房地產企業財務分析存在的問題及對策思考

袁倩

（橫琴國際商務中心開發有限公司，廣東 珠海 519000）

一、房地產企業財務分析的重要性

自1998年，我國取消住房分配制度，改為實行住房貨幣化，房地產市場迎來了高速發展時期，但在2016年國家明確提出“房住不炒”，及后續“三道紅線”等一系列的樓市調控政策，房地產暴利時代已經結束，現階段，房地產公司需要控制成本，精打細算，提高資金的使用效率，向高質量發展。

財務分析有助于管理者更好地了解企業的整體運作，預測未來的收益，及時發現問題，應對預期可控的非系統性風險，同時也是投資人、債權人了解企業目前獲利能力、償債能力以及未來發展趨勢的依據。財務人員通過提取報表數據并結合其他信息，對房地產企業進行綜合分析和評價，為管理層人員提供決策依據，優化企業資本結構，及時調整戰略方針。

二、房地產企業財務分析中存在的問題

（一）管理層忽視財務分析工作

房地產企業管理層一般對工程進度和銷售收入利潤比較關注，容易忽視財務分析工作，在投資決策時較少使用財務分析信息，對于財務工作的認識，一般停留在會計基礎核算上，沒有意識到財務分析在經營決策上的重要性，甚至認為單獨設立財務分析崗位會增加公司成本。由于管理者在財務分析工作上沒有給予足夠的支持和重視，導致財務人員為了完成上級任務而做的財務分析報告最終也會流于形式。

（二）財務分析結果有效利用率低

房地產企業財務分析結果大部分沒有得到有效利用，主要由以下三方面：其一，部分財務人員因業務能力有限所提供的財務分析報告與業務關聯度不高，無法準確解讀企業實際經營困境，對管理層來說實際使用價值不大。其二，數據搜集需要各業務部門層層配合提供，最后進行加工處理，在時效性方面具有一定的滯后性，無法及時提供會計信息。其三，財務分析結果整改工作因不屬于公司人員業績考核范圍內，接收信息者對于后期整改工作未給予充分重視，這些都不利于企業長遠發展[1]。

（三）財務分析方法單一

一是比率分析法和比較分析法作為傳統的分析方法，使用用途最廣，但也存在局限性。比率分析法是同一時期財務報表上相關數據比較，分析過去經營狀況的基本工具，其數據來源于財務報表的賬面價值而非公允價值，不反映真實的市場價值，屬于靜態分析，對預測未來具有局限性。比較分析法是兩兩可比數據進行對比，從而對公司目前的經營狀況、財務狀況產生的差異進行分析，該方法所使用的數據必須具有可比性，否則得出錯誤的結論。單一使用某個指標難于判斷公司整體的經營狀況[2]。

二是同一類指標用單一方法無法滿足所有人需求，不同需求者對財務報告需求點不同，同一類型指標利益主體不同，看待問題立場亦不同，如資產負債率，房地產投資者看重公司盈利能力，在資本收益率大于綜合借款利率時，借助財務杠桿提高整體盈利額，此時該資產負債率越高越好；對于銀行債權人，更看重資金的安全性，此時資產負債率越低越好；對于經營管理者，需要綜合考慮風險與收益的平衡關系以及個人的風險偏好。另外，同一種類型指標的高低應結合行業差異、營業周期、資產構成、大環境等其他因素而定，不能一概而論。

三是財務人員容易忽視非財務信息。大部分財務人員進行財務分析工作側重于取報表數據而進行分析，往往忽視財務報表之外的能反映公司經營活動的非財務信息，這些信息內容多而廣，且有助于管理者了解企業經營狀況，同樣需要重點關注。

