新政下的購房客

邱永芬

“起了個大早，趕了個晚集，還虧了一小筆......”

9月9日晚，此前廣州流傳一時的降首付降利率一一落地兌現。

在即將“上車”的市民歡呼之際，也有剛買了房的市民，在新政中遇到形形色色的問題：卡在新政前一天遇到銀行放款了；東拼西借湊齊五成首付，結果不用五成只需三成首付了；也有人在交五成首付前一刻遇到新政出臺，秒省兩成首付，多出百萬現金在手。

接連房地產新政沖擊之下，有幾家歡喜，就有幾家失落。公眾對于未來的房地產市場走向，也有了不一樣的期許。

房地產市場近半個月的政策迭變，讓白領陳蕓一時有些回不過神。

“就在前幾天，我還在跟朋友炫耀最先喝到政策‘頭啖湯’，享受到二套房4.2%的基準利率。”陳蕓家住天河區，因當前自住的房子為二套，當年房貸利率上浮較高，為降低利率，在今年上半年，她贖清自住房子的貸款，賣掉一套小房子，在中心區首付五成，置換了一套一手房。

7月下旬，陳蕓新購的房子完成了網簽等各項事宜。此時中央已幾次表態支持剛需和改善置業，“但該發布的房貸利率下調政策卻一直沒有公布”。7月底，銀行發來短信，表示“購置貸款已經審批通過，利率執行貸款發放時全國銀行間同業拆借中心公布的最新5年期以上LPR不浮動”。

由于此前與銀行溝通過，“銀行稱‘利率以實際放款時為準’”，陳蕓擔心與房貸利率政策利好失之交臂，就找到所貸款的銀行強烈表達申請延期放款，等最新利率政策出臺后再放款。但在她找了可貸款銀行大約一周后，樓盤銷售經理聯系她，稱‘利率調整的可能性不大，回款現階段意味著生命’”，對陳蕓的請求未予采納。

8月29日，銀行放款，執行首套房利率4.2%。8月30日，廣州官宣“認房不認貸”；緊接著，8月31日，央行宣布“首套住房和二套住房商貸最低首付款比例統一為不低于20%和30%”，同時也明確存量首套房貸利率確定下調。

也正是在這天，陳蕓按銀行要求，往供樓賬戶存進幾千元（完整月的供樓一萬多），于9月1日開啟第一筆供樓。

但到9月8日，廣州明確首套房商貸利率下限突破LPR，降至LPR-10BP（基點），即4.1%。

“剛剛還沉浸在4.2%利率的喜悅中，眨眼就發現原來吃虧了”。陳蕓不爽，“如果銀行遲十天八天放款，我可能也就享受到4.1%的利率了”。

陳蕓掐指一算，她貸款280萬元，以目前4.2%的利率，貸30年，月供13692.48元；假設利率降至4.1%，則月供13529.55元。由此每月月供多付163元，一年即是多掏1955元。

事實上，根據央行此前發布的相關政策，“符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款”，這意味著，陳蕓或也有機會享受4.1%的利率。但在她近期與銀行和樓盤律所溝通中，相關工作人員也表示未能確定，讓她靜等9月25日統一調整政策看看。

李雪莉堪稱這一波新政中，享受政策利好最前鋒的幸運兒。

今年上半年，出于對學位的需求，家有兩套房的李雪莉在觀察樓市多時后決定“賣一買一”：將家庭名下在天河的一套有一定樓齡的小三房賣掉，在黃埔區置換一套全新的、面積較大的學位房。

放盤三個多月，6月下旬，李麗莉成功賣房，并在7月上旬成功置換到黃埔區某樓盤。前面交易一切順利，但在貸款時卻遇到難題。

“我們家開公司，一年多前申請了經營貸，多家銀行由此拒絕貸款”。李雪莉說，在樓盤合作的多家銀行中，無論國有還是商業銀行都不敢接件，只有一家商業銀行態度不大明確地接收了申請資料。

