關于房地產企業會計成本核算與管控的研究

解玫娜

摘要：從2021年上半年，房地產行業迎來史上最嚴調控開始，房地產市場開始加速轉冷。目前處于舉步維艱境地的房地產企業比比皆是。在利潤稀薄的時代，任何不利的因素，都可能成為引發企業虧損、導致企業無法正常持續經營的關鍵所在。這就使成本核算與管控在房地產行業發展中，顯示出前所未有的重要地位。鑒于此，本文簡述成本核算和管控工作重要性，剖析房地產行業在成本核算工作中存在的常見問題，積極探究當前解決房地產行業成本核算和管控現存問題的有效對策，希望可以為相關企業提升成本核算質量提供參考。

關鍵詞：房地產企業；會計成本核算與管控；問題；措施

會計成本核算與管控能有效提升房地產企業擴大利潤空間，提高競爭力。房地產行業成本管理工作具有復雜性，基于從2021年上半年，房地產行業迎來史上最嚴調控開始，房地產市場開始加速轉冷。企業必須從戰略層面高度重視成本管理，從各個階段全面推行成本管理，簡歷健全管控體系，以實現降本增效的目的。本文積極探究當前解決房地產行業成本核算和管控現存問題的有效對策，希望可以為相關企業提升成本核算與管控質量提供一定的借鑒與參考。

一、房地產企業成本核算和管控的重要意義

隨著1998年的《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》的公布，我國開始房地產市場化的開端。房地產行業經過萌芽、發展、歷經鼎盛的黃金時代、下滑的白銀時代、到現在的黑鐵時代，在行業的每一個進程中，房地產項目的成本核算與管控，都扮演著重要的角色。成本核算與管控的準確、合理，直接關系到企業利潤的高低。同時，成本核算的準確數據，是企業做出正確決策的必要前提。企業的決策正確與否，直接關系到企業發展的走勢和方向。

從2021年上半年，房地產行業迎來史上最嚴調控開始，房地產市場開始加速轉冷。目前處于舉步維艱境地的房地產企業比比皆是，在利潤稀薄的時代，任何不利的因素，都可能成為引發企業虧損、導致企業無法正常持續經營的關鍵所在。這就使成本核算與管控在出房地產行業發展中，顯示出前所未有的重要地位。可以通俗的認為，現階段，沒有準確的成本核算與管控，就沒有企業準確的決策策略、就沒有企業的正確發展走勢與方向。正確的成本核算與管控已經成為了房地產企業生死存亡的決定性關鍵因素之一。需要引起企業的足夠重視。

房地產項目規模較大、內容復雜、工期較長，需要投入大量的資金。在企業的運營和管理上都需要投入大量的精力、資金。近幾年，房地產行業已經過了紅利期，企業利潤逐年下滑。現在不論是土地開發、樓房建造、還是基礎建設，各個房地產公司都幾乎共同面臨著怎樣才能生存下去的窘境。

要想對成本核算做到合理的管控，提升企業在行業中的競爭力，首先要客觀地認識并接受企業在成本核算中遇到的問題，進而想辦法來解決這些問題。

二、房地產企業會計成本核算和管控存在的問題

（一）企業對于成本控制的錯誤認識

目前在我國很多房地產企業，都不能夠全面地進行成本控制，他們在決策環節、設計環節的核算和控制并沒有做到足夠的重視。他們還是傳統地認為只有在實際的工程施工過程中，才有成本核算，成本核算的控制也僅僅局限在施工過程中的成本控制。

（二）企業缺乏準確的成本核算方法

在實務操作中，很多企業財務部門對工程項目沒有深入的認知，在成本費用歸集、核算方面，缺乏正確的核算方法，所以通過成本數據，根本不能準確地發現問題實質所在，管理層也就無法制定有效的解決方案?，F階段的房地產行業，細微的問題都有可能引發企業的利潤變動，微薄的利潤空間，要求企業對每一個細小的成本費用都要做精準管控。

（三）企業沒有建立完善的成本預算管控機制

企業各部門工作，沒有建立按月度、季度、年度、按項目，橫向縱向的比對管控機制。每個部門在一個月度周期，或一個項目周期，沒有做實際發生成本與企業預算的對比，更談不上深入地思考工作中需要開源節流的內容所在。

（四）企業沒有完善的管理制度

現代社會的節奏越來越快，為了更大化地提高利潤，很多企業單純地追求銷售業績，而對企業的內部管理缺乏重視。房地產企業也不例外，企業員工沒有明確的崗位職責。企業管理松散，部門間業務溝通不及時，配合不到位。物料浪費、工人怠工、工作效率質量不高等因素都變相地增加了企業的成本。尤其房地產行業是一個資金密集型行業，企業對融資和項目應收、應付款項要有相應的管理控制。