（四）財務人員專業水平有待提高

大部分財務人員沒有完整參與過項目立項到清算整個階段，無法把握項目不同階段財務需要重點關注的事項，相關業務知識單薄，分析結果與實際業務脫節，沒有深度或是解讀不到位，不能為企業提供有價值的信息，另外財務人員為了完成任務或是應付突擊檢查而做分析報告，其分析結果對使用者是否有用不予關注，數據背后的原因不予重視；此外，以會計思維做分析難以揭示業務根本問題，數據分析過于專業化，不利于非財務專業管理者等財務報告使用者理解和使用，無法解決管理層面臨的困境，對于那些真正需要財務數據做分析的責任人苦惱于無法獲取真正有用的信息。財務人員日常學習側重于會計核算、研究新的財稅政策和會計準則制度，需要跟上國家相關政策的調整，少有時間對企業的財務數據進行全面分析。

三、針對上述問題的對策建議

（一）提高管理層對財務分析重要性的認識

房地產企業管理者想要整體提高人員財務分析水平，首先要意識到財務分析的重要性，將財務分析工作有效落實到位，責任到人，同時業務開展及數據獲取需要各部門配合，管理者需要積極協調各部門工作，建立切實可行的計劃有序開展。另外，建立科學財務分析制度，有利于財務分析工作順利開展，有章可循，制定財務分析制度必須符合公司戰略規劃，并根據實際情況具體任務進行細化，通過反復實踐做出科學預判。在規范的制度幫助下有效提高財務分析完成水平，凸顯其價值。通過財務分析結果綜合評價各部門管理人員業績完成情況，并與績效考核掛鉤，充分調動管理人員的積極性。

（二）提高財務分析的有用性

有效的財務分析能夠反映企業過去經營狀況以及未來發展趨勢，揭示現有風險和不確定因素，預測未來發展前景，這對于投資者和管理者的決策是非常重要。以使用者需求為導向，撰寫分析報告需具有針對性[3]，對于股東投資者側重于資本的保增值狀況、未來發展趨勢、利潤及股利分配；債權人重視資金的安全性，重點關注企業償債能力，同時也會關注盈利能力；經營管理者需要掌握所有重點信息，綜合分析企業各個方面，主要包括盈利能力、償債能力、運營能力及發展能力，同時關注企業經營風險和財務風險。財務人員在編制財務分析報告時需要積極與各部門領導加強溝通，了解其真正需求點，根據企業發展方向撰寫財務分析報告，同時要求其報告具有可理解性，數據分析要到位，對于房地產企業利潤下降原因不能簡單歸集于營業收入下降多少，其間費用增加多少，需要結合市場大環境將數據深入到業務，分析數據背后的原因，將業務中存在的問題反映出來，為企業經營管理提供有價值的決策信息，這樣的分析報告更具有實用價值。

財務分析報告需要和房地產企業戰略相結合。所謂企業戰略，是以未來為主導，并對該目標進行全方面整體規劃，管理者根據市場環境的變化結合自身的資源優勢和能力生產出符合市場需求的產品，形成競爭優勢，根據不同市場環境做出相應的調整，始終跟戰略保持一致。近年來國家多次提出“房住不炒”，回歸到居住屬性，而非投資屬性，整體告別黃金時代，房地產企業需要思考如何轉型及切換賽道，始終跟隨國家政策方針走。2022年12月國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022-2035年）》（以下簡稱“《綱要》”），該綱要對地產未來13年發展具有指導意義，其明確堅持“房住不炒”定位，房地產企業需要改變原有的粗放型管理，細分產業鏈，探索未來發展模式，因城施策順應市場規律，根據市場剛性需求和改善住房需求未來往高質量住宅發展。

借助現代化技術，收集和處理數據，提高財務分析效率和質量。在大數據時代，財務分析者借助計算機技術保存大量數據，業務部門按時上傳相關數據，實現內部數據共享，收集數據更快捷，建模并轉化為有用的信息，挖掘數據背后的聯系，極大提高財務分析的效率[4]。財務分析及后期行動方案追蹤執行結果需要納入管理人員績效考核范疇，讓各部門領導層意識到財務分析在企業經營管理中的重要性，綜合評價管理者工作業績完成水平，對于通過考核的人員可進行薪酬調整，調動管理人員的積極性。通過財務分析可客觀了解企業的經營成果和財務狀況，及時發現問題并加以改進，有利于企業長期穩定發展，整體提高經濟效益。

