新時期下房地產企業如何優化財務內控管理體系

林華 福建日報社

引言

在過去的二十年間，房地產企業異軍突起，規模不斷擴大，成了我國經濟的重要組成部分，但在國家出臺調控政策影響下，房地產行業也逐漸進入了冰凍期，比如銷售遲緩、庫存量大、成本高等問題，部分房地產企業在新時期的發展過程中面臨著巨大的財務風險，倘若無法得到有效的解決，房地產行業將受到極為嚴重的影響。相較于其他因素，財務內控管理能在一定程度上促進房地產企業資源得到優化，投資更為理性，所以房地產企業應該重點關注財務內控管理體系建設，充分發揮財務管理價值。

一、房地產企業加強財務內控管理的重要意義

房地產企業財務管理工作涉及多項內容，且管理工作非常重要，如資金保障、成本控制、稅收籌劃、預算管理等工作，所以房地產企業需結合自身管理特性構建完善的財務內控管理體系，實現財務精細化管理，降低財務管理風險。具體來說，財務內控體系建設對房地產企業的重要意義表現在以下幾個方面：一是確保房地產企業資金安全。從房地產企業發展情況來看，在建設前期便需要投入大量資金，以確保工程的順利開展，但是房地產企業的項目往往存在工序繁密、工藝復雜、工期較長的情況，對企業的資金鏈受影響較大。因此，構建科學合理的財務內控體系能讓企業資金管理得到保障，確保資金使用規范，在一定程度上避免資金使用不當、資金占用不合理等問題，使資金安全得到有效保障；二是有效防范房地產市場風險。放眼當今時代，房地產企業面臨著瞬息萬變的市場行情，在這樣的情況下，房地產企業如想有效降低管理風險，需持續優化財務內控體系，通過完善的財務內控體系來降低經營管理過程中的風險，如資金鏈斷裂風險、成本偏高風險、銷售資金回籠較慢導致壞賬風險。所以內控管理體系建設能提升企業財務管理水平，提升企業的核心競爭力，從而能更加有效地應對房地產市場所帶來的風險；三是提高財務人員的綜合素養。從當前房地產企業內控管理的情況來看，高風險、高投入、高收益、財務舞弊等情況比較普遍，這實際上與企業中財務人員的綜合素養息息相關。在此情況下，通過財務內控體系的優化能對企業財務人員專業素養提出更高要求，促使財務人員以更專業、更嚴格的標準來開展各項工作，從而更好地為房地產企業的發展起到促進作用。

二、房地產企業財務內控管理中存在的問題分析

房地產企業因行業特殊性，其財務管理工作難度也較大，如土地增值稅清算、所得稅匯繳等工作都需要專業人員開展，所以房地產企業需要構建完善的財務內控體系。當前，房地產企業的財務內控管理工作還未形成系統性的管理，各管理環節處于相對獨立狀態，主要表現在以下幾個方面：

（一）項目開發周期長，項目投資風險較大

房地產企業集開發、建設、銷售、物業以及運營等項目為一體，在房地產企業開發過程中資金需求量大，且開發周期比較長，充足的資金保障是房地產企業能夠立足于社會，獲得競爭勝利的重中之重。因此，房地產企業進行內控管理體系的優化是企業獲得持續發展，進行有效管理的關鍵。然而在實際管理過程中，部分房地產企業在開發的過程中對開發周期的預估不夠精準，對資金周期的計劃存在著過于樂觀，甚至在經營的過程中沒有對資金進行全面的整合與管理，導致項目投資存在較大的風險。同時，因為市場經濟的變化，銀行貸款、國家宏觀調控政策以及一些不可抗力的因素的影響，給房地企業的有效發展帶來了諸多問題，多種不利因素疊加影響導致房地產項目投資風險增大，如近幾年出現的房地產資金鏈斷裂、爛尾樓等問題頻出。

