房產稅對房租的影響及試點建議

劉正才 張元峰

（上海師范大學商學院，上海 200234）

一、引言

房產稅作為對房產所有人進行征收的財產稅，主要有兩個作用，一是增加稅收來源和縮小貧富差距，二是對房地產市場和房價起到穩定作用。關于房產稅的征收，在我國的討論由來已久，主要目的還是出于對房價的調控，目前仍處于有限試點階段，但從長遠來看在全國推行和實施是遲早的事。我國房產稅試點是2011 年在上海和重慶兩個城市開始實施的，但由于不是國際上推行的普遍征收，只有少量的投資用房得以征收，因而對房地產市場影響很有限，未能起到有效遏止房價上漲的作用[1]。從理論和國際經驗來看，作為每年征收的比例稅，房產稅這一經濟手段是能夠對房地產市場起到自動穩定器的作用，是一個良好的房地產市場調控的長效機制。由于我國目前沒有正式開征房產稅以及現有房產稅的試點方案不能有效發揮調控作用，造成使用非市場化的以限購為主的行政手段調控房價，這不僅影響房地產市場的健康發展，還助長假結婚假離婚等社會不良影響。所以，從穩定房地產價格的角度，我國開征普遍征收的房產稅是必要的，而且隨著我國城鎮化發展的基本完成，土地財政將難以為繼，房產稅則是維持財政稅收的一個穩定替代來源。2021 年10 月23 日，全國人大通過擴大試點的決定后，關于房產稅的征收曾一度又成為社會關心的話題。雖然房產稅的擴大試點因房地產市場和經濟不景氣而暫時擱置，但將來重啟試點也是可以預見的。

關于房產稅的進一步試點和征收方案的設計，雖然我國目前還存在比較大的爭議，但如果要有效發揮房產稅對房地產市場的調控作用，就不能再重復原來的試點方案，應該考慮與國際接軌的普遍征收的試點方案，也是未來推行的大勢所趨，即自住用房與投資用房的所有者一樣都需征收房產稅。當然，具體征收方案的設計需要考慮多方面的影響，不僅要考慮對房價的影響，還要考慮對其他經濟方面的影響。過去，許多學者針對房產稅與住房買賣價格的關系進行了大量研究，而研究房產稅對房屋租賃價格即房租的影響的文獻很少。房地產市場是一個由房屋租賃市場和房屋買賣市場組成的整體，它們之間是相互關聯的，一個市場的變化會波及另一個市場。通常，征收房產稅能起到抑制房價過快上漲的作用，減少民眾買房的壓力，這也是我國出臺房產稅試點的最初動機。但是，征收房產稅之后，會多大程度上影響房租，這關涉到城市尤其大城市租房居民的利益。如果房租過高，其實跟房價過高一樣也會產生負面社會影響，降低廣大租房者的生活質量與幸福指數[2]。所以，房產稅政策的出臺及征收方案的設計也要兼顧城市里廣大租房群體的利益，故研究房產稅對房租的影響也是很有必要的。同樣，過去的研究主要是從對房價影響的角度提出房產稅征收建議的，忽略了從對房租影響方面的思考和建議。

前面提到研究房產稅對房租影響的文獻很少，而且即使有對房租影響的少量幾篇文獻，也只是做了簡單的理論分析，未能全面深入分析。王永欽等從房租與房價互動的角度[3]，張敬東[4]和吳丹[5]從稅負轉嫁及供給角度，分析了房產稅的推出會導致房租的上漲。胡壁君（2018）則從不同城市的角度分析了房產稅對住房租賃市場的差異化影響，認為房產稅對推高一線城市房租的影響最大[6]。關于房產稅對房租的影響，本文將先從租賃供需及其彈性角度進行全面深入的理論分析，然后結合房產稅對房租及其他經濟方面的綜合影響，針對我國房產稅的試點和征收方案提出相關建議。

二、房產稅對房租的影響分析

根據經濟學供需理論，任何商品的價格都是由該商品的需求和供給兩個方面共同決定的，住房租賃價格即房租也不例外。房產稅不僅影響租賃需求，也會影響租賃供給，從而形成新的均衡租金。本文除對租賃供需進行均衡分析外，還將在其基礎上借助彈性理論，進一步分析稅負轉嫁對租金的影響。房產稅政策并不直接影響住房的租賃市場，而是通過影響住房的買賣市場來影響租賃市場的。所以，只有先對住房需求類型及兩個住房市場的關聯性有個基本了解，我們才能更好地分析房產稅是如何影響住房租賃市場及房租的。

