中國城市居住用地發展研究

文/張麗 喬睿

一、引言

改革開放以來，中國城鎮化不斷推進。按照國家統計局的數據，自1996年起，中國城鎮化率達到30%以上，且年均增長量明顯增加，進入加快建設的嶄新時期。截至2021年，中國城鎮化率達到64.72%，年均增速雖有所降低，但仍處于高速增長階段。土地在城鎮化進程中扮演著十分重要的角色。城鎮化進程意味著更多的農村人口向城市轉移，城市人口數量急劇增長，由此帶來城市居住用地緊張問題。城市居住用地是承載居民生活的重要建設用地，是滿足人民“住有所居”的基礎。不斷新增的城市人口在城市中面臨的首要問題就是居住。無論是租房還是購房，都需要足夠的土地支撐住房建設。此外，城市居住用地還關系著作為我國重要的國民經濟支柱產業之一的房地產業，居住用地的面積直接影響著房地產市場的供給平衡。過少的居住用地供給會導致房價上漲，降低城市居民生活水平，這將阻礙城鎮化進程的進一步推進；過多的居住用地供給會造成城市建設用地規劃不合理的問題，導致房地產產品供過于求以及市場蕭條的問題，阻礙建設和諧的城市人居關系。

合理準確地預測城市居住用地面積可以促進房地產市場的持續健康穩定發展，為城鎮化進程提供助力，這無疑具有十分重要的理論意義與實踐意義。一般情況下，城市居住用地面積受土地面積、環境影響等限制，不會無限增長。在城鎮化快速發展時期，城市居住用地面積顯著增長；待城鎮化率達到成熟階段時，城市居住用地面積增長率明顯降低。因此，城市居住用地面積的變化基本呈現“S”型，即增長率由慢向快再向慢變化，與logistic模型的S型曲線相吻合。鑒于此,本文利用2011—2020年全國城市居住用地面積數據，通過建立logistic模型，對全國城市居住用地面積進行預測，并結合GM（1,1）灰色預測模型對全國城市居住用地面積的最大值進行估算，分析近年來我國城市居住用地面積的發展趨勢，并預測未來5年內我國城市居住用地面積，以期對房地產市場的平穩發展提出建議，為城市土地的協調利用提供理論支撐。

二、全國城市居住用地現狀

（一）全國城市居住用地面積呈現逐年增多態勢

由于《2020年城市建設統計年鑒》中城市建設用地

面積不包含北京市的數據，本文選用《2019年城市建設統計年鑒》進行分析。根據《2019年城市建設統計年鑒》中的數據，截至2019年，我國城市建設用地面積達到58307.71平方公里，其中全國城市居住用地面積已達到18102.07平方公里，占城市建設用地面積的31.05%，是城市建設用地規劃中面積最大的類別。其他面積占比較大的類別依次為工業用地、道路交通設施用地、綠地與廣場用地等（如圖1所示）。城區常住人口為34591.72萬人。城市人均居住用地面積=城市城區居住用地面積/城區常住人口。根據計算公式可以得出，2019年城市人均居住用地面積為52.33平方米/人。同樣，根據公式可以計算得到2015—2019年的人均居住用地面積如表1所示，人均居住用地面積表現出逐年增多的趨勢。

表1 2015-2019年全國人均城市居住用地面積

圖1 2019年全國城市建設用地面積占比圖

（二）各區域居住用地面積差異大

我國幅員遼闊，地大物博。不同地區的土地資源稟賦、城鎮化水平不同，經濟發展水平差異也相對較大。因此，不同城市的人均居住用地水平也具有差異性。如表2所示，截至2019年，新疆與新疆生產建設兵團的城市人均居住用地面積位列全國第一，超過60平方米/人，寧夏、海南、安徽、內蒙古等地的人均居住用地面積也相對較大，均超過50平方米/人。北京、上海、天津三個直轄市的城區人均居住用地面積較小，低于25平方米/人。

表2 各省市人均居住用地面積

三、中國城市居住用地面積預測

在了解我國城市居住用地面積的基本現狀后，為更加準確地提出我國城市居住土地規劃建議，還需對未來全國城市居住用地面積進行準確預測，以此深入研判我國城市居住用地面積變化趨勢。本文根據城市居住用地面積的增長預期，選擇logistic模型進行面積預測，并結合灰色預測模型加強結果的準確性。