（五）企業員工沒有形成控制成本的意識

很多房地產企業由于管理理念的原因，對員工的培訓和成長培養沒有足夠的重視。許多員工都是按照自己的價值觀、和工作理念來進行日常工作的，這就導致了很多員工在工作中是以一種隨性的工作方式來完成工作。他們沒有意識到在工作中要持續的探索提高自身工作效率、在單位時間內為企業創造出更大的價值等問題。企業如果能定期地培訓員工、不斷地給員工輸入開源節流，杜絕浪費、提高效率等觀念。每一項工作的完成后，如果都能反思怎樣用更有效的方式、更好的角度來控制這項工作的成本，那企業總的成本核算管控將有可能上升到一個新的層次。同時，員工的創造性業可能得到最大程度的發揮。

三、房地產企業會計成本核算和管控問題的解決措施

（一）房地產項目的成本核算和管控貫穿于整個項目的全過程

項目的決策階段、設計階段、實施階段、竣工階段，成本核算和管控都占有具著舉足輕重的地位。下面從項目的幾個階段來具體給出建議和解決方案。

（1）決策階段

決策的正確與否，直接關系著項目的成敗。決策階段的策略可以影響到整個項目成本的80%以上。

首先，決策階段要對項目所在地做充分深入的調研，選擇合理的項目建設規模。這個階段，容積率的準確核算至關重要。準確的容積率的核算數據，是企業決策選擇最恰當的項目建設規模的前提。合適的建設規模確定，可以避免資源配置浪費造成的生產成本高，利潤低下；也可以避免超出市場需求量而導致的產品滯銷，不能及時回款現象的發生。

其次，決策階段要對項目的土地費用、前期工程費、建安造價、期間費用、稅金、風險金等做最大合理化的預測核算，據此再根據開發周期、通貨膨脹等其它因素來預計房產銷售價格，確立投資收益率。企業可以通過對投資收益率的目標把控，在項目決策階段就對項目的設施設備、選材定位、人工投入做到整體宏觀的調整和控制。

最后，在決策階段，要嚴格根據市場調研、成本核算數據來進行建設規模、產品高、中、低端的品質定位，絕不能憑主觀想法來做決策。

（2）設計階段

工程設計階段是確定和控制工程材料成本的關鍵階段。房地產項目設計中，鋼筋、混凝土材料成本在建安造價中約占1/5的比重，選則含量指標合適的鋼筋、混凝土對于控制材料成本非常有效。設計階段企業應該對項目當地的抗震等級等的相關技術資料調研后，對項目不同部位的含鋼量、混凝土含量做到盡量最優化的核算設計，從而從源頭做到對材料成本的控制。

對空間布局的合理高效利用設計也體現著成本源頭控制。例如：住宅建筑的各種戶型最優占比，地下停車庫的停車位布局的空間最優化利用。以住宅建筑為例：在設計階段，要詳細明確戶型種類、戶型占比、公攤系數、梯戶比例、層高等具體數據。這些數據，對建安成本的控制會起到很好的作用。

在各種建筑項目中，地下空間層高的控制，都很大程度上影響了建安造價。通過各種空間的合理規劃，既能最大限度地令空間為我所用，又能使頂板平均覆土深度、減少土方回填量、頂板荷載、基礎深埋等技術指標都優于國家標準，是高效設計的最佳境界。

項目景觀設計對成本控制也起到不可忽視的作用。景觀設計前期，根據自身建筑項目的品質定位，企業應參考行業標桿企業的景觀、硬景比例的控制標準，來確定自身項目的相關比例。景觀、應景比例的確定，需要由工程部、采購部等部門多次共同討論探索，最終得出制定出符合項目品質定位的景觀設計。

設計階段，可以說是從源頭決定了建筑成本的多與少，為企業減少成本、實現盈利做了決定性的布局。

（3）實施階段

在項目決策階段、設計階段，重要的成本核算控制工作已經完成。在項目實施階段，這期間對成本的可控制性已經非常小了。一般來講，這階段的總體成本可控性要對于10%。在項目實施階段，企業要建立規范完整的管理體系。

施工部門——要安全生產，防止安全事故的發生。以此來杜絕財產、人身傷亡造成的意外風險成本。加強材料領用管控，杜絕材料丟失、浪費現象。加強工人的技術指導，高效合理利用原材料，杜絕返工重做的現象。

采購部門——建立招標采購管理。對供供應商建立供應商備案系統，對采購材料進行招標采購，嚴把質量關、價格關。

財務部門——項目核算人員要及時與項目組人員溝通項目進展情況，采用正確的核算方法，做出準確的真實反映企業業務狀況的成本數據。并根據項目預算與項目實際成本的差異，來分析企業可能存在的問題。定期向企業管理部門提交財務報表，給出財務數據反映出的業務進展情況的相關建議。