1.住房需求及兩個市場的關聯性

住房是房地產中最重要的產品類型，屬于生活必需品，與一般產品和生活必需品不同，不僅具有消費和投資的雙重特性，而且在消費上也有雙重特性，既可以購房居住，也可以租房居住，住房市場由此包括住房的買賣和租賃兩個市場[7]。租賃市場上產生的需求為租賃需求，是租房者為滿足自住而導致的消費性需求。買賣市場上產生的需求一般包括自住需求和投資需求，其中自住需求是居民為滿足自住消費而產生的購房需求。投資需求是房地產投資者為獲得投資收益而產生的購房需求，投資收益既包括購房后的增值收益，又包括房子的租賃收益[8]。房地產投機屬于投資需求的一種，主要獲取短期增值收益，并不期望租賃收益而把房子作短期空置以待售。在投機很少的房地產市場，房地產投資者一般不會把房子空著，而是設法把房子租出去。

從以上分析可以看出，住房市場包括兩個市場和三種需求，兩個市場通過三種需求的彼此關聯而聯系在一起。當居住方式發生變化的時候，自住需求和租賃需求之間是可以相互轉化的，是一個此消彼長的替代關系，自住需求的減少就會導致租賃需求增加，反之亦然。自住需求減少引起住房買賣市場的價格下降，而由此帶來的租賃需求增加會引發租賃市場的租金上漲。租賃需求與投資需求是相互促進的引致關系，投資需求產生租賃供給，可以抑制租金而滿足租賃需求，而當租賃需求增加時，又會推動租金上漲，從而引發投資需求的增加[9]。同理，投資需求的減少會導致租賃供給減少，投資需求減少引起住房買賣市場價格的下降，而由此帶來的租賃供給減少也會引發租賃市場的租金上漲。總之，住房買賣市場因需求減少導致價格下降的同時，會引起租賃市場的租金上漲。

雖然住房的買賣市場和租賃市場是彼此聯系和相互影響的，但總體上來講，住房的買賣市場是主要的，因為用來自住的住房是多數，用來出租的投資用房是少數。據2020 年的七普數據，我國城市中租房居住的家庭占比25.57%，一般來講沿海大城市的租房占比要高一些，比如上海的租房占比為40%[10]。因此，這進一步說明只對少數投資用房征收房產稅，并不能有效抑制住房需求和起到穩定房價的作用，與國際接軌的包括對自住用房的普遍征收才能對房地產市場起到自動穩定器的長效作用。下面基于普遍征收方案分析房產稅對房租的影響。

2.對房租影響的供需分析

首先，從需求方面分析。房產稅作為房屋持有稅，既會對已購房的人產生影響，也會對即將購房的人產生影響。因此，房產稅征收后，會通過影響自住購房需求以及自住房屋所有者的保有成本這兩條路徑來進一步影響住房租賃需求，從而影響房租。我們知道，一旦對住房持有環節開征房產稅，其直接影響的是住房買賣市場。對于自住購房的需求者來說，當開征房產稅后，養房成本的增加會降低他們的生活水平，使部分購房者覺得購房居住不合算，轉而從租賃市場以租房來滿足居住需求，也即由自主購房需求轉化為租賃需求，從而增加了住房租賃市場上的需求。另外，對部分收入偏低的已購房自住的房屋所有者來說，養房成本的增加讓他們覺得租房更合算，從而將現有自住房產出售，然后通過租房滿足居住需求，這同樣導致住房租賃需求增加。所以，房產稅對租賃需求影響的兩條路徑都產生了相同的結果，即房產稅的征收將會導致住房租賃市場的需求增加，從而在一定程度上給房租帶來上漲的壓力。如圖1 所示，當開征房產稅之后，由于租賃需求增加，需求曲線由D1向右移動至D2。

