闡述房地產企業財務管理的優化策略

殷冬梅 南通市卓才房地產開發有限公司

近年來，我國的房地產企業在數量和質量上都有很大的差異。在目前階段，很多房地產企業都在采用加強金融管理這一手段，特別是在財務風險控制和財務成本管理中，通過財務風險的識別、財務風險的評估、財務風險的管理，優化管理策略，有效解決財務成本控制與管理過程中存在的問題，使得房地產企業保持正常的資金流轉，不斷擴大房地產開發規模，從而提高市場核心競爭力。

一、房地產企業財務風險管理的目標

財務風險目標決定了房地產企業財務管理目標是否能夠順利達成，目標的判定及風險控制的臨界點是企業所經歷的風險前后，可以劃分為影響前目標和影響后目標兩種類型。

(一)影響前目標

第一，成本支出合理目標。為獲得更大的經濟效益，房地產企業在面臨風險時，往往會選擇最優的投資組合，用最小的投資，獲得最大的收益。但是由于房地產業高投入的特性，它的投資成本不可能過低，它必須保持在一個比較合理的范圍內，房地產企業也希望用合適的成本來獲取一定的經濟利益。第二，工程項目安全目標。財務風險已成為制約企業生存與發展的重要因素，企業的財務管理若有問題，勢必會對企業在項目中的投資產生影響，而一旦出現了財務風險，則會對項目中的固定資產、原材料等的安全性造成影響，從而使項目不能按時完工。

(二)影響后目標

第一，企業正常運營目標。如果房地產企業沒有正常的運營目標，房地產企業會面臨著嚴重的財務損失，失去了發展的良機。所以通過對企業財務風險的管理，雖不能完全避免其給企業帶來的危害，但卻能將其降至最低，為企業的正常運營提供保障。第二，達成計劃預期目標。財務風險管理的目的是為了讓企業能夠平穩地運作，并且，還需要通過財務風險管理來解決在實施計劃時的問題，減少和糾正企業在實際運作與計劃中的偏差，從而使得工程項目的利潤盡可能地達到預期。

二、房地產財務管理體系的構建

房地產財務管理體系主要由財務風險識別、財務風險評估和財務風險管理構成，每個模塊由多個子模塊的構成。

(一)財務風險識別

第一，財務風險的識別方法。各種金融風險識別方法各有利弊，根據房地產企業的實際狀況，選擇合適的財務風險識別方法，可以有效地提高其識別的精度，加速其識別的進程，并在此基礎上提出相應的管理措施。第二，采用問卷法，對金融風險進行評估。金融風險調查問卷是一種有效的金融風險分析方法，識別表的應用，盡管更傾向于定性因素的識別，但其簡單、可靠，可用于房地產企業的初步自查，并結合財務識別方法，有助于房地產企業對自身是否正面臨著財務風險。在問卷中，如果回答“是”超過5次，則說明企業有嚴重的財務問題，而回答“否”少于5次，則說明企業有輕微的財務問題，但仍然需要引起重視。

(二)財務風險評估

目前，國外對上市公司財務狀況的評價比較多樣化，而國內對上市公司財務狀況的評價還沒有形成完整、系統的體系，只是按照財政部1999年發布的《國有本金績交評價規則》對上市公司財務狀況進行了一些探討。但是房地產企業自身的一些特點，使其在實際運用中受到了限制。為此，參考上述財務風險評估指標，根據典型性原則、反映實際償債能力原則、統籌性原則、反映經營利潤等原則，建立一套適合于房地產企業的財務風險評估指標體系。

1.財務指標

房地產風險管理體系中的評估體系的財務指標的具體分為6大類：短期償債能力、盈利能力、發展能力、長期償債能力、現金流量能力、營運能力等。

2.非財務指標

一是崗位設置。一個項目從策劃、設計、建設到完成，不但要投入巨資，更要有大批高素質的技術人員。比如，工程設計人員、招標人員、預算人員、造價人員、財務人員、安全人員、風險控制人員、質量檢驗人員等等，每一項工作都要有專業的人來負責，要做到分工明確，責任到人，要相互配合，才能確保項目的順利進行。但是許多房地產企業為節省成本，往往采取一人多個崗位的做法，有些企業還存在“有崗不用”的情況。這樣的安排，會給企業帶來很大的經濟風險。二是人才管理。在房地產行業中，有些專業技術人才在公司有了一定的實際經驗后，會選擇離開原企業自己創業，也有一部分工作人員對當前的薪酬和福利不滿意，會主動辭職去尋找新的工作崗位。三是管理人才。管理層對市場信息的敏感度，對國家宏觀調控政策的正確把握，對長期的戰略發展的眼光，以及能否建立起一個好的團隊精神，都是影響企業發展的重要因素。四是福利待遇及薪資發放。從某種意義上說，企業的利益能否被保護，就成了企業能否盈利的一個重要指標。員工的待遇和薪酬是否及時到位，與企業的人才是否能夠留下來，企業的凝聚力是否能夠增強有直接的關系。五是制度的制定與執行。房地產業是一個風險極高，難以控制的行業。在我國的房地產開發建設中，工程建設經常會發生一些安全問題，使建設單位蒙受巨大損失。一些建設單位沒有建立起一套完善的質量管理體系，工程竣工后才發現存在著一些問題，只能反復地重新施工，造成了很大的經濟損失。

