商業(yè)樓改造項目招標控制價編制要點與應(yīng)用

文/郭維瀟

引言

建設(shè)單位在進行招標之前，需要編制招標清單及招標控制價作為招標文件的組成部分，招標單位則需要對控制價的完整度及準確性負責。建設(shè)單位根據(jù)招標圖紙、現(xiàn)行定額、清單計價規(guī)范、清單計量規(guī)范、市場價格等資料編制招標控制價，招標控制價由分部分項費用、措施項目費用、其他項目費用、規(guī)費、稅金組成。分部分項費用為建設(shè)項目的實體部分費用，通過圖紙計算得出具體數(shù)據(jù)；措施項目費用為發(fā)生在項目建設(shè)前、項目建設(shè)過程中的管理類費用，分為可具體計量費用如腳手架、模板費用，以及不可計量費用，按項計入；其他項目為總承包服務(wù)費、計日工、暫列金、暫估價，總包服務(wù)費根據(jù)總包提供服務(wù)不同按照分部分項1.5%-3%計入，計日工依據(jù)投標單位人工費報價，暫列金與暫估價按照招標清單價格計入，后根據(jù)實際情況調(diào)整；措施項目中安全文明施工費、規(guī)費、稅金按照相應(yīng)地區(qū)文件記取，是不可競爭費用。

建設(shè)單位招標控制價為投標報價的上限價格，編制招標控制價可以對企業(yè)的目標成本進行控制，避免企業(yè)的建安成本處于被動管理的狀態(tài)，直至項目竣工結(jié)算才核算建安成本，動態(tài)成本控制流于形式。招標控制價有效地促進了投標單位之間的角逐，有助于挑選出優(yōu)秀的施工單位，故成為項目合作與推進的重要環(huán)節(jié)。因此，需要對招標控制價的編制要點進行細致研究與分析，為企業(yè)的降本增效提供依據(jù)。

一、工程概況

商業(yè)樓改造項目位于北京市城區(qū)內(nèi)，所臨道路均為街區(qū)次干路,機動車與人流混行，周邊為生活區(qū)和學(xué)區(qū)。商業(yè)樓投入使用時間已有20多年，外立面陳舊、設(shè)備設(shè)施老化，需要通過改造提升房屋使用率、豐富服務(wù)功能、提高服務(wù)質(zhì)量。整體改造不新增建筑面積，具體內(nèi)容為商業(yè)樓拆除、室內(nèi)裝飾、室外裝飾、采暖、給排水、電氣工程?？偨ㄖ娣e10000平方米，建設(shè)周期18個月，招標控制價1560萬元。

招標控制價編制依據(jù)為商業(yè)樓改造工程施工招標圖紙、招標文件。組價依據(jù)招標工程量清單中的項目、數(shù)量、特征描述，組價定額參考《2012年北京市建設(shè)工程預(yù)算定額》、《2012年北京市房屋修繕預(yù)算定額》、相關(guān)專業(yè)定額、費用文件，材料價格參考當?shù)匦畔r格、市場價格，其他費用結(jié)合工程實際特點綜合考慮。編制招標控制價重點關(guān)注點如下：原有商戶是否能夠按期撤離，對商業(yè)樓“人材機”價格走勢有何影響；改造工程投入使用時間較久，之前商戶裝修與原有圖紙存在差異，踏勘現(xiàn)場無法察覺，會造成拆除工程產(chǎn)生一定變更洽商；商業(yè)樓建設(shè)通常緊臨生活或辦公區(qū)，材料設(shè)備運輸、建筑垃圾、渣土清運存在不便，費用可能有所增加，加上臨近生活區(qū)和學(xué)區(qū)，施工時間受限、噪音管控會導(dǎo)致成本加大。

