大灣區城市更新的“大塱樣本”

麥婉華

廣州市黃埔區蘿崗街道蘿崗社區大塱村舊村改造項目跑出了舊改“加速度”。舊改實施“政府儲備用地-集體留用地-舊村改造”聯動改造開發，構建節約集約用地的新典范；政、村、企創新成立了舊改鐵軍攻堅聯動黨支部，將拆遷一線作為鍛煉黨員干部的主戰場。建成后，預計該片區集體收入將由原來約1千萬/年直線提升至2億元/年，增長近20倍。

作為國家發展大局中具有重要戰略地位的區域之一，粵港澳大灣區經濟活力強、開放程度高。2022年，粵港澳大灣區經濟總量超13萬億元人民幣，綜合實力顯著增強。目前，粵港澳大灣區正朝著建成國際一流灣區和世界級城市群的既定目標加速前進。

位于粵港澳大灣區“灣頂”位置的廣州市黃埔區、廣州開發區是廣州市乃至粵港澳大灣區實體經濟主戰場、科技創新主引擎、改革開放主陣地、區域經濟增長極。而隨著區域高質量發展的需要，城市更新成為該區的重點任務之一。

近年來，黃埔區堅持“拆、治、興”并舉推進城中村改造，城市更新各項指標數據持續領跑全市。該區以城市更新增強城市功能，勃發超大城市規劃建設治理新活力。其中，位于黃埔區蘿崗街道蘿崗社區的大塱村舊村改造項目正是特大城市城中村改造的創新樣本。

8月8日，伴隨著最后一塊樓板的澆筑完成，大塱村舊村改造項目回遷房實現所有樓棟全面封頂。這是繼今年3月該項目首期回遷房順利交付后，項目完成的新里程碑。

蘿崗街道黨工委副書記、辦事處主任洪森表示，大塱村舊村改造項目跑出了舊改“加速度”。從2019年6月底舊改項目正式獲批到2023年8月項目回遷房實現所有樓棟全面封頂，總共不到5年的時間，是廣州舊村改造中推動速度最快的項目之一。大塱村所在的科學城核心片區積極建設成為現代產業體系核心集聚地、宜居宜業幸福之城。隨著城市的發展，作為城中村形態的大塱村在繁華中越來越不和諧，村民、政府的改造意愿越來越強。因此，大塱村必須舊改，而且要成功改、盡快改，真正讓政府、社區、村民實現共贏。

土地置換騰挪規整

構建集約用地新典范

大塱村坐落于廣州市黃埔區政府附近，四周依山傍水，是人杰地靈的寶地。該村始建于南宋年間，由南雄珠璣巷遷徒而來，具有800多年的歷史。歷代大塱村素有“大塱好村場，燕子踏橫樑”的美名之稱，響譽縱橫10多公里。

隨著城市的發展，大塱村成為了典型的城中村。村內樓房普遍是“一線天”“手握手”的建筑形式，導致采光差、環境壓抑。由于沒有統一的規劃，村內道路狹窄陰暗，導致消防安全、公共衛生、社會治安、災害防控等方面都存在不少隱患。村民只能用低廉的租金吸引著租客，但仍有許多零散的集體物業無法有效利用。

地處黃埔政治文化中心、科學城片區核心區域的大塱村本應有巨大的優勢和潛力，但因城中村的環境與形態而難以高質量發展。因此，舊改勢在必行，時不我待。

蘿崗社區黨委書記鐘鑒培介紹，2018年2月，大塱舊村改造項目正式納入黃埔區城市更新計劃；2018年5月，啟動舊改工作；2019年1月，實現首拆；2019年6月，黃埔區政府批復了大塱村舊改實施方案，改造范圍東至京港澳高速，西至新陽東路，北至開創大道，南至新橋路，面積約19公頃。2021年4月，大塱舊改項目累計完成房屋拆除692棟，總建筑面積27.04萬平方米，比預定時間提前一個月實現舊村房屋拆遷全部清零。

“舊改的順利推進離不開村民的支持，因此在項目還沒開展時社區就先征求村民的想法，讓村民意見得到充分的尊重。例如，舊改補償方案是在項目開展之前擬定的，擬定期間先盡量把村民的意見都統一進去。那么當真正開始推進項目時，很多不同的意見都已經前期聽取了，很多矛盾也都前置解決了。這正是我們大塱村舊改的創新做法之一。”鐘鑒培說。

