新形勢下管理會計在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用研究

闕新登

（德化金龍置業(yè)有限公司，福建 泉州 362500）

管理會計體系是一種相對新型的企業(yè)管理工具，具有更強的專業(yè)性，可以規(guī)范企業(yè)經(jīng)營管理、優(yōu)化工作內(nèi)容、簡化工作流程，在多個方面提高企業(yè)運營效率。近年來，現(xiàn)代企業(yè)對管理會計的應(yīng)用逐漸成為主流趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)要想在新形勢下實現(xiàn)轉(zhuǎn)型突破，也要綜合考慮管理會計體系的建設(shè)和優(yōu)化。特別是管理會計與信息化技術(shù)的結(jié)合，將管理工作與會計工作進行有機融合，從日常預(yù)算和財務(wù)報表編制的簡單工作中提煉出更深層次的財務(wù)指標變動規(guī)律，通過高質(zhì)量的數(shù)據(jù)分析與測算，為房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范和成本管控奠定堅實基礎(chǔ)。鑒于此，本文章對房地產(chǎn)企業(yè)加強管理會計應(yīng)用的相關(guān)內(nèi)容進行探討，具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)特點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的項目運營周期較長

房地產(chǎn)企業(yè)一般是通過獨立開發(fā)或聯(lián)合開發(fā)的形式展開運營，涉及政府招標掛牌的土地競買、支付土地出讓金和相關(guān)稅費后開始凈地開發(fā)，再到五證齊全和銷售完畢的一系列管理流程，這體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目通常要經(jīng)歷幾年甚至十幾年的周期。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)管理難度較高

房地產(chǎn)企業(yè)在土地開發(fā)環(huán)節(jié)，拿地、合同簽訂、預(yù)算編制等環(huán)節(jié)，需要收集大量數(shù)據(jù)，還要兼顧法律性和細節(jié)性的工作，僅靠傳統(tǒng)財務(wù)會計是無法滿足工作需要的。在海量的企業(yè)歷史數(shù)據(jù)和外部市場動態(tài)變化的數(shù)據(jù)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)管理難度非常高[1]。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員需要較高的業(yè)務(wù)融合度

房地產(chǎn)企業(yè)的資金審批流程和內(nèi)容比較復(fù)雜，一項資金的劃撥和使用通常需要貫穿多個部門，盡管是最簡單的出差費用報銷，也需同時向至少三個主管部門求證。為了避免較大的溝通成本，財務(wù)人員需具備一定的業(yè)務(wù)融合能力，即加強對管理會計的應(yīng)用，以此來提高財務(wù)事項的處置效率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強管理會計應(yīng)用的意義

（一）有利于提高企業(yè)內(nèi)部控制水平

管理會計的本質(zhì)是經(jīng)營性會計，工作任務(wù)的核心是計算活賬，必須要掌握企業(yè)戰(zhàn)略層面的經(jīng)營管理計劃，在對未來趨勢和企業(yè)內(nèi)控需求的綜合分析基礎(chǔ)上提供管理意見。在這種模式下，企業(yè)內(nèi)的全部數(shù)據(jù)信息需得以高效整合，業(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門就關(guān)鍵信息可以實現(xiàn)有效溝通，部門間協(xié)作辦公，當企業(yè)在經(jīng)營管理中遇到風(fēng)險問題或突發(fā)狀況，管理會計可及時做出反應(yīng)，提供整改方案，從而為企業(yè)打好內(nèi)部控制基礎(chǔ)。

（二）有利于提高企業(yè)風(fēng)險防范能力

管理會計能夠抓取企業(yè)各經(jīng)營環(huán)節(jié)的價值數(shù)據(jù)，通過精準度更高的財務(wù)測算手段，達到預(yù)測企業(yè)未來風(fēng)險的目的。風(fēng)險問題是房地產(chǎn)企業(yè)無法消除但可以規(guī)避的現(xiàn)實問題，因此在充分利用管理會計后，企業(yè)可對各類經(jīng)營指標的變動情況開展動態(tài)化監(jiān)督，收集并分析內(nèi)外部各類信息，對競爭對手、行業(yè)環(huán)境、國家政策和內(nèi)部歷史數(shù)據(jù)形成多個維度的理性認識。在此種背景下，管理決策的應(yīng)用有效提升了企業(yè)經(jīng)營管理決策的科學(xué)性，特別是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者在制定投融資決策或項目決策時將更加慎重，為企業(yè)的風(fēng)險防控工作保駕護航[2]。

