征遷補償評估實務的理解與探討

王冠華

摘要：隨著雄安新區整體規劃以及核心區域的詳細規劃的出臺，雄安新區核心區域征收工作進入后期，征收補償評估是利益博弈的主要焦點。文章旨在通過對征收評估實務的分析和研判，與行業領域專家共同探討，以期降低評估過程中易引發的爭議，優質高效完成征收評估工作。

關鍵詞：征遷評估機構；房地產估價機構；資產評估機構;雄安新區

中圖分類號：F293.3?????????文獻標識碼：A??文章編號：1005-6432（2023）26-0000-04

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2023.26.000

征遷評估實務工作中，針對有代表性的實務問題進行探討。一是房地產估價機構與資產評估機構選定過程中存在的問題，二是補償標準中對“房屋”與“棚”合理認定的問題，三是對不可搬遷設備的計價問題。

1???房地產估價機構與資產評估機構如何劃分評估范圍

當前評估實務工作中，駐企工作組由國家工作人員、專業服務機構的專業技術人員和群眾代表組成，包括房地產估價機構，資產評估機構，土地估價機構在內的專業服務機構采用同進同出的工作方法，最大限度保證評估的“公開、公正、公平”。三類評估機構中，土地估價機構估價范圍明確，房地產估價機構與資產評估機構存在營業范圍重合的問題。根據前期實踐，此種劃分評估范圍存在的問題一是工作效率較低，二是兩家評估機構無法有效銜接。例如，一項常見的加工車間資產，房地產估價機構負責對建筑物、水電暖、裝修等的估價，資產評估機構負責對車間內的設備及其他與設備相關的資產進行評估，兩方均需分別對相關資產進行測量勘查，從理論上看，雙方分工明確，各司其職。但在實際工作中，防爆燈、動力電、消防、蒸汽、排風設施、室內排污管道溝槽、建筑物中砼結構行車梁價值、特殊承重地面包含在哪方評估等問題。不僅需要兩家評估機構之間進行大量的溝通協調，并且每家評估機構還需要與被拆遷方進行反復溝通確認，然而實施了上述程序后，仍易產生重復計算、丟項落項、反復核對等現象，最終導致評估工作低效。

1.1??房地產估價機構和資產評估機構開展房地產征遷評估工作的相關規定

1.1.1??關于營業范圍

房地產估價機構一般為房地產價格評估，資產評估機構一般為單項資產評估，整體資產評估，市場所需的其他評估。從兩類機構的營業范圍來講，均可開展相關評估工作。按照〔2014〕執申字第246號《中華人民共和國最高人民法院執行裁定書》中所述，“本院（注：最高法院）認為，雖然《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》（國務院令第412號）已明確規定房地產評估機構資質許可由住房建設部門負責，但是，財政部確實也已發布文件規定資產評估機構可以對房地產進行評估。資產評估機構究竟能否從事房地產評估業務，目前確系模糊問題或存在部門沖突，有待于政府部門再行發文予以解決，人民法院不宜對資產評估機構能否從事房地產評估業務進行審查認定。”對房地產估價機構和資產評估機構從事房地產評估業務，法無禁止。

1.1.2??相關法規和規范文件的要求和理解

國務院【國有土地上房屋征收與補償條例】第十九條 被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

住建部【國有土地上房屋征收評估辦法】第四條?房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定。第六條?房地產價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。第十二條?房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

目前對于“房地產價格評估機構”是否等同于“房地產估價機構”，目前并無法律層面的解釋，業界各有不同理解。根據最高院的（[2013]執他字第9號函“資產評估機構及及評估人員能否從事房地產評估業務在評估行業爭議由來已久。《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》（以下簡稱《決定》）對房地產評估機構資質的核準部門作了規定，但對在《決定》生效之前已經取得房地產評估資質的資產評估機構及評估人員，在法律、法規未作出進一步明確規定前，應尊重行政權力的行使，不宜否定其從事房地產評估的資質。”

2016年實施的【資產評估法】第二十二條?委托人有權自主選擇符合本法規定的評估機構，任何組織或者個人不得非法限制或者干預。評估事項涉及兩個以上當事人的，由全體當事人協商委托評估機構。委托開展法定評估業務，應當依法選擇評估機構。

