聚焦張村河：板塊蝶變、崛起，致獻一座城市的未來

作為地產媒體人，筆者見證了青島樓市近20多年的起伏。青島城市格局的擴張，新興熱點板塊的蝶變，筆者都有過鼔與呼。時至今日，搶先置業浮山后、新都心、東李等片區的人估計做夢都會笑醒，他們搶到了青島城區擴張、擴容帶來的紅利。

那么，在青島城市圈繼續擴大的路上，樓市未來的升值“天花板”又在哪里？

我們不妨轉向土地市場，因為它是樓市的晴雨表，對我們投資置業具有風向標意義。一般來說，開發商激烈角逐的區域，往往代表著未來城市的發展方向，他們的嗅覺更敏銳。

4月6日，青島市一場土地拍賣活動引發業界強烈關注，緣起是張村河046上市了。結果，土拍開始后，引來華潤、保利、中海、萬科、招商、海信、建發、越秀&青鐵、中建東孚9家房企爭奪，最終經過136輪價格觸頂，觸發熔斷價21045元/㎡，在搖號環節中，該地塊越秀&青鐵幸運斬獲，嶗山新地王由此誕生。

實際上，從去年張村河板塊土地出讓情況看，已經到了“出地必熔斷”的情況。毫不夸張的說，張村河板塊是目前青島樓市最炙手可熱的區域。本期地產欄目，我們一起了解下張村河板塊的“前世今生”，探討未來的發展趨勢。

張村河——青島城市更新突破口

張村河起源于嶗山西麓，是嶗山區的母親河。張村河片區，被稱為青島“最大的城中村”，共有12個社區，涉及原村民2萬余人，外來人口約6萬人，占地面積約1798公頃，早些年因為周邊社區的隨意排污、垃圾亂扔等讓張村河日漸臟亂。據了解，政府部門原先也動議改造過，因歷史遺留問題多、利益盤根錯節擱淺，青島跨海大橋高架路二期也因此“停擺”達12年。

念念不忘，必有回響。

當時間來到2022年，張村河這塊”璞玉“終于迎來了蛻變的契機：在2022年啟動的青島市城市更新和城市建設三年攻堅行動中，張村河片區被列為重中之重。

根據規劃，張村河片區規劃定位為“水脈智城”，重點發展商業商務、文體休閑、居住配套三大功能，打造成為生態環境優美、設施配套完善、宜居宜商宜業的高端綜合型社區。

據了解，自改造工作啟動以來，嶗山區頂格推進，按照“區域統籌、連片開發”的原則，令張村河片區步入改造“快車道”。2022年，張村河片區改造超額完成年度任務，年底共完成8個村的拆遷，是既定任務的兩倍，總共拆除搬遷房屋4000多戶，拆除各類建筑將近160萬平米，騰空土地將近6000畝。

張村河片區舊改的快速推進，與主管部門的大力支持密不可分。2022年，嶗山區委書記張元升履新后的首次春節調研的第一站就選在了這里。2023年4月，青島市委書記陸治原到嶗山區調研城市更新和城市建設工作時強調，高水平推進張村河片區規劃建設，打造現代化國際大都市窗口示范區，足見官方層面對張村河板塊的重視。

如今沿河居民新區拔節生長，虛擬現實產業園建設火熱，一個全新規劃的新片區正在生成。因速度快、質量高、信訪少、群眾滿意，張村河片區改造成為青島市城市更新建設的樣板。

2023年，中韓街道提出要加力提速文張、張村、枯桃、中韓最后4個社區房屋搬遷補償協議簽訂，力爭較原計劃提前一年半實現張村河片區城中村“清零”。

品牌房企角逐張村河

不過，未來，張村河沿線可供開發的宅地并不多。

根據相關規劃，張村河片區改造和株洲路兩側低效片區開發建設，兩者預計將騰空土地1萬畝以上，約1/3將用于居民安置，約1/3將用于公共配套建設，剩下的約1/3將成為產業用地。

特別是張村河南岸宅地更加稀缺，比例只有5%。據卓易數據盤點，未來可供應的商品住宅只有4宗，占地8.61萬㎡，商品住宅用地十分稀缺。所以，張村河046號宅地一經推出就引發激烈爭奪，就不足為奇了。可以預見，純粹市場化操作的張村河土地市場，未來所有宅地的供應都將觸頂引發“熔斷”。

看完面粉，再看面包。除去多年前已經布局的新華錦和中聯外，目前，張村河南岸在售的項目主要有融創壹號院和靜山悅園及魯信有鄰花園，另外，華潤悅府和海信君璽項目也即將進入銷售周期。

從目前入市的幾個項目來看，120㎡戶型產品是起步線，部分大平層產品戶型超過400㎡，單價均在4萬元/㎡以上，鎖定純改善型購房者。

業內普遍觀點是，由于張村河板塊發展起點晚、起點高，且目前板塊內的落子的開發商多為一線房企和品牌開發商，操盤豪宅的經驗比較豐富，其打造的產品能承接前海一線高端置業需求的外溢，去化速度值得期待。

另外，張村河板塊目前云集了不少大牌房企，普遍的經驗是，開發商們一旦處于這樣的環境里，在產品打造上往往會暗自較勁，畢竟這可是自己行走江湖的看家本領，這對鐘情于張村河板塊的高端置業者來說，是個好消息。

補齊短板區域未來可期

雖然張村河板塊起點很高，但是并非沒有短板。張村河板塊由工業區和舊村改造演變而來，交通的通達性不夠，缺乏更能能級的學校、商場、醫療配套的支撐。

不過，政府層面已經意識到相關問題。在今年2月份召開的嶗山區召開全區城市更新和城市建設2023年度動員大會上，明確嶗山要在張村河板塊等低效片區開發建設上實現更大突破，要按照產城融合理念，加快學校、醫院、文化藝術中心等規劃建設，完善教育、醫療、文化、商業等公共服務設施，滿足人民怡居生活需要，同時，優化城市路網體系，推動跨海大橋連接線二期建成通車。

