新形勢下房地產企業審計發現的主要問題及對策探索策略

陳錦霖

一、前言

房地產是我國國民經濟的支柱產業之一，在社會經濟高速發展的當下，房地產企業也隨之蓬勃發展，取得了不錯的成績，受到人們的廣泛關注。市場推動下，房地產企業規模不斷擴大，發展速度較快，但同時也面臨著一系列挑戰，存在著一定的風險。為促進房地產行業的健康發展，我國在遵循市場原則的基礎上，一直堅持宏觀調控，旨在有效規避金融危機，避免發生房地產泡沫問題，予以全面引導。同時，房地產企業想要在日益激烈的市場競爭中占據更多份額，就必須重視審計工作的開展，把控好內部審計、外部審計工作，以促進房地產企業的可持續發展。

二、房地產企業審計的相關內容

（一）審計和房地產企業審計

審計工作具有一定的獨立性，是按照國家法律法規要求來執行的一項監督活動，需基于實際情況利用專門的審計方法來監督審查被審計單位的財政、經營活動等，檢查其相關文件是否符合法律規定，是否正確、真實。審計的目的在于維護法紀，幫助被審計單位改善經營管理中的不足，獲取更多的經濟效益。審計工作有兩種形式，一種是內部審計，指的是單位自己的審計部門來審查監督企業所開展的各項財務活動；另一種是外部審計，指的是由政府審計、注冊會計師來審查被審計單位的財務活動[1]。

房地產企業審計則是一項專門針對房地產企業的審計工作，旨在審查監督房地產行業的經濟活動。從外部審計方面來說，房地產審計工作主要由政府、會計師事務所來實施審查和監督工作，要對房地產企業所開發的項目情況進行事項審批，看其是否合規，比如說商品房預售許可、征地、稅收繳納等。要注意的是外部審計工作的開展有一定的時間限制，而且需要嚴格按照相關制度來執行作業，其目的在于維護財經法紀；從內部審計來說，則主要是由房地產企業自身開展，其目的在于強化企業的內部控制管理工作，該項工作具有一定的時效性，需有一定的可操作性[2]。

（二）房地產企業審計工作的必要性

房地產企業開展審計工作十分有必要，其有利于保障房地產企業經濟活動的合法性，維護企業的經濟效益。通過政府、會計師事務所的外部審計，能夠及時發現房地產企業經營過程中存在的法律風險，對于可能違反法律法規的情況進行警示，要求企業進行整改，規避風險，這有利于房地產企業的可持續發展。房地產企業開展內部審計工作，則需要對企業經營管理中的各個環節進行嚴格的審查和監督，有利于企業全面而真實地了解自身實際發展情況，并據此來制定適宜的發展計劃和策略，實現企業經濟效益最大化[3]。

三、現階段房地產企業審計存在的主要問題及原因

（一）房地產企業審計存在的主要問題

房地產企業審計工作中主要存在著內部審計問題和外部審計問題，其中內部審計問題有：一是部分房地產企業并未意識到內部審計工作的重要性，重點工作主要在于生產方面，旨在提高房地產企業的經濟利潤，忽視了對房地產企業審計、財務工作的監督管理。雖然部分房地產企業中設置了審計崗位，但是其隸屬于財務部門，不具備獨立性，還有部分房地產企業中都未設置審計崗位。二是房地產企業內部審計職能范圍相對較窄。大部分情況下房地產企業的審計工作，主要應用于事中審計、事后審計，并未實施高效的事前審計工作，難以充分呈現審計工作價值，不利于做好內部審計防范工作，同時也在一定程度上影響了外部審計工作的開展。三是現階段房地產企業所采用的審計工作手段較為落后，不利于提升審計工作效率。大多數房地產企業只關注于財務審計方面，只是核查財務報表等數據，并沒有引入良好的業務管理，忽視了對經濟責任的審計。在審計工作中未能充分發揮計算機信息技術作用，缺乏現代技術普及，以至于房地產企業所采用的內部審計手段較為滯后，整個工作效率不高。四是目前房地產企業審計工作中缺乏優秀的人才隊伍，部分企業甚至于沒有專門的審計人員，多是兼任各項工作，未進行專業性的審計培訓，并不具備扎實的審計知識，實際工作經驗不足，未能有效把控審計工作中的重點，審計人員的工作積極性還有待于進一步提升。

