投資性房地產資產評估應用研究

黃志炫 廣東中盈土地房地產資產評估工程咨詢有限公司

引言

2006 年2 月15 日，我們國家結合本國國情頒布了《企業會計準則第3 號——投資性房地產》給投資性房地產下了明確的定義，將投資性房地產從其他資產類型從獨立出來，作為一項單獨的資產核算項目，對于投資性房地產的內容作出了詳細的規定，資產評估對于房地產發展有推動作用，通過研究投資性房地產資產評估應用，促進了投資性房地產的可持續發展。

一、投資性房地產資產評估應用

(一)投資性房地產資產評估方法

隨著房地產事業的發展，越來越多的人和企業開始投資房地產，關于投資性房地產如何評估是本文研究重點，常見的投資性房地產資產評估方法如下：

1.收益乘數法

收益乘數法能夠評估出房地產一年的收益，準確估計出投資性房地產的價值，具體如表1 所示：

表1 收益乘數法

2.市場評估法

在評估投資性房地產價值的時候，可以將其于類似的房地產交易價格進行比較，選擇有價值的、可比較的房地產交易案例，在價格比較結束后，將交易案例與投資性房地產之間存在的差異進行深入分析，找到不同點做出合理的調整，以此來評估投資性房地產的價值。在這一過程中，還需要重視房地產附近租金帶來的影響，盡可能排除一切干擾因素。

3.直接資本法

將投資性房地產未來一年的收益除以資本率來評估房地產資產的價值，常見的投資性房地產資產收益的種類有毛租金、潛在毛收入、凈收入等，在通過資本化率計算出投資性房地產的價值，具體的計算公式為：投資性房地產價值＝房地產未來收益/資本化率。

4.現金流折現法

與其他產業相比，房地產開發周期更長，尤其是大型房地產開發項目，在評估房地產投資價值的時候，采用現金流量折現法，所謂的現金流量主要是指一個項目在特定時期內收入和支出的資金數額，投資性房地產資產評估人員需要模擬房地產項目的開發過程，預測整個過程中需要用到的現金流量，綜合考慮各項支出和收入，將不同時間的現金流折現到統一時間點再進行相加減，準確評估投資性房地產資產價值。

5.租期及回收金額折現法

一般來說，投資性房地產都附帶租約，在評估的過程中，合同已經簽訂，投資性房地產現有的租金水平有可能會低于市場水平，也有可能會高于市場水平，導致房地產的資產價值評估不準確。因此，在對投資性房地產評估的過程中，要單獨考慮房地產的資金收益情況，對于房地產租金之外的收益要通過資本化率來評估投資性房地產的價值。

(二)投資性房地產資產評估模式

常見的投資性房地產資產評估方式有工作價值模式和成本模式兩種，在《企業會計準則第3 號——投資性房地產》明確將公允價值模式引入到房地產資產評估中，將其作為投資性房地產資產評估的主要依據，能夠準確反饋出投資性房地產的市值和盈利能力，在保證會計信息質量的基礎之上提升財務報表的使用效果。據調查研究顯示，40.13%的上市公司都存在投資性房地產，在這些上市公司中，僅僅有4.36%公司選擇公允價值模式，其余的上市公司采用的是成本模式，這與預期的結果不同，具體應用情況如表2所示：

表2 2019—2022 年企業投資性房地產情況統計表

通過表2 可以看出，從2019—2022 年許多上市公司都開始投資房地產，投資性房地產所占總資產的比重也越來越大，從2019 年的0.2%上漲到0.28%，投資性房地產占凈資產的比例從1.22%上漲到1.95%，但是都沒有超過2%，可以得出投資性房地產占總資產、凈資產的比率有非常大的增值潛力，對于企業的發展有著極其重要的影響。

通過表3 可以看出，自《企業會計準則第3 號——投資性房地產》實施18 年來，采取公允價值模式評估投資性房地產的數量從4.16%上升到4.87%，但是并未超過5%，超過95%的上市公司仍然采用成本模式評估投資性房地產，對于公允價值模式仍然是觀望狀態。

表3 2019—2022 年投資性房地產評估應用統計表

通過表4 可以看出，從2019 年到2022 年，投資性房地產都有所增值，尤其是2021 年、2022 年投資性房地產價值明顯上漲，公允價值模式評估模式對于資產負債率影響比較小，說明采取公允價值模式能夠提升企業的經營償債能力。而凈資產收益率從7.14%上漲到11.13%、資產負債率從46.11%上漲到69.03%、總資產報酬率從3.78%下降到3.45%，這就說明企業在合理利用財務杠桿的基礎之上擴大經營，企業資產安全性明顯提升，呈現出明顯的融資優勢，為企業后期規模擴張和融資創造了良好的條件。

