新形勢下房地產(chǎn)合作開發(fā)項目稅務(wù)籌劃探討

周山

（海南農(nóng)墾中南投資集團(tuán)有限公司，海南 海口 570000）

房地產(chǎn)合作開發(fā)主要是指兩家及以上房地產(chǎn)企業(yè)合作進(jìn)行項目的開發(fā)和建設(shè)，通過這種開發(fā)模式，能夠避免單一企業(yè)在資金或資質(zhì)方面的不足，最大程度地發(fā)揮雙方的優(yōu)勢，從而實現(xiàn)項目效益的最大化。但是，房地產(chǎn)合作開發(fā)模式下所面臨的稅務(wù)籌劃十分復(fù)雜，需要根據(jù)我國稅法和行業(yè)規(guī)范，有效開展稅務(wù)籌劃以此降低企業(yè)稅負(fù)的同時防范稅務(wù)風(fēng)險，助力項目順利實施。部分房地產(chǎn)企業(yè)在實踐過程中，仍存在政策解讀偏差、內(nèi)控管理不到位、稅務(wù)籌劃機構(gòu)不完善等，應(yīng)結(jié)合實際情況，制定完善的策略和方法，使得各項稅務(wù)工作順利、有序地開展，避免各類稅務(wù)風(fēng)險，幫助合作開發(fā)項目順利完成。

一、新形勢下房地產(chǎn)合作開發(fā)項目稅務(wù)籌劃重要性

房地產(chǎn)合作開發(fā)項目中稅務(wù)籌劃重要性如下：第一，可以有效地配置財政支出，加快各項行政審批流程，企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，通過稅收籌劃可以與地方政府建立良好的合作關(guān)系，充分利用地方政府的優(yōu)惠政策和特定政策加快項目審批流程，為項目開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造更好的條件。第二，有效避免和節(jié)約企業(yè)和投資者稅收成本，同時也可以為企業(yè)減少稅收風(fēng)險，在具體實踐過程中企業(yè)必須緊密關(guān)注相關(guān)稅收法律法規(guī)的內(nèi)容及其變化，及時調(diào)整自身的稅收籌劃策略，這有助于幫助企業(yè)進(jìn)一步降低稅收風(fēng)險。第三，有助于增強企業(yè)核心競爭力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，通過合理的稅收籌劃，可以有效降低企業(yè)成本，減少融資成本；通過合理安排企業(yè)財務(wù)狀況，使企業(yè)更加穩(wěn)定發(fā)展，避免由于財務(wù)條件不足而影響企業(yè)發(fā)展[1]。

二、房地產(chǎn)合作開發(fā)項目稅務(wù)籌劃風(fēng)險

（一）稅收政策變化和稅收理解偏差風(fēng)險

房地產(chǎn)合作開發(fā)項目實踐過程中，及時掌握稅收政策變化，正確解決各類稅收政策是保證稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵。但是，從目前房地產(chǎn)合作開發(fā)現(xiàn)狀分析，一些企業(yè)對于稅收政策變化掌握不到位、稅收政策解讀存在偏差，主要是稅收籌劃從初期制定到實施存在著時間差，為稅收政策變化存留空間，當(dāng)前我國稅收體制不斷優(yōu)化和更新，從“營改增”開始各類稅收政策變化較為頻繁，變化較快，涉及增值稅、企業(yè)所得稅等。而稅務(wù)籌劃是在這些法律法規(guī)基礎(chǔ)上實施的，時間差范圍內(nèi)出臺新文件，導(dǎo)致之前納稅籌劃可能喪失作用，如果企業(yè)仍沿用傳統(tǒng)的方案，可能面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險，所以稅收政策變化是實踐中產(chǎn)生風(fēng)險的動因之一。此外，一些稅務(wù)人員由于自身專業(yè)素養(yǎng)有限，對于我國相關(guān)稅收法律政策理解認(rèn)識偏差，可能出現(xiàn)未繳納或少繳納稅款的現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險[2]。

