我國房地產領域主要金融風險問題分析及建議

姚冬梅

我國房地產行業“高負債”特征顯著，長期依賴高周轉、高杠桿、高毛利“三駕馬車”。房價持續上行一定程度掩蓋了實際住房需求的明顯放緩。房地產行業高負債經營模式在商品房銷售收入高增長時期得以維持，但當前和未來一段時間中國的總人口數、人口老齡化、新婚家庭數的減少及生育年齡延遲、人均住房擁有量及住房面積已較高、城鎮化放緩、投資需求減少等房地產實際需求支撐因素減弱，難以維持商品房銷售保持高增長。在監管部門的去杠桿政策下，自2021年下半年開始，一些擴張速度過快、風險抵抗力不強的房企出現流動性危機，加之其他內外因素的影響，房地產業的風險開始顯現，并逐漸影響到經濟發展、金融安全、民生保障等各個方面。

一、房地產行業主要金融風險現狀分析

高杠桿運行模式下，我國房地產行業與金融體系深度綁定，房地產風險通過資金鏈條向金融體系傳遞，成為當前我國金融市場和機構不容忽視的風險點。當前，受疫情影響積壓的購房需求集中釋放后，房地產市場供需雙雙轉弱，市場信心不足，房地產企業風險化解壓力較大，房地產金融風險交織蔓延，有關問題應高度重視。

（一）民營房企信用違約蔓延，優質房企出現信用受損

2021年下半年，房地產企業的融資端遭遇全面收緊，地方政府為預防“爛尾樓”進一步收緊預售資金，導致相當一部分房企資金流全線承壓，債券違約不斷，評級下調，形成負面循環。行業中最激進者率先風險顯性化，民營房企頻頻“爆雷”。事實上，近幾年房地產行業增長放緩趨勢已有所顯現，疊加調控政策的作用，高負債形成的潛在風險逐步暴露，房地產企業債券違約事件明顯增加。2018年，一些中低資質、中小型房企已經開始出現違約。2020年，新華聯控股、泰禾集團、天房集團等房企首次出現違約，違約房企在“量級”上有所上升。2021年，不僅違約債券數量進一步增加，還出現了恒大集團這類頭部房企違約事件。據萬得統計，2022年，境內市場房地產企業債券違約和展期金額分別占同期違約和展期債券總金額的65%和81%。2023年以來，隨著房地產銷售進一步走弱，房企流動性壓力進一步加大，優質房企、央國企也出現“爆雷”風險，近期碧桂園、遠洋控股等房企出現實質性違約，更有披露虧損預告，房地產企業信用也進一步受損。

（二）房地產風險向銀行體系傳導

銀行信貸是我國房地產金融的最重要組成部分，房地產市場風險迅速向銀行體系傳導。2018年以來，隨著表外融資收緊，銀行信貸占房地產融資比例逐年增加。根據住建部有關數據，房地產相關貸款占銀行信貸的40%，隨著房地產市場的連續下行，相關風險隱患加速暴露，對銀行系統形成沖擊。銀行涉房貸款不良率出現明顯提高。從國有大行情況看，據統計，2022年末六大國有商業銀行個人住房不良貸款余額共計1164.94億元，同比增長59%；房地產業不良貸款余額共計1977.6億元，同比增長71%。從地區商業銀行看，鄭州作為此前“停貸風波”中所涉樓盤最多城市，其下轄地方銀行鄭州銀行個人住房貸款不良率在2022年6月達到1.34%，較2021年末增加0.38個百分點。房地產企業風險在持續向信貸體系傳導。

