小區(qū)公共收益屬于誰

何軍

您或許在小區(qū)的樓道、電梯間、張貼欄內(nèi)看到過各種各樣的廣告，如果這些廣告產(chǎn)生了收益，收益應(yīng)該屬于誰呢？物業(yè)公司在小區(qū)公共區(qū)域設(shè)立了停車場，那么收取的停車費收益和業(yè)主有關(guān)嗎？下面我們來了解一下小區(qū)公共區(qū)域以及公共收益的歸屬問題。

某物業(yè)公司在收取了相應(yīng)的廣告費和租金后，在所服務(wù)小區(qū)的公共區(qū)域內(nèi)進行多次廣告宣傳，并將部分房屋用于對外出租。經(jīng)營過程中，因商戶要求，物業(yè)公司對其開具了廣告費和租金的發(fā)票。小區(qū)業(yè)主委員會得知后，要求該物業(yè)公司將小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營收支情況進行公告，該物業(yè)公司并未公告。后來，業(yè)主委員會以業(yè)主共有權(quán)糾紛為由將該物業(yè)公司訴至法院，請求法院判令物業(yè)公司返還小區(qū)公共區(qū)域的收益及利息。

經(jīng)法院查明，該小區(qū)業(yè)主委員會是經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，并進行了備案，有備案意見書；小區(qū)業(yè)主大會也通過了議事規(guī)則，明確了業(yè)主委員會的職責等。最終法院依法判決，該物業(yè)公司需通過合理形式對公共收益進行公告，且在扣除業(yè)主所承擔的物業(yè)維修等費用后，剩余的公共收益歸全體業(yè)主共有。

在實踐中，因小區(qū)公共收益引發(fā)的糾紛并不少見。小區(qū)公共收益是指將小區(qū)共有部分用于生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等所產(chǎn)生的收益，以及共用設(shè)施設(shè)備報廢后的回收殘值。小區(qū)的公共區(qū)域有很多，物業(yè)公司利用這些公共區(qū)域進行營利的形式也多種多樣，常見的有廣告收益、房屋或攤位的出租收益、停車費收益，還有利用小區(qū)公共配套設(shè)施（如球場、游泳池、活動室等）而獲得的經(jīng)營收益，甚至自動售賣機的場地費、快遞柜的入場費等都屬于小區(qū)公共收益。那么，小區(qū)內(nèi)的哪些區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有呢？這主要包括以下幾個部分。

1.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；

2.建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外；

3.建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施；

4.物業(yè)服務(wù)用房；

5.占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；

6.建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

7.其他既不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

如果物業(yè)公司想改變小區(qū)公共區(qū)域的用途，或者利用公共區(qū)域從事經(jīng)營活動，需要通過全體業(yè)主的共同決定。《民法典》第282條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！币簿褪钦f，小區(qū)公共區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主的公共財產(chǎn)，物業(yè)僅對公共區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施的正常運行管理負責，不具備私有產(chǎn)權(quán)。

現(xiàn)實生活中，小區(qū)公共收益存在很多管理上的問題，比如賬目不透明、監(jiān)管力度薄弱等。業(yè)主委員會代表和維護著物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，所以在和物業(yè)公司簽署服務(wù)合同時，雙方要對相關(guān)服務(wù)內(nèi)容做到明確而細致。業(yè)主委員會還可以設(shè)置專門的監(jiān)督機構(gòu)，定期審計物業(yè)公司的財政收入和支出情況。既要維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，也要加大對業(yè)主委員會的支持和對物業(yè)公司的監(jiān)管力度，才能讓小區(qū)的公共收益從糊涂賬變成明白錢，才能構(gòu)建健康和諧的業(yè)主與物業(yè)關(guān)系。

明確了公共收益的歸屬后，業(yè)主們該如何對小區(qū)公共收益進行管理和支配呢？《民法典》第283條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定?！?/p>

既然公共收益歸全體業(yè)主共有，禁止任何單位、個人非法侵占、處分或者挪作他用，那么公共收益具體由誰來支配就需要召開業(yè)主大會，由全體業(yè)主投票決定。在小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定，受委托對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的物業(yè)公司可代為管理該小區(qū)的公共收益。在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會可以自行決定公共收益由業(yè)主委員會管理，公共收益可用于維修、更新、改造物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，也可用于業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和其他事項支出。當然，業(yè)主大會還可以通過物業(yè)服務(wù)合同的約定將公共收益委托給物業(yè)公司進行管理。目前，大多數(shù)小區(qū)都是由提供服務(wù)的物業(yè)公司管理公共收益，并由其決定公共收益的用途。物業(yè)公司應(yīng)當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

由此可見，向業(yè)主公開經(jīng)營活動收益情況是物業(yè)公司的法定職責。如果物業(yè)公司拒不公開公共收益、拒不分配公共收益，那么根據(jù)《民法典》第287條，業(yè)主有權(quán)請求物業(yè)公司承擔民事責任，相關(guān)主管部門也可以對該物業(yè)公司進行行政處罰。即便物業(yè)公司撤出小區(qū)，也應(yīng)當對公共收益及其經(jīng)營收支賬目進行移交，不得以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費等為由拒絕移交。

【責任編輯】諶 燕