房地產項目開發代建制管理模式有待進一步優化

張清

房地產代建是由擁有土地的委托方發起訴求，由擁有項目開發建設經驗的專業代建方承接，雙方通過平等協商建立合作關系，最終實現共同盈利的一種合作開發模式。代建方通常是品牌房企，在品牌、產品、成本、融資、管理、團隊等方面積累了成熟的經驗，可為委托方提供項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發全過程服務。

房地產代建具有四個特點：一是代建的底層邏輯是服務，而不是開發，不會直接涉及融資，即輕資產屬性。二是該模式相較于房地產開發具有抗周期特點。三是具有低負債屬性。四是高利率。在經歷跨越式增長后，房地產行業進入減量、高質的發展階段，城市及企業間的分化成為新常態，代建企業的市場環境面臨新變化。對于資本市場而言，代建行業具有凈現金流入和周期成長股的本質屬性，核心是關注代建企業的股東背景、業務拓展等。放眼未來，代建將成為房地產行業的主力軍。隨著市場變化和行業發展，代建已經涌現出多種商業模式，根據委托方類型、合作方式及合作訴求，行業普遍將代建劃分為政府代建、商業代建及資方代建。

代建制管理模式的優點 代建制可以幫助企業建立更高效的管理體系和管理模式，實現管理人員對項目的高效運作。這一管理模式是適應我國房地產企業發展和運營需求、滿足客戶需求的新舉措。該模式使企業能通過全面優化配置資源實現效率最大化甚至是最優性原則。企業將通過有效的組織，協調項目中各個環節之間的資源信息共享，從而提高效率，同時也避免出現因資源不足造成企業經營效率低下等問題。另外，通過有效整合各個部門，形成整體運作水平，提高效益。這一管理模式能有效規范各個工作之間的協調與配合，保證整個項目順利實施，并能獲得最大效益。代建制可有效實現多方共贏，實現項目雙方共贏，是市場經濟條件下一個較為有效的管理模式。

代建制管理模式的缺點 首先，代建合同中往往不會約定項目建設周期。其次，由于是委托給專業公司，因此公司之間具有一定關聯性，容易在利益分配上會出現較大矛盾。再者，由于房地產項目工程建設管理是需要通過監理體系才能實施完成，這就給監理人員帶來一定風險，也增加了其工作難度。如果工程質量出現問題，也將給整個項目帶來很大影響，甚至帶來損失。

到目前為止，代建制已經在很多地產項目開發中得到應用。具有競爭力的房地產代建公司具有以下特點：第一，在企業內部形成了有效的組織架構；第二，實現了投資、設計、開發和營銷等業務之間的深度融合；第三，實現了跨區域資源共享與協作；第四，通過有效的激勵機制和風險隔離機制，實現了人才、品牌、資本三大資源的共享與協同。

提升風險識別的能力 做好風險規避 房地產代建項目的施工方案是工程風險防控的重要環節，在設計過程中就應該建立一個完備的施工方案。代建團隊需要深入研究分析房地產代建項目的工程施工方案，仔細研究設計過程中所需的圖紙資料。

房地產代建的監管工作覆蓋工程設計、施工、監理等環節。房地產代建方與工程設計單位在簽訂合同時，對項目工程設計必須進行嚴格的審核，審查內容主要包括工程設計文件是否符合規范要求、是否具有可操作性、安全性等，并通過合同風險條款來確定各自責任和權利，在簽訂合同后嚴格按照設計文件要求進行審核。如果因審核不合格而發生了工程質量安全事故時，代建單位將承擔責任及賠償損失。一般來說，房地產代建與工程設計單位存在一定的合作關系，工程設計階段需要加強溝通以保障質量安全問題能夠得到有效解決。

實現責任劃分的明確 完善法規制度 我國房地產代建通常需要借助專業的第三方機構對項目實施全過程管理，與此同時，需要相關的法律法規加以規范。為促進房地產代建工作健康有序開展，一方面要健全并完善行業法律法規和代建合同相關條款的制定和修訂，保證代建工作在陽光下進行；另一方面要制定有效且切實的解決問題辦法，保障代建雙方的合法權益，有效保障房地產代建制工作的順利開展。

房地產代建制是目前較為成熟和完善的房地產管理模式，越來越多的房地產企業開始采用房地產代建模式。為更好地保障項目開發建設順利進行，明確建設過程中的責任劃分，需要進一步完善相關法律法規，同時還需要對房企代建制合作模式進行細化，以實現有效管理。與此同時，還要加強代建制工作流程管理與監督，完善代建制工作制度和管理辦法等，并對代建人員進行專業知識培訓，加強代建制工作人員法制觀念。

代建方加強技術水平 提升運作效率 對于房地產代建來說，要想提升整體項目運作效率，必須多方加強技術力量，以提升項目運作效率。在房地產代建市場上，由于行業和地區的差異，專業技術人才培養成本是很高。因此，代建企業應該加強與專業機構和相關專業技術人員合作，以解決行業存在的專業技術人才緊缺問題，為房地產代建業務提供強有力保障。例如，代建企業可以委托專業設計單位來進行方案設計，可以委托代建策劃公司來進行項目策劃，從而提升代建作業效率。另外，代建公司還可以與銀行等金融機構合作，引入資方，通過整合資方來解決業主的資金缺口。同時，代建企業還可以建立專門的技術開發中心進行科技研發，滿足代建項目業務對材料、設備、技術工藝等方面的專業需求。

作者單位：廈門建發建設運營管理有限公司