全國購房政策迎來了全面寬松期

嚴躍進

當前全國購房政策全面發力，充分說明國家對房地產的重視程度極高。此類政策基本上都為大招，對于降低購房成本、提振市場交易行情和市場信心、進一步促進房地產市場平穩健康發展等都有積極的作用。關注本輪購房政策寬松期非常有必要。我們認為，當前的政策放松是有別于2014―2016年那波政策的。在新的社會經濟形勢下，當前政策寬松有更好的效應和效果，也有更重要的目標導向。

政策密度和強度明顯超預期

我們可以深刻地感受到，當前購房政策數量多、創新力度大。無論是從密度還是從強度看，都超過了預期，同時也產生了積極的政策組合拳效應。

當前購房政策方面，頻率比較大的就是各信貸政策的發布，我們總結為“信貸政策三把斧”。其一是存量房貸利率下調政策。今年8月底中國人民銀行、國家金融監管總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。該政策屬于歷史首創，對于各類購房群體的房貸利率下調都有積極作用。包括四大國有商業銀行近期陸續發文，充分說明降低存量房貸工作進入實操階段，有助于極大緩解月供成本。其二是《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》。該政策對全國購房的最低首付比例和房貸利率下限做了統一規定，有助于引導各地按最低首付標準落實相關政策。而包括廣州等城市積極響應了這個政策，說明該政策在各地也有積極的推進可能。其三就是“認房不認貸”政策。該政策對于市場的影響是積極的，且比較直接。包括北京和上海等城市出臺了該政策，充分說明各類城市都在積極進行落實。此類大城市過去的購房政策松動概率小，而現在放松，本身就有非常好的信號意義。

除了信貸政策發力以外，其他政策也持續寬松，信號意義非常強。最為典型的政策就是限購政策的全面放松。此前浙江嘉興全面放松限購，其本身就體現了政策重大的轉向。因為此類城市的購房政策在2017年就有所收緊，成為當時政策收緊的典型代表。所以當前政策放松，就意味著對2017年以來的各類收緊政策做出了非常積極的調整。另外需要注意，還有一個重要的風向標就是二線城市限購政策持續寬松。近期包括沈陽、南京、蘭州、濟南和青島等地紛紛取消限購，尤其涉及核心城區的限購取消，其充分體現了對限購政策大幅度放松的導向。我們認為，此類城市對于核心城區限購的取消，說明限購政策不合時宜。放松自然會釋放出各類購房需求，其限購本身的放松，就有極強的信號意義。

供求關系重大變化的要點

我們認為，對房地產政策的變化理解，核心要點在于要重視供求關系發生重大變化的表述。尤其是今年各次會議和文件中都頻頻提及這個思想，這就說明，對當前政策調整的關注，要基于市場基礎的變動情況。我們認為從需求、供應和價格三個層面，都有值得剖析的要點。

第一，需求層面的變化，不能簡單停留在“房地產從高速增長進入中低速增長”“房地產從賣方市場轉向買方市場”“增量市場進入存量市場”等宏觀的大判斷上。此類判斷總體也正確，但并非最近兩年才出現的。而今年需求端出現的重大變化，應該理解為投資投機需求明顯退場了。這個現象是過去沒有觀察到的。我們認為，鑒于投資投機需求減弱，所以購房政策的放開可以尺度大一點，也可以更加聚焦在合理住房消費需求上。

第二，從供給端來看，當前最重要的表現就是二手房的掛牌量明顯增加。這個現象在過去幾年也沒有出現過，值得重視。而且2023年出現過兩波二手房掛牌量增加的新情況。其中第一季度，當時掛牌增加和恐慌性拋售現象有直接關系。而現在第三季度掛牌量增加，主要和改善性購房需求釋放有關。總體上，相比第一季度，目前的掛牌增加體現了二手房加快流通的意向。此類掛牌增加客觀上增加了二手房的供應，是我們理解供應端所需要注意的重要內容。

第三，從價格端看，當前居民家庭對房價的認識有了新的看法，或者說修正了過去的看法。過去居民家庭或購房者往往認為，房價只漲不跌，但是當前房價出現了重大的調整。另外，過去一種主流的看法是，一線城市房價本身沒問題。但是現在觀察來看，對于一線城市的房價走向也出現了分歧。我們認為，不再盲目自信房價只漲不跌，客觀上會使得購房方面更加理性，這也會使得我們對目前購房者心態和市場走勢等有新的認識和理解。

房地產政策效果積極顯現

當前各房地產政策效果是積極顯現的，且具有可持續性。我們認為，無論是從購房本身，還是從市場信心，抑或是對于宏觀經濟產業鏈的影響，其都發揮了非常積極和重要的作用。我們認為，當前各類政策來之不易，各地各市場參與主體要珍惜政策，充分發揮好各政策的積極效果。

第一，政策最直接的效應，就是降低了購房門檻和購房成本，進而增強了購房能力。舉例說，從目前各類政策的釋放效應看，京滬兩地最先出現反彈和提振，這就說明這兩地購房市場對政策有較好的吸收。換句話說，因為“認房不認貸”政策的推動，購房者的首付比例明顯降低，其使得購房者“一下子夠得著了”。其對于我們的啟發是，購房政策更通俗、簡單、接地氣，其效果會更加明顯。

第二，購房者的市場信心開始恢復。隨著住房交易量上升和各類房屋買賣利好消息的增加，各類購房信心確實在增加。過去購房者都擔心，房地產市場是否會崩盤、房價是否會大跌。而9月開始各類利好消息不斷，購房信心確實在恢復。而隨著購房的意愿增強，各類購房的交易成本也總體處于進一步降低的可能，如營銷成本。與此同時，各類交易活躍度也進一步增強。

第三，房地產市場的活躍，也直接帶動了各產業鏈的健康發展。比較直接的關系就是，銀行信貸業務和中介貸款業務明顯復蘇，各類業務量明顯增加，相關從業人員的從業積極性也明顯提高。同時，隨著購房市場的回暖，包括裝修、建材、家居等上下游產業也明顯會帶動起來。甚至在各地統計的消費和投資方面，也會有數據改善、數據提振的積極表現。總體上，房地產本身發揮了支柱產業的功能和地位。目前各個產業端都在關注房地產市場的積極變化，同時也對房地產市場的進一步發展有更好的期待和信心。