(三)財務風險管理

一是拓寬資金籌措渠道。在開發房地產時，公司資金占用較大，適當運用債務融資方式，有助于公司規避稅收風險。但是在工程建設中，負債資金作為一種財務杠桿，在適當的比率下，可以達到工程建設順利進行、稅收負擔合理的預期目的。反之，若比率太高，則不但會增加公司的負債，而且在將來的市場環境發生改變時，也會增加公司的財務風險。所以在房地產企業在進行項目開發的時候，不要僅僅依賴于自身的債務和自有的資金，可以通過委托，或者利用自身的信譽，來拓展融資渠道，優化資金結構。二是健全財務預算機制。房地產企業要改變以往只注重質量和時間的做法，逐步轉向注重質量、時間和預算的“三位一體”。首先，在項目開始之前，要對項目的資金籌集、項目的使用、項目的費用支出與收益的比例、項目的利潤分配等進行科學的預測和計劃。其次，在進行項目預算時，要從整體上對項目進行整體規劃，將項目施工過程中的各項費用全部納入到預算系統中，并逐一進行分析，保證項目的合理性和科學性。最后，在經費運用方面，財務部要嚴格按預算內經費分配，防止預算內經費被挪用或盲目借貸。三是強化對企業流動性資產的管理。房地產開發是一項耗費巨資、周期長的項目，在一個項目剛剛開始的時候，資金鏈是絕對不能斷的，只要有一條鏈出了問題，就會對項目的進度、質量造成很大的影響，嚴重的還會導致企業陷入財務危機。所以房地產企業應該強化對流動資金的管理，注重對大額資金的財務審計，并做好日常的檢查，隨時注意項目的后期資金保證，制定一系列科學有效的資金回流策略，提升資金的周轉率。四是加快專業人才培養。財務經理可以根據不同類型的會計報告，來判斷企業的財務風險，并在適當的時候采取相應的對策，使企業的財務風險得到及時化解。

三、房地產企業財務成本管理的內含及重要性

(一)財務成本的內涵及其構成要件

財務成本管理是房地產企業財務管理中的核心工作，通過采用有效的核算方法對企業在生產和經營過程中所產生的各種成本和費用進行合理控制，以保證企業資金流不會缺失，能為房地產項目工程建設提供資金支持。房地產企業對財務成本的科學化管理方式一般是對前期的規劃和預算，包括核算、審計監督和結算總價管理，目的在于減少運營費用，提高企業整體效益。在財務成本管理中，要以財務計劃、審核監督等多種經濟活動為載體，加強各項財務管理活動之間的聯系，建成有機的循環管理系統，從而提高財務成本管理的經濟效益。

(二)財務成本管理對于房地產企業的重要性

房地產企業在進行項目建設過程中，需要的資金數額很大，耗時很久，所以在財務方面要加強對費用的控制，并根據房地產企業的實際運營狀況，預算、匯總、分析各個項目的費用，并根據企業的財務管理審計監督體系，對項目建設的各個環節進行全面的監控。同時，從理論和實證兩個方面對我國房地產市場的現狀進行研究，并提出相應的對策。所以在這種情況下，房地產企業要做好財務管理工作，就必須對其進行有效的管理，以達到降低成本、提高效益的目的。

四、我國房地產企業在財務成本控制與管理過程中存在的問題

(一)缺乏完善的財務成本管理體系，成本管理機制不健全

一套健全的財務成本管理制度有助于提高房地產企業的總體經濟利益，促進各種經濟活動的開展。但是目前，在現實的經營管理中，房地產企業在成本管理上還面臨著許多的問題，具體表現為以下三個方面：第一，財務運營對流動資金的管理太過寬松，這不但影響到了公司的資金運用，也影響到了公司對資金的掌控，導致了公司資金的大量流出。第二，缺乏完善的財會制度，嚴重影響了公司的正常經營，致使部分財會人員利用職權，侵占物業公司的財物，使公司蒙受巨大的經濟損失。第三，企業的財政開支管理制度不健全，致使企業的會計人員在從事特定的工作時，管理混亂，責任不清，從而影響企業的總體會計工作效率。

