廈門：組合拳刺激樓市回暖

王際娣

今年以來，廈門市對限購、限售政策進(jìn)行放松，廈門戶口單身可以購買第二套住房，島外限售政策由產(chǎn)權(quán)證日期之日起2年內(nèi)限售改為網(wǎng)簽日期之日起2年內(nèi)限售。自8月16日起，廈門市又打出“首付比例下調(diào)+利率下調(diào)”組合拳，刺激樓市回暖，但市場整體表現(xiàn)較為平靜。

7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”以來，多地積極研究調(diào)整限購、限售等限制性政策。據(jù)悉，福州、廈門、成都、沈陽等多個(gè)城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購政策，降低二套房首付比例下限。

事實(shí)上，在中央政治局會(huì)議提出鼓勵(lì)樓市松綁之前，廈門市就已經(jīng)出臺了許多樓市調(diào)控政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年至今，廈門優(yōu)化樓市相關(guān)政策已有十余次。據(jù)廈門房管局消息，今年3月廈門限購限售政策有所調(diào)整，限購政策方面，廈門戶籍的單身人士可以購買第二套住房。限售政策方面，將之前取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證日期之日起2年限售改為網(wǎng)簽之日起2年限售。

業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，廈門限購政策漸進(jìn)式調(diào)整，本次政策給予單身人士購房更多支持，未來限購政策仍有優(yōu)化空間；島外限售政策優(yōu)化，有利于進(jìn)一步修復(fù)市場情緒，帶動(dòng)置換需求入市，提升二手房市場活躍度。

單身人士可購買第二套住房

今年開年，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜就廈門樓市發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了分析。她表示，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2023年1-2月廈門新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.02％，二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.61％。2月，新建住宅價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅小幅擴(kuò)大，市場情緒略有修復(fù)。

成交來看，2023年2月廈門商品住宅成交面積15.7萬平方米，在低基數(shù)下，同比增長超四成，環(huán)比增加近七成。春節(jié)后市場活躍度有所提升，2023年第13周（3.20-3.6）商品住宅成交7.4萬平方米，為2023年以來周度最高水平，亦處于2022年以來周度較高水平，但與2021年市場周度成交規(guī)模相比，仍有一定距離。短期庫存來看，截止2月末，商品住宅可售面積出清周期為16.2個(gè)月，處于合理區(qū)間。

今年3月，廈門推出主要利于單身人士二套房的限購政策，激發(fā)市場主體的主觀能動(dòng)性。政策具體內(nèi)容包括廈門戶籍及非廈門戶籍的限購要求，關(guān)于限購方面如圖一所示；關(guān)于限售方面，廈門限售政策調(diào)整，縮短了島外限售時(shí)間，調(diào)整為自網(wǎng)簽日期之日起2年內(nèi)限售，原本是產(chǎn)權(quán)證日期之日起2年內(nèi)限售。

率先打出組合拳

7月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹召開企業(yè)座談會(huì)，表示要進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

今年以來，全國多個(gè)城市發(fā)布樓市新政，并且根據(jù)市場現(xiàn)狀不斷補(bǔ)充樓市松綁政策條款。日前，廈門市再發(fā)消息，率先打出“首付比例下調(diào)+利率下調(diào)”組合拳，刺激樓市回暖。

如在廈門本市無住房，一筆住房貸未結(jié)清的，再買首付比例為40%（原政策則為50%）。新政策之下，首套房貸最低為3.7%（LPR-50BP），二套住房商業(yè)貸款利率下限也由貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）上浮80個(gè)基點(diǎn)調(diào)整至上浮60個(gè)基點(diǎn)，即二套房貸款利率由原來的5%降低至4.8%。此外，如在廈門市已有兩套及以上住房的居民則暫停發(fā)放住房貸款。

二手房公積金貸款可“帶押過戶”

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，7月份廈門一、二手商品住宅成交量價(jià)雙雙下跌，共成交2469套，環(huán)比下跌近三成。從數(shù)據(jù)上看，廈門樓市的熱度呈現(xiàn)較明顯的下坡趨勢。今年7月，廈門商品住宅共成交984套，不足千套，環(huán)比下跌45.6%；成交面積約10.46萬平方米，環(huán)比下跌48.2%；成交均價(jià)35884元/平方米，環(huán)比下跌11.7%。當(dāng)月僅新增供應(yīng)6.44萬平方米，環(huán)比下跌78.3%。

二手房市場表現(xiàn)更為低迷，成交量已經(jīng)“4連降”，在近一年中處于低位。7月廈門二手住宅共成交15.34萬平方米，環(huán)比下跌11.8%，同比下跌35.4%；成交1485套，環(huán)比下跌13%，同比下跌35%。

7月，廈門市住房保障和房屋管理局發(fā)布了二手房交易除了商業(yè)貸款可“帶押過戶”，住房公積金貸款也可“帶押過戶”。

據(jù)介紹，該項(xiàng)業(yè)務(wù)要求賣方無需先行籌集還款資金結(jié)清住房貸款，買方即可申請住房公積金貸款，減少買賣雙方交易費(fèi)用，提升交易速度，降低交易難度。而此前，賣方要還清原住房貸款、解除抵押，買賣雙方登記過戶后，買方才能申請住房公積金貸款。

（圖一）今年3 月廈門限購限售政策有所調(diào)整，限購政策方面，廈門戶籍的單身人士可以購買第二套住房。

廈門市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。“該舉措簡化了二手房交易環(huán)節(jié)，減輕了購房人籌措資金的壓力，縮短交易時(shí)間，提升交易速度，降低交易難度，進(jìn)一步發(fā)揮了住房公積金支持職工剛性和改善住房需求的作用。”

在樓市新政刺激下廈門能否迎來樓市新轉(zhuǎn)機(jī)仍未可知。但克而瑞數(shù)據(jù)分析指出，當(dāng)前廈門二手房市場供需雙方信心均持續(xù)下滑，買方購房意愿低，賣方價(jià)格一再下探，中介門店客戶稀少，交易量大幅下滑。目前進(jìn)入樓市傳統(tǒng)銷售淡季，市場驅(qū)動(dòng)力顯疲軟，預(yù)計(jì)二手房市場會(huì)進(jìn)一步探底，預(yù)計(jì)在樓市利好落地和9月銷售旺季來臨之后，市場能有所好轉(zhuǎn)。

編輯/麥婉華