探索破解三大難題積極推動“物業進鄉村”助力城鄉融合發展

王女英

“物業進鄉村”是指將專業化物業服務向鄉村延伸，將城市精細化治理理念向農村推廣①，是逐步使農村基本具備現代生活條件的必然要求。當前農村物業服務發展尚處起步階段，存在服務內容不明確、參與主體缺失、資金籌措困難等問題。近期作者在江西鷹潭調研發現，該地針對農村公共基礎設施“重建輕管”和綜合服務短板，積極推進“物業進鄉村”，對破解農村物業“誰來管、管什么、怎么管和錢哪里來”等關鍵問題進行了多種形式的實踐探索，值得借鑒。

一、“物業進鄉村”面臨三大難題

（一）服務內容不明確

一是缺乏適應農村需求的物業管理服務規范。國務院頒發的《物業管理條例》、地方出臺的物業管理辦法或條例以及國家標準《住宅物業服務規范》，均是主要針對城鎮住宅小區、商業樓宇、公共建筑等制定的服務標準和規范。一些地方雖在探索物業進鄉村，但因農村物業與城市物業的服務范圍和內容差別較大，適應農村發展特點和農村居民需求的物業管理服務規范尚處空白。二是農村物業服務深度和廣度還不夠。從地方實踐來看，農村物業人員的工作更多是村內垃圾清掃和轉運，尚未覆蓋到農村水電路氣訊等公共基礎設施管護、農村公共事務服務等事項，在深度和廣度上與真正的物業服務還存在明顯差距。

（二）參與主體缺失

一是村“兩委”代管服務能力有限。農村公共管理職責通常由村“兩委”（3—5人構成）代為行使，但村兩委干部精力有限、專業能力缺乏，難以承擔農村量大且繁瑣的物業管理事務。二是市場化企業動力不足。農村公共基礎設施多以公益性為主，運營管護實現盈利甚至收支平衡難度很大，制約了物業管理服務企業入駐農村市場的積極性。三是村民主動參與程度不高。農村居民主動參與農村公共基礎設施管護、農村人居環境整治、村莊公共事務管理的主體意識相對薄弱，對專業化物業管理服務也缺乏認識。

（三）資金籌措困難

一是地方財力不足影響農村公共基礎設施后期管護。在財政薄弱地區，如沒有專項資金或財政補助，管護經費難以保障，農村公共基礎設施閑置成為擺設現象層出不窮。二是農村物業服務付費制度尚未建立。使用者付費理念在農村落地存在困難，農村居民對有償物業管理服務接受程度普遍較低，實現物業管理費正常收繳還有很長一段路要走。

二、鷹潭“物業進鄉村”探索實現了三個明確

（一）建立服務清單，明確管護內容

一是分類制定村莊管護內容及標準。根據村莊發展和基礎設施情況，將村莊劃分為三類，對應確定不同的管護范圍和管護標準。三類村，即地處偏遠、農戶不多的一般自然村，重點抓好衛生保潔、清除雜草、道路維護、供水設施維護、供電設施維護等5項管護工作。二類村，即農戶和公共設施較多的人口聚集村、中心村，重點抓好衛生保潔、供水設施維護、污水處理設施維護、溝塘清淤、公廁維護、綠化養護、路燈維護、體育休閑設施維護等10項管護工作。一類村，即高標準打造的精品村、旅游村、紅色名村，在二類村基礎上，提出“10+N”項管護內容的更高要求，管護好停車場、消防設施、村旅游指示牌等其他生活和旅游設施。二是村組建立臺賬動態管理。以鷹潭貴溪市白田鄉為例，對全鄉所有道路、路燈、綠化、溝塘、公廁、宣傳欄等基礎設施開展摸底調查，各村組建立管護臺賬，并實施動態管理，實行“一組一臺賬，一年一調整”。三是建立物業服務清單。以鷹潭余江區潢溪鎮渡口村為例，物業公司列出40項物業服務事項，包括公益類項目26項和收益類項目14項，收益類項目既有政府投入的公共設施管護類項目（如綠化養護、污水管網管護、垃圾分類等），也有農戶付費的經營型項目（如維修類、代管類、代購類、家政類等）。

（二）探索多種模式，明確主體分工

鷹潭通過多種形式推動物業進鄉村，逐步形成“政府管理考核—物業公司負責—基層組織引導—村民參與”多主體分工協作的農村物業服務體系。鄉鎮成立物業辦，負責管理、協調、對接物業公司，并對各村級物業公司日常工作進行指導、監督和考核。物業公司負責具體管護工作，根據載體性質不同分為兩大模式：一是服務外包，即通過委托管理的形式將物業管理服務交給第三方企業；二是以集體經濟組織為載體成立物業公司，主要采取整鄉推動、多村聯建方式，或以村級推動、中心村輻射周邊等方式，進行市場化運作。各村委會及村理事會負責宣傳引導村民落實“門前三包”制度，定期組織村環境衛生評比等活動，結合村規民約調動群眾參與管護、互幫互助的積極性，并對物業公司工作進行監督。村民負責“門前三包”，對房前屋后開展清掃保潔。一些村民也積極加入物業服務中心組建的各類管護志愿者隊伍，開展基礎設施、園林綠化和電力設施等維護工作。