（二）內(nèi)控管理不到位

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)合作開發(fā)項目實施過程中，難以獲取較佳稅務(wù)籌劃效果，尤為突出的是內(nèi)控管理不到位，無法準(zhǔn)確、及時掌握各類風(fēng)險，難以保證各項稅務(wù)工作成功。一方面，在房地產(chǎn)合作開發(fā)項目中，組織機構(gòu)的設(shè)置，如中央決策層、投資決策層、項目執(zhí)行層、財務(wù)監(jiān)管層等構(gòu)成和職責(zé)劃分不清晰，導(dǎo)致項目在具體實施中，缺乏一個完善的內(nèi)部控制組織體系和具體責(zé)任機構(gòu)，導(dǎo)致很多內(nèi)部控制工作無法及時展開。另一方面，投資權(quán)限、項目決策權(quán)和資金流向等內(nèi)部審控體系受制約明顯，合作企業(yè)之間如何進(jìn)行合作管理，成立一個開發(fā)企業(yè)如何對投資權(quán)限、項目決策權(quán)和資金流向等進(jìn)行內(nèi)部控制，在這一過程中出現(xiàn)問題和風(fēng)險如何去控制，損失如何去劃分責(zé)任等，這些都需要科學(xué)完善的制度規(guī)定和內(nèi)部控制方法加以解決，但是很多房地產(chǎn)合作開發(fā)項目在實施過程中恰恰忽略了這點，出現(xiàn)問題以后相互扯皮，相互推卸責(zé)任，而不是對內(nèi)部控制體系進(jìn)行完善。

（三）稅收優(yōu)惠政策掌握不到位

現(xiàn)如今，我國稅務(wù)局出臺了《資源綜合利用產(chǎn)品和勞務(wù)增值稅優(yōu)惠目錄》，可以為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作提供優(yōu)勢，通過應(yīng)用這些稅收優(yōu)惠的政策，可以減少企業(yè)整體稅負(fù)，從而助力企業(yè)健康、長足的發(fā)展。但是，對于一些合作建房的房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于對各類稅收優(yōu)惠政策掌握不到位，不能科學(xué)、合理將其用于實踐項目中，無法實現(xiàn)初期目標(biāo)。相關(guān)人員忽視優(yōu)惠政策的使用，不能減輕企業(yè)稅負(fù)，反而使得企業(yè)將面臨更多的難題，不能真正發(fā)揮稅務(wù)籌劃的作用。當(dāng)前我國稅法修訂頻次增多，特別是各類優(yōu)惠政策的出臺和修訂，企業(yè)沒有及時掌握本行業(yè)、本區(qū)域內(nèi)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，難以科學(xué)、合理用于實踐中，導(dǎo)致稅收籌劃方案與實際不相匹配，可操作性有待提升，這不同程度影響了稅務(wù)籌劃工作的規(guī)范性、標(biāo)準(zhǔn)性[3]。

（四）風(fēng)險控制體系不完善

作為一項綜合性、復(fù)雜性的工作，稅務(wù)籌劃實施過程中，面臨著多方面的風(fēng)險，如果沒有將這些風(fēng)險及時把控，制定完善的策略進(jìn)行防范和應(yīng)對，可能會產(chǎn)生一系列負(fù)效應(yīng)。從目前房地產(chǎn)合作開發(fā)項目稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀分析，風(fēng)險控制體系不完善，不能快速、準(zhǔn)確地辨識稅務(wù)風(fēng)險，并且對稅務(wù)風(fēng)險管理主要局限于事后反饋，忽視事前防范、事中控制，不能確定各類風(fēng)險產(chǎn)生的不良后果，故而難以制定與之相吻合的稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對方案，以至于稅務(wù)風(fēng)險管理機制無法實現(xiàn)制度化、系統(tǒng)化，不同程度減弱企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范和應(yīng)對能力，難以幫助房地產(chǎn)合作開發(fā)項目順利實施。

（五）人員素養(yǎng)有待提升

稅務(wù)籌劃人員自身專業(yè)素養(yǎng)的高低，關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃質(zhì)量的優(yōu)劣，只有人員擁有專業(yè)的素養(yǎng)，豐富的經(jīng)驗，才能保證稅務(wù)籌劃成功。但是，當(dāng)前從一些房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員專業(yè)素養(yǎng)仍有待提升，不能為工作實施提供人才保證，深究其成因，主要是人員培訓(xùn)不到位，沒有根據(jù)人員薄弱點，制定完善的人員培訓(xùn)計劃、內(nèi)容，導(dǎo)致人員不能通過培訓(xùn)更新自身知識結(jié)構(gòu)，專業(yè)素養(yǎng)仍有待提升，無法為各項工作順利開展提供保障。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引進(jìn)稅務(wù)籌劃人員時，沒有對其素養(yǎng)系統(tǒng)性分析，導(dǎo)致人員素養(yǎng)不滿足崗位要求，難以順利開展稅務(wù)籌劃工作。