由于銀行一直不明確是否審批放款，李雪莉擔心交了幾百萬元首付之后，銀行不批貸款，屆時房子買不成，追回首付款也需要漫長的時間，所以和樓盤一直在拉鋸。

按照此前認購合同的約定，李雪莉一家需在8月31日前交齊五成首付款。而李雪莉有一筆近百萬元的理財到8月31日才能到期贖回，9月1日方到賬。為此，開發商要求她屆時按規定繳納未付首付的一天滯納金，“好話說盡也不肯減免”。

根據銀行要求，李雪莉遞交了經營貸的貸款合同等相關證明資料，證明其經營貸的確是用于生產經營，銀行也調取相關資料進行加急審核。8月31日晚上7點多，收到銀行經理電話明確“貸款初審結果沒有問題”后，李雪莉在銷售催促聲中火速趕往樓盤交首付。當晚8點多，當他們正打算繳納五成首付之際，央行發布調整優化差別住房信貸政策，提出“首套房首付最低兩成，二套房貸最低首付三成”。

“當下我們都驚呆了，就是這么幸運”。李雪莉十分開心，“剛好我們符合新政策，銷售人員說幫我們申請改成三成首付”。首付五成瞬間變三成，此前擔心的遲交兩成首付所產生的萬分之三滯納金難題也迎刃而解，且額外有近百萬現金在手支配。

李雪莉表示，由于朋友此前在多個樓盤中購買社區商鋪獲利不錯，她也猶豫是否要將這筆政策紅利下“省下”的百萬元，與朋友合伙投資社區商鋪，近期正在觀望之中。

在近半年“上車買房”經歷中，張遠的戰線拉得最長。

今年2月，廣州樓市異常紅火，張遠夫婦發現位于妻子工作地點片區的某白云區大盤降到理想價位，且愿意首付分期半年，而且為現樓發售，今年年中即可收樓，遂上車置換全新一手大房。

由于首付資金有著四五十萬元的缺口，張遠在2月份買房之際就將彼時家庭唯一自住的房改房掛牌出售，以湊夠五成首付。房子為荔灣區某國有舊廠的宿舍，樓梯樓，“比較破舊，可能建于上世紀八九十年代，但對口學位為省級小學。”

張遠的老房子為建面近80平方米三房，為樓梯中層。他稱，與他家同款戶型，樓層不如他家的好，在2021年有鄰居曾以350萬元成功轉手；而他家在2022年重新豪華裝修，原打算長久自住。今年2月掛牌時，中介現場估價行情約為300萬元，他則以328萬元掛牌，“在小區周邊中介都放了盤”。

但在今日，張遠稱，自放盤以來，除了一開始有幾家中介來看過房，后來都再也沒有中介帶客看房了，“我倒是想降價，但這期間看過房子的，都沒人來和我談價格”。

張遠稱，他在網上看同款戶型但樓層相對差的房源掛牌價，普遍為260萬元至270萬元，也是久久未見成交。

在今年8月中下旬新房交首付截止日，張遠東拼西借湊勉強陸續接近交清首付，至今尚余幾萬元尾款未繳，開發商幾次發律師函催繳補齊尾款。由于未交清首付未辦理貸款，到目前也未能實現收樓。

“目前新政對于我這種情況是怎樣處理方式？有沒有政策明確可以協調退回部分首付，補充合同增加貸款？”張遠稱，他此前分期交付的首付款中，有四五十萬元都是找親戚朋友借的，允諾半年左右歸還。從目前看，原有住房預計短期仍難賣掉，“如果我的首付可以調整到三成首付，那就有錢歸還親朋借款，不必再賣房了”。

張遠稱，新政出臺以后，他和開發商溝通退回部分首付，未獲同意。截至記者發稿前，他仍在多方溝通咨詢，試圖可以享受二套房的三成首付之利好。

（文中采訪對象均為化名）