房地產經營管理過程中應對金融風險策略分析

趙文壯

由于房地產行業本身具有高投入、周期慢等特點，使得進駐該市場具有更高的準入門檻。換言之，房地產市場資金競爭壓力巨大。尤其是2019年突襲的新冠肺炎疫情，“停工”“停課”成為生活中的常態，也導致很多房地產企業面臨著無法開工不能按時交付或者資金鏈中斷形成“爛尾樓”等事件。

觀望房價是現在很多國人的態度，期房也不再是首要選擇，尤其是三、四線城市，面臨人口外流和生育率斷崖式下降的狀況，房地產行業能否持續發展應該擺上經營管理者的思考日程。

不可否認，在我國房地產市場發展過程中，政府在其中發揮了宏觀調控的作用，但是作為市場經濟發展的一分子，主體是房地產企業，經營管理者應該更加注重外部宏觀環境和內部經營狀況，如果任由信用風險、流動性風險、資產結構風險等金融風險在企業內發酵擴大，房地產企業將會遭受不可估量的損失甚至出現破產。

房地產經營管理導致金融風險機制分析

房地產行業經營鏈條延伸范圍較廣，從建筑行業、采礦行業等第二產業一直擴大到第三產業的消費服務行業，所以很多學者都將房地產行業視為國民經濟的支柱產業。但是房地產行業的資金金融屬性似乎更為強烈，主要表現為以下幾點：

一、房地產行業的預售制度和按揭貸款制度

相比于制造業、服務業等行業，房地產行業對于資金的依賴性更強，尤其是預售制度和住房按揭制度的實行，使得房地產企業與銀行的聯系更加廣泛深入。預售制度的實行使得房地產企業可以提前回款，減輕自身的資金壓力，從而繼續投入樓盤開工建設。而住房按揭制度的施行就促使銀行、購房者和房地產企業捆綁在一起，購房者資金有限，抵押未來的一部分收入提前從銀行貸款購買住房，而銀行將資金打入房地產企業賬戶，三者之間形成穩定的資金循環。但是這其實考驗的是房地產企業的銷售能力，如果無法吸引購房者，“爛尾樓”事件也會不可避免。而且最關鍵的是購房者是以未來收入獲得貸款，一旦遇到不可抗拒的事情造成現在的收入下降，無法按期歸還貸款，銀行風險會急劇上升，而銀行資產質量又會直接關系到房地產企業的資金鏈條，環環相扣，鏈條衍生，金融風險也會累積迭加。

二、房地產企業的財務狀況

本文主要分析房地產企業的償債能力和資產負債結構，一旦經營者沒有進行有效融資或者債務歸還，出現房地產爆雷現象，金融風險會迅速蔓延。房地產屬于資金密集型行業，除了自身的流動性資金，更多的是向銀行貸款或者直接融資。根據中國人民銀行發布的《2022年四季度金融機構貸款投向統計報告》，2022年年末，房地產開發貸款余額達到12.69萬億元，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比均有所增長，這一定程度上表明房地產貸款的增長來自住房需求的上升，這也說明房地產仍有發展勢頭。而房地產企業的平均資產負債率已經達到80%以上（合理的資產負債率在40%―60%之間），如果居民住房需求下降，發展勢頭不可持續，那么將直接影響到企業的償債能力，進而引發金融風險。

三、住房市場需求的變化

推動房地產企業持續發展的前提在于不斷釋放的購房需求，這與國家的城鎮化政策有著密不可分的關系。2022年，我國的城鎮化率已經達到65.2%，城鎮化進程已經發展到一個新的階段，房地產企業在選取開發項目時，選擇大城市、縣城還是城鎮，直接關系著開發項目能否成功。另外，商品房空置率也應該成為房地產企業考慮的重要因素，按照通用標準，商品房空置率在5%―10%之間是合理的，低于此區間說明空置率過低，住房需求較為旺盛；反之說明空置率較高，住房供過于求，商品房存在擠壓的風險。2023年貝殼研究院發布的《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》顯示，28個大中城市平均住房空置率12%，具體而言，深圳、北京、上海空置率均低于7%，處于合理區間；而南昌、廊坊、佛山均處于空置率危險區間，都在15%以上。這也從側面說明，人口會趨向一、二線城市流動，而這也是造成房價波動的一個原因。換言之，很多城市的房價支撐力并不堅固，原來高幅度的漲價趨勢很大概率會慢慢降低，由此流動性風險可能會在某個區域內出現。

房地產金融風險指標測度

由于外部環境的變動和內部經營管理因素的影響，房地產企業面臨較大的資金壓力，購房者、銀行也都參與其中，這也導致房地產的金融風險。本文擬從經營管理角度，以裴霽航（2019）和張夢林、李景躍（2020）的研究為基礎，選取5個指標建立房地產金融風險綜合測度指標。由于數據的可得性原因，本文選取時間范圍為2005年到2021年，相關數據均從國家統計局網站、Wind數據庫等獲得。