（三）健全工作機制，明確籌資來源

一是建立管護經費投入籌集制度。整合多渠道資金，避免“撒胡椒面”。如，余江區黃莊鄉通過整合鷹潭全域垃圾清運一體化試點資金及市區配套資金、省人居環境整治專項資金及鄉鎮配套資金、道路養護資金、農戶有償保潔費等，每年歸攏資金能夠有效覆蓋物業公司運行成本。探索農村物業服務付費機制，強化“收益付費”意識。根據管護內容和服務標準的差異，向村民收取較小金額、標準不一的物業服務費。如，一類村人均每年20元；二類村人均每年15元；三類村人均每年10元。拓展經營性項目，增強物業企業財務可持續性。一些鄉級、村級物業公司積極開展經營性項目，如農機出租服務、為企事業單位提供保潔服務等，獲得額外經營收入。二是健全物業服務考核機制。建立以結果為導向的管護經費安排機制，實時督促物業公司確保服務質量。將農村環境綜合整治納入考核體系。余江區每月組織環境整治評比現場會，對排名前三的村予以表彰，對排名倒數第一的村，由鄉黨委書記約談駐村領導、村支部書記。考評成績連續兩次排名倒數第一的村停發鄉級相關配套經費，對相關責任人取消年終評先評優。鄉鎮牽頭考核物業公司。貴溪市白田鄉物業辦每月定期組織村委會、村理事會、網格員代表對物業公司進行考核，并根據考核結果撥付管護經費，總分低于85分的，按差距分數扣減管護經費。三是建立村民參與激勵機制。建立信用式激勵機制，激發了農民參加公益性活動的積極性。以余江區潢溪鎮渡口村為例，物業服務中心為每家每戶開設“物業存折”（包含基本物業幣10個），每參加一次公益性活動，會得到5—50個不等的物業幣，每個物業幣相當于1元人民幣，累積的物業幣可在物業服務中心兌換日常用品，或換取相應價值的物業服務。

三、啟示與建議

（一）因地制宜，推動物業服務向鄉村延伸

一是明確村莊公共基礎設施管護基本清單。對村莊基礎管護內容提出基本服務要求，引導村莊管護內容規范化、要求標準化。二是在充分考慮鄉村區位、人口和經濟情況的基礎上，探索多種“物業進鄉村”方式。在靠近城區的鄉、村，可采取服務外包模式，通過與城區整體打包或在人口較多的鄉鎮單獨外包的方式，委托給第三方物業管理企業負責管護。在離城區較遠但人口分布較為集中、行政村較少，便于統籌管理的鄉鎮，可采取整鄉推進、村莊聯建的方式成立物業服務公司統一管護。在離城區較遠且人口分布差異較大的鄉鎮，可依托有一定商業活動基礎的中心村成立物業服務公司，輻射服務周邊村莊。

（二）多方共治，明確權責形成合力

縣級政府要負責好組織實施、落實資金投入、強化資金監管、加強監督考核等工作。鄉鎮級政府要履行定服務人員、定服務事項、定服務標準、定服務范圍、定監督人員等職能，把控好“物業進鄉村”的服務邊界，確保農村物業公司的公益性導向。村黨支部要發揮好戰斗堡壘作用，充分發揮黨員帶頭示范作用，打造黨建統領的網格化治理模式，為有效推動村莊管護搭建基礎網絡。物業公司要摸底了解村莊基本情況，建立工作臺賬，明確服務清單，落實管護責任分工，完善專業化管護力量，開展多樣化的公益性和經營性項目，積極吸納本地就業。村理事會要發揮組織監督作用，帶領村民協助和監督各類管護人員，做好村莊環境日常管護工作。村民要自覺做好房前屋后的物件規整、衛生清掃、水溝清淤等“門前三包”工作。

（三）完善機制，保障物業進鄉村可持續發展

一是鄉鎮級政府積極整合公共財政投入資金，統籌整合不同渠道獲得、不同部門管理的資金，從“各炒一盤菜”到“共辦一桌席”，將分散資金聚攏使用，促進資金使用效用最大化。二是鼓勵村鎮物業中心以公司化運營為導向，將物業服務公司作為村集體經濟發展平臺，通過開展多樣化的經營性服務項目增加收入，確保物業公司財務可持續。三是探索建立農村物業管理付費機制，按照“誰受益、誰付費”原則，通過村規民約適當向村民收取一定的物業服務費，逐步增強村民參與公共環境管護和鄉村治理的意識。四是完善對農村物業服務的監督考核機制，通過將管護經費撥付與考核結果掛鉤，保證農村物業服務質量。

注：

①本文所指的農村物業管理服務，包含村莊各類基礎設施維修、養護、管理，以及農村人居環境整治等內容，是廣義范疇的物業管理服務。

（作者為國家發展改革委城市和小城鎮改革發展中心助理研究員）