破產語境下不動產買受人的權利實現路徑

李夢莎

廣東嶺南律師事務所，廣東 廣州 510000

一、基本案情介紹

甲對乙享有到期債權，經甲乙協商一致，乙將全資企業丙名下的土地使用權以物抵債給甲，用以清償乙對甲的債務，但是因為種種原因，土地使用權一直未過戶至甲名下，由此，甲開始了漫長的維權之路。甲先后提起了四個訴訟，擬請求將土地使用權過戶至自己名下：

（一）建設用地使用權糾紛

甲對丙提起建設用地使用權糾紛訴訟，要求丙將土地使用權過戶至甲名下，但由于丙涉及多宗債務，土地使用權已先由法院查封，因此，法院沒有支持甲的訴訟請求，認為甲應當通過執行異議先行解決土地使用權的查封問題，并駁回了甲的起訴。

（二）執行異議之訴

隨后，甲提起執行異議，認為土地使用權的轉讓價款已經通過債權債務抵銷的方式支付完畢，且甲不存在其他過錯，因此土地使用權應排除強制執行、解除查封并過戶至甲名下。在執行異議被法院駁回之后，甲提起了執行異議之訴。在執行異議之訴的審理期間，丙由于資不抵債，由法院受理了破產清算。

執行異議之訴的一、二審法院均認為，由于丙已經進入破產清算程序，依照《中華人民共和國企業破產法》（以下簡稱《破產法》）第十九條的規定，有關丙的執行程序應當中止，執行異議之訴無再行審理的必要，甲的主張應當通過破產程序解決，因此駁回了甲的起訴。

（三）取回權糾紛

甲由此依照《破產法》第三十八條的規定向管理人主張取回權，認為其已經付清了土地轉讓款，對標的物享有物權期待權，因此土地使用權不屬于債務人財產，便通過管理人申請取回。管理人經審查認為土地使用權仍在丙名下，屬于債務人財產，因此不予認可甲行使取回權的申請。甲不服管理人的認定，便向法院提起訴訟，要求行使取回權。取回權糾紛的一、二審法院均認為，由于土地使用權仍在丙名下，因而屬于債務人財產，甲行使取回權不符合法律的規定。

（四）第二次建設用地使用權糾紛

甲隨后又提起了建設用地使用權糾紛，要求繼續履行合同，由管理人將土地使用權過戶至甲名下。一審法院認為，由于土地使用權所在地的政策要求轉讓土地使用權必須通過招拍掛的形式，否則不能辦理過戶。因而，甲和丙通過自行簽訂協議的方式轉讓土地使用權的，在現行框架之下無法過戶至甲名下，合同已無法實際履行，于是駁回了甲的訴訟請求。二審法院則認為由于甲曾經提起過執行異議之訴，要求將土地使用權過戶至甲名下，法院以甲的訴求應當在丙破產程序中解決而駁回起訴，而現在甲又提起了同樣的訴訟請求，違反了“一事不再理”原則，法院不應當對此進行實體審理，故撤回了一審判決，改判駁回了甲要求過戶的起訴。

二、不動產買受人權益保護法律規制

買賣合同作為一種雙務合同，買方的核心義務是支付轉讓款，賣方的核心義務是轉讓標的物所有權。因此，下文將著重從買方付款義務的角度分析，當買方支付價款達到什么比例的時候，賣方需要承擔強制過戶的義務，從而使得買方對標的物享有非物權但無限接近物權的排他性權利。

（一）執行程序中的規定

依照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議規定》）第二十八條及第二十九條，在執行程序中，一般標的物買受方支付完畢標的物轉讓款且滿足其他要件的，則可排除執行；而對于商品房而言，基于保障生存權的價值導向，款項支付比例只需超過總價款的50%，即可排除執行。