房地產企業外部審計工作存在的問題主要體現在以下幾個方面：一是房地產企業在完成驗收竣工滯后，可與成品房購買人員簽訂相應的協議，獲取預售放款，并做好結轉工作，以全面了解企業的真實經營狀況，但事實上部分房地產企業為了獲取更多的經濟利益，人為調節了竣工結算，以至于無法在規定時間內完成商品房竣工結算手續的辦理；二是部分房地產企業存在逃稅現象，高額的利潤需要繳納較多的稅款，部分企業想要降低稅收負擔，采取了非法手段來逃稅，這給企業帶來了極大的風險；三是房地產企業在開發項目的時候，忽視了固定資產管理工作，未有效管控實際施工中所需要的各項材料，不利于審計工作的順利開展。

（二）房地產企業審計存在問題的原因

房地產企業審計工作存在問題的原因在于：首先，部分房地產企業的管理人員并未意識到融資風險的危害性。由于市場競爭日益激烈，企業的重心都在如何擴張市場，快速獲取更多的市場份額，以至于其需要較多資金的支持來進行房地產項目開發，然后通過預售回籠資金。但由于部分房地產企業未能準確識別融資風險，沒能準確評估所面臨的融資風險等級，忽視了市場調研工作，對當前市場行情不夠了解，致使前期融資成本較高，后期銷售達不到預期效果，就引發了債務危機。其次，房地產企業在成本管理方面還有不足之處，其所采用的成本管理理念較為滯后，仍然采用粗放型管理模式，這不符合現代管理要求。企業的管理人員、財務人員、業務人員等都不具備良好的成本意識，對成本管理工作不夠理解，以至于成本管理工作過于形式化，沒能制定完善的成本管理制度，企業中的資源配置未能得到優化，資源利用率不高。最后，房地產企業的財務工作制度不夠完善。目前所實施的財務工作流程還有待于進一步優化，沒能將財務和業務進行有效融合，存在一定的重復性工作，缺乏統一標準，以至于在進行數據處理的時候無法統一格式、要求，導致工作效率得不到提升。另外，忽視了對財務數據的深入挖掘，缺乏科學分析。企業內部審計工作缺乏獨立性，無法保障內部審計工作的有序利開展。

四、新形勢下解決房地產企業審計問題的有效措施

（一）正確認識審計工作，擴大審計工作范圍

新形勢下，房地產企業的管理人員應當充分認識到審計工作的重要性，嚴格按照國家相關政策來執行審計工作，使之更加規范。管理人員需全面了解審計相關政策，熟悉內部審計基本準則，以便于有效發揮審計工作的職能作用，正確認識審計工作，起到帶頭作用，為房地產企業審計工作的順利開展奠定扎實基礎。同時，還應當成立專門的企業內部審計部門，該部門應當具有一定的獨立性，所有員工都要明確自身崗位職責，將審計責任落實到每一個人員身上，一旦出現問題直接尋找責任人。

此外，還應當根據房地產企業的實際情況進一步拓展審計工作范圍，需將審計工作貫穿于整個經營活動中，不僅要實施事中審計和事后審計，還需要進行事前審計工作，把控好審計過程中的每一個環節，逐步實現審計工作全面化。還應當合理擴大業務范圍，不僅要關注于財務業務方面，還應當逐步關注于其他各項業務的審計，如生產建設、銷售、運營等，并且需要合理把控企業內部風險，促進企業內部管理效益的提升。

（二）完善財務制度，設立風險管控機制

為充分發揮房地產企業內部審計工作效用，需進一步完善企業財務制度。一方面，要對現有的財務工作進行全面梳理，根據實際情況和要求來進行相應的調整，優化財務工作流程，以提高財務工作效率，同時協調房地產企業各部門工作的開展，不斷地完善企業財務工作制度，廢除不適宜的條款，補充新的工作標準，以確保財務工作的順利執行，使之有據可循、有法可依；另一方面，要基于市場行情變化，改變傳統的財務工作模式，引入先進的計算機信息技術，創新財務管理理念，全面監管房地產企業的財務信息。于財務制度中突出內部審計的重要性，為內部審計工作的順利開展提供重要的制度保障。