三、新形勢下房地產(chǎn)合作開發(fā)項目稅務(wù)籌劃策略

（一）正確掌握和解讀稅收政策

房地產(chǎn)合作開發(fā)項目稅務(wù)籌劃較為復(fù)雜，涉稅種類繁多，我國稅收政策可能發(fā)生變化，都會導(dǎo)致納稅籌劃失效，要想確保房地產(chǎn)合作開發(fā)項目稅務(wù)籌劃成功，要根據(jù)實際情況，動態(tài)關(guān)注稅收政策的變化，全面、深入掌握各項稅收政策和操作過程，確保這項工作有序開展。稅務(wù)籌劃工作的開展，主要是基于我國稅法相關(guān)文件上，科學(xué)、靈活解讀和使用各類稅法政策，使得各項工作開展更科學(xué)、合理。因此，為了使得企業(yè)稅收科學(xué)、合理，要正確解讀稅收政策，要根據(jù)企業(yè)發(fā)展實際情況，通過宣傳和組織的方式為專業(yè)人員提供更多的稅法政策知識，為其提供更多的時間研究、解讀稅法相關(guān)政策，尤其是國家最新出臺的稅收政策，保證企業(yè)應(yīng)用稅收政策時合規(guī)、合法、合理[4]。

（二）加強企業(yè)內(nèi)控管理

完善的內(nèi)部控制有助于資源合理配置，促進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的構(gòu)建，為稅務(wù)籌劃提供良好的平臺，應(yīng)對其加以重視。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身業(yè)務(wù)特征，制定有效、完善的內(nèi)部控制管理制度，使得各項工作任務(wù)劃分到具體責(zé)任部門和人員層面，防范工作中面臨的各類風(fēng)險，保證各環(huán)節(jié)工作有序落實，發(fā)揮內(nèi)部控制約束、監(jiān)督和控制的作用。與此同時，要想使得企業(yè)內(nèi)部控制管理執(zhí)行到位，還需要建立溝通、交流機制，加快信息傳輸?shù)乃俣龋瑥亩ＷC各部門形成通力為內(nèi)部控制執(zhí)行到位提供保障。除此之外，要定期對各責(zé)任部門和人員內(nèi)部控制執(zhí)行業(yè)績進(jìn)行考核和評價，并且將考核結(jié)果與人員薪酬福利掛鉤，使得人員高度重視內(nèi)部控制管理，全身心參與到企業(yè)內(nèi)部控制管理中，獲取較佳的管理效果。

（三）靈活應(yīng)用各項稅費優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)合作開發(fā)項目建設(shè)模式下，管理人員要注重稅務(wù)籌劃，既可幫助企業(yè)減輕稅負(fù)、降低成本費用，又可防范稅務(wù)風(fēng)險、提高核心競爭力，占據(jù)更大的市場份額。靈活、合理使用各項稅收優(yōu)惠政策，能夠降低企業(yè)稅負(fù)，為稅務(wù)籌劃管理提供良好的支持，助力企業(yè)科學(xué)、合理地發(fā)展。企業(yè)要想合理應(yīng)用各類稅收優(yōu)惠政策，應(yīng)全面、深入掌握稅法中稅收優(yōu)惠的相關(guān)規(guī)定，除稅種優(yōu)惠后，還具有地區(qū)優(yōu)惠、行業(yè)優(yōu)惠等，應(yīng)用優(yōu)惠政策時，要分析其適用范圍、條件等，如巧用股權(quán)轉(zhuǎn)讓間接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，并未發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不產(chǎn)生繳納土地增值稅義務(wù)；以租代售進(jìn)行經(jīng)營，按照我國相關(guān)稅收政策，合作建房建成后自用，可以暫免土地增值稅，合作建房結(jié)束后，可以長期通過租賃的方式獲取利潤，暫免征收土地增值稅[1]。

例如，S企業(yè)成立于2009年，是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，注冊資本14650萬人民幣，實繳資本14650萬人民幣。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、旅游項目開發(fā)、酒店投資管理、體育休閑、農(nóng)業(yè)觀光、會議接待、餐飲服務(wù)、物業(yè)管理、酒店客房管理、勞務(wù)輸出，公司持有大量的土地，利用土地與其他單位合作建房，建成合銷分得利潤。S企業(yè)和A企業(yè)合作建房，S企業(yè)提供土地使用權(quán)，A企業(yè)提供資金，兩個企業(yè)約定房屋建設(shè)完成后，雙方均分，完工后通過有關(guān)部門進(jìn)行評估，該建筑物價值1000萬元，根據(jù)合同約定兩家公司各自分得500萬元的房屋。根據(jù)我國相關(guān)稅法規(guī)定，S企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù)，應(yīng)繳納營業(yè)稅為500萬元*5%=25萬元。該企業(yè)主要通過利用關(guān)于營業(yè)稅和土地增值稅的優(yōu)惠政策，進(jìn)行納稅籌劃，營業(yè)稅優(yōu)惠政策規(guī)定，若一方以無形資產(chǎn)作價入股，應(yīng)當(dāng)免于征收營業(yè)稅，利用該優(yōu)惠政策，改變雙方直接合作建房，主要由S企業(yè)承擔(dān)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅金。