圖1 房產稅對房租影響的供需變化

其次，從供給方面分析。房產稅征收后，會通過影響住房的投資需求以及房屋出租者的住房保有成本這兩條路徑來進一步影響住房租賃供給，從而影響房租。住房投資需求的一個主要目的是獲取房屋的租金收益，因此投資需求是形成住房租賃市場供給的重要來源之一。對投資購房的需求者來說，房產稅的開征會增加他們的住房持有成本，從而降低其預期的投資收益，這將打擊他們投資購房的積極性，削弱住房買賣市場上的投資需求，進而減少住房租賃市場的供給。另外，房產稅的開征也增加了住房出租者的保有成本，從而降低了其出租房屋的收益，導致其出租房屋的意愿降低，部分出租者由租轉售，進而使住房租賃市場可供出租的房屋數量減少。對于以投機為目的的短期空置房來說，它們本來不形成租賃供給，房產稅征收后則會加速這類房產的出售，對租賃供給并不會起到多少增加的作用。所以，房產稅對住房租賃供給影響的兩條路徑同樣產生了一致的結果，即房產稅的征收將會降低住房租賃市場的供給，從而也在一定程度上給房租帶來上漲的壓力。如圖1 所示，當開征房產稅之后，由于租賃供給減少，供給曲線由S1向左移動至S2。

最后，結合供需兩方面進行均衡分析。如圖1 所示，在房產稅征收之前，住房租賃市場的均衡房租是租賃需求曲線D1與租賃供給曲線S1相交所對應的R1；當房產稅征收之后，右移的租賃需求曲線D2和左移的租賃供給曲線S2形成新的更高的均衡房租R2。總之，房產稅對住房租賃市場所產生的影響，無論是增加租賃需求，還是減少租賃供給，都對房租起到助漲作用。所以，根據供需理論，在其他條件不變的情況下，房產稅的實施將顯著推動房租的上漲。

3.對房租影響的稅負轉嫁分析

接下來，我們進一步分析住房租賃市場的稅負轉嫁問題。我們知道，房產稅是向住房所有者征收的，在租賃市場，也即直接向房屋出租者征收房產稅，并不向租房者收取房產稅。表面上看，需求方的租房者并不受到房產稅征收的影響，但供給方的出租者會把征收的房產稅加到房租上去，以免減少因持有成本增加導致的損失。根據稅負歸屬和轉嫁理論，這主要取決于所征稅產品的供給價格彈性和需求價格彈性大小的比較，彈性小的一方會分擔更多稅收，而彈性大的一方分擔的稅收要小一些[11]。由前面分析可知，租賃供給是由投資需求轉化而來，租賃需求是自住需求轉化而來，很明顯住房作為投資品，其投資需求的彈性比較大，而自住需求的彈性比較小，因為住房作為消費性生活必需品，其需求彈性呈剛性特征。進一步說，當面臨成本升高的時候，租房者由住房租賃市場轉向買賣市場比較難，購房的機會成本很高，從而租房者的需求缺乏彈性；而房屋出租者由住房租賃市場轉向買賣市場出售或空關比較容易，機會成本較小，因而出租者的供給富于彈性。所以，在住房租賃市場，房屋出租者可以把政府征收的房產稅大部分轉嫁到租房者頭上，即房產稅會顯著地影響到房租的上漲。

房產稅的征收有兩種計稅方式，一種是以房價計稅每年繳納，一種是以房租計稅每年繳納。其實，兩者沒有本質區別，以房價計稅也可以折算轉換為以房租計稅。如圖2 所示，在房產稅實施之前，住房租賃市場的均衡房租為R1，供給曲線S1因彈性大比較平滑，而需求曲線D 因彈性小比較陡峭。當政府對房屋出租者征收稅額為T 后，供給減少，供給曲線由S1向左移動到S2，垂直移動距離為T，均衡點從E1點上升到E2點，均衡房租從R1升到R2。從圖2 可以看出，T 的大小與AE2相等， R1R2是與BE2相等，BE2即增加的租金由租房者埋單，剩余的房產稅AB 部分則由房屋出租者承擔。很顯然，租房者因缺乏選擇彈性小而承擔了大部分房產稅，而出租者因彈性大只承擔了小部分房產稅。所以，房屋出租者不僅可以進行稅負轉嫁，而且把房產稅的多數部分轉嫁給了租房者。

