上海市保障性租賃住房供應(yīng)情況簡析

文/陳萍

一、 引言

加快發(fā)展保障性租賃住房，解決大城市新市民、青年人階段性住房困難，是黨中央、國務(wù)院作出的重大決策部署。2021年底，上海市正式制定出臺《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》，首個新供應(yīng)的新建Rr4地塊保租房項目（莘至城一期）試點自2022年8月供應(yīng)至今，本市在保租房供應(yīng)工作中不斷探索、分析和總結(jié)，以期更好地實現(xiàn)后續(xù)保租房項目的產(chǎn)品定位。

二、 保障性租賃住房基本情況

保障性租賃住房可滿足新市民、青年人對美好居住生活的向往，從供給端發(fā)力，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，為服務(wù)上海人才引領(lǐng)發(fā)展戰(zhàn)略、提升城市競爭力和軟實力提供支撐保障。上海市基本構(gòu)建形成了覆蓋保障性租賃住房規(guī)劃、建設(shè)、管理、服務(wù)全生命周期的“1+11”政策體系?！?”是由市政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》。“11”是由市政府各相關(guān)部門分別制定出臺的項目認定、土地供應(yīng)、建設(shè)管理、改建納管、園區(qū)配套、稅費優(yōu)惠、租金定價、供應(yīng)管理、租賃服務(wù)等各項配套政策細則。此外，2022年11月，市人大常委會審議通過地方性法規(guī)《上海市住房租賃條例》，其中特別設(shè)置保障性租賃住房專章，為保障性租賃住房規(guī)范管理提供了更為有力的法治支撐。

本市 “十四五”期末的目標是計劃累計建設(shè)籌措保障性租賃住房60萬套（間），供應(yīng)40萬套（間）。截至2023年7月，已累計籌措44.4萬套（間），達“十四五”規(guī)劃量的74%，累計供應(yīng)25.9萬套（間），達“十四五”期末規(guī)劃量的65%。目前，上海市已有多批新建類保障性租賃住房項目上市供應(yīng)，部分項目的平均出租率超九成，項目在內(nèi)、中、外環(huán)均有分布。

三、 保租房項目面上供應(yīng)情況

（一）保租房項目上市供應(yīng)總體情況

截至目前，上海市累計達到供應(yīng)條件的項目（不含公租房）約200個，總計9萬余套（間）。其中包括新供應(yīng)項目約3萬套，其余轉(zhuǎn)化自原市場化項目。本市已有28個保租房項目上線“隨申辦”平臺，類型涵蓋集中新建類項目、改建類新供應(yīng)項目、原市場轉(zhuǎn)化項目等，目前已出租2萬余套。

（二）保租房項目的供應(yīng)情況

從上海市新供應(yīng)保租房項目出租情況看，2023年3月新增出租2424套，4月新增出租3007套，5月新增出租2093套，6月新增出租3093套，7月新增出租4815套，詳見圖1。

圖1 每月新增供應(yīng)量

圖3 申請對象戶籍情況

圖4 申請對象學(xué)歷情況

（三）保租房項目的需求情況

從保租房項目申請人員的年齡看，35歲以下申請人占比超八成。35歲以下占比82.1%，36-40歲占比9.7%，41-59歲占比7.7%，60歲以上占比0.5%。從保租房項目申請人員的戶籍看，非本市戶籍與本市戶籍身份證號非310開頭者占比超九成，其中申請對象中非本市戶籍占比37.3%，本市戶籍占比62.7%（其中身份證號非310開頭占比85.7%）。從保租房項目申請人員的學(xué)歷看，本科及以上學(xué)歷占九成，其中本科占比49.4%，碩士占比36.2%，博士占比2.1%，大專高職占比9.7%，高中及以下占比2.6%，詳見下圖。

四、 保租房項目供應(yīng)情況數(shù)據(jù)分析

（一）供應(yīng)情況與上市時長的關(guān)系

從供應(yīng)時間維度分析，新供應(yīng)項目中，上市時間超過6個月的平均出租率超85%，上市時間為3-6個月的平均出租率約70%，上市時間小于3個月的平均出租率超50%，項目的出租率與上市時間呈正向關(guān)系。一般而言，保租房項目達到80%的出租率所需時間為4-8個月，見圖5。

圖5 平均出租率與供應(yīng)時長的關(guān)系

（二）供應(yīng)情況與項目體量的關(guān)系

從項目體量維度分析，新供應(yīng)項目中，項目套數(shù)小于500的平均出租率約73%，項目套數(shù)介于500-1000之間的平均出租率約63%，項目套數(shù)介于1000-2000之間的平均出租率約62%，項目套數(shù)大于2000的平均出租率約60%?？傮w而言，項目的平均出租率隨著項目體量的增大而降低，供應(yīng)套數(shù)較多的項目需更長時間去化，見圖6。

