物業管理企業經濟效益的提升途徑

唐靖

（重慶龍華物業管理有限責任公司，重慶 400011）

物業管理實質上是將建筑小區的一部分管理權力轉移到專業的服務企業上，為小區業主提供各項服務并收取一定服務費用的模式。隨著我國建筑產業規?；⒓苫陌l展，小區業主的服務需求也不斷轉變，為更好地提升物業服務品質、提高物業管理業務項目的經濟收益，物業企業應全面、動態地分析當前物業市場的競爭形勢，從業主多元化的服務需求出發，優化管理資源的配置形式，在全面落實成本控制、財務風險管控、業務研發與運營管理等方面戰略目標的基礎上，發揮企業各方面優勢，不斷探索高效益、長效性的現代企業轉型道路。

一、當前物業企業經營管理面臨的實踐問題

（一）管理理念缺乏創新性

在房地產產業的蓬勃發展形勢下，物業企業市場的競爭關系表現更復雜，一方面，業主多元化、人性化的居住需求對物業企業的管理與服務業務提出了創新優化的要求，為搶占更多的市場份額、提高服務項目的收益，物業企業需要不斷對管理技術、手段、理念等進行創新，但現階段，企業在制定經營管理策略的過程中，受原有的思維定勢、管理模式影響，產品的研發沒有準確定位服務群體，缺乏創新驅動力，在資源、渠道、品牌等資源的整合方面缺乏具體的指導，經營決策不適應市場需求；另一方面，企業原有的經營體系、工作規范、企業文化等方面也需要進行配套性的創新調整。然而，在實踐工作中，部分物業管理、決策人員無法動態把握市場形勢與公眾物業服務需求的變化，業務項目難以推陳出新，管理理念相對滯后，在一定程度上阻礙了企業經管系統的創新進程。

（二）物業實際服務水平有待提升

根據物業管理與服務的費用收取相關報告顯示，目前我國物業整體服務水平不高，物業費用收取難度較高，直接影響了物業企業的實際經營效益。出現該種問題的主要原因包括三方面的原因：一是物業行業不同服務項目的收費標準不同，業主難以認可，導致物業費用收取難度增加，與業主間矛盾糾紛較多，需要企業投入更高的經營管理成本；二是由于部分業主沒有入住小區，物業企業很難與業主有效溝通，使得物業費繳納出現費用收取不足額、延期繳費等情況。部分物業企業只提供線下服務，業主辦理業務的流程較為復雜，使得業主整體服務滿意度下降，出現收費困難的現象；三是物業服務不及時、管理范圍不明確?，F階段，大部分物業企業在實際管理工作中，沒有細致地對管理服務內容進行規定，權力與責任劃分不清晰。如，部分小區建設質量不高，在居住的過程中出現漏水、裂縫等問題，不歸屬物業企業的管理范圍，業主得不到滿意的解決方案，對物業公司容易產生不滿。此外，在小區環境的管理與維護工作中，有時會由于信息傳遞速度慢、問題處理不及時等情況，與業主之間產生糾紛，導致管理工作難以開展。

（三）物業企業內部經管模式僵化

物業服務主要是維護小區居住環境、對公共設施進行檢修維護等工作，因此基礎服務的業務比重較高，增值服務項目較少?，F代物業面向業主提供相應服務業務的過程中，需要合理融入現代科技手段、創新服務模式，才能更好地適應激烈的競爭形勢，提升實際運營效益。物業公司由于基礎服務業務數量較多，大部分屬于勞動密集型運營模式，在組織經營時，需要投入的運營成本相對較高。一些企業在制定經營發展規劃的過程中，不注重創新技術的引進，增值業務的開發投入不足，內部經營管理模式僵化，信息化、智能化水平較低，資源整合能力不足，導致物業服務項目的盈利能力不強。與此同時，我國物業管理領域目前主要實行包干制，酬金制管理模式應用范圍不廣。從企業中短期運營收益來看，包干制的收入標準較為清晰，管理成本相對較低，收益風險小。但在經濟新常態下，該種模式與現代物業企業的經營發展需求存在一定的矛盾，政府部門頒布了指導價管理政策，鼓勵企業根據市場需求的變化制定定價標準。該項政策在實際執行過程中，可以有效提高企業的綜合經濟收益，定價方式更靈活。但部分業主擔憂該種市場化的定價方式留給物業企業的操作空間較大，導致物業費隨意上漲情況的發生，因此實際執行效果較差。