（二）破產程序中的規定

而在破產程序中，為了保障破產財產價值最大化，《破產法》第十八條的規定給予了管理人對于雙方均未履行完畢的合同選擇繼續履行或解除的權利。從買方角度分析，只有在買受方支付了全部價款但賣方仍未協助辦理產權轉移手續的情形下才不屬于該款規定的雙方均未履行完畢的合同；如果買受方并未完全支付價款且產權尚未轉移，管理人即有權解除合同。值得注意的是，《執行異議規定》第二十八條第二項規定的支付標準，在買受人尚未支付完畢價款的情形下，只要“已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行”，也滿足排除執行的要件。但是同樣的情形在破產程序中則不然，只要買受人尚未付清轉讓款，則視為雙方均未履行完畢的合同，合同最終走向的決定權在管理人，即使根據合同的約定，買受人在標的物產權轉移前并不存在支付剩余價款的義務，在破產中也不存在向管理人付清剩余價款從而要求管理人配合過戶的權利，因為此時，是否繼續履行合同的“生殺大權”完全在管理人而不在交易相對方。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定（二）》（以下簡稱《破產法司法解釋二》）第三十四條規定，在所有權保留的買賣合同中，只要標的物所有權沒有轉移，就屬于管理人有權選擇繼續履行或解除的雙方均未履行完畢的合同，在這條中，并未闡述是否考慮買方轉讓價款的支付情況。而第三十五條則規定，如果管理人決定繼續履行合同的，買受人繼續支付價款；只要在買受人尚未取得標的物所有權，但是已經對標的物進行了不當處分的情況下，才考慮買受人支付價款是否已經達到總價款的75%，如已經達到的，管理人就只能要求買受人繼續履行支付剩余價款的義務。從而可見，如果買受人的價款支付超過75%的，管理人的合同解除權受到一定程度的限制。

（三）小結

綜上，《破產法》第十八條是對所有雙方均未履行完畢合同的普遍性規定，適用于所有買賣合同；《破產法司法解釋二》第三十四條、第三十五條，則是適用于動產所有權保留的買賣合同；而《執行異議規定》第二十八條則適用于不動產買賣，第二十九條則是對商品房消費者保護的特殊規定。針對不動產而言，由于《執行異議規定》是執行程序的司法解釋，并不當然適用于破產程序，而《破產法》及其司法解釋并未給予不動產買受人甚至商品房消費者特殊保護。雖然，執行程序與破產程序都是償債程序，但是基于債務人資不抵債的語境下，破產程序作為概括性償債程序，關注點更多在于如何將債務人財產最大化，以保障債權人能夠實現盡可能多的清償。在這種價值取向之中，不動產買受人甚至商品房消費者并不享有特殊待遇。也就是說，在執行程序中，可以滿足排除執行條件的商品房消費者，在破產的語境下，權益并未能在法律層面上獲得確切保障。因而，在房地產企業破產的案例中，商品房買受人權益的保護，更多是取決于案件管理人、法院的價值考量，以及買受人與債權人之間的權利拉扯，買受人并不享有主動權。

三、買受人的權利實現路徑

甲在本案的維權路徑可謂是極其艱辛且一波三折，但要求過戶的訴訟請求最終也未能獲得法院的支持。在本案中，在不考慮其他因素情況下，土地使用權的轉讓價款實則已經全部結清，甲在土地使用權轉讓合同中并不存在其他主要義務，可以說甲實現對土地使用權物權的距離，僅有辦理不動產權證這“一步之遙”。

在破產語境下，買受人應當如何主張權利，從而實現標的物的物權？從現有的生效判決分析，大部分觀點認為，在債務人進入破產程序后，只要買受人提起的執行異議或執行異議之訴的裁判文書尚未生效，執行異議及執行異議之訴均不再審理，并以駁回起訴處理。因此，買受人并不能通過對破產企業提起執行異議之訴的方式實現權利。同時，由于買受人并未實現對標的物的物權，但有權依照《破產法》第三十八條的規定行使取回權的僅限于標的物的產權人，因此，未辦理過戶的買受人也無法通過取回權主張權利，標的物仍然屬于債務人財產。

四、不動產買賣中繼續履行合同的規制及建議

甲的第四個維權路徑——要求繼續履行合同（本案中訴訟請求為協助過戶）：甲提起第二次建設用地使用權糾紛，要求丙協助過戶的原因是丙進入破產程序之后，對丙名下財產的查封措施依法應當全部解除，因此并不存在甲提起第一個訴訟中所述的因標的物被法院查封而產生的法律障礙。在執行異議之訴中，法院認為標的物的處理應當通過管理人在破產程序中解決；在甲的該次訴訟中，敗訴原因同樣是法院認為標的物的處理應當由管理人在破產程序解決。至于該怎么解決，無非就是繼續履行合同，由管理人協助甲辦理過戶手續；或者解除合同，即丙管理人無須將土地使用權過戶給甲，甲由此受到的損失向管理人申報債權。在本案中，管理人不同意繼續履行合同的情況之下，法院再次指引債權人在破產程序中解決自身訴求，并無法解決本案爭議。畢竟，無法通過自行協商處理的民商事案件，應當允許當事人通過司法途徑尋求幫助。

