基于法律角度的“問題樓盤”重啟問題控制措施

李東風

河南利物律師事務所，河南 鄭州 450000

我國在2016 年第一次提出了“住房不炒房”的概念，這也表示我國房地產市場進入到一個新的發展階段，同時各個地區出臺了調控政策，對上漲房價進行控制，從中也能夠看出政府對于控制炒房問題的決心。但是同時也出現了大量的“問題樓盤”，主要是指由于資金鏈斷裂或者建筑施工質量沒達到要求等原因，產生問題的樓盤。解決“問題樓盤”相關問題，已經成為控制社會風險的有效措施。

一、“問題樓盤”類型

（一）施工階段的“問題樓盤”

該類型“問題樓盤”中，在規劃、設計以及土地征收階段存在一定問題，例如土地征收缺乏規范性、拖欠施工工人工資等?；蛘哂捎谫Y金鏈斷裂導致無法繼續施工，最終形成“問題樓盤”。該階段屬于房地產開發流程的初期階段，一旦在該階段產生問題，會直接影響后續各項工作的順利開展，導致開發商以及消費者產生矛盾。

（二）預售銷售階段的“問題樓盤”

其主要指的是開發商取得商品房預售許可證以及銷售房屋中產生問題的樓盤，例如，開發商并沒有得到合法的房屋預售證書，違規銷售房屋，或者利用虛假信息欺騙消費者等。當前沒有取得預售房許可證，但是仍然銷售房屋的現象并不鮮見，這屬于違法行為。除此之外，還存在部分房屋開發商為消費者提供虛假的房屋信息，誤導消費者購買房屋，導致以上糾紛產生的主要原因為，開發商在銷售階段，通過擴大、虛假宣傳等方式，過度夸張描繪房屋附近的建筑設施，并且給予購房者承諾。但是在交房階段，實際情況與承諾不相符，導致購房者拒絕收房，二者之間產生相應矛盾。該階段主要涉及的問題包括房地產行政審批問題以及銷售問題等。

（三）交付使用階段的“問題樓盤”

開發商在完成項目施工之后，通過開展驗收等一系列工作，完成客戶房屋的交付，但是客戶在實際使用過程中產生問題，其中主要包括延期交房、房產證無法正常辦理等問題。除此之外，房地產市場產生變化也是其中存在的影響因素之一。而延期交房的現象在該階段也較為普遍，由于房地產項目在建設施工中存在的影響因素較多，開發商無法對其中的全部影響因素進行有效控制，進而出現無法根據合同約定日期交房等情形，這也是導致“問題樓盤”出現的主要原因。但是在延期時間不長的情況下，雙方可以通過協商等方式達成和解，產生激烈社會矛盾的概率也會下降。

二、“問題樓盤”重啟存在的問題

（一）資金監管挪用問題

“問題樓盤”中存在的資金問題主要包含以下內容：首先，房地產項目的資金鏈斷裂，導致項目建設停止；其次，融資困難；最后，企業出現非法集資問題。資金鏈是實現企業正常經營運轉的基礎條件，資本的穩定運行能夠為企業正常運行提供條件。但是資金鏈穩定性中存在的影響因素較多，一旦資金的使用率超過臨界點，資金越多則企業的經營效率越低，尤其是對于房地產企業來說，其屬于資金密集型行業，開發商具有大量的資金，這就導致無法保證每筆資金的利用效率達到最大值，進而出現資金浪費問題，甚至導致企業資金鏈斷裂。此外，當前在“問題樓盤”資金管理中，存在樓盤監管資金被挪用、樓盤建設資金被樓盤總部轉走等現象，導致項目建設中資金嚴重缺失、監管資金池中的資金無法支撐項目建設等，這一問題也是影響“問題樓盤”重啟的主要原因之一。

（二）法律法規不完善

多數房地產相關法律關系主要是通過行政法規進行規制，利用條例、辦法以及細則的形式進行細化規定，整體上看立法的層級較低。該種情況下，將房地產法律關系納入到司法調整范圍的難度較大，進一步限制了司法部門在解決相關問題中的作用與功能。而在實際司法實踐中，由于立法資源較為匱乏，法官在裁判過程中，往往需要征求上級法院的指導，再決定最終結果，這一操作會對司法權威性產生損害，導致相關糾紛的解決難度提高［1］。