（四）管理隊伍的綜合素質參差不齊

經濟發展形勢不斷變化的環境中，現代技術與管理理念在物業企業運營管理工作中的創新應用，轉變了企業原有財務管理、成本控制、決策制定等內部管理工作的模式，也對企業管理隊伍提出了更專業化的要求。物業管理涉及小區環境管理、設備維護、公共設施養護等方方面面的內容，流程較多，要保證各個崗位的人員具有較高的工作水平、管理水平、服務水平、責任意識，但從當前企業管理隊伍的建設情況來看，管理工作隊伍的配置結構不合理、管理與服務水平參差不齊、專業人才數量較少等問題，仍舊制約著企業管理改革的步伐。與此同時，在人才的引進與培養方面，企業整體投入較少，對復合型、創新型人才的引進力度不足，企業培訓體系不健全，不僅降低了企業管理的綜合質效，也在一定程度上限制了職工的個人價值發揮。

二、物業企業有效提升經濟效益的途徑

（一）創新思想，樹立現代服務管理理念

物業企業貫徹轉型升級戰略時，為有效提升運營效益、提升業主滿意度，企業應重視思想創新，樹立起服務型管理理念，為業主提供更高效、便捷的服務。為此，一方面，企業的管理、決策階層應積極學習先進的管理理念與管理技術，在掌握物業市場最新發展動態的基礎上，結合企業發展的具體情況，從宏觀層面上制定企業長效發展政策，充分發揮企業資源、管理、人才等方面的優勢，找準新形勢下的企業改革路徑，以降本增效為目標，以思想創新帶動管理創新；另一方面，企業職工隊伍人員應轉變理念，樹立人性化管理與服務思想。企業應采用剛性約束與柔性管理結合的方式，調整管理制度體系，用制度規范職工的實際工作內容與形式，同時，制定彈性的監督管理、績效獎懲機制，對于表現較為突出的優秀職工予以物質與精神方面的獎勵，通過薪資調整、事跡表彰、優秀員工選拔與獎勵等形式，調動職工的服務熱情，提升物業服務的質量。

（二）創新企業內部經管模式，控制業務項目運營風險

通過中國指數研究院發布的“中國物業服務百強企業研究”報告中得知，物業管理百強企業基礎物業服務的收入占比高達80%，在物業業務服務項目中，基本收益項目占據總收入構成的絕大部分，增值類收益項目比重較少，影響了企業整體運營效益。針對該種狀況，一方面，企業基于物業企業發展特點、行業發展形勢、市場經營需求，逐步引進現代企業管理理論，創新經營管理模式，面向居民提供多元化的服務，并保持各種服務工作嚴格按照基本管理規范進行，提升自身的行業競爭力；另一方面，貫徹精細化、人性化管理原則，通過構建特色企業文化氛圍、樹立明確的服務宗旨、建立覆蓋全面的績效獎懲機制等方式，提高職工的服務意識。同時，在靈活調整內部管理模式的基礎上，制定應急預案，當發生突發問題時，第一時間響應、處理，加強業務項目運營風險的控制，優化資源的整合形式，合理降低運營成本。除此之外，在市場化物業繳費定價方面，企業可以通過加強政策宣傳、全面收集業主意見、公開定價標準等方式，提升業主的認可度。

