新形勢下房地產合作開發項目稅務籌劃探討

周山

（海南農墾中南投資集團有限公司，海南 海口 570000）

房地產合作開發主要是指兩家及以上房地產企業合作進行項目的開發和建設，通過這種開發模式，能夠避免單一企業在資金或資質方面的不足，最大程度地發揮雙方的優勢，從而實現項目效益的最大化。但是，房地產合作開發模式下所面臨的稅務籌劃十分復雜，需要根據我國稅法和行業規范，有效開展稅務籌劃以此降低企業稅負的同時防范稅務風險，助力項目順利實施。部分房地產企業在實踐過程中，仍存在政策解讀偏差、內控管理不到位、稅務籌劃機構不完善等，應結合實際情況，制定完善的策略和方法，使得各項稅務工作順利、有序地開展，避免各類稅務風險，幫助合作開發項目順利完成。

一、新形勢下房地產合作開發項目稅務籌劃重要性

房地產合作開發項目中稅務籌劃重要性如下：第一，可以有效地配置財政支出，加快各項行政審批流程，企業在經營發展過程中，通過稅收籌劃可以與地方政府建立良好的合作關系，充分利用地方政府的優惠政策和特定政策加快項目審批流程，為項目開發建設創造更好的條件。第二，有效避免和節約企業和投資者稅收成本，同時也可以為企業減少稅收風險，在具體實踐過程中企業必須緊密關注相關稅收法律法規的內容及其變化，及時調整自身的稅收籌劃策略，這有助于幫助企業進一步降低稅收風險。第三，有助于增強企業核心競爭力，促進企業發展，通過合理的稅收籌劃，可以有效降低企業成本，減少融資成本；通過合理安排企業財務狀況，使企業更加穩定發展，避免由于財務條件不足而影響企業發展[1]。

二、房地產合作開發項目稅務籌劃風險

（一）稅收政策變化和稅收理解偏差風險

房地產合作開發項目實踐過程中，及時掌握稅收政策變化，正確解決各類稅收政策是保證稅務籌劃的關鍵。但是，從目前房地產合作開發現狀分析，一些企業對于稅收政策變化掌握不到位、稅收政策解讀存在偏差，主要是稅收籌劃從初期制定到實施存在著時間差，為稅收政策變化存留空間，當前我國稅收體制不斷優化和更新，從“營改增”開始各類稅收政策變化較為頻繁，變化較快，涉及增值稅、企業所得稅等。而稅務籌劃是在這些法律法規基礎上實施的，時間差范圍內出臺新文件，導致之前納稅籌劃可能喪失作用，如果企業仍沿用傳統的方案，可能面臨較大的稅務風險，所以稅收政策變化是實踐中產生風險的動因之一。此外，一些稅務人員由于自身專業素養有限，對于我國相關稅收法律政策理解認識偏差，可能出現未繳納或少繳納稅款的現象，導致房地產企業面臨稅務風險[2]。

（二）內控管理不到位

現如今，房地產合作開發項目實施過程中，難以獲取較佳稅務籌劃效果，尤為突出的是內控管理不到位，無法準確、及時掌握各類風險，難以保證各項稅務工作成功。一方面，在房地產合作開發項目中，組織機構的設置，如中央決策層、投資決策層、項目執行層、財務監管層等構成和職責劃分不清晰，導致項目在具體實施中，缺乏一個完善的內部控制組織體系和具體責任機構，導致很多內部控制工作無法及時展開。另一方面，投資權限、項目決策權和資金流向等內部審控體系受制約明顯，合作企業之間如何進行合作管理，成立一個開發企業如何對投資權限、項目決策權和資金流向等進行內部控制，在這一過程中出現問題和風險如何去控制，損失如何去劃分責任等，這些都需要科學完善的制度規定和內部控制方法加以解決，但是很多房地產合作開發項目在實施過程中恰恰忽略了這點，出現問題以后相互扯皮，相互推卸責任，而不是對內部控制體系進行完善。

（三）稅收優惠政策掌握不到位

現如今，我國稅務局出臺了《資源綜合利用產品和勞務增值稅優惠目錄》，可以為房地產企業稅務籌劃工作提供優勢，通過應用這些稅收優惠的政策，可以減少企業整體稅負，從而助力企業健康、長足的發展。但是，對于一些合作建房的房地產企業來說，由于對各類稅收優惠政策掌握不到位，不能科學、合理將其用于實踐項目中，無法實現初期目標。相關人員忽視優惠政策的使用，不能減輕企業稅負，反而使得企業將面臨更多的難題，不能真正發揮稅務籌劃的作用。當前我國稅法修訂頻次增多，特別是各類優惠政策的出臺和修訂，企業沒有及時掌握本行業、本區域內相關稅收優惠政策，難以科學、合理用于實踐中，導致稅收籌劃方案與實際不相匹配，可操作性有待提升，這不同程度影響了稅務籌劃工作的規范性、標準性[3]。