此外，要設立科學的風險管控機制。房地產企業應當重視風險管控工作，設立科學的防范機制，進行準確的風險識別，可從以下幾個方面著手：首先，要充分利用現代計算機信息技術，構建完善的風險數據庫，基于房地產企業的實際經營狀況，科學識別其中存在的融資風險，并對其他類型的風險進行科學評估，由審計人員負責管理風險數據庫。其次，在科學編制審計計劃的時候，應當以風險為導向，重視基礎審計工作，既要關注于房地產企業的長遠發展目標，又要綜合研判企業的階段性經營策略和存在的風險，以便于開展高效的風險審計工作。同時，還應當對所制定的風險審計計劃進行可操性測試，確保其能夠真正落到實處，審計人員要科學評價企業內部控制的合理性，應用先進的科學技術，基于自身工作經驗來把控審計計劃的可行性，找出其中存在的問題并進行改善和優化。最后，要出具風險審計報告，并根據風險等級來實施相應的防范措施，為房地產企業管理人員的決策提供可靠的參考依據。

（三）創新審計手段，壯大審計人員隊伍

為提高房地產企業審計工作水平，應當改變傳統的審計工作模式，不斷創新，實施現代化審計手段，以有效應對審計對象的變化。審計人員應當基于房地產企業的實際情況，順應時代發展潮流，充分發揮現代計算機信息技術作用，學會使用先進的電子軟件，緩解當下的審計壓力，高效處理海量數據。可使用計算機來協助開展審計工作，對復雜數據進行科學分析，以便于及時發現其中存在的問題，識別出企業所面臨的風險，并進行有效把控，以實現審計目標。

與此同時，還應當進一步壯大審計人員的隊伍力量。房地產企業審計工作離不開人員的支持，尤其是在當下這個全新環境下，對審計人員提出了更高要求，需引入先進的審計人員，加強對現有審計人員的培訓，使之能夠勝任現階段的審計工作。基于此，應當做到以下幾點：一是要優化企業審計人員結構。根據房地產企業的自身特點，培養更多優秀的審計人才，其不僅要具備扎實的、專業的管理知識，還應當具有一定的技術能力，需成立專門的審計隊伍，滿足新要求、新規定。二是房地產企業中參與審計工作的所有人員，都必須具有審計從業資格證書，不僅要掌握會計知識，還要熟悉國家的各項相關政策，同時還要重視對審計人員的計算機技術培訓，使之具備一定的信息素質。同時，審計人員還要不斷地積累工作經驗，全面提升自身的數據分析能力，提高工作效率。

（四）重視稅務籌劃，完善資產管理

房地產企業應當重視稅務籌劃工作的開展，為提升審計工作水平，應當充分了解現有的國家稅收政策，并深入挖掘和解讀這些政策，通過合法手段來避稅，降低房地產企業的稅收負擔，不可采用非法手段逃稅，這會給房地產企業帶來更大的風險危機，不利于房地產企業的長遠發展。房地產企業可設立專門的核算部門，負責稅務籌劃工作，旨在降低房地產企業的稅收成本，獲取更高的銷售利潤。

此外，還要加強資產管理，設立完善的企業內部資產管理機制，并將其貫徹落實于實際工作中。需合理劃分各崗位職責，使各崗位人員明確自身工作任務，嚴格按照相關規定來執行作業，為房地產企業審計工作的開展創造有利環境。同時，還要建立健全績效管理體系，結合獎懲制度，以激勵和約束員工的實際工作，充分發揮員工的主觀能動性。

（五）加強開發成本管理，重視資金管控

在實施房地產企業審計工作的時候，應當重點管控房地產項目的開發成本，需要嚴格審核開發過程中的各項費用，列出明細，同時還要審核短期借款等相關賬簿，以便于實施有效的成本管理工作。要合理分析開發成本，編制科學的投資估算報表，綜合對比，以選擇最佳的開發方案。

與此同時，還要加強資金管理，充分認識相關法律法規的內容，將其貫徹落實于實際經營過程中，嚴格把控企業中的各項資金，實施有效的措施來提高內部資金管理水平，旨在合理規劃房地產企業資金，有效規避企業資金風險，提高資金利用率。外部審計機構應當重視資金拆借等方面的交易審計，做好風險防范工作，保障審計工作質量。

五、結語

總之，在房地產企業經營管理過程中，應當重視審計工作的開展，明確審計工作的重要意義，嚴格按照相關規定執行作業。需及時發現審計工作中存在的問題，尋找原因，并采取有效措施來加以解決。管理層必須具備良好的審計工作意識，進一步擴大審計工作范圍，建立健全規章制度，創新審計工作理念，實施現代化審計方法，以保障審計工作的順利開展。同時還要重視開發成本和資金管理工作，科學籌劃稅收，進行有效的資產管控。