區域配套的補齊，不僅僅呈現在紙上，肉眼可見的城市資源正奔涌而來。

如今，張村河南岸的配套初中和中國海洋大學附屬學校（初中部）均已落地，對優化片區教育資源配置、提升教育設施建設水平意義重大；片區內的山東中醫藥大學附屬醫院青島醫院項目正在建設中，計劃2024年10月底竣工交付，解了片區醫療匱乏之渴；地鐵4號線的開通，將張村河兩河片區與市南區、市北區緊密相連，提升了整個片區的價值。

另外，張村河改造工程也正在進行中，未來這里將會是生態空間山清水秀、生活空間宜居適度全民共享的城市“金腰帶”。

正如陸治原調研嶗山區城市更新時指出的那樣，張村河片區開發建設是低效片區開發建設的標志性工程，注重留白留璞增綠，把握沿河兩側空間尺度，超前布局新型基礎設施建設，打造成新時代社會主義現代化國際大都市窗口示范區。

我們有理由相信，未來，張村河板塊一定會沿著這個方向蛻變，未來10年，將穩居未來10年城市發展C位。

業界聲音

中國社科院特邀房地產專家，青島市生產力學會常務副會長兼秘書長、中國房地產報城市與區域治理研究院特聘專家馮顯泉：

2022年2月9日，青島市頂格召開城市更新和城市建設三年攻堅行動動員大會，提出將推動12個城市更新和低效用地片區的再開發，而張村河兩岸片區不僅是12個片區之一，也是“城中村改造”最具規模的片區。

如果說青島中山路片區的城市更新工程，是青島城市老街區和里院建筑的全面升級煥新片區的代表的話，那么嶗山區張村河片區的城市更新工程，則是青島“城中村改造”規模最大最具有影響力的片區。

高端樓盤一枝獨秀，這確實是我國樓市近兩年的一大新亮點。以青島為例，2021年下半年至今，改善型及以上高端樓盤的銷售額占比超過60%。2022年全年青島TOP10項目，嶗山區占6名（其中有1名屬于跨嶗山和市北區的金茂府）。而這六個樓盤，都是改善性和終極改善性高端項目。這充分說明，商品住宅中，改善性住宅是未來樓市的主力。

張村河片區土地市場的熱捧，也從另一個方面佐證了各大品牌開發商對張村河片區未來發展前景的看好！而張村河片區，聚集了一批頭部品牌企業、一批高端項目，特別是像華潤、越秀這樣的國內頭部城市運營開發商的強勢進入張村河片區，將會帶動很多高精尖人群來到這里入住就業發展，從而衍生出更多的高端需求，助力張村河片區再升級。

中國房地產報城市與區域治理研究院特聘專家張斌：

張村河板塊熱度來源于基礎素質比較優秀，嶗山區的區位優勢、嶗山的山水景觀再加上整體規劃起步較高，這些都是張村河板塊的加分項。

得益于區域和規劃的支撐，張村河板塊前景非常光明。張村河板塊離主城區近，嶗山沿海一線和浮山后區域購房需求的外溢，肯定會支撐張村河板塊前期的發展。

從目前的情況看，張村河板塊目前進駐都是一線開發商和青島本地的龍頭房企，這對于整個區域產品保持一定的水準是非常有利的。

從產品來講，目前張村河板塊在售、即將發售產品均以大中戶型為主，上車門檻500萬以上，對于這種開發商的盈利是沒有問題。但是由于中小戶型也比較少，可能造成區域新盤的銷售周期的拉長，可能會對開發商資金造成壓力。后期入市的產品，其實可以適當的增加一些100平方米三居產品，促進前期的回款，讓更多的階層能夠關注到張村河板塊，對于這個片區的加速成熟和人口導入是有利的。

對于購房者來講，張村河板塊起點比浮山后還要高，對于預算400萬以下的客群很難找到合適的產品。同時，對于資金充足的客戶，張村河板塊的景觀資源類中低密度產品是有優勢，但如何追求生活的便利性，目前這個區域尚不能達到類似要求。

卓易數據研究院院長段敏敏：

張村河板塊外部共享金家嶺城市優質配套，是金家嶺板北上第一站，區位優勢明顯。當下，張村河板塊快節奏城市更新將陸續釋放大量住宅用地，填補金家嶺土地緊張的需求。

同時，張村河板塊內部軌交、景觀、醫療強勢，外部弱勢配套正在逐步補足。板塊周邊3-5km擁有數十所世界知名高精尖企業，產業人才高端、購買力強，將成為高凈值人群聚集區。

對于開發商而言，精裝、物業、產品塑造體現企業精工強作的工匠精神，社區打造要顏值，更要體驗感，會所是區域內規劃標配；戶型設計細節極致打造，體現感性居住及人文關懷。同時，要構建活力社區，積極打造第三社交空間，加強友鄰互動。

對購房者而言，張村河板塊屬于未來看漲性板塊，現狀洼地未來高潛，目前配套不便、城市環境嘈雜、城市感弱，建設兌現周期尚需3-5年，注重短期規劃的客戶謹慎決策。

同時，張村河兩岸居住規劃定位存在差異。南岸以商住功能為主，城市界面稍好，北岸以產業功能為主，未來存在大量拆遷安置，因此從居住品質選擇來看南岸優于北岸。

目前，張村河板塊供地逐步出讓，目前已聚集海信、銀豐、華潤、融創、越秀等知名房企，在售項目多，房源相對充裕，可根據自己的支付能力選擇區位、品牌、產品等綜合性價比好房。