（一）買方已付清不動產價款時，買受人應有權請求繼續履行，產生爭議時，應明確賦予當事人司法救濟途徑

在不考慮其他因素的情況下，若買受人已經全額支付價款，買賣合同不屬于管理人有權決定是否繼續履行的合同［1］，買受人有權請求管理人繼續履行合同并協助過戶；如果買受人與管理人就合同履行產生實體性爭議的，應當允許當事人通過另行起訴的方式主張權利，并通過立法的形式明確救濟途徑，而不應一概駁回起訴并要求各方繼續在破產程序中解決，否則會造成一個無限循環，當事人的合法權益也難以得到保障。

（二）商品房消費者未付清不動產價款時，建議參照執行中的規定處理，并兼顧平衡破產債權人的權益

1．保障商品房消費者的過戶請求權

商品房消費者在沒有付清不動產價款的情況之下，屬于《破產法》第十八條規定的雙方均未履行完畢的合同，該種情形在實踐中普遍存在。管理人在選擇解除還是繼續履行時，需要兼顧考慮法律效果和社會效果［2］。對于買受人尚未支付完畢轉讓價款的情況，建議參照《執行異議規定》第二十八條、第二十九條以及《破產法司法解釋二》第三十四條關于支付比例的規定完善處理規則。在房地產企業破產的情形下，如果買受人滿足《執行異議規定》第二十九條，應當優先保障無過錯商品房消費者的權益，由管理人代表債務人繼續履行商品房買賣合同，配合辦理產權轉移手續。

2．兼顧平衡破產債權

鑒于在目前的實務中，對于破產程序中商品房消費者的權益保障并沒有明確的法律規制，但是由于涉及的人數眾多，法院和管理人在實務中一般也不愿意采取解除合同收回房屋的方式處理，以免造成不穩定因素，但是從債權人的角度又不愿意輕易放棄本應屬于債務人的財產，否則會造成自身清償額的減損。在此情形下，為了平衡債權人和買受人的利益，讓針對該部分房產的處置方案更容易得到債權人會議的通過，管理人同意繼續履行合同的一般交換條件是買受人除了支付剩余房款之外，還應當支付自實際占用標的物之日起至清償全部款項之日止的利息。但是，該條件實踐起來并不無爭議。第一，買受人未付清款項一般是基于買賣合同對于付款時間的約定，如過戶后再支付余款，在此情形下未全額付款的買受人不存在過錯；第二，債務人破產通常都是客觀因素造成，無法過戶一般與開發商資金鏈斷裂以及建筑物辦理初始確權情況密切相關，而與買受人無太大關聯；第三，涉及未能過戶的房產購買時間一般較久，當時的房產價格較低，如果計算利息的，利息金額會較高甚至會超過原來的購房款本金。但管理人則認為，房屋最大的價值在于其使用權能，即使房屋未辦證也不影響買受人的使用，而買受人事實上已經占用房屋多年，所以應當給予利息予以補償。由于買受人一般不對債務人享有金錢債權，有別于《破產法》規定的列入債權表并享有表決權的債權人，對于房產處置方式的債權人會議決議買受人不參與表決，因而也不約束買受人。即使上述債權人會議已經通過，但是基于對買受人無約束力、另行給付利息不符合當事人雙方買賣合同的約定，是否支持全賴法官的自由裁量。由于我國并非判例法國家，在沒有形成司法解釋或裁判共識的情況下，法官的個案裁量并不必然代表同類案件的判罰必然一致。因而，為了保障商品房消費者的權利的同時平衡破產債權人的利益，建議明確保障付款超過50%的商品房消費者的過戶請求權的同時，明確剩余房款應當計付利息，從而實現破產債權人及商品房消費者的雙贏。

（三）對于未付清不動產價款的其他買受人，應依照當前規定處理，并明確賦予當事人司法救濟途徑

而對于非商品房消費者的買受人而言，商業行為必然存在商業風險，因而并不存在特別保護的必要性，因此應當依照《破產法》第十八條的規定，區分是否屬于雙方均未履行完畢的合同，屬于的，則管理人有權決定是否繼續履行，并按照既有規定處理；不屬于的，管理人應當配合辦理過戶手續，買受人也當然有權請求管理人辦理過戶。但是，如果管理人與買受人對是否屬于雙方均未履行完畢的合同、合同效力、履行等實體問題產生爭議的，應當允許買受人或管理人通過司法途徑主張權利。