(二)財務成本管理方法過于單一化

對房地產開發中的工程造價進行有效的控制與管理是非常重要的一項工作任務。然而，因為受到傳統財務管理理念的影響，很多房地產企業在發展過程中，在財務成本管理方面，仍然采取單一的財務管理方式，這與現代市場經濟對房地產財務成本管理的要求相矛盾，也在一定程度上增加了企業財務管理成本，不利于房地產企業的長遠發展。同時，在實際的財務費用管理工作中，也存在著一些問題，即缺乏對現代信息技術的運用。比如，大多數的房地產公司在賣出房屋的時候，都是依靠人工將相關的數據輸入到Excel表格中，并沒有使用專門的電子系統。因此，不能有效地運用信息技術來對財務成本進行管理，這就導致了房產的人工費用很高，還存在著數據被人為篡改的危險。

(三)財務管理人員的綜合專業素養有待提高

財務管理人員的綜合職業素養，在很大程度上影響著房地產公司的財務成本管理效率，因此，怎樣才能更好地提高財務管理人員的職業素養，已經變成了一個在房地產行業中被廣泛重視和探討的問題。然而，在目前的金融發展過程中，金融從業人員的職業素養普遍不高，整體素質低下。導致我國企業財務經理整體素質低下的原因有三個。第一，由于財務人員對現代成本控制技術、手段的不熟練，致使在經營過程中遇到了各種問題，無法得到及時的處理；第二，財務部主任不負責，處理事情的過程中，經常會有各種問題發生，而且各個部門的負責人還會互相指責，長期下去，對公司的整體運營造成很大的影響。第三，公司沒有重視對財務人才的專業培養，導致公司的運營成本和運營風險增大。

五、房地產行業財務管理的優化策略

(一)完善財務成本管理體系

一個完善的財務成本管理體系可以促進房地產企業的長期發展，因此，這就要求房地產企業在開展具體的財務成本管理的時候，要嚴格遵守國家財務管理的有關法律法規，建立與公司發展需求相適應的財務成本管理體系和制度，為提高我國房地產企業的市場競爭力，建立一個良好的財務管理體系基礎。在此基礎上，要從兩個方面分析房地產企業的融資成本：第一，要根據公司的具體情況，建立一個符合公司實際的成本管理制度，并把它融入公司的管理體系中，防止公司因為管理制度的不完善而導致公司的損失。第二，加強對公司的財務監控，以達到減少資本開支的目的。比如，某房地產企業在開展房地產工程建設項目活動的時候，以自身企業的財務經濟運營特點為基礎，建立了一套與本企業發展相適應的財務成本管理體系和制度，并及時、妥善地解決實際運營過程中產生的財務成本問題，使公司財務支出的管理水平明顯提高。

(二)做好財務成本信息化管理系統的搭建和完善工作

房地產企業要從兩個方面對中國房地產市場進行研究。一是利用現代化的互聯網技術對房地產企業的成本進行優化，使得房地產企業在運營過程中可以得到更好的管理，從而可以更好地處理房地產企業在運營過程中遇到的各種問題。二是強化和改進財務費用信息化和網絡化技術，強化財務費用管理，為物業公司的財務管理打下堅實的基礎。

(三)做好培訓工作

針對房地產開發企業的實際情況，要在對財務管理人員專業素質和職業素養的培訓工作上提出相應改進措施。一是根據公司的經營需要，為公司的金融經理提供專業化的訓練。二是提高會計人員的責任感，減少會計人員的錯誤發生，提高會計人員的工作效率。三是在對財務人員進行業績評價的同時，可以有效地控制和減少財務費用，從而為提高房地產公司的綜合效益打下堅實的人才基礎。比如，一家房地產開發公司，為了提高財務管理人員的綜合職業素質，會對一些財務人員展開一次全面的專業技能培訓，同時建立考核機制，對培訓人員進行全面考核，依據考核結果對財務管理者重新進行崗位分配，并對優秀員工給予一定獎勵。

六、結語

隨著市場經濟體制的不斷調整與變革，房地產企業的財務費用管理將面臨嚴峻的考驗，對企業的整體競爭能力產生不利影響。為了解決這個問題，房地產企業在實際的財務成本管理中，必須不斷地改善財務成本體系，同時加強對財務人員的綜合職業素質的培養，為我國房地產行業的可持續、長遠發展打下一個好的財務成本管理基礎。