（三）房地產風險引發信托資管業風險

房地產是我國信托資金主要投放領域，除了直接投向房地產企業外，還有大量資金通過名股實債項目或底層資產為房地產公司股票、債券的通道業務投向地產。房地產行業深度調整對信托行業形成較為明顯沖擊。根據市場機構統計，我國信托20萬億元的總規模中，各種形式投向房地產的資金占比超過50%。個別房企來自信托公司的融資規模已超過銀行表內貸款。用益信托網數據顯示，房地產信托違約從2020年年末再度開始大幅增加。據用益信托研究統計，2021年，房地產信托全年違約規模達917.11億元，占總違約規模的61.34%。2022年房地產信托違約金額高達882億元，占信托產品違約總規模的73.34%。信托項目往往抵押資產質量較差，還存在花式錯位抵押的問題，風險處置更加困難。當前房地產市場的風險持續傳導到信托行業，將進一步削弱信托計劃的底層資產質量和流動性，加劇行業風險。另外，信托爆雷也直接導致相關委托人財產損失，房地產風險通過該渠道向高凈值投資者傳導。當前房地產市場的風險持續傳導到信托行業，將進一步削弱信托計劃的底層資產質量和流動性，加劇行業風險。近期，中融信托停兌，背后與中融信托頻頻踩雷至少15家債務危機房企密切相關。受房地產下行趨勢影響，未來部分涉房信托產品可能還會出現問題。

二、房地產業化解有關風險面臨的困境

房地產業與金融業密切相關，強化自身造血能力，行業恢復良性循環是切斷其向金融領域傳導風險的當務之急。2022年10月以來，房地產融資政策頻繁出臺，從保交樓專項貸款到房地產融資“三箭齊發”再到不動產私募投資基金試點啟動，在提振市場信心、穩定住房消費的同時，也著力化解行業風險。但是當前房地產市場仍未脫離下行區間，在經歷一季度的短暫復蘇后再次大幅回落，房地產風險化解任務仍然艱巨。

（一）房地產企業融資渠道不暢、房地產企業扎堆退市影響市場預期

今年以來，房企內外源融資改善有限，多數房企面臨融資困境。今年4月以來，房地產銷售持續轉弱影響企業銷售回款，也影響市場信心。外源性融資渠道隨著銷售和預期走弱而收緊，部分出險企業除銷售匯款外已經沒有其他融資渠道。根據機構數據顯示，今年以來80家典型房企月度融資總量持續偏低，5月當月創下不足300億元的新低，僅263.29億元，環比減少56.7%，同比減少60.4%。而償債方面，6—8月為償債高峰期，全年房地產行業境內債到期規模約1.99萬億元。下半年，房企融資問題若改善不佳，則可能出現新一輪集中違約風險。經營融資困境下，部分上市房企面臨退市風險。據統計，目前已有9家上市房企鎖定“退市”，A股和H股共有35家上市房企面臨或逼近退市。房企“退市潮”可能進一步弱化房地產市場預期，不利于房地產市場信心恢復。

（二）保交樓專項貸款落地慢，支取難

從保交樓專項貸款落地情況，政策取得一定效果，但在實踐中暴露出資金落地慢、支取難、缺口大等問題。一是資金申請周期長，資金到位慢，支取手續繁瑣。根據中國房地產報調查，成都某符合專項再貸款支持要求的項目先后耗時8個月才拿到專項資金。紓困資金支取使用有嚴格規定，支付審批材料復雜、審批流程過長，一筆資金使用經過層層把關，導致部分項目紓困資金申請下來兩三個月還無法支取。此外，有些地方銀行會以之前開發貸利息未償、本金未及時支付為由，限制開發商支取資金。二是審核標準有待完善，額度限制導致支持力度有限。在紓困項目審批中，部分資金缺口不大的項目或缺乏抵押物的企業，無法獲得支持。但當前房地產企業的融資難度仍較大，部分企業自有資金十分有限，銷售回款在目前市場形勢下也很難覆蓋資金缺口，而且涉及爛尾樓的企業大多存在信用風險，正常渠道的外部融資很難實現。雖然所需資金缺口不大，確是導致爛尾的“最后一根稻草”。