1.2????開展房地產征遷評估工作的實踐

房地產征遷估價是房地產估價機構的傳統業務，從業務能力到工作經驗均有深厚的積累，【房地產估價規范】對房地產征收征用進行了專門的規范，第5.3.2“國有土地上房屋征收評估，應區分被征收房屋價值評估、被征收房屋內裝飾裝修評估、被征收房屋類似房地產市場價格測算、用于產權調換房屋價值評估、因征收房屋造成的搬遷費用評估、因征收房屋造成的臨時安置費用評估、因征收房屋造成的停產停業損失評估等”其范圍包含了【國有土地上房屋征收與補償條例】第十七條列示的對被征收人給予的補償的全部，由此，可以理解為估價范圍包括對條例中未列示的附著于土地上的定著物，或單獨評估體現其價值或其價值體現于房屋中。

資產評估機構較早主要涉及的征遷主要為國有單位和財政資金涉及到的征遷，其規范在【資產評估準則-不動產】【資產評估準則-機器設備】等準則體系中體現，在征遷評估中，對項目整體和資產組合價值的把握是其優勢。

2016年【資產評估法】實施后，各類評估機構相互融合，一家機構可以多種從業資質，復合評估人才的機構逐漸增多，各行業標準相互借鑒，價值評估方法逐漸相互趨同，在【房地產估價規范】和【資產評估準則-不動產】中均有應符合國家現行相關標準和法律、行政法規規定應當執行其他準則的從其規定等。在此背景下，近年來，以資產評估資格作為征遷評估專業服務機構在各地逐漸增多，房地產估價機構和資產評估機構征遷評估呈并駕齊驅的態勢。

作為被征遷估價對象的房屋及其他附著物，按大類分共兩類，一項是生活類，另一項是生產類，生活類房屋滿足的是起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學習等需求，追求的是身體、行為和精神層面的感受。生產類房屋屬于工業建筑范疇，主要服務于生產工藝流程，直接或間接用于生產活動，隨著工業生產工藝的進步，對工業建筑的一些技術要求更加復雜，工業建筑追求的是安全適用、技術先進、經濟合理。

生活類與生產的房屋設計理念不同，追求的效果不同，用同一種思維、同一種邏輯，同一種操作方法來對待兩項不同類型的資產，是引起相關方爭議的關鍵所在。

由此，踐行創新理念，在評估實踐中按被征遷項目區分生產類和生活類房產及其他附著物，改變房地產估價機構和資產評估機構在征遷工作中的評估范圍劃分，將目前按單類資產劃分評估范圍調整為按征遷項目劃分評估范圍，生產類被征遷資產由資產評估機構負責評估，生活類被征遷資產由房地產估價機構負責估價，可有效提高工作效率，減少各方矛盾，進而提高評估結論的合理性、準確性。

2???房屋與棚的劃分

在征遷補償評估工作實踐中，評估機構對于房屋與棚的補償價值評估，顯得尤為重要。對于一項建筑物的名稱定性如何，評估師對其重置成本的把握都不會出現重大偏差，然而征遷補償中基于房屋建筑面積計算的臨時安置補償和搬遷費，使房屋與棚的劃分成為實際工作中爭議較大的焦點問題，也是相關各方需要承擔責任的問題。

2.1??房屋的定義

新華字典中，房為住人或放東西的建筑物，屋為房間。

百度文庫中，房屋一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎，層高一般在2.2米以上的永久性場所。

住建部《房地產業基本術語標準》中，房屋指的是生產、居住或其他用途的建筑物的總稱。

住建部《民用建筑設計統一標準》中，把房屋構造分為基礎、樓板與地面、墻或柱、屋頂、樓梯、門窗等作為房屋的重要組成部分。

房屋結構一般指其建筑的為承重結構和維護結構兩部分。

按照上述一般理解，有承重結構和維護結構，可以用作生產、居住和其他用途的建筑物，即為征遷評估中的房屋。

2.2??棚

新華字典中，棚是用竹木搭成架子，上面覆蓋席、布等做成的遮蔽風雨日光的東西或簡陋的小屋。

【建筑工程建筑面積計算規范】涉及相關內容“有頂蓋無維護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算建筑面積”。

上述均涉及棚的主要兩項特征，有支撐、有頂蓋、無維護結構即為棚。

2.3??評估實務中簡易房屋與棚的爭議焦點

簡易房屋的主要特征為“有簡易基礎，維護結構為非全部磚墻，頂部采用復合彩鋼板、石棉瓦、陽光板等，檐高不低于2.0M、安裝簡易門窗，室內水泥地面，有電”，共計七項指標，各單項指標中，“簡易基礎、檐高不低于2.0M、水泥地面，有電”四項在實務操作中無爭議，“維護結構為非全部磚墻，頂部采用復合彩鋼板、石棉瓦、陽光板等，安裝簡易門窗”三項經常成為爭議焦點。