圖6 平均出租率與項目體量的關(guān)系

（三）供應(yīng)情況與項目區(qū)位的關(guān)系

從項目區(qū)位維度分析，新供應(yīng)項目中，外環(huán)外的項目平均出租率為58.8%，中外環(huán)間的項目平均出租率為65.9%，內(nèi)中環(huán)間的項目平均出租率為74.3%，內(nèi)環(huán)內(nèi)的項目平均出租率約92.0%?？傮w而言，中心城區(qū)項目的平均出租率相比郊區(qū)項目的平均出租率更高，見圖7。

圖7 平均出租率與項目區(qū)位的關(guān)系

（四）供應(yīng)情況與戶型的關(guān)系

從項目戶型維度分析，“隨申辦”平臺上線的保租房項目中，一室戶的平均出租率約64.8%，二室戶的平均出租率約62.0%，三室戶的平均出租率約44.8%?？傮w而言，一室戶的平均出租率與二室戶的平均出租率無顯著差異，但三室戶的平均出租率明顯較低，見圖8。

圖8 平均出租率與戶型的關(guān)系

五、 關(guān)于保租房供應(yīng)情況的幾點思考

（一）保租房項目基本實現(xiàn)產(chǎn)品定位

保租房的產(chǎn)品定位是滿足新市民、青年人對美好居住生活的需求。保租房項目申請人員中35歲以下的占比超八成，符合本市保租房服務(wù)青年人的預(yù)期；非本市戶籍與本市戶籍身份證號非310開頭者占比超九成，符合本市保租房服務(wù)新市民的預(yù)期。部分項目配套兼顧了運動娛樂、餐飲休閑等需求，讓新市民、青年人在上海租得到、租得起、租得近、租得穩(wěn)、租得好，基本實現(xiàn)了保租房“小戶型、全功能、悅生活”的產(chǎn)品定位。

家庭改善、孩子求學(xué)、職住平衡等改善性需求，不是當前保租房要滿足的主要對象，保租房無意打造臃腫低效的“全家桶”產(chǎn)品。新建類保租房項目在土地出讓階段大多有“雙70”的規(guī)劃安排，即建筑面積不超過70平方米的小戶型比例不低于70%，其目的就是有針對性地滿足新市民、青年人的過渡性租住需求，既減少對房屋買賣市場的過多影響，又與市場化的多居室租賃房屋形成互補。

（二）基于區(qū)域結(jié)構(gòu)性需求實現(xiàn)保租房精準供應(yīng)

已供項目的出租情況表明，產(chǎn)業(yè)園周邊的保租房項目爬坡更快，出租率更高。這不僅體現(xiàn)了保租房項目在一定程度上可滿足職住平衡的需求，也對后續(xù)保租房項目的籌措供應(yīng)有參考借鑒價值。在保租房項目可行性研究階段，基于區(qū)域結(jié)構(gòu)性需求找準定位，對于實現(xiàn)保租房精準供應(yīng)有著重要的意義。

目前已上市的保租房項目分布在浦東新區(qū)、閔行區(qū)、松江區(qū)的約占七成。以上保租房項目在立項階段即立足服務(wù)產(chǎn)城融合戰(zhàn)略，其中浦東新區(qū)圍繞張江產(chǎn)業(yè)園，松江區(qū)圍繞松江新城，閔行區(qū)圍繞莘莊工業(yè)區(qū)，在產(chǎn)業(yè)周邊布局租賃住房，較高的出租率也反映了租戶對項目選址的認可。由于新建類保租房項目建設(shè)進度略有差異，隨著供應(yīng)工作漸趨成熟，后續(xù)保租房項目供應(yīng)區(qū)域過于集中的問題也將逐步緩解?？傮w上看，面對上海龐大的租房人口，目前已供應(yīng)的保租房數(shù)量對租賃市場造成沖擊的可能性較小，保租房目前僅是市場化租賃的一種合理有效的補充形式。

（三）保租房項目與市場化租賃住房的關(guān)系

目前的保租房供應(yīng)情況及市場反饋表明，保租房的整體供應(yīng)量還不足以在價格和出租率上成為影響市場的主要因素?？傮w上看，面對上海約1000萬租房人口[2]和約230萬套（間）的租賃住房總量，保租房的整體供應(yīng)量僅是市場化租賃的一種有效的合理補充，對租賃市場起到“壓艙石”和“穩(wěn)定器”的作用，應(yīng)在服務(wù)好新市民、青年人的基礎(chǔ)上，兼顧市場持續(xù)發(fā)展，起到健全和完善本市租賃住房市場的作用。通過保租房項目的品牌運營，可以打造租賃市場標桿性、示范性的品牌，引領(lǐng)更規(guī)范化的市場運營。