二、清單編制要點

（一） 分部分項

分部分項清單包含了項目編碼、項目名稱、項目特征描述、工程內(nèi)容、計量單位、工程量、綜合單價。綜合單價由人工費、材料費、機械費、管理費、利潤、一定風險費組成。分部分項清單金額在整體清單金額中占比最大，分部分項清單涉及工程實體的計算耗時最長，依據(jù)圖紙圖集編制子目數(shù)量最多。分部分項清單特征描述的詳盡程度關(guān)系到項目實施過程中的變更洽商、爭議、索賠。若變更洽商、爭議、索賠到項目后期，建設(shè)單位和施工單位的時間及人力成本將面臨損耗，雙方為了彌補損失，更難做出讓步，問題存在時間越長，妥善解決的概率就越低。

招標控制價還關(guān)系到投標單位不平衡報價法的應(yīng)用：在總報價不變的前提下，對先進行施工的工作內(nèi)容提高報價，對后進行的工作內(nèi)容降低報價，對可能變更減量的內(nèi)容降低報價，對可能變更增量的內(nèi)容提高報價。編制招標控制價過程中要對圖紙不明確、未來可能產(chǎn)生變更增減的內(nèi)容提出疑問，及時對圖紙進行再次深化，減少因圖紙深度不夠產(chǎn)生的變更；對踏勘現(xiàn)場不可預(yù)見的項目要預(yù)留一定預(yù)備費用；分部分項清單編制造成后，建設(shè)單位要進行復(fù)核，避免錯項、丟項、漏項問題，要查看工程量計算是否正確，計量單位是否按照清單計量規(guī)范執(zhí)行，價格要參照信息價格、市場詢價進行調(diào)整。

商業(yè)樓分部分項相比新建項目增加了拆除工程。拆除工程分部分項清單見表1，特征描述內(nèi)容為原樓做法拆除至毛坯所需的一切工序及做法的拆除清理。拆除工程難點在于商業(yè)樓商戶租賃部分裝修由商戶自行完成，使用時間長久，與原有竣工圖存在差異。地面厚度、內(nèi)部構(gòu)造屬于隱蔽工程，現(xiàn)場踏勘不易察覺，容易引起此部分費用增加。

表1 分部分項清單

（二）措施項目

措施項目通常包含總價措施費用和單價措施費用?？們r措施費用為安全文明施工費、施工垃圾運輸消納費、夜間施工費、非夜間施工照明費、二次搬運費、冬雨季施工費、已完設(shè)備設(shè)施保護費等。單價措施費用涉及模板、腳手架等?？們r措施費用通常按分部分項費用比例確定，單價措施項目按圖示內(nèi)容計算具體工程量。措施費用總價項目，需要根據(jù)具體施工方案確定，招標控制價根據(jù)過往工程的經(jīng)驗編制。若招標文件規(guī)定將總價措施費用固定包干，則編制控制價設(shè)定費用較高會造成成本損失，設(shè)定費用較低會造成索賠訴訟，因而措施費用的風險由建設(shè)單位承擔。[1]

商業(yè)樓改造項目控制價采用指標法編制，結(jié)合過往同類型、相似地區(qū)項目，招標控制價措施費用約占總控制價10%。指標法效率高，經(jīng)驗指標的選擇需要在平時工作過程中不斷積累，但其準確性欠佳。[2]

（三）人材機費用

人材機費用是項目綜合單價的主要構(gòu)成。建設(shè)項目人材機費用總和構(gòu)成了工程直接費，人材機、人機、人工費是管理費、利潤、規(guī)費、稅金的取費基數(shù)，所以這三項的選取金額直接影響到招標控制價?？缍刃〉臅r間內(nèi)人材機費用增長較為明顯，臨近的3個月內(nèi)人材機費用的變化較小。若采用公開招標的方式，招標全程需要2個月的時間，招標控制價在招標前完成編制，控制價參考價格為投標截止日期前28天的價格。

