收入差距對價租脫鉤影響的區域異質性研究

文／宋博通、邱倩、陳卓遠 深圳大學 廣東深圳 518000

引言：

城市住房價格過高，大大提升了無房青年人和新市民生活成本，不利于人力資源的市場化配置和共同富裕目標實現。我國一些經濟發展水平較高城市，往往在房價大幅高企同時，居民收入差距也呈逐漸擴大趨勢，居民收入差距對房價水平的影響關系及程度值得研究。

居民收入差距，可反映收入分配是否公平，一般用基尼系數測度，基尼系數越大，收入差距越大。國家統計局數據顯示，我國基尼系數近年呈小幅上升態勢，由2015年0.462 升至2018 年0.468。社會財富逐漸向高收入群體聚集，2019 年稅前收入前10%的人群收入所占比重就已達到41.43%，表明我國城鎮居民地區間收入差距長期存在，且近幾年有擴大趨勢。

通常，不同經濟發展水平城市間房價大不相同，城市內部房價和租金差異也各不相同。一般來說，租金僅反映居住效用，即居住屬性，是住房市場中居民實際居住意愿的貨幣化反映，而房價則同時反映居住和資產效用。因此，城市房價相對實際居住效用的高企程度，應從相對租金水平的偏離程度即脫鉤程度來衡量，例如可參考房價租金比指標。

學界在房價與收入差距間關系方面已有研究，有研究從住房市場角度出發，發現收入差距加大會推高房價，卻一定程度抑制租金上漲，使房價和租金的變動趨勢出現差異，產生房價租金背離現象[1]。當前，我國一些經濟發展水平較高城市收入差距愈發擴大，房價租金比偏高，住房價格與本身的居住效用出現脫鉤現象，背離“房住不炒”目標，但與之相應的居民收入差距對城市價租脫鉤影響的相關研究尚比較缺乏。

針對現有研究不足，本文采用2009-2018 年26 個大中城市住房購租市場和基尼系數面板數據，實證分析城鎮居民收入水平及差距對房價租金脫鉤的影響程度、以及區域異質性。進而，通過縮小收入差距、提升租房偏好，達成減緩價租脫鉤程度、促進房價合理平穩的目標。

1.模型構建及變量選擇

住房是中國家庭必要的物質基礎，是家庭消費支出的重要的組成部分[2]。但根據凱恩斯消費理論，人們的收入越高，儲蓄能力相應越強，消費傾向越弱[3]。高收入人群收入增加，儲蓄比重上升，儲蓄轉為投資，住房以其優越的投資屬性脫穎而出，人們購房意愿不斷增強，導致房價高企。反之，房價的上漲，使消費者對房價存在上漲預期，進一步加強人們購房意愿。

理論上，房價上漲會推動租金上漲，但一般的租房行為是為了滿足住房消費的需求，房租會受到消費者收入的制約，低收入群體的收入水平決定了租金的上漲水平有限。同時，高收入群體投資需求的增加帶來了更多的空置住房，住房租賃市場的房源供給增加也會抑制租金的上漲。

居民的住房租買決策不單純是追求經濟利益最大化的決策結果，不能簡單從成本收益的角度來分析[4]。住房購買和租賃的效用差異不容忽視。因為購房除了提供居住，還能使購房者獲得未來升值與租金收益和基本公共服務需求等便利與優勢。這些差異形成了重買輕租的大眾心理。

由上述推理可提出假設：

（1）在購房者收入水平大于等于租房者收入水平的前提下，購房者和租賃者收入差距越大，房價租金比越高；

（2）在其他因素不變的條件下，當消費者對房價存在上漲預期時，住房投資需求的增加導致房價走勢與租金走勢逐漸偏離，房價租金比擴大；

（3）在其他因素不變的條件下，住房購買和租賃二者的效用差異越大，消費者的購房偏好越強，推動房價租金比上漲。

根據假設，構建計量模型如下：

其中，下標i 和t 分別表示城市和時間，lnHPRit表示i 城市t 年的房價租金比，GINIit表示i 城市t 年的基尼系數，Eit表示房價上漲預期，HCPit表示消費者購房偏好，Xit表示控制變量組。控制變量包括人口密度、人均可支配收入、利率水平、建筑成本，εit為誤差項。

選用2009-2018 年26 個大中城市面板數據，并對房價租金比（HPR）、人口密度（PDens）城鎮居民人均可支配收入（PCDI）和商品住宅建筑成本（Cost）數據進行取對數處理。

