碧桂園房地產財務風險與內控防范研究

李熹瑩 吳 洋

天津財經大學珠江學院

一、引言

（一）研究背景

房地產行業與其他行業存在顯著性差別，前期投入資本過大、投資回收周期漫長、回報收益難以預測且波動較大都是其獨有特征，因此在房地產業務流程的任何一個環節都可能有大量風險。同時，房地產行業資產負債率也是遠超一般行業均值的70%，我國大部分明星級別的房地產企業資產負債率均超過85%，23 家內地房地產上市公司的債務規模更是超過千億，甚至某些公司出現資不抵債的情況，而且房地產整個行業的資產負債率的增長率更是持續拔高，債務風險成為房地產經營風險中的重要環節，資本結構失衡迫切需要解決。而資本結構優化的道路在目前嚴格的市場調控環境又難以實現，房地產行業融資渠道的持續縮減，銷售環節控制節點增多導致資金回籠速度偏慢，都導致資本結構優化方案難以形成，資金鏈斷裂風險難以控制。如果沒有得到有效調整把控，房地產行業的崩塌風險將一觸即發，國民經濟安穩將面臨巨大沖擊。

綜上所述，房地產行業正處于一個敏感時期，外部環境的振蕩與內部問題的滋生使得房地產行業形成了一個特殊的格局。因此，準確評價并且有效防范房地產企業的財務風險，提高其財務管理質量刻不容緩。

（二）研究意義

1.理論意義

如同企業戰略、經營管理一樣，風險管理也是具有相關職能的一個管理領域。宏觀上，風險管理在維持一個國家或區域的經濟穩定和可持續發展方面起到重要作用，并且創造了一個良好的外部經營環境，良好的外部環境可以讓企業在內部管理上注入更多的精力。微觀上，企業的風險管理有利于增強風險意識，同時風險管理還能加強風險評估和控制、對企業財務走向正常化也有促進的作用，甚至還能讓財務杠桿被更好地利用，從而使企業保持一個良好的財務競爭力。

2.現實意義

在市場經濟越來越完善的今天，企業總是面臨著來自市場的各種風險。房地產企業是高風險和高回報并存的行業。分析和研究房地產企業財務風險管理的現狀，找出風險產生的原因，并針對相關問題提出有益的建議是非常重要的。本文選取“碧桂園”作為案例進行分析，并基于該集團的一些財務數據，探討如何準確識別企業面臨的財務風險，并制定相應的對策進行有效應對，這樣才有利于企業的可持續、穩定地發展。

二、碧桂園概況及其財務風險識別

（一）碧桂園公司概況

碧桂園控股有限公司（股份代號：2007.HK）是我國最大的城鎮化住宅開發商之一，同時也是國內著名的綜合性集團。2021 年8 月，碧桂園位列《財富》「世界500強」榜單第147 位。

在城鎮化住宅開發方面碧桂園是我國做到最大的企業，也是我國有名的綜合性房地產企業。碧桂園的經營模式非常的集中和標準，包括了四大內容：品牌酒店、地產、建筑裝修和物業管理。這四大內容中的物業管理、建筑裝修與地產，基本上是壟斷了房地產開發的全部環節，從而形成了一條完整的產業鏈，企業的價值能夠最大化。近5 年來，碧桂園企業的收入和業績都在快速增長，同時也就使企業的商譽和市值在不斷增加。

（二）碧桂園資本結構分析

1.碧桂園資本結構分析

由表1 可以看出碧桂園集團總資產由2017 年末3619.56 億元增長至2021 年末的19071.52 億元，公司總負債由2017 年末的2726.16 億元增長至2021 年末的16885.44 億元，可見碧桂園資產、負債呈現出逐年顯著遞增趨勢，說明了碧桂園生產經營活動勢頭越來越好，經營規模不斷擴大。