（一）數據來源

本文選取了2011—2020年《城市建設統計年鑒》中的全國城市居住用地面積，對后續年份的數據進行分析與預測。具體數據如表3所示。

表3 2011-2020年全國城市居住用地面積（平方公里）

（二）理論方法與模型建立

Logistic模型是描述因變量隨時間變動趨勢的模型，能較好地描述某些有界增長現象(S型曲線增長)[1],具有較強的實用性，計算簡單，現已廣泛地應用于預測學、信息科學、生物學、農業學與經濟學等多個領域。logistic模型的表達式通常可以表示采用logistic模型進行預測，不需要對模型進行任何修改，關鍵在于如何求出曲線方程中三個參數的最優值，進而對研究對象未來的發展作出合理的預測與假設。[2]logistic預測模型的參數估計方法有多種，殷祚云推導并提出了三點法、四點法與拐點法以確定logistic模型中的A值，并經過驗證后得到三種方法都具有較高擬合精度的結論，且以四點法最為精準。[3]通過實例證明GM（1,1）灰色預測模型是logistic方程參數估計的新方法，精度較高。[4]參數估計方法可以分為兩種：一種是先對A值進行估計，然后用A估計值對參數B與參數k進行估計，該方法具有較強的可操作性，但估計精度有限， B與k的參數估計對A值的依賴性較高。[5-6]另一種方法是利用方程與反復迭代同時對A、B與k進行參數估計，該方法精度較高，但求解過程比較復雜，也不能較好地解決求解過程中的耦合問題。在這種方法中，迭代的初始值選取是關鍵，初始值選取不合理會導致迭代失敗。[7]

灰色預測是一種時間序列模型預測，是對含有不確定因素的系統進行預測的方法。從理論上看,任何預測對象只要能夠從中抽象出表征系統特征的時間序列, 都能夠用它進行預測。這是一種簡單、經濟、可靠并且預測精度比較高的預測方法。[8]GM（1,1）灰色模型是從灰色系統中抽象出來的模型，它通過少量的、不完全的信息建立灰色微分預測模型，進而對事物發展規律作出模糊性的長期描述，是模糊預測領域中較為完善的預測學分支。灰色系統在日常生活中普遍存在，這種系統既含有已知信息，又含有未知信息或非明確知道信息。[9]本文通過EXCEL進行GM（1,1）灰色預測模型的計算，得到A=18936.73。通過SPSS軟件，將參數值A作為上限值代入logistic方程中進行曲線擬合，得到結果如表4所示。

表4 模型系數表

（三）模型檢驗

為驗證模型的精度，通過表5可以看到擬合方程的判定系數R2=0.957，擬合程度較好。從表6中可以看到，回歸方程的顯著性為0.000，經方差分析檢驗統計量P＜0.001, 各系數的t檢驗統計量P＜0.001，證明了方程的合理性與準確性，可以進行后續的預測。

表5 回歸統計表

表6 方差分析表

表7為2011-2020年全國城市居住用地面積實際值與測量值之間的對比，二者之間誤差率最大不超過2.5%，平均誤差率為0.01%，可見該模型預測的精度之高。由此可知，logistic模型能以較高的擬合度擬合全國城市居住用地面積的變化趨勢。

表7 2011-2020年全國城市居住用地面積實際值與測量值對比

（四）模型預測

根據前文求得的logistic方程表達式可以對未來5年的全國城市居住用地面積進行預測。預測結果如表8所示。2021—2027年，全國城市居住用地面積繼續呈上升趨勢，但上升速率明顯減緩。