（三）居民購房需求延遲釋放，房地產銷售明顯回落

2023年二季度以來，居民購房需求集中釋放后，房地產銷售明顯走弱，顯示出居民購房需求較弱。國家統計局數據顯示，1—7月份，全國商品房銷售面積同比增速為-6.5%，相比1—6月份的-5.3%跌幅繼續擴大。收入不確定性增加背景下，居民剛性購房需求明顯延遲，對增量利好政策的期待導致居民改善性購房也處在觀望等待中。整體來看，當前房地產市場下行壓力依然較大，購房者置業信心不足，房地產市場需求較弱。加之，在收入增長放緩、金融資產與非金融資產價格均有所收縮的背景下，居民消費、配置資產的能力和意愿偏弱，影響房地產銷售復蘇的動力，限制了房企造血能力的恢復，加劇房企風險。

三、相關政策建議

建議從堅決托底“保交樓”、優化房企融資配套政策和穩定房地產市場預期等方面進一步完善政策措施，加快風險化解。

（一）優化融資配套政策，暢通房企融資渠道

進一步落實支持房地產融資的系列政策。引導金融機構加大對民營房企支持力度。信貸融資方面，落實涉房信貸審批盡職免責制度，推動銀行授信資金落實；適度放松支持“保交樓”配套融資商業銀行的“房地產貸款集中度”要求，加大“保交樓”配套融資支持；鼓勵商業銀行與金融資產管理公司、地方資產管理公司加強合作，共同協商風險化解模式，加快推動涉房不良資產處置。債券融資方面，支持優質房地產企業發行債券融資，引導專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。在做好跨境資金監管的前提下，推動優質房企“內保外貸”落地，緩解優質房企境外債的擠兌壓力，為房企相關違約債券市場化處置爭取空間，阻斷房地產風險持續蔓延。股權融資方面，監管部門應加快指導細則出臺，要求金融機構把好再融資項目申報質量關，通過展開現場檢查等方式加大指導力度，提高申報審批效率和質量，重點支持出險房企融資需求，發揮穩定市場預期的重要作用。

（二）恢復市場預期，釋放房地產需求

房地產市場健康發展需要房地產銷售端的企穩支撐。堅持“房住不炒”的原則底線和“穩地價、穩房價、穩預期”的發展目標，因城施策，以滿足剛需和改善性住房需求為核心，加大政策支持力度，保障樓市流動性，穩定住房消費市場。一是維持購房支持政策穩定性，增信心，穩預期。延續個人貸款利率穩定下行、適度降低個人貸款首付比例等購房優惠政策，激活剛需和改善性住房需求。二是進一步放開購房限制，除北京、上海、深圳等少數住房供求關系突出的城市之外，允許其他城市根據實際情況取消各類購房限制政策，例如逐步放開新房限價、限購、限貸等措施。允許各地方根據新的形勢及時更新優化房地產調控的工具。三是進一步降低存量房地產信貸成本，緩解居民面臨收入下降與高信貸成本的雙重壓力，防止居民資產負債表持續萎縮和個人貸款不良資產累積。推動存量貸款利率隨LPR靈活調整，允許商業銀行對房貸利率加點進行適度調整打折，降低居民存量房貸融資成本。

（三）政策托底“保交樓、保民生”

用好用足“保交樓”專項借款與再貸款支持工具，優化審批程序，提高資金利用效率。加快化解相關風險，推動“爛尾樓”項目加快建設交付，保護廣大人民群眾合法權益。一是摸清底數，嚴格審核，用好用足現有額度基礎上，必要時適當擴展額度。同時，根據全國“問題樓盤”實際情況，適度進行額度擴容或范圍擴大等。二是以“保交樓”為首要目標，平衡好回款償付與保障民生。對于穩定社會民生重要作用的出險項目，應適度放寬償付要求，優化項目審批，對資金缺口小但確有困難的項目，應予以適度傾斜，切實保證政策資金有力支持“保交樓、保民生”。三是鼓勵銀行遵循市場化法治化原則支持房地產企業的同時，也做好信貸全流程風險管理，特別是做好貸后監管與服務工作，及時了解項目推進情況，按照項目進度及時放款。四是建立項目風險追責制度，通過追責相關利益方等方式對項目損失給予補償。對樓盤爛尾負有不可推卸責任的相關利益各方需要承擔相應后果。

（作者為社會科學文獻出版社總編輯助理兼總編室主任，教育經濟與管理學碩士）