（三）加強現代技術的引進應用，全面提升物業服務質效

針對當前我國物業服務費用收取難度較大、行業標準不清晰等方面的問題，企業應從以下幾方面著手，提升業務項目的經濟收益：首先，企業應加強與政府單位、同行業單位之間的聯系，共同推進市場化、標準化收費標準的制定，并積極向業主普及，提升業主依法繳費的意識，降低管理經營的成本；其次，物業企業應合理運用現代技術提升物業服務品質。如，在與業主溝通工作中，引進新媒體技術，打造微信公眾號、業主QQ群等社交平臺，及時向業主傳遞物業公司收費標準、收費時間、繳納途徑等信息，并開通線上繳費、咨詢等服務功能，便于用戶直接在線上進行信息查詢、遠程繳費、故障報修等活動，物業單位平臺管理部門第一時間獲取反饋信息，及時進行后續處理，提升業主的滿意度；最后，物業企業應明確自身管理的范圍，清晰劃分管理與服務的范圍。企業可以借助大數據、云計算以及人工智能等技術，搭建物業管理信息系統，并搭建遠程監控網絡，打造智能化服務模式，對小區環境進行動態監管，利用物業管理系統實行網絡化管理和在線服務，針對性地提高物業管理與服務質量。

（四）優化職工引進與培訓機制，組建高素質的管理與服務團隊

專業的企業管理與服務人才可以有效推進企業長效發展戰略的落實，并為企業創新管理模式提供可靠的人才支持與智力保障。在現代人才培養機制的建設方面，企業應根據不同崗位管理與服務的專業要求，加強對人才培養項目的投入，采用多樣化、創新性的人才培養模式，通過在線教育、組織職工參與對外交流、定期開展經驗分享大會等形式，拓寬職工學習的路徑，提升現有管理隊伍的實踐能力。在人才的引進方面，企業應強化創新型、復合型人才的引進力度，合理調整人才招聘標準，在考察應聘者專業基礎與實踐經驗的基礎上，注重員工職業素養、信息應用能力、風險識別等方面能力的分析，優化管理隊伍的人才配置結構。通過對職工招聘與培養體系的優化建設，從根本上提高企業員工隊伍的綜合素質，為業主提供更加專業、便捷、多元、體貼的物業服務，提高企業核心競爭力。

（五）分類管理，明確劃分經管項目的范圍

為提升企業經管質量，實現專項管理的目標，公司應明確劃分管理范圍，采用類別化、層次化的管理戰略，按照業務服務、成本控制、資金監管等方面管理內容的不同，開展專項管理工作。在業務服務方案的制定方面，物業公司應根據階段性發展戰略，深入分析服務對象的需求，基于業主個性化服務訴求，制定個性化、多樣化的服務方案，并按照基本服務項目成本與個性化業務項目成本管理特點的不同，嚴格控制成本投入，提高資金的利用效率，提升管理的精細化水平。在財務會計管理方面，物業經濟管理中需要對大量的資產進行評估與核算，因此，為有效控制財務風險，企業應保證預算、核算、審核等工作流程的規范性，確保財務人員按照企業管理規范嚴格落實工作要求，提高核算工作的及時性、客觀性、全面性，為業主的意外索賠和資產保障提供高效的服務。在資金流管理方面，企業應按照階段性發展決策、財務預算規劃等，設置專項資金管理機制，保證?？顚Ｓ?，為各項管理與服務工作的落實提供資金保障，確保資金能夠有序、高效流動。除此之外，企業還應加強與相關管理單位、經濟組織之間的聯系，建立健全行業管理規范，按照地方物業行業的發展特點，制定統一的收費標準，維護物業市場的發展秩序，不斷推動完善行業法律法規頂層設計，積極配合推動完善行業制度，營造高質量營商環境。

三、結束語

新形勢下，房屋業主對物業企業的管理與服務提出了更高的要求，為有效提高物業運營水平、針對性地提升物業服務項目的經濟收益，企業應深入分析影響經營收益的各種因素，確立現代化管理模式，積極轉變管理思想，創新管理方法、技術與理念，按照管理內容的不同劃分類別，并采用靈活性、科學性的管理戰略，加快現代先進信息技術的引進力度，組建高素質的管理團隊，為物業企業保本增效、可持續發展戰略的落實奠定基礎。