（三）有利于培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)普遍具有經(jīng)營規(guī)模大、資金投入量大且項目周期長的特點，這對企業(yè)的財務(wù)管理水平提出了極高要求，特別是在以現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)為主的資金管理方面。資金管理能力是體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的核心指標，而在管理會計的應(yīng)用下，可以大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理能力，從而充分展現(xiàn)企業(yè)競爭力。管理會計會對企業(yè)的資金資源和其他類型資源進行充分盤查，并結(jié)合現(xiàn)代信息化管理平臺，對資金使用情況和資源損耗情況進行實時監(jiān)測，很好地避免資金的盲目使用和資源浪費，有效節(jié)約成本并控制預(yù)算，為企業(yè)在項目建設(shè)中提供有力的資金支持，有利于培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強管理會計應(yīng)用存在的問題

（一）缺乏充足的管理會計應(yīng)用意識

管理會計的應(yīng)用起源于歐美發(fā)達國家，在我國各行各業(yè)的普及較晚。因此，國內(nèi)大部分企業(yè)不具備先進的理論基礎(chǔ)和實踐經(jīng)驗，在意識層面上對管理會計的認知也較淺，這導(dǎo)致在實踐中，許多環(huán)節(jié)或內(nèi)容都存在一定的薄弱性。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理模式長期停留于事后核算，工作重心在樓盤銷售和成本節(jié)約等方面，對財務(wù)管理改革的重視程度不足，對管理會計專業(yè)知識的了解不夠深入，甚至可能會對企業(yè)遺留的財務(wù)問題“視而不見”，長此以往，企業(yè)在建設(shè)管理會計體系時必然會面臨重重阻礙。

領(lǐng)導(dǎo)層沒有主動推進管理會計的應(yīng)用，各部門將管理會計的應(yīng)用歸于財務(wù)部門，沒有形成全員性的財務(wù)管理改革意識，管理會計職能容易流于形式，未能在企業(yè)整體環(huán)境中發(fā)揮應(yīng)有價值[3]。

（二）缺乏完善的管理會計應(yīng)用制度

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理轉(zhuǎn)型升級中的制度優(yōu)化是必不可少的，這關(guān)乎管理會計應(yīng)用中的規(guī)范性與專業(yè)性。部分企業(yè)的管理會計制度體系中缺少對績效評價、獎懲激勵、監(jiān)督機制等各方面的完善。以管理會計的監(jiān)督機制為例，企業(yè)沒有在管理會計體系上線前設(shè)計好監(jiān)督機制，在實際工作中，難以按照制度標準對管理會計人員、管理會計工作流程、管理會計工作內(nèi)容等方面進行調(diào)整和糾偏，容易出現(xiàn)工作效率低的情況。

同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏制度建設(shè)經(jīng)驗，有時會對網(wǎng)絡(luò)模板或同行企業(yè)的制度條例進行照搬，沒有設(shè)計出符合自身管理需求的制度規(guī)范。當房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的管理會計應(yīng)用制度時，就難以規(guī)范人員行為，一旦發(fā)生問題，各部門間難以追責(zé)定責(zé)，容易出現(xiàn)互相推諉的情況，給管理會計工作的正常推進帶來嚴重阻礙。

（三）缺乏先進的管理會計應(yīng)用系統(tǒng)

管理會計的應(yīng)用需要完善的數(shù)據(jù)庫、數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)、數(shù)據(jù)溝通與反饋等要素的支持，而完成數(shù)據(jù)分析工作僅靠人工無法實現(xiàn)，需要先進的管理會計應(yīng)用系統(tǒng)，但部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的管理系統(tǒng)難以滿足管理會計的工作標準。

一方面，部分企業(yè)在建設(shè)管理會計體系時，過分強調(diào)數(shù)據(jù)核算與處理，但滯后的數(shù)據(jù)收集與分析卻無法與實際需求相匹配，尤其是對業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的抓取和分析缺乏深度，財務(wù)系統(tǒng)的設(shè)計沒有貫徹新形勢背景下的“業(yè)財融合”原則。

另一方面，部分企業(yè)受制于資本實力或意識局限性，認為管理會計系統(tǒng)是一項非必要的投資，或是認為只要購置了管理會計系統(tǒng)就算順利轉(zhuǎn)型。但事實并非如此，企業(yè)沒有對管理會計系統(tǒng)進行再開發(fā)，使其成為適合自身發(fā)展需求的個性化操作系統(tǒng)，人員在系統(tǒng)內(nèi)辦公時存在諸多問題，除了日常的數(shù)據(jù)共享問題，還會存在對大數(shù)據(jù)技術(shù)、人工智能技術(shù)等應(yīng)用不充分的問題。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)若缺乏對管理會計系統(tǒng)的充分建設(shè)與使用，難以有效提高財務(wù)事項的處置效率，更難以發(fā)揮管理會計的價值[4]。