表1 2017—2020年碧桂園資產負債情況（億元）

2.債權內部結構分析

由表1 得出，碧桂園2017-2021 年這五年流動負債占負債總額比率明顯偏高且在不斷增長。2017 年流動負債占負債總額的占比已經超過了70%，2019 年達到峰值83.73%，遠遠高于非流動負債占負債總額的比率。相對著非流動負債占負債總額比率總體呈現出下降趨勢，2017 年和2018 年比率高于20%，2017 年至2019年連續下降，2021 年小幅提高。因此碧桂園近五年的負債期限較短，以流動負債為主，而非流動負債占比小也說明碧桂園的長期負債占比也比較小，大多是通過風險性較大的短期負債來運營。

（三）碧桂園財務風險識別

1.籌資風險識別

本文將通過分析碧桂園地產的償債能力對其收支性籌資風險進行重點分析。由表2 可以看出碧桂園地產流動比率3 年都小于2，其短期償債能力較差。這與近兩年碧桂園地產頻繁利用前融并高息發債進行融資有關系，其2021 年的短期借款高達51 億。碧桂園2019年—2020 年的資產負債率逐年降低，長期償債能力得到改善。2019 年、2020 年碧桂園都踩了紅線，于2021 年“紅線轉綠線”，碧桂園順利跨入了地產籌資門檻。但是，這都離不開其采取非控股權益的方式，使用聯合開發或聯合運營，將負債表外化降低資產負債率，從而在融資評級與籌資談判中占有話語權。數據表明，碧桂園地產的權益性銷售凈額在2020 年占總銷售額的67.06%。

表2 碧桂園地產2019年—2021年償債能力指標情況表

表3 碧桂園地產流動資產和資產周轉情況表

雖然碧桂園地產利用聯合開發和聯營這種不合并報表的形式美化財務指標，達到由“紅線轉綠線”的目的，進入籌資門檻，但不能忽略其面臨的籌資財務風險，從其短期借款和流動比率就可以看出碧桂園地產的償債能力并不樂觀，債務到期后能否償還本息是投資者重點關注的問題，其通過借新債還舊債的方式使其面臨較大的籌資風險，一旦資金鏈斷裂，將會面臨較大財務風險。

2.投資風險識別

內部投資是企業實現經營業務往來的必備物質基礎，所以投資方式的合理性與投入項目的回報率都是企業在優化資本結構時必須考慮的因素，同時也是企業實現主營業務收入的關鍵性環節。碧桂園地產的主要投資實物為存貨，存貨對于地產而言至關重要，所以本文重點從存貨展開分析。

碧桂園地產近三年來存貨數量逐年上升，存貨周轉率逐年下降，其存貨變現能力逐年變差，這說明碧桂園地產近三年銷路不暢，房子積壓嚴重。近兩年碧桂園地產放眼全國在多個地區拿地，現如今項目已高達83 個。雖然每年銷售額逐年上升，但項目逐年增多是其銷售額增加的重要因素。碧桂園地產的存貨占總資產50%左右，是碧桂園地產資產的重要部分，前期投入占比較大，投資金額高。但如果長期以存貨的形式在資產負債表進行體現，對碧桂園地產的長期發展會面臨較大風險。近年來，碧桂園地產土儲量逐年上升，但拿地情況較為激進。典型的例子是成都璞悅瓏山項目，碧桂園地產以6億元獲取成都新都某地塊，樓面價高達11800 元/m2，溢價率124.76%，該項目以高端住宅為主，主打別墅和大平層產品，但由于項目地段并不優越且銷售價格高，銷售情況并不樂觀。種種跡象表明碧桂園地產在投資活動上應該予以調整，對項目做好調研，不采取盲目拿地的手段來提高銷售額，造成存貨積壓。

3.營運風險識別

營運風險主要從企業業務流程角度出發，對于關鍵性經營生產活動處理不當而導致的經營失敗風險。對于投入產出期與回報周期均較長的房地產企業而言，企業的資產周轉率和經營活動現金流量凈額，是判斷企業能否維持良性的持續經營的重要指標。本文主要對碧桂園地產資產周轉情況和經營活動現金流量凈額對碧桂園地產的運營風險進行分析。