表4 2019—2022 年投資性房地產兩種評估模式的財務狀況對比表

二、影響投資性房地產資產評估應用的因素

(一)客觀因素

首先，市場條件。自從2006 年后，我們國家財政部對于投資性房地產資產評估模式作出了嚴格限制，明確了使用公允價值模式的使用條件。目前，我們國家房地產交易市場有待完善，部分上市公司不具備公允價值模式的條件，導致公允價值模式推廣面臨非常大的困境。其次，財務工作人員的專業素質。針對投資性房地產資產評估的過程中，賬面價值會隨著市場價格變化而存在差異，財務工作人員需要定期評估投資性房地產的價值，這對于財務工作人員提出了更高的要求，促進要掌握企業整體運行情況，而且還要把握好企業未來發展、市場變化做出調整，降低投資性房地產的風險。目前，許多企業的財務工作人員達不到這一水平，很難對投資性房地產做出準確評估。

(二)主觀因素

首先，關于會計風險。《企業會計準則第3 號——投資性房地產》對于投資性房地產資產評估作出了明確的規定，選擇公允價值模式作為評估投資性房地產的企業不得轉為成本模式，這就意味著公允價值模式是一條“單行道”嚴重限制了企業的選擇權，一旦出現房價波動，企業沒有其它選擇的機會，只能調整自己的利潤，導致企業收益變化劇烈，在無形之中增加了投資風險。其次，關于未來盈虧。近幾年來，我們國家房地產事業發展速度越來越快，投資性房地產的價值越來越高，降低企業財務風險，增強企業的融資能力，有效提升企業的形象。目前，企業所采用的投資性房地產評估隔斷了利潤調節的空間，對于企業盈虧管理帶來了不利的影響。最后，關于政治成本。在選擇房地產資產評估模式的時候，部分企業選擇了公允價值模式，考慮到政治成本，企業領導積極尋求各種途徑去降低自己的關注度，混淆潛在危機的影響。

三、推進投資性房地產資產評估應用的對策

(一)構建健康穩定的房地產市場

通過構建健康穩定的房地產市場，能夠避免市場價格的大幅度波動，提升投資性房地產評估的準確性。具體來說，國家應該構建良好的房地產交易市場和環境，由政府部門負責牽頭，其他機構共同協作參與的一體化機制，建立起完善的房地產交易中心，有效監控房地產交易，降低房地產泡沫經濟發生的頻率。

(二)重視財務人員的培訓工作

隨著經濟水平的飛速發展，公允價值模式的廣泛應用是必然的，但是就目前的情況來看，企業的部分財務人員專業素質不夠高，應急能力比較差，風險判斷能力和資產評估能力比較弱，導致公允價值模式推廣受限。因此，一定要重視財務人員培訓工作，完善會計協會機會教育制度，組織員工閱讀高質量的財務書刊，重視會計教育投入，定期組織相關的會計培訓活動，不斷提升財務人員的專業素質。邀請會計專家開講座，重點講解會計新準則，就投資性房地產資產評估準則開展針對性討論，加深財務人員對于投資性房地產資產評估的理解，促進投資性房地產資產評估理念的轉變。財務工作人員要主動學習，持續關注與投資性房地產資產評估規則有關的內容，積極參與投資性房地產評估實踐，總結有價值的、值得推廣的經驗，不斷提高自己的投資性房地產資產評估能力。

(三)健全資產評估流程

投資性房地產資產評估結果是否準確，最主要的途徑之一就是健全資產評估流程，有效提升會計信息的可靠性。要健全資產評估流程，重視資產評估機構監管力度，增強投資性房地產資產評估報告的可行性，一般來說，投資性房地產資產評估報告內容主要包括委托方、產權持有者和其他評估報告使用者概況、評估目的、評估對象和范圍、價值類型及其定義、評估基準日、評估依據、評估方法、評估程序實施過程和情況、評估假設、評估結論等內容，要求投資性房地產評估部門認真記錄評估過程，出具完善的資產評估報告，作為評估房地產資產價值的重要依據。同時要健全行業規范制度，提高監管力度，對于在資產評估過程中出現的任何違規行為都要嚴肅處理，如果有情節嚴重者，可以直接取消機構的投資性房地產評價資質。

(四)重視監督管理

加強投資性房地產地產評估機構監管體系建設，由中國資產評估協會和證監會聯合組成評估小組，對于投資性房地產資產評估進行復核，并將其作為機構考核的重要依據，根據評估結果判定房地產資產評估結果的準確性，并依法追究相關的法律責任。強化對注冊會計師監督，使得注冊會計師自覺遵守投資性房地產評估規則，提高注冊會計師的職業道德修養、風險判別能力等。建立完善的獎懲制度，對于惡意使用會計信息的人依法追究相關的責任，給潛在造假者形成威懾，盡可能避免違規行為，確定房地產資產評估的準確性。

四、結語

綜上所述，隨著房地產事業的不斷發展，投資性房地產資產評估不僅會影響房屋出售，而且對于房地產出租也會產生影響，這就要求工作人員在參與投資性房地產資產評估的時候，要根據房地產情況選擇合適的評估對象，采取有效的對策，不斷提升投資性房地產資產評估的準確性，為房地產事業發展提供最有價值的材料。