表8 2021-2027年全國城市居住用地面積（平方公里）

將實際值與預測值按照時間序列制作成序列圖可以更加直觀地展現模型的擬合程度，如圖2所示。

圖2 全國城市居住用地面積時間序列圖

（五）結果分析

從方法上看，logistic模型的精確度受到A的取值影響較大。為了取得較高的擬合優度，A的估算應確定在一個比較合理的范圍內，GM（1,1）灰色預測模型可以快捷并準確地估算A的取值。從模型預測來看，我國城市居住用地面積變化呈現緩慢增長——快速增長——緩慢增長的“S”型趨勢。2003年前為緩慢增長時期，2003-2014年經歷了快速增長時期，這與我國房地產市場蓬勃發展時期相對應。2014年后，該數值開始進入緩慢增長期。根據預測結果可知，從2026年開始，全國城市居住用地面積每年的增長量開始小于50平方公里，進入存量土地基本穩定的狀態。

四、基于中國城市居住用地變化趨勢的建議

（一）房地產企業應轉變思維，改革運營模式

中國土地市場進入新的發展階段，雖然全國城市居住用地面積逐年遞增，但增速已明顯放緩。土地供給的收緊表明可供房地產企業開發的土地正逐漸減少，房地產開發企業應意識到目前房地產市場已由增量市場轉變為存量市場，一味地拿地造房已不符合如今的市場發展形式。過度依賴重資產模式已不能在激烈的市場競爭中保持強大的競爭力。在新的時代背景下，房地產企業應著眼于存量房的發展。

（二）政府應調整居住用地結構,增加保障性住房供給

2012年開始實施的《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB 50137-2011）作為一項國家標準，規定了城市建設用地的分類，該標準將城市建設用地中非常重要的居住用地分為三個類別，即一類居住用地、二類居住用地與三類居住用地。其中，一類居住用地以市政公用設施齊全、布局完整、環境良好的低層住宅為主，主要包括別墅區、獨立式花園住宅、四合院等；二類居住用地以設施齊全、布局完整、環境良好的多、中、高層住宅為主；三類居住用地是需要加以改造的住區用地，包括危房、棚戶區、臨時住宅等用地。我國正處于城鎮化快速發展區間的中后期，2021年我國城鎮化率為64.7%。隨著城鎮化水平不斷提升，城市人口不斷增多，呈現出人口集聚在大城市的狀態，由此導致大城市住房問題非常突出，處于高位的房價使大城市的房屋成為奢侈品，年輕人的剛性住房需求難以依靠自身解決。因此，政府應在有限的城市建設土地上有效增加保障性住房的供給。“十四五”規劃中也明確指出，要增加保障房供給。在“十四五”階段，此類住房保障的供給會在不同的產品線上得到體現，包括公租房、共有產權房、經濟適用房等。此外，擴大保障性租賃住房供給也在規劃之內。在當前“租購并舉”的新模式下，政府應積極嘗試保障性住房與保障性租賃住房建設，擴大第二類居住用地的比例。合理的城市居住用地規劃一方面關乎不同類型人群的住房保障與居住公平，另一方面也體現了城市開發建設的狀況,決定了城市發展的效率。[10]

（三）自然資源部門應優化土地布局，促進城市更新

從國家整體的視角來看，我國中部人口密集，人均城市居住用地面積較小；西部人口稀少，人均城市居住用地規模大，有較大的利用空間。自然資源部門應結合往年用地供應存量,適當縮減供應住宅用地比例，[11]避免經濟與人口發展相對落后的地區通過大量開發房地產以推動城市盲目擴張。同時，要優化土地布局，合理分配城市建設用地中各類型土地，依靠逐漸提升的交通運輸水平，加快西部地區的工業用地比重，提升我國西部地區建設水平。

從城鄉視角來看，可以通過改進農村建設來擴大城市占地面積。在農村中，大部分農房處于低層低密度的建設狀態。改建農村農房，規劃合理的農房占地，不僅可以維護村莊布局的整潔性，還可以將未被充分利用的土地納入城市建設中。城市更新在城市土地優化布局中也起到了至關重要的作用。城市更新大多為存量建設用地、存量房屋建筑的再開發、新使用，包括用途功能的調整、運行業態的置換、相應建筑及環境的重新設計與改造[12]。城市更新可以提升城市功能，完善土地優化布局，緩解城市發展不平衡作用。自然資源部門應增強全面統籌協調管理能力，不斷優化我國城市居住面積及建設面積的合理分配，為促進我國城鎮化高質量發展奠定基礎。