碧桂園地產2019—2021 年的年報附注中顯示，其貿易應收款項主要指租金，由于租金回款速度一般較快，所以碧桂園地產的應收賬款的周轉率偏高。其流動資產和總資產周轉率逐年下降，說明其資金利用率偏低，形成資金浪費，企業創收能力降低。最值得關注的是碧桂園地產近三年的經營活動現金流量金額逐年降低，且于2021 年呈現負值，說明其“造血能力”較差，經營資金緊張，企業經營狀況并不樂觀，地產行業對資金的需求很高，如果長期面臨這種運營風險，碧桂園地產可能面臨資金鏈斷裂的危機。

三、碧桂園地產財務風險控制措施

（一）籌資風險的控制措施

碧桂園地產通過聯營開發的方式將負債表外化，但是其本質上并沒有真正提高自身的償債能力。碧桂園地產需要充分調整自身的資本結構，采取多元化籌資手段，拓展籌資對象。研究認為利用負債經營利于企業規模的擴張彌補自有資金的不足，但是，會使企業對自身負債情況缺乏充分的認識并過度依賴，企業發展的抗風險能力不足，還可能產生資金利用不充分而導致資金浪費等問題。碧桂園地產應做好負債規劃，對其自身的盈利能力和償債能力提前做好預估，確定“長、中、短”期債務的比例。股權融資可以降低自身的財務杠桿，同時吸收更多資產。碧桂園地產應該充分利用股權融資的手段調整自身的資本結構，使其處于一種健康的狀態。此外，現有債務融資的格局下，要使用不同方式例如發行企業債券等不同方式采取多元化籌資手段來分散碧桂園地產的財務風險。

（二）投資風險的控制措施

碧桂園地產可根據可行性研究報告的業務流程成立專項小組，可研報告小組的工作內容應包括項目初期的市場數據與行業情況信息的整理、項目實施前的財務預算、項目實施環節中的風險把控、項目完成后的凈收益預測，同時對當地的房地產行業相關政策做出提取，提出與政策相匹配的實施方案。最后結合內部控制流程中的監督環節，成立可研批復審批小組，對可行性研究報告中投資金額的準確性與項目投資的必要性做出合理評估，修正可行性研究報告中可能存在的認知偏差與數據偏差，保證碧桂園房地產項目投資的客觀性、公正性，確保碧桂園地產的高額投資回報率與低額投資風險率并存。

（三）運營風險的控制措施

碧桂園地產首先在運營資金周轉率與經營性現金流量凈額之間實現平衡規劃，順應市場變動與政策基調變化的新趨勢。在建設期，碧桂園地產要對項目的工期進度做到精準預測與實時把控，確保建設工期在保質保量的前提下得到最大化縮短。同時在期房的銷售環節，建立獨特具備競爭優勢的營銷團隊，優化營銷手段、創新營銷模式保證銷售業績的穩定，盡快實現資金回籠。另一方面，對于碧桂園地產集團層次而言，盡快拋售當前正在不斷貶值的不動產如寫字樓與酒店等，加大企業資產的流動速率，積極盤活存量資產，此外，對于非流動資產中處于長期難以變現的資產以置換的方式獲得流動資產，保證資產的使用效率。采取聯合經營的形式，依靠國企或其他資本雄厚的明星企業，減緩在土地拍賣與建設開放初期的資金壓力，在后端采購階段與供應商協商分期或梯次付款形式，避免大額資金短期內流出。

四、結論

在我國的不同行業發展中，地產行業的發展一直是處于舉足輕重的狀態，同時也一直是國民經濟的支柱性行業，但由于我國特殊的國情以及在國家地產政策越來越嚴苛的大環境之下，地產企業的發展已經不像往年那樣的樂觀。本文為促進地產行業的良好發展，以碧桂園地產為研究對象，對碧桂園地產公開的各項財務數據指標進行整理并進行多方面地分析，可以得出碧桂園地產的財務風險主要在籌資、投資以及營運這三個方面，并且針對這三個方面提出有效的財務風險控制辦法，強調風險防控的重要性。與此同時，根據現階段的地產行業發展狀態，在國家“房住不炒”“三穩”等定位下，實現地產企業穩步發展，推動地產企業在中國經濟上的高質量發展。