（三）改進財務分析方法

1．構建多元化財務分析

使用比率分析法需要將各種比率進行全面分析，有效結合，單一使用某個指標難于準確判斷公司整體經營狀況，同時需要配合因素分析法進行差額分析，對于總差異造成的原因劃分為各個因素的影響，從而進行分析，對過去現在將來有個詳盡的了解。單一的財務分析方法因某個指標的好壞并不能說明整個企業經濟效益水平，局部無法替代整體，需要結合綜合分析方法才能全面評價企業的經營成果和財務狀況。杜邦分析法，是企業綜合績效分析方法，利用指標間內在邏輯關系，對企業進行綜合分析，以凈資產收益率為代表，拆解成銷售利潤率、總資產周轉率、權益乘數三個因素的乘積，其分別對應房地產企業的盈利能力、資產質量狀況和償債能力，通過分析這三個因素，找到房企經營過程問題關鍵點并加以改進。

2．結合非財務指標

對于投資者，債權人及內部管理者，僅靠財務指標不能夠滿足所有人的需求，還需要結合非財務指標，形成一套合理的財務分析體系。關注企業償債能力的表外因素，企業本身是否存在債務危機、工傷賠償等法律糾紛，未決訴訟，這些會影響到房地產企業的知名度和市場認可；另外要考慮銀行貸款給房企的授信額度、抵押物的質量和變現能力、經營租賃、債務擔保或承諾支付事項，這些都會增加企業潛在的償債風險。對于新項目需要考慮所在城市的供求關系，已完工項目考慮銷售情況，如庫存商品數量、銷售額、去化率等其他指標，這些反映整個市場的購買力，對決策者具有重要的參考意義[5]。

（四）全面提高財務人員綜合素質

企業需要全面提高財務人員綜合能力，財務人員需要積極參與到工程項目運作，熟悉相關業務，定期和管理者溝通，反饋意見，不斷優化財務分析指標，逐步由會計核算過渡到財務管理思維；時刻關注最新的房地產相關政策，在獲取相關數據時需考慮重要性原則，切忌在非重要信息上停留過多關注，能夠反映企業真實的有經營成效的數據才具有重要意義，這需要依賴經驗豐富的財務人員做出職業判斷；不定期進行專業知識的培訓和考核，實行2到3年輪崗制，這有利于財務人員充分熟悉公司成本、收入、資金、稅務、內審各版塊業務，拓寬知識面，深入了解項目開發全過程及各部門工作職責。

財務分析報告編制根據不同報告使用者做出調整，因人而異，首先，提供給財務部領導數據解析可專業化，其他部門領導者非本專業數據解析應通俗易懂、易于理解；其次，分析內容范圍需考慮公司部門所在級別，若是部門或是子公司分析內容可詳細具體，分析對象為集團總部因內容繁多無法面面俱到需抓住幾個大重點分析即可，提綱挈領，簡明扼要。財務分析工作本身不能給公司帶來直接經營成果，唯有相關管理人員使用分析報告并作出行動才具有意義，對于行動方案結果財務分析人員需要同步追蹤，進一步提供行動結果評估分析，對于取得成效的結果應大力推進，無法取得成果需做進一步溝通和改進，形成一個正向的循環，提高財務分析報告的質量，調動財務人員的積極性，通過設置薪酬激勵體系激發財務人員內在潛能，實現員工和企業共同成長。

四、結束語

目前，房地產市場從高速發展階段進入行業成熟期，整個行業進入分化狀態，房地產企業要想在激烈的市場競爭中站穩腳跟，應當充分認識到財務分析對房地產行業發展的重要性，有效的財務分析可以根據房地產企業過去經營業績揭示經營活動中存在的問題，合理配置資源，避免企業追求短期利益做出的決策失誤，整體提高經濟效益促使房地產健康平穩發展。