（二）資金管理難度大，現金流短缺較嚴重

當前，從房地產資金管理狀況來看，其資金管理難度較大，現金短缺較嚴重，房地產企業為保障項目建設的資金，需要通過融資來獲取資金，具體可以通過內部融資和外部融資兩種渠道。從具體情況來看，當前房地產的資金管理難度大，主要包括了投資風險較大、資金回收風險較大等情況，比如房地產企業在募集了資金之后會投入到對應的項目建設中，但是在項目建設過程中如何加強資金的監管成了當前很多房地產企業管理較大的問題，包括資金支付進度、資金計劃上報、資金支付資料保管等流程都需要全程跟蹤。部分房地產企業在項目開發建設過程中沒有全面分析，導致了房地產企業在進行資金投資的過程中將會面臨著極大的風險，尤其是一些不夠成熟的項目，在未充分調研的基礎上貿然投入資金，導致后期項目存在較大風險。在資金回收方面，房地產企業的資金管理難度主要是銷售回款難度大，導致存在壞賬損失風險，進而影響現金流的周轉，如當前大部分房地產企業為了加速去化，會推出多項優惠政策加速去化，但是后期資金回籠速度卻缺少完善的跟蹤機制，影響了房地產企業的資金流。

（三）監控體系不健全，財務內控環境不佳

房地產企業財務內控體系建設涉及內容很多，但各內控體系難以實現聯動，內控環境不佳，比如房地產企業購買儲備土地，需要涉及財務數據測算、開發部的前期調研、營銷未來市場銷售分析等，但是目前很多房地產企業并未將該項工作涉及的部門實現有效聯動，各部門難以形成一個整體效用，財務內控管理環境存在提升空間。當前，房地產企業財務監控體系尚未形成健全的管理機制，很多管理工作處于未被有效監管的狀態，比如對資金使用的監管不到位，未及時關注資金的相關情況，導致房地產企業中面臨著極為嚴重的資金鏈斷裂風險，無法在資金管控、企業創新活動、財務風險控制等方面起到更加有效的作用。

（四）預算管理不到位，成本管控成效較低

房地產企業財務內控管理體系在優化的過程中面臨著許多的不確定因素，其中預算管理工作是內控體系中存在問題較大的一部分：第一，在預算管理過程中，部分成員沒有參與到其中，在一定程度上讓成本管控無法更為全面地進行。比如有一些員工認為所謂的預算管理、成本管控實際上就是將成本費用、銷售收入預期上報給財務，財務根據自己的情況來進行預算編制，這樣的預算數據不夠全面，預算的結果也達不到內控要求；第二，預算的目標與企業發展的總體戰略性目標之間存在著很大的差異，比如存在著忽略項目的周期，僅僅重視和追求眼前的效果，最終阻礙了長遠預算的有效開展；第三，預算無法達到階段性目標，預算要得到更好地開展，需要專門的預算機構和專業性的預算人才，但是從實際情況來看，部分房地產企業單位缺乏專業管理人才，難以按階段穩步推進預算管理工作，預算階段性目標完成情況不理想。

三、房地產企業優化財務內控的管理舉措

財務內控體系構建需要從管理前端入手，各項工作都要統籌考慮，所以房地產企業需要結合以上提到的財務內控管理的問題，全面分析管理實際，制定優化財務內控的管理舉措，以更好地實現經營戰略管理目標。

（一）做好項目投資管理，有效降低投資風險

房地產企業中獲得融資主要來自銀行貸款，通常情況下，銀行貸款獲取同時也伴隨著高風險，部分房地產企業采用上市融資、債券、融資租賃的方式，雖然能獲取相應的資金，但是門檻比較高。所以房地產企業要實現內控管理的優化，首先需要提高自身風險管理意識，做好風險識別與控制，尤其是在投資的過程中，應該事先對當前的市場經濟狀況進行全面了解，根據融資的情況以及企業風險的具體情況來確定投資方向，對所投資的項目進行權威、專業的分析，確保投資的風險能夠得到有效的控制，確保投資能夠符合當前的市場發展需要。在進行投資安排時應該按照科學的、嚴格的程序流程來進行審核與調查，從多角度來對投資項目的可行性進行分析，對市場展開全面有效的調查，確保財務分析與投資能夠取得預期效果。比如，需要對投資所需要的費用、盈利情況、資金流動、回收、配置、組合等進行全方位的探究，確保資金得到有效的運用，并且能夠從技術方面、專業方面來對關鍵指標進行運用，做到投資項目的有序進行。