（四）構(gòu)建科學(xué)風(fēng)險管理體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中，面臨的風(fēng)險較多，要結(jié)合企業(yè)實際情況，了解和掌握各類風(fēng)險，制定科學(xué)、合理的風(fēng)險管理體系，能夠快速辨識各類稅務(wù)風(fēng)險，以此為基礎(chǔ)制定完善、有效的風(fēng)險把控措施，減少各類風(fēng)險產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)。尤其是新時期背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取合作開發(fā)模式，面臨的稅種更復(fù)雜，應(yīng)構(gòu)建符合企業(yè)實際的稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理體系，及時辨識和評估各類風(fēng)險，實現(xiàn)風(fēng)險事前預(yù)警、事中控制和事后反饋的目標(biāo)，保證稅務(wù)籌劃可以嚴(yán)格按照相關(guān)稅法操作，合理降低企業(yè)涉稅成本支出，助力企業(yè)及時以稅法為導(dǎo)向按時申報納稅、繳納稅款，依法履行自身納稅義務(wù)和責(zé)任。

例如，某公司現(xiàn)擁有下屬企業(yè)23家，員工120人，現(xiàn)有土地面積6.7萬余畝，代管控投集團(tuán)土地13.5萬余畝。核心業(yè)務(wù)范圍為旅游健康地產(chǎn)、資源開發(fā)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及代管業(yè)務(wù)等，該公司持有大量土地，利用土地與其他單位合作建房，建成后銷售分得利潤；建設(shè)保障性住房、受政府委托或其他非房地產(chǎn)的國有企業(yè)管理房地產(chǎn)建設(shè)項目。該企業(yè)為了降低稅負(fù)，防范各類風(fēng)險，積極做好稅務(wù)籌劃工作，尤其是稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理體系的構(gòu)建，通過對稅務(wù)籌劃實踐中各類風(fēng)險進(jìn)行辨識，根據(jù)不同風(fēng)險產(chǎn)生的嚴(yán)重后果做好分類，有的放矢提出風(fēng)險控制策略和方法，使得稅務(wù)籌劃風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)，獲取較佳的稅務(wù)風(fēng)險管理效果。

（五）提高人員專業(yè)素養(yǎng)

隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的提升，稅務(wù)籌劃與財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)運營、發(fā)展產(chǎn)生的影響尤為突出，房地產(chǎn)企業(yè)要及時做好人員培訓(xùn)，結(jié)合人員實際，制定完善、有效的培訓(xùn)計劃和內(nèi)容，以保障滿足相關(guān)工作要求。為了提高稅務(wù)籌劃人員專業(yè)素養(yǎng)，應(yīng)做好以下幾方面的工作：第一，制定完善的培訓(xùn)計劃。針對人員薄弱點，制定完善的培訓(xùn)計劃，并且對整個培訓(xùn)過程做好監(jiān)督，保證培訓(xùn)執(zhí)行到位，確保人員通過培訓(xùn)提升自身專業(yè)素養(yǎng)。并且，要定期對人員專業(yè)能力進(jìn)行測試，保障其各方面素養(yǎng)符合工作的現(xiàn)實需求。第二，根據(jù)不同時期市場環(huán)境變化及稅務(wù)政策變化，邀請專家團(tuán)隊進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)，通過正反面案例分析，使得人員掌握稅務(wù)籌劃的重要性，并且將各崗位工作職責(zé)落于實處，在實踐中總結(jié)經(jīng)驗，并且與其他人員進(jìn)行溝通和交流，提高稅務(wù)籌劃人員專業(yè)素養(yǎng)[5]。

四、結(jié)束語

稅務(wù)籌劃作為降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)、防范稅務(wù)風(fēng)險、提高核心競爭力的關(guān)鍵手段，尤其是房地產(chǎn)合作開發(fā)項目模式下，涉及稅務(wù)問題更多，稅務(wù)籌劃難度顯著增加。要想獲取較佳的稅務(wù)籌劃效果，應(yīng)根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)實施特征，以我國稅法為核心導(dǎo)向，認(rèn)識稅務(wù)籌劃的各類風(fēng)險，有的放矢地開展稅務(wù)籌劃工作，有助于降低稅負(fù)的同時，幫助企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。