（四）缺乏高質(zhì)量管理會計應(yīng)用人才

管理會計的應(yīng)用難度明顯高于傳統(tǒng)財務(wù)會計，除了在制度和技術(shù)方面的欠缺外，人才質(zhì)量也是影響管理會計應(yīng)用效率的關(guān)鍵因素。傳統(tǒng)財務(wù)會計的工作標準比較簡明，強調(diào)數(shù)據(jù)的準確核算和財務(wù)資料的管理，但管理會計則是基于核算基礎(chǔ)，挖掘數(shù)據(jù)背后的發(fā)展規(guī)律，需要對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營狀況的全面掌握。

在此條件下，管理會計型人才就顯得至關(guān)重要。但現(xiàn)實中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著內(nèi)外部雙重人才緊缺的情況。一是市場上管理會計型人才稀少，若企業(yè)不具備較強的薪酬競爭優(yōu)勢，就無法吸納人才；二是內(nèi)部財務(wù)人員長期處于傳統(tǒng)工作模式，無法在短時間內(nèi)迅速實現(xiàn)素質(zhì)提升和職能轉(zhuǎn)型，若企業(yè)沒有提供專業(yè)化的培訓(xùn)輔導(dǎo)，僅靠財務(wù)人員的主動學(xué)習(xí)是難以真正推進管理會計體系建設(shè)的。

由此可見，管理會計的應(yīng)用需要充足的人才作為保障，但目前還有很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視管理會計型人才的“外引內(nèi)培”，影響了管理會計的應(yīng)用進程。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強管理會計應(yīng)用的優(yōu)化策略

（一）樹立正確的管理會計應(yīng)用理念

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高領(lǐng)導(dǎo)層對管理會計的重視。管理層要意識到管理會計不僅是基礎(chǔ)核算的執(zhí)行者，還能為企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營規(guī)劃建言獻策。管理者需要主動學(xué)習(xí)管理會計相關(guān)知識，熟悉并了解管理會計職能，此后增強對管理會計人員的實務(wù)培養(yǎng)，號召全體員工配合管理會計工作，培養(yǎng)濃厚的管理會計工作氛圍。

另一方面，轉(zhuǎn)變管理會計工作模式。房地產(chǎn)企業(yè)要從戰(zhàn)略高度出發(fā)，按照業(yè)務(wù)項目的重要性與緊急情況進行企業(yè)有限的資源分配，在資源分配時要求管理會計加入該環(huán)節(jié)，將正確的管理觀念落于工作實踐。比如將管理會計中的量本利分析法、投資決策法等與業(yè)務(wù)項目相融合，為業(yè)務(wù)項目的推進預(yù)先做好成本核算和預(yù)算控制等工作，層層遞進，完善管理會計工作體系，打造良好的管理會計基礎(chǔ)環(huán)境。

（二）建立健全管理會計制度體系

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善管理會計制度體系。企業(yè)應(yīng)在原先的財務(wù)管理制度內(nèi)，擴充有關(guān)管理會計的相關(guān)內(nèi)容，并根據(jù)管理會計工作流程的變化做到后期跟進、及時調(diào)整修改，利用制度手段保障管理會計工作的正常開展，使管理會計工作目標與企業(yè)管理規(guī)程、業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)律、土地開發(fā)進度等充分關(guān)聯(lián)。

第二，完善財務(wù)風(fēng)險預(yù)防機制。管理會計要根據(jù)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)進行深度分析，對有可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)測，并按照制度規(guī)程向領(lǐng)導(dǎo)層和相關(guān)部門反饋。企業(yè)要圍繞財務(wù)管理工作設(shè)置專門的風(fēng)控小組，針對經(jīng)營中的財務(wù)數(shù)據(jù)進行實時監(jiān)測，不定期抽查核對，提升財務(wù)風(fēng)險預(yù)防的精準度[5]。

第三，制定管理會計績效考核機制，可考慮引用經(jīng)濟增加值、平衡計分卡等主要管理工具。

經(jīng)濟增加值考核指標，可讓管理者緊緊圍繞戰(zhàn)略目標、經(jīng)營計劃的實現(xiàn)來開展工作，有效提升公司價值創(chuàng)造的能力。通過事先規(guī)劃指標的考核范圍，計算規(guī)則，使各職能部門更加細化日常工作，注重管理效率，優(yōu)化業(yè)務(wù)管理流程，強化數(shù)報分析，最終聚焦于目標的達成，從而實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

