，上周屬于二次補庫后的盤整階段，廠家庫存處于低位，預計價格高位震蕩至旺季結束。同時水泥需求逐步觸底，當前新開工疲軟，基建艱難托底的現實已經在水泥的需求、價格和股價中體現得較為明顯，估值為歷史最低值。

消費建材方面，地產逐步進入存量時代的背景下，重裝和舊改需求潛力較大。根據住建部數據，全國1-7 月新開工改造城鎮老舊小區4.66 萬個，今年全國按計劃要新開工改造城鎮老舊小區5.3 萬個，開工率達到87.9%。由此，擁有渠道和產品優勢的頭部消費建材企業有望受益，尤其會利好防水材料、涂料、管材、五金龍頭。

而對于地產后周期的家電行業來說，特別是廚電行業需求與地產關聯度相對較高，估值受市場對地產板塊預期的影響較大，后續有望迎來估值修復。伴隨線下經營的逐步恢復及線上電商大促的帶動，二季度廚電龍頭企業營收同比在較低基數上均實現增長。

根據產業在線數據，9月白電合計排產量達到2299 萬臺，較去年同期生產實績下滑2.1%。其中國內空調排產在進入淡季后增速明顯回落，冰箱、洗衣機內銷仍處于復蘇當中。出口排產增長相對更好，海外地產出現回暖跡象、庫存水平持續降低，白電合計出口排產量增長超15%。在地產市場后續向好預期下，大家電消費需求有望提升。

另外煤炭板塊的投資機會也不容忽視，地產政策邊際改善，黑色產業鏈也會受益。目前焦、鋼企業廠內焦煤庫存已降至絕對低位，鋼廠復產范圍擴大，帶動部分焦企開工積極性提升，均對原料煤有補庫需求，從而對焦煤價格形成較強支撐。

長期來看，煤企對傳統主業資本再投入的意愿較弱，未來新建煤礦數量有限。且考慮到煤企高利潤有望長期持續、高現金流背景下分紅比例有望不斷提高。目前中證煤炭指數股息率高達9.64%，對比其他行業優勢明顯，從自身歷史來看也處在高位。疊加國企改革的持續推進，板塊有望迎來基本面改善和中特估等的多重催化。（文中基金僅做舉例，不做買入推薦。）

數據來源：Wind，截至8月31日