（三）政府監督管理問題

這也是“問題樓盤”重啟中存在的主要隱患，政府部門監督管理工作不到位會產生大量問題，例如，開發商違規建設、拖欠工程款以及違規銷售等，都與政府監督管理不到位存在緊密聯系。該種情況下，從房地產項目土地的規劃選擇到選址施工以及最終交付，其中一項環節產生問題，都會導致問題下沉進而集中爆發。除了政府監督管理之外，我國在近幾年大力建設基礎設施，房地產市場快速發展，政府在該種經濟環境下，需適當放松監督管理，實現整體規劃目標，因此產生了沒有獲得批準就先動工建立的項目，如果最終無法辦理相關手續文件，就會成為“問題樓盤”。加上房地產市場的發展速度過快，相關政策以及環境處于快速變化階段，無法及時對相關手續進行調整，企業清算的難度也較高，以上問題共同導致政府的監督管理工作出現困難，影響“問題樓盤”的重啟［2］。

三、“問題樓盤”法律化解機制

（一）資金問題法律化解機制

“問題樓盤”是我國城市化發展中，房地產市場過度繁榮發展產生的必然結果，我國各地都存在一定數量的“問題樓盤”，近幾年政府通過專項整治的方式，已經解決了部分“問題樓盤”。而在當今時代，要想從法律角度解決“問題樓盤”，就需要在借鑒以往經驗的同時，根據實際情況制定新的優化方案，充分利用法律化解問題。資金問題是導致“問題樓盤”產生的主要因素，針對這一現象，各地相關部門要明確納入臺賬的“問題樓盤”的具體情況，針對每個“問題樓盤”項目，建立單獨的政府監督賬戶，由政府與企業共同進行管理，將其中涉及的專項資金全部歸納到政府監督管理的賬戶中，采取資金封閉管理的方式，完成資金的閉環管理。另外，政府相關部門與金融機構相互合作，加強對相關法律法規以及政策的宣傳，幫助金融機構突破難點問題，簡化資金審批流程，幫助在資金中存在困難的企業以及群眾解決資金問題。采取“問題樓盤”專項小組監督機制，與銀行等機構相互配合，確保專款專用，保證資金能夠真正應用在工程建設中。當前，針對出現資金鏈問題的“問題樓盤”某地出臺《H市分類化解處置房地產領域“問題樓盤”指導意見（征求意見稿）》，根據屬地管理原則，規定由“問題樓盤”屬地政府全面核查建設單位的資金情況，對于其中不具備開展條件的項目進行研判，利用促進破產的方式，解決“問題樓盤”。針對存在嚴重問題的“爛尾樓”，要及時對其進行清算，控制其產生的負面影響，如果案件的影響范圍較大，則政府可以撥付專項資金款項完成救濟工作，最大程度上降低社會風險與矛盾［3］。

除此之外，還可以通過法律手段進行控制。在現實生活中，部分開發商已經具備接盤資金，但是由于案件已經進入到訴訟程序或者執行階段，開發商賬戶被查封或者被執行。該種情況下，資金如果劃入到原有賬戶中，則可能被劃走用于執行，進而導致無法合理處置“問題樓盤”，購房者奔波于自身權利維護中，而開發商有資金不敢投資。針對這一問題，可以從以下幾方面入手解決。首先，針對開發商的賬戶進行監督管理，消除開發商賬戶資金被劃走的風險，政府以及法院對賬戶展開監督管理，確保資金不能被劃走的同時，保證資金真正運用在“問題樓盤”中，解決購房者以及開發商的利益訴求；其次，健全信息公開制度，提高公眾對“問題樓盤”的信任度，公眾對開發商失去信任也是樓盤重啟的難點問題，而建立信息公開制度，能夠有效彌補這一問題，為購房者與開發商之間建立信任提供條件。

