房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與防范研究

吳志剛 任杰

一、引言

中國經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)常態(tài)，尤其是央行發(fā)布降低金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率的舉措，為房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展提供了平臺和機(jī)遇。自房改政策實施后，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的快車道，行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量快速增長，規(guī)模迅速擴(kuò)張。此后我國頒布限購、“住房不炒”等政策以抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過快增長，但也進(jìn)一步加劇了激烈的行業(yè)競爭環(huán)境，部分房地產(chǎn)企業(yè)隱藏的財務(wù)風(fēng)險逐漸顯露。

二、財務(wù)風(fēng)險相關(guān)概念

1.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的經(jīng)營活動中，由于缺乏科學(xué)性的管理使得企業(yè)出現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)不合理或是由于投、融資行為的不謹(jǐn)慎，使得企業(yè)陷入財務(wù)困境，導(dǎo)致企業(yè)投資者無法獲得預(yù)期回報或是企業(yè)出現(xiàn)無法維持長久發(fā)展的現(xiàn)象。

2.財務(wù)風(fēng)險管理理論

財務(wù)風(fēng)險管理是指經(jīng)營主體對其理財過程中存在的各種風(fēng)險進(jìn)行識別、度量和分析評價。采取及時有效的方法進(jìn)行防范和控制，通過切實可行的方法進(jìn)行處理，保證其經(jīng)濟(jì)利益免受損失的管理過程。

財務(wù)風(fēng)險管理是一個連續(xù)的、循環(huán)的、動態(tài)的過程。一般風(fēng)險管理由風(fēng)險識別、風(fēng)險度量和風(fēng)險控制三個階段組成。風(fēng)險識別是在風(fēng)險發(fā)生之前的定性判斷，是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。風(fēng)險度量是在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上，運(yùn)用各種評價方法對風(fēng)險的大小進(jìn)行計量的過程。在不同的時間、不同的發(fā)生地點(diǎn)，風(fēng)險及發(fā)生損失的程度各有差別。因此，能夠準(zhǔn)確度量風(fēng)險的大小就成為提高財務(wù)風(fēng)險管理效率的關(guān)鍵性因素。風(fēng)險控制是指在完成財務(wù)風(fēng)險識別和度量后企業(yè)管理者通過一定的措施和方法減少風(fēng)險事件發(fā)生的一種企業(yè)管理手段。

3.常見的財務(wù)風(fēng)險類型

（1）籌資風(fēng)險

籌資風(fēng)險指的是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財務(wù)成果帶來的不確定性。

（2）投資風(fēng)險

投資風(fēng)險具體指企業(yè)在投入一定的資金后由于外部市場環(huán)境的轉(zhuǎn)變導(dǎo)致預(yù)期收益和最終實際收益之間產(chǎn)生偏差的風(fēng)險。

（3）經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險也稱為營業(yè)風(fēng)險，是指企業(yè)在生產(chǎn)、供應(yīng)、銷售等經(jīng)營環(huán)節(jié)中，由于經(jīng)營決策或是外部經(jīng)營環(huán)境的不確定而導(dǎo)致企業(yè)無法達(dá)到預(yù)期收益的一種風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀

央行準(zhǔn)備金率下降政策的頒布，為我國房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)發(fā)展提供了機(jī)遇。依照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可以將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為不同類型，不同類型的企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險各不相同。一般情況下，成功上市是企業(yè)經(jīng)營活動的目標(biāo)。企業(yè)上市之后，會根據(jù)行業(yè)的規(guī)范要求，制定相關(guān)的財務(wù)管理制度，以減少財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)；正在擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在資金鏈方面。充足資金的供給才可以維持企業(yè)項目建設(shè)穩(wěn)定而有序地進(jìn)行，進(jìn)而形成企業(yè)資金鏈的良性循環(huán)。