一、GDP增長率（x1）

GDP反映的是國家的經濟發展狀況，而房地產行業與國家發展環境是密切相關的。我國經濟發展速度一直處于中高增長的狀態，因此GDP增長率也居于全球前列，而房地產行業的蓬勃發展正處于我國經濟發展勢頭良好的時期，因此以GDP增長率反映市場環境，契合本文主題。

二、資產負債率（x2）

資產負債率反映企業的資產結構狀況，負債率過高，會對企業產生流動性壓力，一旦企業資產、負債結構錯配，經營風險甚至金融風險會急劇上升。而房地產企業的資產負債率一直處于較高狀態，因此本文將此因素納入考量。

三、房地產開發貸款余額（x3）

該指標反映了房地產企業在開發過程中所占用的銀行信貸規模，如果開發貸款余額增長趨勢過快，說明房地產企業大部分靠融資進行建設，這本身具有高風險的特征，而經營管理者應該充分考慮該項因素，將資金壓力押注到銀行，但金融風險并未轉移，此舉無益于企業的長久發展。

四、房屋銷售面積比（x4）

房屋銷售面積反映了房地產企業的營銷能力，竣工面積體現了企業的建設狀況，兩者的比值可以反映出房地產企業的主營業務情況，預售制度的施行并不會吸引所有購房者，如果企業的竣工面積遠遠大于購房面積，企業的資金會被占壓，企業的營業收入也會大大降低，資金壓力也會轉換成金融風險。

五、居民購房收入比（x5）

該項因素反映居民的購房能力，以商品房平均銷售價格與城鄉居民人均可支配收入的比值來表示。正常情況下，居民的收入要與商品房銷售價格處于合理區間，但是部分城市的房價高得讓很多居民望房興嘆，由此“六個錢包”購房付首付成為很多家庭的選擇，這無疑加大了金融市場的杠桿，現在“棄供”“觀望”也成為常態，加大了房地產市場潛在的金融風險。

六、個人按揭貸款總額（x6）

該指標依然反映的是居民對于貸款的承受能力，個人住房按揭貸款一般會持續30年左右，說明居民已經透支了未來30年的消費能力來供房。如果大部分普通群眾已經背負房貸壓力，而房地產項目仍然持續開工，加上未來生育率下降，人口不斷減少的客觀事實，那么風險會在某個時點爆發。

表1是6個指標的描述性統計分析，包括最大值、最小值、平均值和標準差。采用因子分析法的前提是進行KMO檢驗和Bartlett球形檢驗，具體結果如表3所示，KMO值為0.708，符合進行因子分析的條件假設。另外，表3結果是運用主成分分析法提取因子，結果顯示6個因子濃縮為1個因子，累積達到83.858%的方差。

另外，旋轉后的成分矩陣只提取了一個主因子，仔細研究后發現，貢獻最大的變量是房地產企業開發貸款余額、資產負債率、個人按揭貸款總額和居民購房收入比。這個結果充分表明，從經營管理的角度來看，房地產企業的金融風險在于內部財務狀況，而且項目選址時要充分考慮居民對于房價的承受能力。

房地產企業應對策略研究

通過上文的機制傳導分析和實證研究，本文認為應對房地產企業金融風險策略分為以下幾個方面：

一、優化資產結構，降低資產負債率

房地產企業應該定期分析企業的財務狀況，在開展業務工作時應該進行全面的財務預算，具體工作不應該只局限于項目建設時期，而是應該開拓全方位、全領域的服務行業，例如物業管理、房產經紀等，盡全力降低資產負債率，而不是將項目建設打造成“大通鋪”，大幅增加不易變現的資產，這樣只會讓發展之路越走越窄，否則還會出現恒大的現實案例。

二、開拓融資渠道，避免過度依賴

銀行一直承擔著為房地產企業輸血的功能，但是前提在于房地產企業能夠按時足額歸還本息，這也是建立在經濟不斷發展、房價逐步推高的基礎上的，但是一旦市場遇冷，斷貸、抽貸也是市場的必然選擇，所以房地產企業不應該過度依賴銀行貸款，換言之，資金是房地產企業發展的命脈，銀行貸款不是唯一的選擇，而是應該積極參與資本市場，例如上市融資、發行專項債券等方式降低資金壓力。

三、開展調查研究，注重市場潛力

房地產企業并不是高價買地就可以獲得成功的，而是要充分考慮當地的居民購房情況，如果沒有對市場進行深入調查研究，那么投資失敗也會成為常見的事情。因此，房地產企業內部應該成立市場調查部門，在進行項目投資時，要充分參考當地居民的收入狀況、當地投資政策、企業所處環境等，這樣在推銷樓房時才會吸引購房者，有市場潛力才會挖掘市場需求，市場需求變現是經營管理者應思考的問題，這樣才有可能規避項目投資失敗的風險。（作者單位：哈爾濱商業大學）