人材機費用的計價通常有三種方式，分別為采用當?shù)卦靸r信息價格、市場詢價、企業(yè)專業(yè)人員測定價格。信息價格為當?shù)卦靸r主管部門發(fā)布的價格，具有一定的權(quán)威性，人材機價格直接體現(xiàn)了市場波動水平，也經(jīng)常被放入招標文件，作為甲乙雙方認可的變更洽商價格調(diào)整的依據(jù)；[3]市場詢價比較耗時，詢價廠家不同會造成價格差異，容易引起爭議，在信息價格缺項的情況下，可選擇同規(guī)格的至少3家廠商進行詢價，綜合考慮后計入控制價；企業(yè)測定價格，需要建設(shè)項目的長期數(shù)據(jù)支持和不斷積累，價格指數(shù)受到工程時間的影響較大，可以參考近期工程，時間較為久遠的參考價格需要慎重選用。商業(yè)樓改造項目信息價格中的綜合用工費用分成最低價和最高價。綜合用工價格走勢如圖1所示，比新建工程項目價格略高，計取人工費用可在最低價與最高價格之間選擇。

圖1 綜合用工價格走勢

三、實踐應(yīng)用

（一） 加強圖紙深化設(shè)計

結(jié)合商業(yè)樓改造項目，正式設(shè)計前建設(shè)單位提供原竣工圖，現(xiàn)場踏勘后經(jīng)過初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計，將圖紙逐步完善。采用限額設(shè)計、價值工程法優(yōu)化設(shè)計方案，選出性價比較高的設(shè)計方案。依據(jù)同類型項目的單方造價，收集類似項目單方指標，建設(shè)單位確定項目的目標成本，由設(shè)計單位進行限額設(shè)計，根據(jù)設(shè)計方案出具概算金額，參照概算金額編制招標控制價。[4]建設(shè)單位給出技術(shù)需求。初期需求不清晰，初步完成概念設(shè)計后，建設(shè)單位繼續(xù)細化需求。建設(shè)單位每個階段的設(shè)計過程中，建設(shè)單位都應(yīng)與施工單位充分溝通，表達企業(yè)的想法、業(yè)態(tài)用途，在施工圖設(shè)計階段就不應(yīng)再轉(zhuǎn)變需求方向了。在完善設(shè)計圖紙的基礎(chǔ)上編制招標控制價，減少變更洽商使用不平衡報價法引起的成本增加。對于可以計算具體工程量的項目，應(yīng)按照清單計量規(guī)范計量，避免可計量分部分項以“項”計入清單，造成后續(xù)施工時的爭議、索賠。

商業(yè)樓改造項目發(fā)生變更洽商，施工單位報審后建設(shè)單位應(yīng)在14天內(nèi)給出審核結(jié)果。發(fā)生爭議后，建設(shè)單位應(yīng)及時召開專題會進行溝通，明確雙方爭議點和支持依據(jù)，避免時間拖延造成爭議成本擴大。若要索賠，應(yīng)在合同規(guī)定時間內(nèi)由施工單位報送索賠意向通知書、索賠資料，由建設(shè)單位給出審核結(jié)果，雙方核對確認后，按合同約定時間支付相關(guān)費用。

（二）提升施工方案編制能力

招標控制價需要結(jié)合項目現(xiàn)場情況和常規(guī)施工方案進行編制。[5]控制價編制階段，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)項目自身特點梳理施工技術(shù)和工藝做法，避免投標報價與招標控制價存在明顯差異，引起價格大幅波動。[6]編制人員需要具備專業(yè)技術(shù)知識，同時增強溝通、協(xié)調(diào)能力，對項目進行實地調(diào)研，將踏勘存疑問題及時進行消化、處理，對定額中缺項的措施項目靈活使用專業(yè)知識予以補充。施工方案的確定對措施費用有顯著的影響。措施費用中的安全文明施工費用為不可競爭項目。措施項目與施工單位的管理能力、水平存在直接聯(lián)系，招標控制價考慮的是常規(guī)施工方法。為了避免措施費用考慮不周給建設(shè)成本帶來不利影響，總價措施項目在中標后須保證不再調(diào)整，這樣有利于建設(shè)單位降低投資風險。