除此以外，大塱村舊改項目通過土地置換騰挪規整，實施“政府儲備用地-集體留用地-舊村改造”聯動改造開發，實現了零散土地歸宗整備，構建節約集約用地的新典范。

蘿崗街道綜合行政執法辦公室主任陳旭球介紹，大塱村片區城市更新項目總用地面積63公頃，包括舊村19.5公頃、集體留用地28.5公頃、政府儲備用地15公頃。通過統一規劃、置換騰挪、分期實施的方式，將集體留用地與政府儲備用地通過土地騰挪置換規整，形成9.1公頃連片商業商務用地，區政府通過土地出讓打造23萬平方米區域創新中心；將整備后的18.1公頃集體留用地交區政府收儲出讓，建設51萬平方米的宜居社區；將其余整備后的10.4公頃集體留用地由村自行開發，建設35萬平方米集體物業并引進高端產業。

舊改鐵軍攻堅聯動黨支部

助力項目提速

舊改是城市更新的關鍵抓手，也是產業升級的必經之路。而黨建引領“把舵定向”則能最大程度推動舊改提擋加速。2020年7月16日，黃埔在廣州率先出臺首個黨建引領舊村拆遷鐵軍8條“硬”措施，強化黨對舊村拆遷工作的全面領導，將資源力量自上而下，一貫到底。

同年7月29日，為有力推動大塱舊村改造，政、村、企創新成立了舊改鐵軍攻堅聯動黨支部，將拆遷一線作為鍛煉黨員干部的主戰場，以黨組織的全覆蓋推動舊村拆遷攻堅真正落地。同時，把黨性強、肯干事、能干事、敢干事、干成事的村干部推選到領導崗位上，讓基層黨組織戰斗堡壘更加強勁有力。據悉，大塱舊改鐵軍攻堅聯動黨支部是黃埔舊改項目中第一個建立的臨時黨支部。

黨支部建立“黨員示范崗”、劃分“黨員責任區”、設立“黨建宣傳窗”，以“線路圖”“進度表”形式建立起“掛圖作戰”工作機制，倒逼工程項目進度，做到“關鍵崗位有黨員、困難面前有黨員、突擊攻堅有黨員”，確保各項工作開展做到有條不紊、忙中有序。

舊改鐵軍擔當，還必須要啃“硬骨頭”。黨支部黨員們不厭其煩地多次深入到拆遷戶家中，宣傳土地、房屋及附屬設施補償標準，及時化解征地拆遷矛盾糾紛，營造“想拆遷、愿拆遷、盼拆遷”的良好氛圍，為拆遷工作的順利推進掃清“障礙”。

舊改工作千頭萬緒，面臨的問題往往又與群眾直接利益密切相關。其中，回遷安置房質量更是舊改中村民關心的頭等大事。因此，利用科技手段展示舊改進度，成為大塱村舊改推進的“穩定器”。該項目引用“8K+5G”直播技術，通過現代智能數字手段，全天候透明化的監督舊改全過程。讓村民不用親自去到施工現場，就能云觀看回遷安置房現場狀況，切實感受房屋建設質量。

“8K+5G”是什么意思？簡單來說8K是清晰度，5G是傳輸速度。村民只要有空打開手機，就能感受到8K的超高清畫面質感和5G的快速傳輸速度，看到房子一天天慢慢長高，真實感受到搬新家的日子越來越近，如此“云監工”確實讓人暢快。

傾力打造

“家門口”優質教育、文化配套

日前，大塱村舊村改造項目回遷房已實現所有樓棟全面封頂。村民也逐漸從“云監工”變成“真入住”。2022年11月，大塱村回遷房首期（北地塊）1-3號樓完成670余套房的搖珠分房工作，并于2023年3月順利完成交樓工作，首批回遷村民喜遷新居。

記者來到大塱村回遷房首期（北地塊）的2號樓參觀了已入住村民不同戶型的新居。不同的村民按照家庭需要選擇不同的戶型，一般自住的大家庭以三房、四房為主，小家庭大多選擇二房，而如果用于出租的房子村民會選擇一房或單間。“我們入住已經大半年時間了，因為房子是精裝修交付，我們大部分人只需要按照自己的喜好定制柜子、購買家具，然后即可拎包入住。”大塱村村民羅先生說。