（二）優化法律制度

針對“問題樓盤”相關法律制度進行優化完善，針對同一標的物中產生的權利沖突，建立解決方式。當前我國法律法規體系并不完善，因此存在較多類型的法律問題，例如開發商對房屋進行虛假宣傳、購房者拒絕收房等，不僅影響購房者的正常居住，還會導致物業糾紛問題。針對上述問題，我國法律法規中雖然制定了相應規定，但是整體上看較為分散混亂，所以在實際運用中起到的效果并不好。尤其是針對同一標的物中產生的權利沖突，如何對其進行有效解決和控制，是解決“問題樓盤”的關鍵點。例如，針對“問題樓盤”采取“府院聯動”機制?！皢栴}樓盤”相關問題的解決，需要政府積極的支持與配合，房地產項目從項目確定到審批，再到竣工驗收，各個階段都需要政府進行審批，而該項機制中，政府的各個職能部門需要依據法律規定明確自身職責。例如，河南省針對“問題樓盤”，在2023 年1月28 日出臺了《關于企業破產程序中辦理不動產事務的若干意見》，其中將破產程序中，關于不動產事務的辦理給予了單獨規定，法院以及管理人員在解決“問題樓盤”過程中，可以將其作為依據以及處理方法，這也對“問題樓盤”相關問題的高效解決起到了促進作用。法律法規作為“問題樓盤”問題處理的依據，對其進行優化完善，能夠在增強其規范性的同時，簡化處理流程，提高問題處理效率，這對于“問題樓盤”問題化解來說具有非常重要的作用。由此可以看出要想將法律法規的運行價值充分發揮出來，就要對相關法律法規進行清理與整合，制定具有統攝力的法律文件，提高“問題樓盤”中產權的明晰性，保證能運用法律法規從根本上解決相應問題。

由于每個“問題樓盤”出現問題的原因不同，因此在對其展開處理的過程中，要始終堅持一個案例對應一個對策，建立聯合協調機制，以有效解決“問題樓盤”。例如，通過建立專案小組的方式，確定問題處理的關鍵點以及解決目標等，確?！皢栴}樓盤”解決效率最大化。以上過程中，各地政府、信訪部門以及自然資源規劃部門，都要積極參與到其中，提高聯調機制的綜合性，有效控制“問題樓盤”中存在的風險。對于其中涉及時間較長并且人數較多的“問題樓盤”，將其歸納到重點管理控制范圍之內，設定化解時間表，利用這種方式提高群眾對“問題樓盤”審理的信任度。對于以往“問題樓盤”處理中存在的遺留問題，例如由于政策變動產生矛盾以及產權證無法辦理等問題，可由專案組負責與其中涉及的各個部門相互協調。在我國法律政策允許的范圍之內，采取特殊的方式解決問題，并且將自身示范效應充分發揮出來，帶動其他“問題樓盤”得到有效解決［4］。

（三）加大監督管理力度

當前我國對房地產市場展開了監督管理，雖然已經建立了相應的監督管理機制，但是在細節方面仍然需要進一步優化完善，從市場準入環節入手，加大監督審查力度。這種方式可以從源頭解決“問題樓盤”。除此之外，制定全流程常態化監督管理，始終堅持一案一策的處理方案，集中分析重點案件，協調各個組織，共同促進“問題樓盤”監督管理工作的良好開展。及時發現其中存在的問題，并及時完成問題信息的傳輸。針對不符合當今時代發展要求的企業，開展及時清退工作。政府機構中的監督管理人員，要充分履行自身職責，禁止在沒有得到預售許可證的情況下銷售房屋，這也能減少“問題樓盤”的產生數量。建立專項監督項目，劃分重點監督項目范圍，實現快辦快查，針對“問題樓盤”管理中存在的不擔當和不作為問題，依法追究相應責任，保證“問題樓盤”監督管理工作能夠真正落實。同時嚴格監督房地產開發企業的預售資金，避免出現預售資金挪用等問題。住建部門在此過程中，根據“問題樓盤”實施情況，申請項目預收款監督管理賬戶，并在金融機構中開設“問題樓盤”項目資金專用賬戶，根據多方配合的原則，共同完成對“問題樓盤”的監督管理。這種管理方式能夠在降低資金鏈斷裂風險的同時，控制“問題樓盤”產生概率。在我國信用體系的基礎上，建立房地產信用體系，該體系能夠對全國范圍之內的房地產企業實現管理。

四、結束語

在對社會環境中存在的風險進行防范過程中，“問題樓盤”解決是其中的重要環節，與人民實際生活以及國家穩定運行具有緊密聯系。隨著改革開放的逐漸深入，房地產市場中存在的不確定因素也較多，因此，在“問題樓盤”法律化解機制建設過程中，要改變傳統單一的思維，建立多層次多維度的解決機制，切實解決相關問題，保證人民福祉。