基于平衡計分卡工具的績效評價體系構(gòu)建依次分為三個流程，一是確定企業(yè)戰(zhàn)略目標；二是確定平衡計分卡各維度目標；三是賦予各維度合理的權(quán)重，梳理并分析管理會計的工作內(nèi)容和工作標準，根據(jù)企業(yè)自身特性確定各維度的績效目標。

在賦予權(quán)重時，可綜合使用主觀經(jīng)驗法、專家調(diào)查法等，提高管理會計績效評價的科學(xué)性。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)績效評價機制對管理會計工作形成監(jiān)督，并同步更新獎懲激勵政策，通過制度手段保障管理會計模式的有效施行。

（三）促進管理會計信息化模式轉(zhuǎn)型

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在技術(shù)層面借助信息化管理工具，積極采用新型管理會計系統(tǒng)，將客戶管理、人力資源管理、資產(chǎn)管理、業(yè)財管理等各模塊實現(xiàn)功能上的互聯(lián)互通。以業(yè)財融合為原則，在保護商業(yè)秘密和特定權(quán)限范圍內(nèi)，對企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營信息予以內(nèi)部披露，使得不同部門負責(zé)人都能站在宏觀立場了解企業(yè)運營情況，切實地站在“管理者”角度思考問題，為管理會計的工作打造良好的信息化平臺，使得各類數(shù)據(jù)信息更加公開透明。

其次，加強對新型管理會計系統(tǒng)的運營和維護，及時更替計算機等的硬件設(shè)備，升級并優(yōu)化系統(tǒng)軟件。以防控網(wǎng)絡(luò)信息安全問題為原則，做好內(nèi)部員工對財務(wù)數(shù)據(jù)庫的權(quán)限管理，防止內(nèi)部泄露的同時防御外部的非法攻擊，保護企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)庫的安全與完整。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)要逐漸向“智慧財務(wù)”靠近，將企業(yè)內(nèi)OA系統(tǒng)、ERP管理系統(tǒng)等進行銜接，把財務(wù)人員從基礎(chǔ)會計工作中解放出來，將更多的精力放在數(shù)據(jù)分析與管理決策的輔助方面，真正落實信息化管理的優(yōu)勢和作用，實現(xiàn)更高質(zhì)量的財務(wù)內(nèi)控[6]。

（四）健全高質(zhì)量管理會計人才梯隊

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重人才的引進與培養(yǎng)。可通過優(yōu)化企業(yè)薪酬體系、晉升機制、福利待遇政策等，在市場上吸引更多的管理會計型人才。梳理并區(qū)分傳統(tǒng)財務(wù)會計和管理會計的工作內(nèi)容和崗位職責(zé)，通過不同的招聘渠道有針對性地選拔所需人才。

另一方面，企業(yè)要給內(nèi)部財務(wù)人員提供更加專業(yè)的知識培訓(xùn)，給現(xiàn)有的財務(wù)人員提供學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的機會。以房地產(chǎn)行業(yè)政策、企業(yè)戰(zhàn)略管理、信息化系統(tǒng)實操、業(yè)務(wù)融合等內(nèi)容為主要設(shè)計培訓(xùn)課程，拓寬人員的認知邊界。在培訓(xùn)后安排考核，不斷更新財務(wù)人員的知識結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)的人才素養(yǎng)盡快與管理會計模式相匹配。

五、結(jié)束語

綜上所述，管理會計體系建設(shè)已經(jīng)是現(xiàn)代企業(yè)促進財務(wù)管理轉(zhuǎn)型升級的必然趨勢，是企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量資金管理的重要舉措。企業(yè)要將管理會計體系建設(shè)納入戰(zhàn)略計劃中，不斷提高管理會計地位，在企業(yè)內(nèi)引起全員重視。現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)會在意識、制度政策、信息化建設(shè)和人才建設(shè)等層面缺少對管理會計的支持，影響了財務(wù)管理轉(zhuǎn)型效率。所以在新形勢背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要查漏補缺，及時發(fā)現(xiàn)管理會計模式中存在的各類問題，有針對性地予以彌補，通過塑造正確理念意識、完善管理會計制度、塑造信息化管理優(yōu)勢、健全組織機構(gòu)和促進人才培養(yǎng)等多種方式提高管理會計應(yīng)用水平，為企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展奠定堅實的內(nèi)部管理基礎(chǔ)。