（二）強化資金管理力度，確保項目資金保障

通常情況下，房地產企業的投入資金都比較大，并且資金的回收時間也相對較長，在一定程度增大了資金管理風險。為此，房地產企業優化內控管理體系時需要加大資金管理力度，確保項目資金的科學合理運用，降低資金管理風險：首先，需要針對房地產企業的資金使用做好合理規劃，包括工程款支出時間節點、貸款還本付息時間、土地款等大宗支出時點，在做好合理的資金計劃基礎上，統籌管理各項資金，合理配置資金使用，充分發揮資金效益；其次，房地產企業需要優化資金管理模式，建立適合企業管理的資金架構體系，如可以對下屬的房地產項目資金實行資金集中管理，歸集零散資金，發揮資金整體效用；如可以依托于信息化管理工具來實現資金的管理，高效便捷統計資金數據，及時將資金數據呈現給管理層，提升資金管理效率。

（三）健全監督控制體系，營造良好內控環境

健全監督控制體系，營造良好的內控運行環境是內控管理體系運行的重要保障。為此，房地產企業在發展的過程中應該從以下幾個方面來優化財務內控管理：首先，需要建立完善的監督控制體系，將監督管理融入日常管理工作中。比如，需要針對房地產企業中的資金使用進行跟蹤監控，確保其過程得到有效的進行，讓資金風險出現的時候能夠在第一時間之內得到反饋，并根據資金風險制定對應的方案，將風險降到最低；其次，需要建立成本監督管理制度，讓房地產企業在優化管理體系的過程中能夠從預算、核算、資產等方面來進行有效的控制，確保成本得到有效的管理、細化，促使房地產企業的內控管理能夠得到有效的優化；再次，為內控管理運行營造良好的環境，讓全體員工積極參與到內控建設工作中，充分理解財務內控管理工作具體內容，激發員工的工作積極性，如可以通過建立績效考核制度，主要針對企業財務內部控制情況，將績效考核與激勵獎懲相結合，對各部門起到有效激勵作用，將財務內控的思路體現出來，在企業各部門的積極配合與協同合作下開展工作，提高效率與質量。

（四）推行全面預算管理，實現降本增效目標

從房地產企業發展情況來看，高風險、高收益是其主要特點，為此，房地產企業如想有效控制風險，讓收益得到全面的保障，就需要通過財務內控管理體系的優化來支撐戰略管理目標實現。房地產企業可以通過推行全面預算管理，以實現降本增效目標，讓房地產企業在發展的過程中能夠充分發揮預算指引作用，在投資的過程中能夠合理規避其主要風險。房地產企業需要成立專業預算管理部門，明晰全面預算管理部門的職責，以全面預算管理為工具來推進整體工作的開展，如根據房地產企業資金管理特性，加強資金統籌管理，根據房地產企業資金密集的特點，建立資金集中結算中心，以全面預算管理為基礎和信息化技術為依托，以信息化手段為主，在信息化系統中設置預算、財務報賬等模塊。在全面預算管理體系搭建中，由預算中心統一調配，合理設置審批權限，嚴格按照流程審批，從根本上杜絕資金預算超支等行為。同時，設置預算監管崗位，賦予監管崗位工作人員對應的權利，讓他們能夠在監管的過程中對預算管理執行情況提供有效的監督，及時反饋預算管理中的問題并制定管理預案。房地產企業在確定全面預算管理目標時需將降本增效的目標融入其中，成本控制作為全面預算管理的重要一環，尤其房地產企業的成本控制難度更大，所以需要房地產企業建立有效的成本控制體系，有效聯動全面預算管理工具，為房地產企業的發展提供良好的環境。

結語

綜上所述，新時期下房地產企業要實現高速發展離不開完善的內控管理體系，所以房地產企業需要結合行業特性構建科學合理的財務內控管理體系，通過建立規章制度，有效落實內控管理目標，實現降本增效，提升企業的經營管理效益。在內控體系建設過程中，房地產企業必須有全面系統的認識，財務內控管理工作不是階段性工作，需要持續的優化，在稅收籌劃、融資保障、成本控制等方面發力，有效降低管理風險，促進房地產行業的健康持續穩定的發展。