（四）風險控制體系不完善

作為一項綜合性、復雜性的工作，稅務籌劃實施過程中，面臨著多方面的風險，如果沒有將這些風險及時把控，制定完善的策略進行防范和應對，可能會產生一系列負效應。從目前房地產合作開發項目稅務籌劃現狀分析，風險控制體系不完善，不能快速、準確地辨識稅務風險，并且對稅務風險管理主要局限于事后反饋，忽視事前防范、事中控制，不能確定各類風險產生的不良后果，故而難以制定與之相吻合的稅務風險應對方案，以至于稅務風險管理機制無法實現制度化、系統化，不同程度減弱企業稅務風險防范和應對能力，難以幫助房地產合作開發項目順利實施。

（五）人員素養有待提升

稅務籌劃人員自身專業素養的高低，關系著房地產開發企業稅務籌劃質量的優劣，只有人員擁有專業的素養，豐富的經驗，才能保證稅務籌劃成功。但是，當前從一些房地產企業稅務籌劃人員專業素養仍有待提升，不能為工作實施提供人才保證，深究其成因，主要是人員培訓不到位，沒有根據人員薄弱點，制定完善的人員培訓計劃、內容，導致人員不能通過培訓更新自身知識結構，專業素養仍有待提升，無法為各項工作順利開展提供保障。此外，房地產開發企業引進稅務籌劃人員時，沒有對其素養系統性分析，導致人員素養不滿足崗位要求，難以順利開展稅務籌劃工作。

三、新形勢下房地產合作開發項目稅務籌劃策略

（一）正確掌握和解讀稅收政策

房地產合作開發項目稅務籌劃較為復雜，涉稅種類繁多，我國稅收政策可能發生變化，都會導致納稅籌劃失效，要想確保房地產合作開發項目稅務籌劃成功，要根據實際情況，動態關注稅收政策的變化，全面、深入掌握各項稅收政策和操作過程，確保這項工作有序開展。稅務籌劃工作的開展，主要是基于我國稅法相關文件上，科學、靈活解讀和使用各類稅法政策，使得各項工作開展更科學、合理。因此，為了使得企業稅收科學、合理，要正確解讀稅收政策，要根據企業發展實際情況，通過宣傳和組織的方式為專業人員提供更多的稅法政策知識，為其提供更多的時間研究、解讀稅法相關政策，尤其是國家最新出臺的稅收政策，保證企業應用稅收政策時合規、合法、合理[4]。

（二）加強企業內控管理

完善的內部控制有助于資源合理配置，促進現代企業制度的構建，為稅務籌劃提供良好的平臺，應對其加以重視。現如今，房地產開發企業要根據自身業務特征，制定有效、完善的內部控制管理制度，使得各項工作任務劃分到具體責任部門和人員層面，防范工作中面臨的各類風險，保證各環節工作有序落實，發揮內部控制約束、監督和控制的作用。與此同時，要想使得企業內部控制管理執行到位，還需要建立溝通、交流機制，加快信息傳輸的速度，從而保證各部門形成通力為內部控制執行到位提供保障。除此之外，要定期對各責任部門和人員內部控制執行業績進行考核和評價，并且將考核結果與人員薪酬福利掛鉤，使得人員高度重視內部控制管理，全身心參與到企業內部控制管理中，獲取較佳的管理效果。

（三）靈活應用各項稅費優惠政策

房地產合作開發項目建設模式下，管理人員要注重稅務籌劃，既可幫助企業減輕稅負、降低成本費用，又可防范稅務風險、提高核心競爭力，占據更大的市場份額。靈活、合理使用各項稅收優惠政策，能夠降低企業稅負，為稅務籌劃管理提供良好的支持，助力企業科學、合理地發展。企業要想合理應用各類稅收優惠政策，應全面、深入掌握稅法中稅收優惠的相關規定，除稅種優惠后，還具有地區優惠、行業優惠等，應用優惠政策時，要分析其適用范圍、條件等，如巧用股權轉讓間接轉讓土地使用權，并未發生土地使用權轉讓，不產生繳納土地增值稅義務；以租代售進行經營，按照我國相關稅收政策，合作建房建成后自用，可以暫免土地增值稅，合作建房結束后，可以長期通過租賃的方式獲取利潤，暫免征收土地增值稅[1]。