圖2 房產稅對房租影響的稅負轉嫁

從以上理論分析可知，無論從供需關系的角度，還是從稅負轉嫁的角度，都可以說明普遍征收的房產稅將會推高房租，而且對房租的影響是比較大的。與此同時，從上面的供需關系分析也可以看出，房產稅對房租的影響都是透過對住房購買需求的直接影響而帶來的，也就是說房產稅的征收會導致住房需求的減少，并對房價上漲起到抑制作用，從而導致對房地產投資的減少，并進而對經濟增長產生負面影響。我們知道，房地產是國民經濟中的支柱產業，而且其關聯產業鏈很長，涉及很多行業的發展。所以，房產稅盡管可以抑制房價的上漲，對房地產市場起到穩定作用，但它不僅會帶來房租上漲的負面作用，而且也對整個宏觀經濟的增長產生一定程度的負面沖擊。當然，房產稅對宏觀經濟的負面沖擊主要是房產稅開征后的短期影響，但從長期來看，房產稅作為每年征收的比例稅，同樣給宏觀經濟內置了一個自動穩定器，對經濟發展起到穩定作用。因為經濟增長與房價具有高度相關性，經濟上行將帶動房價上漲，從而導致房產稅增加和購房需求減少，起到抑制房價上漲和房地產投資增加的作用；相反，經濟下行將造成房價下降，從而導致房產稅減少和購房需求增加，起到抵制房價下降和房地產投資減少的作用，也即房產稅能起到削減房地產和經濟發展周期的波峰和填平房地產和經濟發展周期的波谷的穩定作用。

三、推進房產稅試點的建議

綜上所述，在未來房產稅征收方案的設計上，不僅要注意對房價的影響，而且還要兼顧廣大租房群體的利益，以及考慮到房產稅的實施對宏觀經濟的負面影響。總而言之，在將來房產稅的擴大試點及推行時，應該綜合多方面的經濟影響來出臺實施方案，為此本文提出如下幾點建議。

1.應推行普遍征收的房產稅試點方案

目前，我國在上海和重慶的房產稅試點都是非常有限的征收，不僅大比例的自住用房不予征收，而且即使投資用房也是很少比例得以征收。很顯然，這種征收方案難以對住房需求和房價起到什么抑制作用，所以不能再重復原有的征收模式。只有試點和推行與國際接軌的普遍征收的房產稅方案，才能給房地產市場加上有效的自動穩定器和避免未來房價出現過快上漲的情形。同時，房產稅的普遍征收可以形成一個穩定的稅收新來源，并且收入高房產多的人房產稅征得多，房產少的人房產稅征得少，無房低收入者不征房產稅，加上轉移支付就更可以起到走縮小貧富差距的共同富裕之路。

2.在經濟上升時期啟動房產稅試點和政策的實施

由于房產稅有減少投資和產出的負面作用，當經濟處于下行通道的時候，啟動房產稅征收的話，則會加速經濟的衰退，甚至會引發經濟大危機的爆發。因此，應該注意啟動房產稅實施的時機，不應該選擇在經濟下行時期推行，應選擇在經濟上升時期啟動。很顯然，在我國當前經濟不景氣的環境下，是不適合擴大試點和推行房產稅的。

3.采取漸進的低稅制方式推進房產稅的實施

稅率高雖然能夠更加有效地抑制房價的上漲，但其對租賃市場的負面影響也會增強，將嚴重損傷城市尤其是大城市里廣大租房者的利益。而且我國住房自有率很高，即使在城市的租房者，他們大多在老家也擁有房產，采取普遍征收的話，民眾難免有抵觸情緒，所以國際上通常采取低稅率制[12]，那我國啟動房產稅征收則應采取更低的稅率，甚至可以從象征性征收開始，以增加適應過程。因此，無論從有房居民還是從租房居民的角度來看，房產稅的征收都應該采取低稅制，并循序漸進地做到有所提高。與此同時，應建立起房產稅為民所用的透明機制，以消除民眾的戒心。

4.采取因地制宜的稅率差異化方式推進房產稅的實施

房地產具有很強的區位性特點，各個地區的房價和房租相差比較大，并非與收入呈現同比例的差距，一般大城市的居民相比收入來講承擔更大的房價和房租壓力，所以通常大城市應征收更低的房產稅稅率，不宜采取全國統一的稅率征收。也正因如此，房產稅屬于地稅，具體要征收多高的房產稅，應由各地根據自身經濟情況而定。

四、結語

事實證明，之前那種有限征收的房產稅試點方案對房價上漲的抑制起不了什么作用，而與國際接軌的普遍征收理應成為未來擴大房產稅試點的必然選擇。固然，普遍征收的房產稅對房價的上漲具有較好的抑制作用，但也對房租具有顯著的推高作用，可謂“按下葫蘆浮起了瓢”。所以，推行房產稅試點要有綜合考量和平衡思維。同時，也不能有一步到位的思想，重要的是先搭建起普遍征收的制度框架，然后在尊重國情的基礎上謹慎地循序漸進地推進。當然，隨著房產稅這一長效調控機制的建立和完善，那些非市場化的比如限購等房地產調控措施就應逐漸退出。