“認房不認貸”落地，“金九銀十”會來嗎？

趙秀麗

8月25日，三部門聯合發文“認房不認貸”政策，8月30日廣州打響一線城市“認房不認貸”第一槍，隨后深圳、上海、北京等城市也發布“認房不認貸”政策。8月31日，存量貸款利率和首付比例下調，一線城市已集體松綁，全國多城陸續跟進“認房不認貸”，這些政策都釋放了哪些利好？政策組合拳打出后，“金九銀十”會來嗎？

一線城市全面落地“認房不認貸”政策

8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局三部門聯合發文“認房不認貸”政策。“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。”

怎么理解“認房不認貸”？通俗來講，就是之前已經買了一套房，現在想要換一套更大的房子，那么把舊房子賣掉之后再買新房，新房的利率還是按照首套房貸款的首付比例和優惠利率。

自三部門聯合發文要加快推動落實“認房不認貸”政策后，8月30日至9月1日3天時間，10余個城市先后官宣落地。

8月30日，廣州正式打響“認房不認貸”第一槍。

同日，深圳官宣落實“認房不認貸”。

8月31日晚，東莞官宣跟進“認房不認貸”新政。

9月1日，繼廣州、深圳以后，上海、北京也正式宣布落實“認房不認貸”，至此，北上廣深4個一線城市已全部落實首套“認房不認貸”政策。

不難發現，已經官宣落實“認房不認貸”的城市，內容出奇一致，基本與三部門的聯合發文一致。

降低改善性購房成本

8月31日，中國人民銀行、國家金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。其中提到，商業貸款首套和二套的最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。首套貸款利率下限不低于LPR減20個基點，二套貸款利率下限不低于LPR加20個基點。

毋庸置疑，這次政策組合工具大大降低了改善性購房成本。從政策效果上看，由于北京、上海原本的二套房首付比例較高，因此換房人群購房門檻和成本明顯下降。

我們可以算筆賬。

之前二套房首付比例60%，按照新政，首付比例可以降至30%。若以一套600萬元的房子進行估算，其首付比例可以直接從360萬元減少為180萬元，大大節省了首付開支。

與此同時，納入首套房標準，其房貸利率也會跟著下調。

當下，房貸利率一直在低位徘徊，5年期LPR為4.2%，通過加減基點，有的城市首套房最低貸款利率可做到3.8%，相較二套房貸款利率需要加上50個基點，月供節省可不是丁點半點。

假設房貸利率差50個基點，首套房4.2%，二套房4.7%，還以上述600萬元房產為例，首付180萬元，則需要貸款420萬元，按30年等額本息計算，總利息將減少44.79萬元，月供也將從2.18萬元降低為2.05萬元，每月可省1300元。

這樣看來，新政對于改善性購房減負非常明顯，實實在在降低了購房成本。那么，此時是換房好時機嗎？

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師認為，如果確實有改善住房需要的，可以考慮，但也不要盲目跟風。尤其是需要將舊的房屋賣了以后再買改善房的，注意給自己留足夠的時間，盡量避免因為各種原因沒有及時賣掉房屋，或者回款不及時導致后續購房違約等問題。

“金九銀十”會來嗎？

政策東風頻吹，能否成為救市良藥？核心城市的房地產市場會不會迎來一波上漲行情呢？具有風向標意義的一線城市已全面落地“認房不認貸”政策，如果市場有傳導效應，借著一線城市的回暖，全國樓市能否走出低迷？接下來的“金九銀十”會如期來嗎？

據市場反饋，一系列組合拳措施落地后，政策效果初步顯現。京滬等城市政策落地后，看房量、成交量出現回升。中原地產數據顯示，9月首個周末北京市二手房成交2800余套，是8月周末成交均值的2倍。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙提到，一線城市是全國政策的風向標，其調整能大幅改善市場預期，提振當前的市場活躍度，進而能夠帶動全國樓市企穩。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，“金九銀十”市場可期，核心城市房地產市場有望逐漸企穩，從而帶動全國房地產市場逐漸修復。未來4個月，全國房地產市場能否企穩對于宏觀經濟大盤至關重要。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，近期京滬兩地樓市復蘇，對全國市場具有較好的帶動作用。此外，“量升價穩、預期向好”是“金九銀十”的重要特征，預計這波行情會持續。

但王玉臣認為，利好的效應可能會持續一段時間，但是具體多久不太好說。雖然政策很好，但是整個房地產市場是一個相對復雜的閉環，某一個方面附加的利好，對整個市場的推動需要經得起時間的檢驗。尤其是眼下咱們老百姓的購買力，以及咱們老百姓對樓市的信心明顯不足，再加上爛尾樓、延期交房問題在很多城市很多樓盤依舊普遍存在，這些都會給樓市的復蘇帶來嚴重的負面影響。所以今年樓市是否會真的迎來“金九銀十”，還需要讓新政再飛一會兒，目前不太好說。（作者單位：河南省審計廳政研室）