例如，S企業成立于2009年，是一家以從事房地產業為主的企業，注冊資本14650萬人民幣，實繳資本14650萬人民幣。房地產開發經營、旅游項目開發、酒店投資管理、體育休閑、農業觀光、會議接待、餐飲服務、物業管理、酒店客房管理、勞務輸出，公司持有大量的土地，利用土地與其他單位合作建房，建成合銷分得利潤。S企業和A企業合作建房，S企業提供土地使用權，A企業提供資金，兩個企業約定房屋建設完成后，雙方均分，完工后通過有關部門進行評估，該建筑物價值1000萬元，根據合同約定兩家公司各自分得500萬元的房屋。根據我國相關稅法規定，S企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應繳納營業稅的義務，應繳納營業稅為500萬元*5%=25萬元。該企業主要通過利用關于營業稅和土地增值稅的優惠政策，進行納稅籌劃，營業稅優惠政策規定，若一方以無形資產作價入股，應當免于征收營業稅，利用該優惠政策，改變雙方直接合作建房，主要由S企業承擔轉讓土地使用權的營業稅金。

（四）構建科學風險管理體系

房地產開發企業稅務籌劃過程中，面臨的風險較多，要結合企業實際情況，了解和掌握各類風險，制定科學、合理的風險管理體系，能夠快速辨識各類稅務風險，以此為基礎制定完善、有效的風險把控措施，減少各類風險產生的負效應。尤其是新時期背景下，房地產開發企業選取合作開發模式，面臨的稅種更復雜，應構建符合企業實際的稅務籌劃風險管理體系，及時辨識和評估各類風險，實現風險事前預警、事中控制和事后反饋的目標，保證稅務籌劃可以嚴格按照相關稅法操作，合理降低企業涉稅成本支出，助力企業及時以稅法為導向按時申報納稅、繳納稅款，依法履行自身納稅義務和責任。

例如，某公司現擁有下屬企業23家，員工120人，現有土地面積6.7萬余畝，代管控投集團土地13.5萬余畝。核心業務范圍為旅游健康地產、資源開發業務、房地產開發建設及代管業務等，該公司持有大量土地，利用土地與其他單位合作建房，建成后銷售分得利潤；建設保障性住房、受政府委托或其他非房地產的國有企業管理房地產建設項目。該企業為了降低稅負，防范各類風險，積極做好稅務籌劃工作，尤其是稅務籌劃風險管理體系的構建，通過對稅務籌劃實踐中各類風險進行辨識，根據不同風險產生的嚴重后果做好分類，有的放矢提出風險控制策略和方法，使得稅務籌劃風險控制在合理范圍內，獲取較佳的稅務風險管理效果。

（五）提高人員專業素養

隨著我國經濟水平的提升，稅務籌劃與財務管理對房地產企業運營、發展產生的影響尤為突出，房地產企業要及時做好人員培訓，結合人員實際，制定完善、有效的培訓計劃和內容，以保障滿足相關工作要求。為了提高稅務籌劃人員專業素養，應做好以下幾方面的工作：第一，制定完善的培訓計劃。針對人員薄弱點，制定完善的培訓計劃，并且對整個培訓過程做好監督，保證培訓執行到位，確保人員通過培訓提升自身專業素養。并且，要定期對人員專業能力進行測試，保障其各方面素養符合工作的現實需求。第二，根據不同時期市場環境變化及稅務政策變化，邀請專家團隊進行現場培訓，通過正反面案例分析，使得人員掌握稅務籌劃的重要性，并且將各崗位工作職責落于實處，在實踐中總結經驗，并且與其他人員進行溝通和交流，提高稅務籌劃人員專業素養[5]。

四、結束語

稅務籌劃作為降低房地產企業稅負、防范稅務風險、提高核心競爭力的關鍵手段，尤其是房地產合作開發項目模式下，涉及稅務問題更多，稅務籌劃難度顯著增加。要想獲取較佳的稅務籌劃效果，應根據企業業務實施特征，以我國稅法為核心導向，認識稅務籌劃的各類風險，有的放矢地開展稅務籌劃工作，有助于降低稅負的同時，幫助企業可持續發展。