商業(yè)樓改造項目招標文件規(guī)定：總價措施費用固定不變，不會因工程量的增減和圖紙變更而進行調(diào)整；單價措施費用綜合單價風險范圍為人工費變化幅度的-6%到6%，所有其他材料和機械價格變化風險已包括在投標報價的綜合單價內(nèi)，不作任何調(diào)整。

（三）企業(yè)數(shù)據(jù)指標積累

數(shù)據(jù)指標對于企業(yè)來說是無形的財富，與企業(yè)的成本管理密不可分。根據(jù)建設(shè)項目的類型不同，造價指標可分為新建、改建、擴建等類型，根據(jù)專業(yè)不同可分為建筑工程、安裝工程、鋼結(jié)構(gòu)工程等類型。數(shù)據(jù)指標的積累需要時間和項目的沉淀，以及企業(yè)管理的支持。在招標控制價編制階段，數(shù)據(jù)指標起到了指導(dǎo)性作用，為設(shè)定目標成本提供依據(jù)，為此后同地區(qū)、同類型、同時期人材機價格設(shè)置提供參考，有利于縮短控制價編制時間，提高控制價編制的質(zhì)量。可利用信息化成本管理平臺對企業(yè)數(shù)據(jù)資料進行管理。信息平臺對企業(yè)項目數(shù)量、所處階段進行劃分，對材料存儲、應(yīng)用、趨勢、類型進行分析，對企業(yè)的項目指標類型進行分析，由此形成企業(yè)的標準清單庫、組價數(shù)據(jù)庫、量價規(guī)則庫。

商業(yè)樓改造項目借助企業(yè)的數(shù)據(jù)庫，切實提升招標控制價編制的全面性與完善性。[7]項目涉及拆除工程、室內(nèi)裝修工程、外立面工程、電氣工程、給排水工程、通風工程、采暖工程，其中占比較大的是材料費。對比造價信息價格和企業(yè)數(shù)據(jù)庫價格，對差距較大的材料費用進行人工詢價，使招標控制價契合具有競爭力的市場價格。

結(jié)束語

招標中投標報價金額一直是建設(shè)單位關(guān)注的焦點。招標控制價讓投標報價處于同一基準，可有效地避免投標單位哄抬報價，加強投標單位的競爭意識，有利于建設(shè)單位控制投資成本，提高招標金額的透明度，從而規(guī)避暗箱操作行為。建設(shè)單位和施工單位在項目建設(shè)過程中以清單作為工程款、變更洽商、結(jié)算款支付的依據(jù)，甲乙雙方參照一致，能夠減少不必要的爭議，有利于雙方企業(yè)進行目標成本、動態(tài)成本、全面成本控制，處于主動、高效、精細化管理狀態(tài)。

招標控制價的編制水平考驗著建設(shè)單位成本管理人員的技術(shù)及溝通、協(xié)調(diào)能力?？刂苾r的優(yōu)劣直接關(guān)系到企業(yè)的贏利能力：控制價格過低便無法得到投標單位響應(yīng)，無利可圖會造成投標報價不足3家而流標問題，項目無法進行，建設(shè)單位白白耗費人力、時間、資源成本；若控制價過高，由于中標后利潤豐厚，會吸引大量的投標單位進行投標報價，可能會產(chǎn)生圍標、串標等不良行為，使建設(shè)單位利益受損。編制合理的招標控制價需要企業(yè)各部門配合協(xié)作。建設(shè)需求明確、不轉(zhuǎn)移目標，給足限額深化設(shè)計時間，投資成本測算符合市場水平，對控制價進行多級審核，避免丟項、漏項問題。招標控制價編制屬于項目建設(shè)的初始階段，好的開始可以事半功倍，編制合理的招標控制價可以讓建設(shè)單位承擔較小投資風險，使施工單位良性競爭，從而避免盲目報價造成企業(yè)損失。本文通過對編制招標控制價的研究，助力企業(yè)理性地招投標。