對各變量采用LLC 與IPS 方法進行單位根檢驗，結果顯示各變量序列均通過了平穩性檢驗，滿足進行面板模型估計的要求，可以帶入模型進行回歸。

2.實證分析

2.1 總體分析

采用2009-2018 年我國26 個大中城市的面板數據，運用固定效應模型，同時考慮城鎮居民收入差距(GINI)、房價上漲預期（E）和消費者購房偏好（HCP）對房價租金比的對數（lnhpr）進行回歸，估計居民收入差距對房價租金比的影響。如表1 所示，擬合優度R-sq 值與F統計值均通過檢驗。

表1 回歸估計結果

結果顯示，城鎮居民收入差距、房價上漲預期和消費者購房偏好均對房價租金比有正向推動作用，即促進了價租脫鉤，其中房價上漲預期對價租脫鉤的影響更顯著。

2.2 城市分組分析

按照人均GDP 水平將26 個大中城市分為高中低三類城市組樣本，探究不同經濟發展水平城市下，居民收入差距對價租脫鉤的影響有何差異。如表2 所示。

表2 按照人均GDP 的城市分組

對上述三個城市子樣本分別進行固定效應模型回歸估計，回歸結果如表3 所示。

表3 分組回歸估計結果

由結果可知，經濟發展水平相對較高的城市，居民收入差距每擴大1%，房價租金比上升40.4%，房價上漲預期和消費者購房偏好、人均可支配收入均對價租脫鉤有正向推動作用。

經濟發展水平中等的城市，居民收入差距和人口密度的對數對價租脫鉤的影響不顯著。前兩期房價增長率的平均值每增加1%，房價租金比將上漲48.6%，在所有變量中，房價上漲預期對價租脫鉤的影響程度最大。

經濟發展水平相對較低的城市，消費者購房偏好對房價租金比的回歸系數不顯著。人均可支配收入每增長1%，房價租金比上漲0.436%，居民人均可支配收入水平的增長促進了價租脫鉤。

2.3 實證結論

通過以上分析，可得出結論：

第一，居民收入差距擴大、房價上漲預期高和消費者購房偏好提升，均促進價租脫鉤趨勢。

第二，收入差距與消費者購房偏好對價租脫鉤的影響存在區域差異性。其中，居民收入差距的影響在經濟發展水平較高與較低的城市更明顯，而在經濟發展水平中等的城市不顯著。消費者購房偏好的影響在經濟發展水平較高與中等的城市更明顯，但在經濟發展水平較低的城市不顯著。

第三，居民人均可支配收入和利率水平對價租脫鉤的影響十分顯著。居民人均可支配收入增長顯著推動了價租脫鉤，而利率水平對價租脫鉤呈顯著負向影響。

3.政策建議

根據實證結果，為實現城市房價平穩發展的目標，政策建議如下：

3.1 加大對居民財富分配的調節力度，縮小居民收入差距

自由福利國家美國、保守的合作主義福利國家德國和社會民主福利國家瑞典，三種不同類型的福利國家[5]，在緩解收入差距，對居民財富進行再分配時均采取了社會保障、稅收和反貧困等方面的措施[6-9]。在社會保障方面，我國社會保障制度應擴大覆蓋面、提升保障力度，尤其加強對農村基本生活與醫療的關注，提高低收入人群生活水平；在稅收方面，個稅可采取多級超額累進稅率，提高起征點，考慮征收遺產稅、饋贈稅、暴利稅等，并完善信用監管制度，既平衡居民收入差距，又預防偷稅漏稅；在反貧困方面，地區之間要加強合作，產業轉移、資源互補、政策加強，發達地區帶動貧困地區發展，實現共同富裕目標[10]。

3.2 大力提升租房權益，平衡住房購租效用，提升居民“租房偏好”

提升租房權益，政府要實現租購同權，滿足社會醫療、教育等服務需要，使社會福利脫離住房產權，縮小住房購租效用差異。同時，大力培育住房租賃市場，推廣先進城市經驗，探索住房保障多元化方式，建立健全適合我國國情的、規范化、透明化的住房租賃體系。

3.3 因城施策建立購房管制和投資引導政策，減弱收入差距擴大對價租脫鉤的推動作用，實現房價平穩

堅持政策導向和市場引導并重的方針。對于房價上漲過快的熱點城市，在堅持“房住不炒”的政策之外，更應拓展優質投資渠道，例如可推動公募REITs（不動產投資信托基金）這類長期優質資產的發展，引導高收入群體投資多元化，降低因購房資金過分集中催生的房價高企趨勢，優化社會資金的配置和流通，從而達到調控房價的目的；對于庫存壓力較大的城市，適當放松調控力度，同時完善當地的公共基礎設施和教育醫療資源等，釋放當地購房需求。