1.外在風(fēng)險

第一，政策調(diào)控風(fēng)險。2021 年起，政府開始對房地產(chǎn)行業(yè)實施“兩道紅線”政策，通過控制房地產(chǎn)行業(yè)信貸資金流量，抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度，推動房地產(chǎn)和金融實體經(jīng)濟(jì)二者的均衡發(fā)展。值得肯定的是，政策的頒布完善了房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系，但也使得部分房地產(chǎn)企業(yè)由于無法迅速調(diào)整自身經(jīng)營模式而出現(xiàn)債務(wù)違約等問題，面臨隨時破產(chǎn)的危機(jī)。

第二，利率變動帶來的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的外來資金大部分來源于銀行的貸款，因而銀行利率的升高便會直接增加企業(yè)的融資成本，減少企業(yè)的收益。同時，利率的升高還會引起消費(fèi)者購房行為的降低，房屋滯銷，企業(yè)無法及時收回前期墊付款項或是無法及時歸還銀行貸款，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)。

第三，宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。2020 年上半年，新冠肺炎疫情的突然襲來使得我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入停滯期。全國大規(guī)模的停工停產(chǎn)使得我國國內(nèi)生產(chǎn)總值大幅下滑，各行各業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售都受到巨大影響。而房地產(chǎn)行業(yè)作為一個前期需要大規(guī)模資金投入，回籠資金速度又相對較慢的行業(yè)，一旦將資金投入具體的項目建設(shè)中，就很難中斷或是重新開始。所以，在后疫情時代的房地產(chǎn)企業(yè)就需要更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)刂贫ㄍ顿Y決策，規(guī)避因決策偏差而帶來的財務(wù)風(fēng)險。

2.內(nèi)在風(fēng)險

（1）籌資風(fēng)險

籌資活動是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并獲得經(jīng)濟(jì)效益的起點(diǎn)。企業(yè)一般通過所有者資金投入和資金借貸的方式籌集資金。所有者投入資金多在企業(yè)資金的使用效益方面體現(xiàn)，風(fēng)險較小；企業(yè)外部借貸資金會隨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而變化，影響企業(yè)能否按期歸還的確定性，風(fēng)險較大。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)為了擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，每個經(jīng)營周期都需要大量的資金維持企業(yè)的正常運(yùn)行，常常需要負(fù)債經(jīng)營。

一般來說，企業(yè)負(fù)債占據(jù)資產(chǎn)的40%～60%較為合理，表示該企業(yè)具有良好的償債能力，能夠通過外部資金注入進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。根據(jù)表1 可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)近五年的資產(chǎn)負(fù)債率均超過65%，超出合理范圍。雖然相較于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)較高的資產(chǎn)負(fù)債率，但從近五年的逐步上升的趨勢可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)整體的償債能力有逐漸變?nèi)醯内厔荨７康禺a(chǎn)行業(yè)高杠桿的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，給企業(yè)帶來更多獲利機(jī)會的同時也帶來了高額的負(fù)債，進(jìn)一步增加了財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能。

表1 2017—2021年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率對比情況

（2）投資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險主要來源于實際項目投資方面，具體表現(xiàn)為在預(yù)期內(nèi)實現(xiàn)投資收益的多少。可以通過凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報酬率指標(biāo)變化情況，分析出房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險狀況。

凈資產(chǎn)收益率反映著凈利潤和平均股東權(quán)益之間的關(guān)系。隨著凈資產(chǎn)收益率的增高，能夠?qū)崿F(xiàn)的收益也就越多，承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險越少。根據(jù)表2 可以看出，在2017—2021 年，行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢，且在2021 年出現(xiàn)負(fù)值。可以看出，對于房地產(chǎn)行業(yè)整體而言，通過項目投資獲得的收益并沒有改善行業(yè)整體下滑的趨勢。

表2 2017—2021 年房地產(chǎn)行業(yè)投資回報分析表

（3）經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)以銷售房屋為主，在實際經(jīng)營活動中，風(fēng)險多來自于投資的項目是否可以如期變現(xiàn)，可以通過存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變化情況進(jìn)行分析。