“維護結構為非全部磚墻”，爭議焦點一是維護結構均非磚墻，焦點二是借一面或兩面磚墻或復合板墻，其他為非磚墻，焦點三是共有三面維護，其中一面磚墻維護。頂部采用復合彩鋼板、石棉瓦、陽光板等，爭議焦點通常是主要特征中未明確的屋頂是彩鋼板或瓦楞板，“安裝簡易門窗”，爭議的焦點是只有門，無窗如何認定的問題。

征遷評估中，評估對象有其多樣性和復雜性，無法實現每項評估對象與標準完全一致，需要評估人員具有深厚的理論基礎和豐富的實踐經驗。

2.4??實務中簡易房屋與棚的區分

實務中，區分的原則是前述房屋的定義，即是否有承重結構和維護結構，可以用作生產、居住和其他用途。

相關估價指導意見中，簡易房屋的主要特征為7項指標，將門窗分為兩項，共計8項指標，將8項指標分為硬指標和軟指標兩類，硬指標為必須類指標，包括：有簡易基礎，檐高不低于2.0M、室內水泥地面、有電四項。上述四項納入必須類的原因有二，一是房屋可以有效使用，二是防范道德風險。征遷工作中經常遇到定制好的復合彩鋼板屋面和墻面，鋼管支撐，隨拆隨走，隨走隨建，隨建隨拆，套取征遷款現象，基礎和地面等不可移動的投資，或有事項是抑制道德風險的一種好方法。

“維護結構為非全部磚墻，頂部采用復合彩鋼板、石棉瓦、陽光板等，安裝簡易門、窗四項指標”為可替代指標，只要能達到主要特征中關鍵指標的實際功能效果，或者缺乏一項或兩項主要特征，但是又具備主要特征中未列明的其他用于生產、居住和其他用途的設施，亦可認為其具備簡易房屋的主要特征。

3???可搬遷與不可搬遷設備評估

3.1???征遷評估中價值類型定義

目前工作實踐中，評估機構征收評估價值類型采用市場價值，根據【資產評估價值類型指導意見】，市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額；根據【房地產業基本術語標準】，市場價值是指估價對象在進行了適當營銷后，由熟悉情況，審慎且無被迫的交易雙方，以公平交易方式在價值日期自愿進行交易的估計數額。

兩者對市場價值的定義基本類似，強調的是自愿、理性、無被迫交易、公平。

根據國務院【國有土地上房屋征收與補償條例】第十九條“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”。本條主要強調兩點，一是市場價格，二是不低于市場價格。

補償基本可以理解為彌補缺陷，抵消損失。補償：抵銷損耗。出自清顧張思?《土風錄》卷十四：“補償曰賠。以物相償曰賠，古謂之備（平聲）。補償一般是法律基于公平原則而做的填補性規定，目的是填補受害人財產損失。

我國征收補償具有公平補償特點，一方面是指補償與被征收財產價值相當，另一方面指對全體被征收人適用統一的標準，體現被征收人之間的公平。目前征收實踐中，補償價格通常采用搬遷獎勵等附加方式來填補，且不低于市場價格。

征收工作是政府的征收行為，具備公共利益征收和依法征收的性質，具有征收方與被征收方主體法律地位不平等的特點，與評估中的市場價值概念并不完全相符，因此，評估中采用的市場價值是一種公平方式的模擬。

對于補償和模擬的市場價值之間的差額，征收時通常采用附著于房產或土地上統一的搬遷獎勵等方式來填補不低于市場價格。由于設備的多樣性和復雜性特點，不同設備價值相差巨大，不同種類設備搬遷費用構成種類并不相同，此項填補無法一一對應覆蓋到每臺（套）設備，加之并沒有對設備搬遷征收補償具體標準，因此，相較于房產和土地等類型的評估，被征收方經常會對設備評估的市場價值產生疑惑，對設備評估中搬遷費等的市場價值及其費用的具體評估范圍產生質疑。