大塱村回遷房建設方相關負責人介紹，大塱舊村改造項目共建設9棟回遷房（北地塊3棟、南地塊6棟），總建筑面積約24.5萬平方米。而按照村民的居住與出租等不同需求，戶型涵蓋40～150平方米的一房至四房，全部精裝修交付。

截止至2023年8月，回遷房二、三期（南地塊）4、5號樓外立面施工完成、裝修墻地磚施工完成；6-9號樓外立面完成70%，裝修墻地磚完成30%；園林綠化等其余工程都在緊鑼密鼓地進行中。

村民“上樓”后，生活與過去發生了很多的變化。“首先租金上就相差很多，過去城中村的一房一廳的房子只能租到幾百塊，現在回遷房一房一廳可以租到3000元左右，經濟效益變高了。而我們自己也住上了電梯房，環境改變了，我們自己的衛生習慣、生活習慣也跟著改變。大家都更講究衛生，也更講求生活質量了。”大塱村村民、回遷房業主羅仲卿說。

除了生活的環境變得更優美外，大塱村舊改后的教育、醫療、文化等配套設施也更完善了。據悉，大塱舊改項目按照常住人口規劃配置了優質教育、醫療、養老、文化、體育等合計4.81萬平方米的市政和公建配套。這包括1所小學、1所幼兒園，建成后將分別移交廣州開發區第二小學和人才集團第二幼兒園管理。還將配套衛生服務站、社區公共圖書館分館、公交首末站、星光老人之家、文化健身場所等設施齊全……居民生活、出行所需都將得到滿足。

大塱村村民羅小姐正因為聽說舊改后的配套小學更方便了，就把小孩的戶口遷回。“過去如果村里的小孩要讀書，并沒有專門配套的學校，只能派到2-3公里外的小學，每次接送都不方便。但現在配套的學校就在回遷房幾百米的地方，接送方便多了。”

舊改也并沒有讓大塱村村民忘記自己的“根”。舊改遷建大塱羅氏宗祠，并以景觀設計的方法，與周邊環境和諧相融，優化區域生態環境和人文景觀。

產業結構升級、空間集約高效

實現多方共贏

村民得益、集體資產增值、政府收獲、城市空間優化……這是舊改帶來實打實的好處。而舊改過后，村集體如何可持續發展？“從城中村村民現在成為城市居民，人們要如何融入多元化的城市生活？過去很多人都是靠收租過生活，但后代要更好發展則必須貼合城市產業的發展路徑，而不是還走過去城中村的老路。這些都是我們在舊改后要思考的問題。”鐘鑒培說。

因此，規劃好產業導入勢在必行。大塱舊改后，將通過產業結構升級、空間集約高效、文化挖掘再造、民生服務提升，打造成為集高端居住、就業、購物、休閑等功能為一體的現代化綜合城區。屆時，大塱村片區高端商業占比20%，產業及公服配套占比31%，居住占比49%。

據悉，大塱片區規整村留用地10.4公頃，建成35萬平方米集體物業，加上大塱舊村改造項目復建的集體物業，片區集體物業總量龐大。接下來，大塱片區建設新型產業載體空間，引入高端商業商務中心，與香雪總部經濟區形成聯動效應，打造先進的產業聚集區與區域自主創新中心，成為新的增長級。

目前，政府儲備地塊引進并建設寶能金融、多益網絡等企業總部；集體留用地中的收儲出讓部分竣工了環境優美、配套優質的居住小區，自行開發部分引進并建設粵港澳大灣區國家技術創新中心、國家級人力資源產業園、京廣文化新干線等科技創新產業載體。隨著舊村改造的推進，環境提升、配套完善、產業集聚的片區正逐步成型，預計該片區集體收入將由原來約1千萬/年直線提升至2億元/年，增長近20倍。

百舸爭流，奮楫爭先。蘿崗社區大塱村舊村改造項目致力打造“舊改樣本”，聚力創造全民幸福，成為特大城市舊改“先行者”。通過不斷探索、持續創新的最強動能，“新大塱”的畫卷正徐徐展開，高質量發展之路未來可期。

編輯/余弘陽