根據(jù)表3 可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率處于一個較為平穩(wěn)的狀態(tài)，雖然在2018 年和2019 年出現(xiàn)小幅的下降，但整體呈現(xiàn)出緩慢上升的趨勢，說明房地產(chǎn)行業(yè)整體存貨周轉(zhuǎn)速度良好，受行業(yè)整體庫存擴(kuò)張的影響較小。

表3 2017—2021 年房地產(chǎn)行業(yè)存貨資產(chǎn)分析表

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理問題

1.資本結(jié)構(gòu)不合理

目前房地產(chǎn)企業(yè)大多還是沿用先開發(fā)后銷售的傳統(tǒng)經(jīng)營模式，用前期工程的預(yù)收款繼續(xù)投入下一階段的項目開發(fā)。企業(yè)的流動資金多來自于銀行貸款，在項目建設(shè)前期，企業(yè)需要投入大量的工程建設(shè)款，直到項目達(dá)到預(yù)售條件才有可能產(chǎn)生資金回籠。此時企業(yè)前期的工程尚在建設(shè)期，銀行貸款可能無法及時獲批，那么就可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不斷上升，對企業(yè)在建項目的融資產(chǎn)生消極影響，銀行信貸部門提升企業(yè)再融資難度，長此以往形成惡性循環(huán)，企業(yè)的融資額度會不斷減少。

2.財務(wù)風(fēng)險管理意識淡薄

財務(wù)風(fēng)險體現(xiàn)在企業(yè)日常經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)中，不同的發(fā)展階段需要不同的風(fēng)險防范措施。但目前部分房地產(chǎn)企業(yè)中的管理層由于缺乏完備的風(fēng)險管理知識，誤將企業(yè)管理目標(biāo)集中在資金管理方面，并未針對企業(yè)當(dāng)前的市場形勢轉(zhuǎn)變相應(yīng)的經(jīng)營模式，在企業(yè)的組織架構(gòu)中并未設(shè)置專門的投資管理部門和風(fēng)險管理部門，忽視財務(wù)數(shù)據(jù)分析的重要性，致使企業(yè)在戰(zhàn)略目標(biāo)制定上缺乏全面性，這在一定程度上加大了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。

五、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的管理措施

1.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

隨時市場環(huán)境的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，企業(yè)要想更加長久地生存下去，僅依靠自有資金的供給是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。雖然大部分企業(yè)采用銀行貸款的方式獲得一定的流動資金，但也可能增加企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，引發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)下經(jīng)營階段，結(jié)合自有資金的使用情況分階段提款，以降低融資成本。同時還需要多關(guān)注市場環(huán)境形勢，抓住時機(jī)進(jìn)行企業(yè)轉(zhuǎn)型，嘗試由獨(dú)資開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榇_發(fā)、合作開發(fā)等新型模式，以實現(xiàn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

2.增強(qiáng)企業(yè)人員的財務(wù)風(fēng)險意識

員工對于財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識，決定了財務(wù)風(fēng)險管理的結(jié)果。企業(yè)可以開展多樣化的財務(wù)風(fēng)險防范活動，并制定相應(yīng)的考核機(jī)制，實現(xiàn)企業(yè)員工財務(wù)風(fēng)險意識的提升。對于企業(yè)管理人員風(fēng)險意識淡薄的狀況，可以結(jié)合管理人員的實際情況，有針對性地提升。然后通過先者帶動后者的方式，定期開展培訓(xùn)學(xué)習(xí)，與時俱進(jìn)，形成一種自上而下、自主學(xué)習(xí)的模式，增強(qiáng)全體員工的財務(wù)風(fēng)險意識。

六、結(jié)語

新時代下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)、建設(shè)周期長、回籠資金速度慢等行業(yè)特點(diǎn)使得其財務(wù)風(fēng)險水平居高不下。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，我國房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)不斷增強(qiáng)風(fēng)險管理意識，積極拓寬融資渠道，完善企業(yè)內(nèi)部管理制度，建立健全風(fēng)險評價體系，以提升自身的財務(wù)管理水平，盡可能地規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，確保企業(yè)更加健康長久地經(jīng)營下去。