經離婚協議約定歸屬的房產，辦理過戶前被抵押，抵押有效嗎？

李德勇 曉茹

一對夫妻協議離婚時，約定將丈夫名下一套房產給妻子，但簽訂離婚協議并辦理離婚手續后，男方一直拖延辦理房產過戶手續，后來竟偷偷將房產抵押給了別人—

夫妻協議離婚，約定將登記在丈夫名下的一套房產給妻子。兩人簽訂離婚協議后，前夫拖延辦理過戶手續，并將房產抵押給了他人

童苗苗與劉昆原是一對夫妻，婚后第三年因感情破裂決定協議離婚。兩人沒有子女，也沒有共同債務，經協商，家中存款歸劉昆所有，登記在劉昆名下的一套房產歸童苗苗所有。在律師見證下，兩人簽訂了離婚協議，并到民政部門辦理了離婚手續。

離婚后，童苗苗催促劉昆辦理房產過戶手續，但劉昆總是找理由拖延。童苗苗催促多次無果，盡管很生氣，但覺得協議已經簽了，白紙黑字寫得清清楚楚，約定房產歸她所有，即便未辦理產權過戶，劉昆也賴不了賬。

可讓童苗苗萬萬沒想到的是，事情拖到2021年年中，當她再次催促劉昆辦理過戶手續時，劉昆卻告訴她，房屋已經被他抵押出去，暫時辦理不了過戶手續。

原來，劉昆與童苗苗協議離婚時雖然同意將房子給她，但并不是真心的，而是另有打算——他知道簽了離婚協議，并不代表房子就屬于童苗苗，只要他拖延時間不辦理房產過戶，房子就仍然歸他所有，他隨時可以按照自己的意愿處置。

2021年5月，因生意上急需一筆周轉資金，劉昆經人介紹向肖某借款100萬元，雙方約定以劉昆名下一套房產，也就是劉昆與童苗苗離婚協議約定歸屬于童苗苗的那套房產作為抵押，簽訂了借款合同及房產抵押合同，并辦理了房產抵押登記。因為房子的產權是劉昆單獨所有，辦理房產抵押手續非常順利。

童苗苗得知房產被抵押無法辦理過戶，既震驚又擔心，經向律師咨詢，決定起訴劉昆，請求法院確認她與劉昆簽訂的離婚協議有效，劉昆與第三人肖某簽訂的抵押合同無效，判決劉昆履行離婚協議將房產過戶給她。

法院：離婚協議雖約定了房產歸屬，但不動產的產權歸屬以登記為生效要件，未辦理過戶手續，房產便仍屬于被告所有；被告與第三人簽訂的借款抵押合同合法有效

童苗苗向法院提交了她與劉昆簽訂的離婚協議作為證據，證明被劉昆抵押的房產經離婚協議約定歸她所有。劉昆到庭應訴，向法院出具了房產證和他與肖某簽訂的借款抵押合同等，表示自己辦理抵押借款程序完全合理合法。

法官經審理認為，根據法律規定，無權占有人設立抵押權，須符合以下兩個條件，抵押權方為有效：一是受讓人取得抵押權時是善意的；二是依照法律規定已經辦理抵押登記。本案中，原、被告通過離婚協議約定，涉案房屋歸原告所有，但一直未能變更產權登記。《中華人民共和國民法典》第214條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”也就是說，雖然離婚協議約定將房產給原告，但辦理過戶之前，房產仍登記在被告名下，仍屬于被告所有。被告以其名下的財產向第三人肖某作出抵押擔保，并依法辦理了抵押登記，雙方之間的抵押合同依法有效。

原告主張，在離婚協議中約定涉案房屋歸原告所有，離婚協議系原告與被告真實意思表示，內容不違反國家法律、法規禁止性規定，合法有效，法庭予以認可，對原告請求確認離婚協議有效的訴訟請求予以支持。但離婚協議的約定不具有對抗外部第三人的效力，而且迄今為止涉案房屋仍登記在劉昆名下，且顯示為單獨所有，第三人肖某基于對涉案房屋登記公示權屬狀況之信賴，向本案被告出借款項并依法在行政機關辦理了抵押登記，取得了涉案房屋的抵押權，且現有證據無法證明肖某取得抵押權存在惡意，或存在與被告串通損害第三方利益等影響抵押合同生效的其他情形。據此，原告請求解除對涉案房屋的抵押，法院不予支持。因涉案房屋辦理了抵押登記，依照相關法律，在抵押登記解除前，原告無權訴請被告辦理過戶登記，故法院對原告要求被告辦理產權過戶登記的訴請也不予支持。

最終，法院做出判決：駁回原告的全部訴訟請求。

（文中人物均為化名）

編后：

約定不動產歸屬后，應盡快辦理產權過戶

房產作為高價值資產，是離異夫妻極力爭奪的目標。當雙方經過協商達成一致，約定了房產歸屬，簽訂了離婚協議，獲得房產的一方往往以為萬事大吉，對辦理房產過戶不著急，或者在對方故意拖延辦理時應對不力，房產過戶遲遲無法完成。這很可能給獲得產權的一方帶來麻煩。根據民法典的規定，不動產的產權歸屬，依據產權登記簿的標注。不管離婚協議如何約定，只要產權登記簿標注屬于誰，不動產就是誰的，誰就有權按自己的意愿進行處置，包括作為抵押物抵押給他人。當產權登記簿標注的產權所有人與他人簽訂了抵押合同，離婚協議約定的產權歸屬人就會暫時喪失變更產權的條件。這是因為，離婚協議只對協議雙方具有約束力，對第三方無約束力。就是說，不能依照離婚協議的約定，否定離婚協議一方當事人與第三人簽訂的抵押合同。而且，只有當抵押合同到期，或主債務消滅，抵押權才隨之解除或消滅，不動產的產權才恢復到原來的狀態，方能依法辦理產權過戶。

所以，夫妻離婚后，若非財產登記一方取得了房屋所有權，應盡快辦理完成產權過戶手續，以免夜長夢多。

【編輯：馮士軍】