資金部門——做好企業現金流的規劃，將融資成本控制在預算的最低范圍內。

管理部門——根據各部門的工作報告、信息數據，來調整企業的管理策略，完善管理制度，解決項目中存在的實際問題，最終完成成本管控，實現企業的利潤最大化。

在項目實施階段，要控制施工建設實施過程中的設計變更。對任設計變更的比例和審批程序都要做嚴格的審批管控。從而將項目設計變更對整個項目總成本影響的比例降到最低。

（4）竣工階段

項目工程竣工，竣工決算書的完整、準確，也決定了成本核算的完整與準確。決算部門要對決算書內的明細內容做到有據可查、完整不遺漏。

（二）規范房地產項目成本費用的數據采集、賬務處

財務對企業業務的準確賬務處理，是建立在對企業業務流程和具體業務的深刻理解之上的。房地產開發項目時間跨度長、發生的資金金額龐大、業務環節多、涉及的業務部門多、材料多、多個項目可能同時進行等等，房地產業務的這些特點，要求財務在成本費用核算時，要時時根據項目的進展情況，對項目用整體宏觀的視角來分析判斷進行成本費用的歸集分配。脫離對項目的整體把握，僅單純地憑票據、單據來進項賬務處理，是不能夠進行正確的成本核算的。

對于項目的人工、材料、期間費用等的歸集分配，財務部要根據統一的成本費用核算方法，給到各業務部門統一、明確的原始數據歸集要求和表格，從業務前線原始數據的收集、到財務部門對數據的賬務處理，自始至終要按統一的方法進行，不能隨意變更。

（三）建立完善的成本預算管控機制

財務成本核算工作，要從縱向和橫向兩個角度同時進行，相互比對參照數據。發現問題，及時分析找出原因并解決。

縱項核算：以項目為單位，每一個項目建立項目臺賬，臺賬中歸集項目實際發生的成本。通過縱向的項目臺賬，可以看出單個項目的動態的盈虧情況。臺賬中，項目成本、費用預算和項目實際發生的成本、費用明細要一一對應比對，如發現預算與實際有較大的差異，要及時分析原因，向公司管理部門反饋，由公司管理部門綜合統籌協調解決問題。

橫向核算：通過月度、季度、年度公司總的成本核算管控，按月對企業實際發生的總的成本費用進行歸集核算。企業每年度末，都要對下一年度做企業的整體成本費用預算，財務部在每月的實際業務核算處理中，都要將當月企業實際發生的成本費用與預算的成本費用金額相比對，對差異進行分析，通過數據來查詢出企業生產、管理的異常所在，最終由公司管理部門決策解決。

（四）加強融資和項目應收、應付款項管理控制

房地產開發是一項資本、管理密集型的投資行業，項目的推進需要金額龐大的現金流作為寄出支撐。沒有資金的持續保障，企業日常業務很難繼續。這就使融資成為了企業獲得現金流成為企業資金來源的主要方式。融資方式多種多樣，對應的風險和融資成本也有很大的區別。企業要根據自身業務特點來選擇適合本企業的融資方式，這對企業資金的維持穩定、融資成本的管控都有積極的意義。

企業選擇融資的方式，首要考慮的因素是風險和融資成本。房地產信托投資基金，對于房地產企業屬于股權投資，不會給企業增加債務負擔，可以有效地規避融資帶來的系統性風險，可以作為企業融資的一種優先考慮方式。

銀行貸款屬于負債融資，這種融資方式會引起企業信用評級風險系數增加、導致的借款利率上浮，從而增加房地產企業的融資成本。所以企業應盡量減少銀行貸款的金額。同時，企業可以加強應收款項的管理力度，促使資金在最短期限回籠，提高資金的流動性和使用率。盡量減少收取商業票據、銀行票據，降低票據使用對現金流的占用、同時也可規避商業票據所潛在的壞賬風險。建立統一規范的采購付款管理流程，使企業的現金在最晚時限流出。

（五）提高財務人員的專業素質、成本管控企業全員參與

提高財務人員的專業素質，這看似簡單的一句話，在實踐工作中，卻常常是導致企業能否準確核算成本費用，準確反映企業業務盈虧的最關鍵因素。房地產行業不同于其它普通的咨詢服務、商貿行業。房地產企業的收入、成本確認，要比一般企業業務的核算要求更專業，需要非常專業的成本核算人員來進行管理控制。企業應該通過定期培訓等方式，來不斷提高財務部門員工的專業知識。財務人員采用專業、正確的核算方法進行賬務處理，是保證成本核算準確的根本，企業只有在準確數據的引領下，才能進行更深一步的企業管理策略等的調整。

四、結束語

綜上，從房地產行業的特點出發，對房地產企業實務中成本核算存在的幾點問題做了概述，同時簡述了對其成本核算與控制的幾個解決方案。希望企業能夠根據自身的情況，加強成本核算管控，在國家政策的扶持下，使企業能夠良性發展。渡過房地產行業的嚴冬。

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