基于上述因素，設備征收評估中，補償數額與市場價值之間的差別，可體現于評估師對評估范圍的準確把握，征遷設備的評估范圍應理解為：在滿足現有設備技術性能指標的前提下，改變使用地點并持續使用需要的全部直接作用于設備本身的費用，包括搬遷過程中所耗費的全部人化勞動和物化勞動成本及因搬遷造成的所有直接損失。

實務中，對給予遷移補助還是給予補償的判定方法為：滿足現有設備技術性能指標的前提下，改變使用地點持續使用需要的全部直接作用于設備本身的費用，因搬遷造成的直接損失大于設備本身價值的，視為不可搬遷設備，評估設備補償價值；小于設備本身價值的，視為可搬遷設備，評估搬遷費用。

3.2??對于不可搬遷設備，文章不再贅述，其計算公式為：

不可搬遷設備補償價值=重置成本×成新率-設備可變現凈值

重置成本=直接成本+間接成本+資金成本

直接成本=設備本體重置成本+設備運雜費+設備安裝費+設備基礎費+其他合理成本

間接成本=管理費+設計費+監理費+保險費

3.3??對于可搬遷設備，實務中涉及兩個爭議焦點問題

一是全部直接作用于設備搬遷本身的費用具體內涵；二是關于對現有設備改變使用地點持續使用時滿足原有的各項技術性能指標的理解。在評估工作中，可以把上述焦點問題分為兩個維度，全部直接作用于設備搬遷本身的費用為第一維度，其主要內容為設備拆、運；滿足原有的各項技術性能指標移地使用為第二維度，主要內容為設備安裝、使用。

3.3.1??設備拆、運階段費用構成

目前在雄安新區的評估實踐中，設備拆、運階段費用計算公式為：

設備拆運費用=設備拆卸費+合理損耗費+包裝固定費+裝卸運輸費+保險費+不可預見費+資金成本+管理費

根據工作實際，被征收企業需要遷址重新建設的情況。受各地土地出讓政策、營商環境、上下游產業鏈和企業資金等方面的影響，被征收企業通常無法做到點對點的搬遷，搬遷設備需要有一定階段的倉儲和二次運輸費用，因此上述公式調整為：

設備拆運費用=設備拆卸費+合理損耗費+包裝固定費+裝卸運輸費+倉儲費用+二次裝卸運輸費+保險費+不可預見費+資金成本+管理費

3.3.2???設備安裝使用階段費用構成

設備的安裝使用，同樣是重置成本的概念，與購置（建設）新的設備，區別在于不再包含設備本體重置成本和運雜費，究其原因是現有設備移地持續使用并滿足原有的各項技術性能指標，所以需要另外進行檢測和試運行，因此其公式為：

重置成本=直接成本+間接成本+資金成本

直接成本=設備安裝費+設備基礎費+檢測費用+試運行費用+其他合理成本

間接成本=管理費+設計費+監理費+保險費

4???建議

因各地征收政策的不同，被征收企業行業和規模的差異化，設備種類眾多龐雜，單臺設備金額差距較大，評估師應根據具體情況進行分析，并對相關公式細化或刪減。例如：某食品加工企業，其認證包括ISO9001、ISO22000、HACCP、EHS管理體系認證、HALAL清真認證、BRC、IFS、美國FDA、KOSHER猶太認證等，建議評估師應當充分了解認證中與設備相關的要求，其價值在評估結論中應當予以體現。對于大型或特種設備的搬遷費，可以參考相應的安裝定額進行測算，從而得出準確的評估結論。

5??結論

綜上，根據國務院關于河北雄安新區總體規劃（2018—2035年）的批復，“堅持世界眼光、國際標準、中國特色、高點定位，堅持生態優先、綠色發展，堅持以人民為中心、注重保障和改善民生，堅持保護弘揚中華優秀傳統文化、延續歷史文脈，對于高起點規劃高標準建設雄安新區、創造“雄安質量”、建設“廉潔雄安”、打造推動高質量發展的全國樣板、建設現代化經濟體系的新引擎具有重要意義”，在征收資產評估工作中落實“堅持以人民為中心、注重保障和改善民生”、創造“雄安質量”、建設“廉潔雄安”。面對評估工作社會影響較大，涉及面較廣，利益博弈較尖銳，評估機構在規定時間內，在評估對象類型眾多的情況下，保證在時間節點內高效、優質的完成資產評估工作，評估結論能夠得到相關各方的認可，對評估專業人員和評估實務操作流程和要點提出了更高的要求。

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