存量房貸款利率下調，能省多少錢？

白利倩

8月31日，中國人民銀行、國家金融監管總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可申請置換房貸或者協商變更原房貸利率水平。

最近，“認房不認貸”、降低首套房首付比例和貸款利率等房地產政策適時調整優化。接二連三的新政策給購房者帶來了實打實的實惠。一方面說“認房不認貸”、降低首套房首付比例等給新購房者帶來了實惠，另一方面存量房貸款利率的下調也讓先前購房者，特別是高位站崗的那批人減輕了壓力。

多家銀行回應降存量房貸款利率

在8月的最后一天，萬眾期盼的存量房貸款利率終于落地。中國人民銀行、國家金融監管總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）稱，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款可變更原房貸利率水平。

隨后不久，工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、郵儲銀行、招商銀行、光大銀行、中信銀行、交通銀行、華夏銀行等銀行均對存量房貸利率下調做出回應。各家銀行表示積極進行各項準備工作和制定操作細則。

也就是說，自9月25日起，凡滿足存量房貸款利率下調條件的購房者均可申請。

哪些人能降利率

存量房貸款利率下降，關乎眾多購房者的錢袋子，因此政策一出，便迅速引起熱議，其中大家最關心的莫過于哪些人能夠降利率，能降多少。

對于存量房貸款利率下調的范圍，根據《通知》和各銀行的回應，能夠享受房貸利率下調的購房必須滿足以下條件：一是該貸款必須為商業性個人住房貸款以及組合貸中的商業性個人住房貸款，而公積金貸款不在此次調整范圍之內；二是該筆貸款為首套住房貸款，或借款人申請調整利率時其實際住房情況已經符合房屋所在城市首套住房標準；三是該筆貸款發放利率高于貸款發放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限。

綜合政策來看，此次利率調整涉及四點：一是購房借款人為公積金貸款、組合貸款或者商業用房的如商鋪等不在此次調整的范圍之內。二是能夠享受該政策調整的必須是截止2023年8月31日前的貸款，即存量房。三是利率調整的存量房必須是首套房。四是此次降利率不是想降多少就降多少，也不是降至當前的房貸利率水平，而是貸款時的利率下限。

對于這四點，網絡上存疑比較多的主要集中在首套房的認定和利率水平的界定。

首先，關于首套房的認定。政策和各銀行給出的回應是：一、所申請利率調整的購房貸款在當時購房時屬于首套房；二、按照現有的政策，所申請降利率的房屋目前已屬于首套房認定標準。

第一條相信很多人都很好理解，關于第二條怎么理解呢？

結合現下“認房不認貸”的政策，有兩種情形：第一種是貸款購房時，因當時 “認房又認貸”政策導致住房貸款按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區已執行“認房不認貸”政策，本次可以按首套執行。第二種是貸款購房時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房現已成為家庭唯一住房且當地已執行“認房不認貸”政策，那本次也可以按首套執行。

其次，關于利率水平的界定。根據現有調整政策，申請調整存量房貸款利率必須不能低于當時當地住房貸款利率政策的下限，所以這就需要知道當時購房時所在地的利率水平下限。

目前，中國人民銀行各省分行均在官方網站給出各城市首套房貸利率下限。想要申請利率下調的借款人，可以進行對照。不過，目前中國人民銀行官網給出的利率下限，最早追溯時間為2019年10月。

那么，對于2019年10月之前的房貸利率怎么調整呢？參考利率水平下限是多少呢？

由于2019年10月之前，利率政策是按基準利率的倍數執行的，因此具體如何轉換就需要和銀行溝通了。不過，青島則率先宣布，2019年10月7日以前，全市首套商業性個人住房貸款利率的下限為相應期限的貸款基準利率的0.7倍，也就是基準利率的七折。隨后，上海、深圳、江西、福建、廈門等也已公布了當地2019年10月（LPR改革）之前的首套房貸政策利率下限。

利率怎么降？降后能省多少錢？

對于存量房貸利率下調，很多人除了關心自己能否享受政策外，還很關心此次調整，具體自己的貸款怎么降利率，降利率后又省出多少錢。

關于貸款利率的調整，《通知》給出了兩種方式：一是向承貸方申請，由金融機構新發放貸款置換舊的貸款（新貸款只能用于償還存量首套房商業性個人住房貸款），新貸款利率雙方協商；二是借款人和金融機構協商變更原合同約定的利率水平。

那么利率調整后，到底能節省多少利息支出呢？

由于不同的年份和不同的城市，購房者貸款的利率水平不同，執行的下限不同，因此不能測算出具體能省多少，這需要具體情況具體分析。

我們不妨以河南省鄭州市為例，選取2022年10月進行測算。

2022年10月，5年期以上LPR為4.3%，當時的利率下限為LPR減20個基點，那么最低可降至4.1%。如果貸款100萬元、30年期、原利率為4.9%，那么此次調整后，一年可減少支出5700余元，從而進一步增加家庭可支配收入。

對此，易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次存量房貸利率下調，實際上最終得實惠的還是我們老百姓。老百姓壓力小了，消費更有動力，對于房地產也會更加支持，同時也有助于促進金融市場的穩定?！岸掖祟愓忒B加最近的‘認房不認貸等政策，大家對于房地產市場的信心更強了，整個市場情緒也為之提振和積極向好。”